Перевести деньги на покупку квартиры в испанию: Как оплатить покупку недвижимости в Испании

Вывод денег за границу для покупки недвижимости

Итак, мы продолжаем рассматривать правовые вопросы приобретения объектов элитной недвижимости за рубежом. Сегодня мы рассмотрим вопрос – как оплатить желаемый объект и перевести средства за границу.

Раньше российские граждане оплачивали приобретаемую зарубежную недвижимость наличными деньгами или офшорными банковскими переводами. Оба способа оплаты преследовали цель уклонения от налогообложения продавца недвижимости. Оплата покупки наличными средствами позволяла значительно занизить оценочную стоимость объекта, а перевод денег из офшорной компании покупателя в аналогичную компанию продавца позволял вообще скрыть факт покупки объекта недвижимости от властей России и уменьшить налоговые платежи по сделке для обеих сторон.

На сегодняшний день оплата такими способами практически невозможна, вследствие работы FATF (Financial Action Task Force on Money Laundering).

Данная организация была создана еще в 1989 году по решению стран «Большой семерки». FATF — основной международный институт, который занимается разработкой и внедрением международных стандартов в сфере противодействия отмыванию денежных средств и финансированию терроризма.

Активная работа FATF заставила банки всех 54 стран, которые являются членами организации, требовать у клиентов разъяснений по сомнительным сделкам, они обязаны сообщать о них в определенные налоговые и правоохранительные органы. Сам банк обязан приостановить платеж, если он не соответствует правилам FATF, путем блокирования клиентского счета до разбирательства подробностей. Перевод денежных средств из офшора в размере более 10 тысяч долларов относится к подозрительным сделкам. Естественно, избежать банковского контроля и налогового контроля по таким сделкам просто невозможно, т.к. обычно объект недвижимости стоит несколько десятков или сотен тысяч евро.

Путешествовать с наличными деньгами в чемодане, тоже не самый лучший вариант, т.к. внесение на счет в банке денежных сумм свыше 10 тысяч долларов также относится к подозрительным сделкам, которые подлежат контролю. Да и передвигаться с крупной суммой денег в чемодане наличных не самое большое удовольствие для покупателя, возникают вопросы – таможенного контроля и безопасности, а расчет наличными ставит под вопрос в целом безопасность всей сделки.

К примеру, есть агентства недвижимости, которые предлагают клиенту внесение наличных средств в офисе в Москве и обещают оформить на клиента объект недвижимости в другой стране. Сомнительность и огромный риск такой сделки очевиден.

Есть два безопасных способа оплаты физ. лицами объекта недвижимости за границей

Первый способ — это перевод с личного счета в России непосредственно на счет продавца объекта недвижимости. Для этого заверенный перевод договора купли-продажи необходимо предъявить в банк. При таком способе оплаты, российские власти будут уведомлены о Вашей покупке, т.к. банк обязан сразу же сообщать о таких переводах в Федеральную службу финансового мониторинга (Росфинмониторинг).

Второй способ – это перевод с личного счета в России на личный счет в зарубежье. При этом в российских банках требуют предъявить для перевода денег уведомление из налоговой об открытии счета и основание для перевода денег, а именно предварительный договор купли-продажи для подтверждения суммы покупки и расходов для ее оформления. Это потребует от Вас большее количество поездок и займет больше времени, но этот способ перевода денег за рубеж наиболее простой, законный и безопасный. В первую очередь необходимо открыть счет в зарубежном банке, желательно именно в той стране, где будете покупать объект недвижимости. По законодательству РФ гражданам не запрещено открывать счета в иностранных банках, но необходимо уведомить налоговую службу об этом факте. В течение 30 дней со дня открытия Вами счета нужно подать уведомление в ИФНС. Форма уведомления есть на сайте ФНС. Данное уведомление необходимо подавать лично или это может сделать доверенное лицо, на втором экземпляре проставляется отметка ФНС. Данное уведомление Вы предъявляете в российский банк, в котором у Вас открыт счет. Только после этого Вы можете переводить средства со своего счета в России на счет в иностранном банке. Размер денежного перевода может быть любым, т.к. ни Росфинмониторинг, ни FATF не занимаются контролем переводов физ. лиц между его личными счетами, потому как такая операция, по сути, сделкой не является.
 

Далее с иностранного банковского счета Вы делаете перевод средств по договору купли-продажи объекта недвижимости. Такой перевод также не должен вызвать интереса у контролирующих органов, т.к. покупатель – физ. лицо, которое не является резидентом и не имеет статуса налогового резидента страны, в которой покупает объект, и, следовательно, налоговые службы он не интересует. В данном случае происхождением средств для покупки недвижимости, является — поступление со счета покупателя из банка в России. Налоговые службы стран не контролируют ни один из данных этапов прохождения денежных средств и все действия соответствуют законодательству.

Оформление недвижимости и ипотеки в Испании

ПРОЦЕСС ОФОРМЛЕНИЯ ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ В ИСПАНИИ

При приобретении недвижимости в Испании действует общепринятый процесс оформления купли-продажи: 

1. Покупателем открывается счет в одном из испанских банков на свое имя, на него вносятся или переводятся деньги. 

ПРИ ОТКРЫТИИ СЧЁТА В ИСПАНИИ ОБЯЗАТЕЛЬНО НЕОБХОДИМО ПРЕДОСТАВИТЬ СЛЕДУЮЩИЕ ДОКУМЕНТЫ, ПЕРЕВЕДЕННЫЕ НА ИСПАНСКИЙ ЯЗЫК У ОФИЦИАЛЬНЫХ ПЕРЕВОДЧИКОВ, СОСТОЯЩИХ В РЕЕСТРЕ ИСПАНИИ ИЛИ КОНСУЛЬСТВЕ: 
— выписку из любого банка за последние 6 месяцев о движении денег на Вашем расчётном счету (её можно предоставить на английском языке), 
— справку 2НДФЛ о зарплате за последние 12 месяцев или другие документы о доходах за этот период; 
Пенсионеры предоставляют пенсионную книжку.
— справку с работы с описанием деятельности компании или учреждения, где Вы работаете, с указанием даты начала трудового контракта и его сроке (или бессрочности), занимаемой должности и средней ежемесячной заработной платы,

— список лиц, на которых открывается счет с указанием контактных данных: место жительства, телефон и электронная почта,

— паспорта всех лиц, на которых открывается расчетный счет.

Необходимо личное присутствие в банке для подписания договора об открытии счета.

При непредоставлении всех этих документов банк имеет право отказать в открытии счета, а без счета в испанском банке невозможно подать документы на получение номера НИЕ, который обязателен для приобретения недвижимости.

2. Выбрав интересующий объект недвижимости, составляется частный контракт резервирования в 2-х экземплярах между покупателем и продавцом недвижимости, при подписании которого покупателем оплачивается примерно 5-10% от стоимости недвижимости в качестве залога посредством перевода, чека, заверенного банком или наличными средствами.  Договор имеет полную юридическую силу и статус. Объект снимается с продажи. Стоимость недвижимости фиксируется на этот день. К стоимости объекта следует всегда прибавлять 12,5 — 14% на расходы по оформлению недвижимости (нотариальные расходы, регистрация собственности, НДС, адвокат).

Наша компания настоятельно рекомендует: Перед подписанием предварительного контракта заключить договор на услуги с испанским адвокатом из коллегии адвокатов, который выполняет услуги по проверке недвижимости на «чистоту»: проверяет законность правовладения и права продажи, отсутствие обременений и задолженностей, все разрешения на строительство, оформление перепланировок, пристроек и многих других моментов. Адвокат гарантирует безопасное проведение сделки и отвечает за законный переход права собственности, безопасное правовладение недвижимостью в дальнейшем без дополнительных расходов и бесплатное решение любых возникающих проблем, связанных с этим процессом.

Услуги адвоката стоят 1% от стоимости недвижимости и входят в сумму расходов — 12,5-14%.

Перед подписанием договора адвокат получает данные недвижимости и другие документы для проверки, запрашивает из Реестра Собственности NOTA SIMPLE (в этом документе отображены все действующие на этот период обременения и факты о недвижимости) и, только после его утвердительного решения о безопасности сделки, предварительный договор подписывается с продавцами.

При подписании предконтракта покупателя с агентством и внесением задатка в агентство возможна адвокатская проверка после подписания этого договора, так как агентство не передаёт резерв продавцам до момента проверки адвокатом, нанятым покупателем, и подписания договором между агентством и продавцом. В случае, выяснения адвокатом любых обстоятельств, которые препятствуют совершению сделки, они сообщаются покупателю и резерв возвращается. Принимаются решения о приобретении других вариантах выбранных объектов либо поиске новых, соответствующих пожеланиям покупателя, объектов.

3. При необходимости покупатель может воспользоваться банковским кредитом. В этом случае делается независимая оценка недвижимости, после чего банк в течении 15-30 дней принимает решение о сумме кредита, на сколько лет и под какой процент. 

4. После подписания частного предконтракта (с внесением залога) остается 30-60 дней (срок оговаривается в предконтракте и зависит от покупки с использованием ипотеки и без таковой) до полного оформления приобретаемой недвижимости в нотариальной конторе (подписание купчей, заверенной нотариусом – «Escritura»). На основании предварительного договора клиенту необходимо получить идентификационный номер иностранца в полиции.

5. В момент подписания Купчей у нотариуса Вы оплачиваете разницу в стоимости приобретаемой Вами недвижимости банковским чеком (в случае получения Вами кредита в банке это осуществляет представитель банка, который будет присутствовать у нотариуса при подписании Купчей). 

Расходы на оформление оплачиваются переводами или банковскими чеками, адресованными в соответствующие учреждения. В случае получения банковского кредита эти оплаты проводит представитель банка, заранее резервируя фонд на Вашем счете. 

6. После подписания нотариального договора купли-продажи (Escritura), Вы получаете ключи, нотариально заверенную копию договора. Оригинал «эскритуры» направляется в реестр собственности (Registro propiedad), где в течении 40-70 дней проходит государственную регистрацию. 

На основании «эскритуры» Вашей недвижимости и выписки из Реестра Собственности — NOTA SIMPLE — Вы можете получить в посольстве Испании в Москве годовую шенген-визу (данная процедура оформляется в течении 10-ти дней).

Дополнительные расходы, связанные с покупкой недвижимости в Испании

При покупке недвижимости в Испании Вы должны рассчитывать на дополнительные расходы, которые составляют 12,5-14% от стоимости недвижимости и состоят из:
• IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) – налог, который платится один раз при покупке новой недвижимости и состоит из 10% от инвентаризационной стоимости недвижимости или ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) – налог при покупке недвижимости вторых рук, который также, как и IVA платится один раз и состоит из 10% (с 10. 08.13) от инвентаризационной стоимости недвижимости
• Расценка за услугу нотариусу при оформлении так называемой «escritura» купли/продажи и Registro de Propiedad – регистрация купленной недвижимости в регистре Муниципалитета зависит от стоимости недвижимости.

• Контракт на подключение электроэнергии и водоснабжения 
• Услуги адвоката — обычно составляют 1%

• Размер страховки зависит от ценности имущества.

Поездка для покупки и оформления недвижимости в Испании

В поездку для покупки Вам нужно взять с собой залог. Депозит обычно составляет — 5 — 10%.

Все расходы на оформление составляют 12,5 — 14% — это сумма включает в себя: налог на покупку и сумму за оформление — они будут обязательны в момент оформления договора покупки.

Главное, выбрать недвижимость (на это может уйти минимум 1-2 дня), а сделку мы успеем оформить и за 1 день. Для этого нужно внести задаток по предварительному договору — предконтракту, а затем делать перечисления из России на свой счёт (это обязательно — при покупке с ипотекой) или на счёт продавца или агентства недвижимости (в зависимости, с кем заключён предконтракт) или другими оговорёнными сторонами способами расчёта.

Если привезти с собой деньги для предоплаты, то можно взять наличными сумму, которую можно не декларировать на таможне — разрешено п

Покупка квартиры в Испании: основные моменты

Покупка жилья в Испании является популярным и надежным видом инвестирования, владельцы недвижимости получают стабильный пассивный доход. Приобретение жилья в Испании осуществляется после получения индивидуального номера и открытия банковского счета – данные процедуры предусматривают особый порядок.

СодержаниеПоказать

Необходимые документы

Основным документом, необходимым для покупки жилья и совершения любых юридических действий в Испании, является NIE – индивидуальный номер иностранного лица. Данный номер присваивается местным юридическим департаментом и действует в течение 3-х месяцев. Чтобы оформить NIE, потребуются следующие документы:

• две фотокарточки 3х4;
• справка об оплате задатка;
• копия предварительного договора купли-продажи;
• квитанция госпошлины;
• заполненное заявление;
• обратный билет в Россию;
• заграничный паспорт.

Задаток за покупаемую недвижимость вносится на этапе выбора жилья. Данная сумма может быть оплачена как по прибытию в Испанию, так и дистанционно, при просмотре вариантов через интернет. Данный документ является основанием для получения карточки иностранца.

Оформление NIE занимает от 2 до 5 рабочих дней, по окончании оформления заявителю выдается документ о присвоении индивидуального номера с печатью юридического департамента и фотографией.

Открытие счета

Счет в Испанском банке является необходимым условием приобретения жилья и используется для следующих целей:

Для открытия счета нужно обратиться в любой коммерческий банк, предъявив карточку NIE и загранпаспорт.

Счет открывается в течение 1-2 дней.

Если планируется покупка жилья в общую собственность, испанское законодательство позволяет открыть один общий счет на несколько лиц с равными правами пользования, общий счет обычно оформляют супруги или партнеры по бизнесу с недвижимостью.

Важно помнить, что в течение 30 дней после открытия счета необходимо известить об этом налоговую службу России по месту постоянной прописки, чтобы получить возможность переводить деньги в Испанию со счетов в российских банках.

Извещение направляется в порядке электронного обращения через Госуслуги, возможно также личное обращение в ФНС с паспортом и справкой из испанского банка.

Особенности сделки

Оформление покупки жилья в Испании происходит путем заключения стандартного договора купли-продажи, который может быть заключен только на условиях предварительного соглашения. Предварительный договор оформляется при первичном осмотре жилья и оплате задатка, без данного договора невозможно совершение основной сделки.

Купить жилье в Испании можно двумя основными способами:

Стандартная процедура покупки жилья на вторичном рынке происходит в следующие этапы:

1. Осмотр недвижимости.
2. Заключение предварительного договора и оплата задатка.
3. Оформление NIE.
4. Открытие счета в банке.
5. Перечисление оплаты продавцу.
6. Подписание договора в присутствии нотариуса.

Покупка жилья у застройщика подходит для опытных владельцев, так как в данном случае необходимо проверить полученное разрешение на строительство и техническую документацию здания.

Для покупки жилья испанские банки предоставляют ипотечные кредиты, для получения которых иностранцу из России необходимо представить справку 2-НДФЛ. Срок кредитования может составлять до 30 лет, но важно учитывать, что выдача кредита возможна при достаточном уровне подтвержденного дохода, так как размер ежемесячного платежа не может превышать 30% от величины такого дохода.

Регистрация покупки производится нотариусом, владелец получает документ о владении недвижимостью из государственного реестра собственности.

Сроки регистрации не могут превышать 3-х месяцев, но в большинстве случаев оформление занимает один месяц.

Сопутствующие расходы

Помимо основной суммы сделки, покупатель в ходе оформления несет дополнительные расходы:

• госпошлина за оформление NIE – 10 евро;
• оплата НДС – 7% от стоимости жилья;
• гербовый сбор в пользу государства – 1% от суммы покупки;
• пошлина за внесение сведений в земельный кадастр – 300-500 евро.

Кадастровая пошлина уплачивается только при покупке отдельного элитного жилья – виллы или таунхауса.

Услуги юридического агентства, оказывающего содействие в оформлении документов, могут варьироваться от 100 до 250 евро, в зависимости от региона и стоимости жилья. Оплата нотариального платежа составляет 1-2 % от суммы покупки. Если покупатель нанимает отдельного переводчика, то его услуги составляют около 50 евро за сеанс перевода.

Планируете составлять брачный договор? В нашей статье подробно описан пошаговый порядок действий данной процедуры.

Здесь подробно описано, где и кто имеет право регистрировать брак между гражданами РФ.

Особенности покупки разных видов недвижимости

Классификация видов испанской недвижимости отличается от аналогичной в России. По размерам и стоимости жилья можно выделить следующие виды:

• квартира-студия;
• апартаменты;
• атико;
• бунгало;
• таунхаус;
• вилла.

Квартира-студия является самым дешевым видом жилья, студии располагаются в основном в новостройках вблизи крупных городов и арендуются рабочими эмигрантами. В Барселоне можно купить студию в пределах 150 000 евро.

Апартаменты являются аналогом квартиры в России и обычно имеют несколько спален, оборудованных отдельными санузлами.

Атико – особый вид недвижимости, представляет собой комплекс помещений верхних этажей небоскребов и открытой крыши, на которой может находиться бассейн. Атико распространены в курортных городах. В частности, в Тенерифе, расположенном на отдельном острове, атико являются часто встречающимся видом жилья, но в небольших по этажности зданиях.

Тенерифе – это самый большой остров, принадлежащий Испании с мягким климатом. Покупка жилья в Тенерифе и позволяет получать доход от сдачи в аренду туристам. Наиболее популярными видами недвижимости в Тенерифе являются апартаменты, атико и бунгало.

В Барселоне представлены все виды недвижимости. Ближе к центру города чаще встречаются апартаменты, которые обычно арендуют приезжие деловые люди, а ближе к окраинам города распространены таунхаусы и бунгало.

Заключение

Покупка жилой недвижимости в Испании предполагает обязательное открытие счета в банке и оформление индивидуального номера. Чтобы избежать возможных трудностей при оформлении документации, можно обратиться в посреднические юридические фирмы, которые предоставят услуги переводчика и позволят оформить покупку в короткий срок.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Юрист. Практика в сфере недвижимости, тудового права, семейного права, защите прав потребителей

Аренда для покупки недвижимости на продажу в Испании

LocationAgostAgullanaAlbirAlcalaliAlcoyAlfaz дель PiAlgarroboAlgatocínAlgorfaAlhaurín де ла TorreAlhaurín эль GrandeAlicanteAlmácharAlmargenAlmeríaAlmogíaÁloraAlozainaAlpandeireAlteaAndaluciaAntequeraAragonÁrchezArchidonaArdalesArenasArriateAsturiasBalearic IslandsBarcelonaBasque CountryBenadalidBenahavísBenalauríaBenalmádenaBenamargosaBenamocarraBenaojánBenarrabáBeniarbeigBenidoleigBenidormBenijofarBenissaBenitachellBilbaoBurgosCabo RoigCádizCalpeCampillosCampoamorCanary IslandsCañete La RealCanillas де AlbaidaCanillas дель AceitunoCantabriaCarratracaCartajimaCártamaCasabermejaCasarabonelaCasaresCastellonCastile и LeónCastilla-La ManchaCataloniaCiudad QuesadaCocentainaCoínColmenarComaresCommunity из MadridCómpetaCórdobaCortes-де-ла-FronteraCuevas BajasCuevas-де-Сан-MarcosCuevas дель BecerroCulleraCútarDeniaEl BorgeEl BurgoEl CampelloEl VergerElcheEldaEls PobletsEsteponaExtremaduraFarajánFortunaFrigilianaFuengirolaFuente де PiedraGaliciaGandiaGata де GorgosGaucínGea у TruyolsGelvesGenalg uacilGran AlacantGran AlicantGranadaGuaroHondon-де-лос-FrailesHuelvaHumilladeroIgualejaIstánIznateJaénJalonJaveaJijonaJimera де LíbarJubriqueJúzcarLA FINCA GOLFLa мангала NuciaLa RiojaLa ViñuelaLa XaraLa ZeniaLa ZenziaLas PalmasLeónLliberLogroñoLomas De Cabo RoigLOS BALCONESLos BelonesLos MontesinosLozoyuelaMacharaviayaMadridMálagaManilvaMarbellaMéridaMijasMoclinejoMollinaMondaMonforte дель CidMonovarMontejaqueMorairaMurciaMuro де AlcoyMutxamelNavarreNerjaNoveldaOjénOlivaOndaraOrbaOrihuelaOviedoPalmaPamplonaParautaPaternaPedreguerPegoPerianaPetrerPilar-де-ла-HoradadaPinar де CampoverdePizarraPlaya FlamencaPujerraRegion из MurciaRincón де ла VictoriaRiogordoRondaSafiyaSalinasSan AgustinSan Луис — TorreviejaSan Мигель де SalinasSan Педро де AlcántaraSan SebastianSanet i NegralsСанта-КрусСанта-Крус-де-ТенерифеСанта-ПолаСантандерСантьяго-де-КомпостелаСаялонгаСекадероСеделлаСевиллСьерра-де-ИегуасСитио-де-Калахонда otalánURB LOS ALTOS ORIHUELA COSTAValencia ВаленсияВальядолидValle de AbdalajísVélez-MálagaVillafranquezaVillajoyosaVillanueva de AlgaidasVillanueva de la ConcepciónVillanueva de Tapia del Villanueva3000 Tranio del Tapia

ТипКвартираБунгалоКоммерческиеДуплексФинкаПентхаусТаунхаусВилла

Мин. Спальни123456789

Мин. Количество ванных комнат123456789

Минимальная цена покупки 50 000 € 100 000 € 150 000 € 200 000 € 250 000 € 300 000 € 350 000 € 400 000 € 450 000 € 500 000 € 550 000 € 600 000 € 650 000 € 700 000 € 750 000 € 800 000 € 850 000 € 900 000 € 950 000 € 1 000 000 € 1,500 000 € 2 000 000 € 2,500 000 €

Максимальная цена покупки 50 000 € 100 000 € 150 000 € 200 000 € 250 000 € 300 000 € 350 000 € 400 000 € 450 000 € 500 000 € 550 000 € 600 000 € 650 000 € 700 000 € 750 000 € 800 000 € 850 000 € 900 000 € 950 000 € 1 000 000 € 1,500 000 € 2 000 000 € 2,500 000 €

Минимальная стоимость аренды 400 € 600 € 800 € 1 000 € 1 200 € 1,400 € 1,600 € 1,800 € 2 000 € 2,500 € 3 000 € 3 500 € 4 000 € 4 500 € 5000 €

Максимальная стоимость аренды 400 € 600 € 800 € 1 000 € 1200 € 1,400 € 1,600 € 1,800 € 2 000 € 2,500 € 3 000 € 3 500 € 4 000 € 4 500 € 5000 €

Справочник по покупке недвижимости в Испании

После того, как вы определились с недвижимостью, которую хотите купить, процесс выглядит следующим образом:

Предварительный осмотр объекта недвижимости (Подробнее)
С помощью простой примечания из Реестра собственности ( Registro de la Propiedad ) вы узнаете, свободна ли собственность от долгов, действительно ли она принадлежит продавцу и соответствует ли описание собственности описанию покупателя. было сказано (чтобы не было сюрпризов по поводу недостающих квадратных метров).Вы должны получить этот документ у агента по недвижимости, прежде чем вносить какой-либо первоначальный взнос.

Ипотека: часть I (Подробнее)
В процессе покупки существующей недвижимости в Испании ипотека займет больше всего времени, поэтому приступайте к работе немедленно. Во-первых, вы собираетесь получить все документы, которые запрашивает банк. Затем они могут предварительно одобрить вас, и вы можете безопасно подписать предварительное соглашение и внести предоплату, зная, что вы можете покрыть требуемые деньги, и быть готовыми к закрытию в срок, указанный в предварительном соглашении.

Предварительное соглашение
Между продавцом и покупателем лучше всего заключить договор до тех пор, пока не будет готов публичный акт купли-продажи. Обычно это простой документ, в котором продавец выражает свое намерение передать недвижимость покупателю, а покупатель выражает свое намерение купить по согласованной цене и на согласованных условиях. В это время покупатель также передает продавцу процент от согласованной цены, обычно 10%. Типичное соглашение в Испании (называемое contrato de arras ) заключается в том, что если покупатель отказывается от контракта, он теряет залог; если продавец отказывается, они должны платить вдвое.Конечно, покупатель и продавец могут выбрать другой тип соглашения, если захотят.

Ипотека: часть II (Подробнее)
Когда у банка есть копия предварительного соглашения, он нанимает оценщика ( tasador ). Банк требует, чтобы оценщик удостоверился в безопасности предоставленного вам кредита. Банк предоставит вам ссуду только в размере определенного процента от оценочной стоимости дома. Обратите внимание, что продавец или брокер должны быть доступны, чтобы оценщик мог войти и осмотреть недвижимость.При закрытии с вас будет взиматься плата за работу оценщика, обычно в пределах 300-500 евро. Обратите внимание, что tasador по закону является лицензированным архитектором, поэтому, даже если вам не нужна ипотека, но вы сомневаетесь в структурной целостности дома, вы можете получить оценку собственности.

Закрытие
Передача имущества должна быть нотариально удостоверена. Акт купли-продажи будет передан покупателю после того, как нотариус зачитает его, а присутствующие стороны согласны с его содержанием.Затем необходимо предоставить следующие документы: удостоверение личности (или доверенность) обеих сторон, право собственности продавца (форма, сообщающая об инвестициях в Центральный реестр) и платеж покупателя. Покупатель и продавец подписывают договор; под своей подписью нотариус подписывает свой firma protocolizada , и акт готов к уплате налогов.

После закрытия
После закрытия необходимо убедиться, что коммунальные услуги в порядке, налоги уплачены (см. «Налоги» ниже) и что ваше новое право собственности на недвижимость зарегистрировано (см. Реестр собственности ниже).Имея на ваше имя недвижимость в Испании, вам необходимо будет подавать ежегодный подоходный налог и налог на недвижимость. Даже если у вас есть действующее завещание в вашей стране происхождения, в которое входит ваша недвижимость в Испании, мы также рекомендуем составить завещание на испанском языке.

Налоги
Для покупателя: налог на передачу ( impuesto de transmisiones patrimoniales ) и гербовый сбор ( impuesto de actos jurídicos documentados ).
Если продавец — физическое лицо, покупатель уплачивает налог на передачу имущества. Этот налог варьируется от 6% до 10% от покупной цены, в зависимости от региона Испании. В некоторых регионах, таких как Андалусия, действует прогрессивный налог на передачу собственности, при котором процент увеличивается в зависимости от цены. Если это витрина (, местный коммерческий ) или парковочное место, проданное отдельно, налог на передачу будет выше 10%. Если продавец является застройщиком, а здание или земля, на которых будет построено строительство, представляют собой первоначальную передачу, покупатель вместо этого уплачивает НДС, то есть 10% для жилья, в противном случае — 21%.

Для домов вы также платите гербовый сбор. Гербовый сбор также варьируется в зависимости от региона — от 0,75% до 1,5%.

Для продавца: местный налог, называемый plusvalia (иногда соглашается, что покупатель платит этот налог) . По сути, это налог на повышенную кадастровую стоимость недвижимости.
С копией акта на руках продавец должен пойти в мэрию (или туда, где уплачиваются местные налоги).После заполнения формы продавец получит по почте уведомление о том, сколько он должен заплатить. Эта сумма рассчитана на основе количества лет владения имуществом и катастрофической доблести . Имейте в виду, что в каждом городе существует своя процедура оплаты plusvalia . Об этом платеже лучше всего спросить в нотариальной конторе.

Реестр собственности
Вы должны зарегистрировать свой документ в местном офисе.Это гарантирует полную защиту ваших прав собственности на недвижимость. (В некоторых маленьких городах нет офиса, в некоторых больших — их много — проверьте оригинал документа продавца, чтобы узнать, какой офис вам подходит). С вас будет взиматься стандартная комиссия (около 0,4% от первых 6010 евро, снижается до 0,02% для более чем 6 010 121 евро).

Расширенный пример
Боб и Джуди нашли квартиру в Барселоне и договорились о цене 340 000 евро. Продавец, Жорди, не пользовался услугами агента по недвижимости.Боб и Джуди подписали Contrato de Arras. Продавец запросил предоплату в размере 40 000 евро, что немного больше обычных 10%, но Боб и Джуди не хотели спорить по этому поводу. Затем они обратились в банк за ипотечной ссудой на 260 000 долларов. Банк предложил им ипотеку с плавающей ставкой по ставке Euribor + .50%, без комиссии за открытие, отмену и ставку 3,50% за первый год. Поскольку в настоящее время Euribor составляет 2,31%, они увидели, что это будет стоить им дополнительно 1300 евро в первый год. Они попросили банк выдать им Euribor +.50% и на первый год, на что банк согласился.

Банк запросил у Жорди следующие документы:

• Копия его ДНР.
• Квитанции, подтверждающие уплату налога на недвижимость (IBI), платы за строительство ( pagos de comunidad и ипотеки ( Certificado de la deuda pendiente ).

После того, как все документы Боба и Джуди были представлены, на их предварительное утверждение ушла неделя.Банку потребовалось еще 1 1/2 недели, чтобы провести оценку (tasacion) собственности (без задержек со стороны Джорди при впуске оценщика), и еще 3 дня банку, чтобы получить ответ от оценщика. Оценочная стоимость составила 413 000 евро, поэтому банк одобрил ссуду. Боб и Джуди пошли в банк, чтобы подписать ипотечный договор. От них также требовалось страхование имущества (118 евро в год) и страхование жизни (которое они получили на Джуди, поскольку для нее она составляла всего 178 евро в год). Боб и Джуди подтвердили, что через год они могут отменить оба полиса (поскольку у Боба, по сути, уже был полис страхования жизни).Они также были обязаны иметь домицилий несколько вещей на банковском счете. Они позвонили в газовую, электрическую компанию и питомник, чтобы произвести автоматический вывод средств через этот счет. Затем банк предоставил им оценку того, какими будут выплаты по ипотеке, а также список различных залога ( provisión de fondos ), которые им необходимо будет заплатить. (Воспользуйтесь нашим калькулятором расходов, чтобы рассчитать общие затраты, связанные с вашей покупкой.) provisión de fondos выглядят следующим образом:

Итого внизу 317.459 €. Боб и Джуди уже заплатили 40 000 евро. Означает ли это, что они действительно должны были заплатить в общей сложности 357 459 евро? Да, по крайней мере, изначально. 10,128 евро и 6,989 евро — это гонорары, которые необходимо будет уплатить нотариусу, реестру собственности, налоговой инспекции ( Hacienda ) и gestor . Покупка недвижимости, новая ипотека и аннулирование ипотеки продавца должны быть нотариально удостоверены и зарегистрированы. Этот банк заключает договор с гестором для управления этим и осуществления различных платежей.Банк / гестор отправит вам акт на недвижимость через три месяца после закрытия (после регистрации собственности). В это время они также должны отправить вам все квитанции нотариуса, Hacienda и реестра. Банк должен вернуть вам разницу между этими фактическими квитанциями и выплаченным авансом.

Тогда обратите внимание на стоимость отмены в размере 885 €. Боб и Джуди этого не платят. Их банк взимает эту сумму с Жорди. Затем Жорди жалуется в собственный банк: «Почему я должен это платить? Вы сказали мне, что у меня комиссия за отмену бронирования составляет 0%.Его банк отвечает, что это не сбор за аннулирование. Это плата за регистрацию аннулирования в реестре собственности (и все изменения реестра требуют подписи нотариуса).

Затем банк взимает 300 евро за обработку бланков страхования жизни и имущества. Хорди является резидентом Испании, поэтому с нерезидентов не взимается 3% -ный налог («3% NIE» в provisión de fondos ).

Боб и Джуди перевели 57 459 евро в банк, чтобы выплатить оставшуюся часть своей задолженности.Четыре дня спустя в Барселоне было закрытие; Всего 30 дней со дня подачи документов до дня закрытия. Закрытие прошло гладко, хотя Жорди скривился, когда узнал, что недвижимость была оценена в 413 000 евро. Джорди получил чек от представителя банка и дал Бобу и Джуди ключи от квартиры.

Потребовалось колоссальные десять месяцев (вместо обычных трех месяцев), прежде чем Боб и Джуди получили документ от представителя банка, квитанции и возвращенную сумму от слуг — 19% от 17 117 евро, которые были удержаны.

Часто задаваемые вопросы:
Какие еще расходы связаны с покупкой недвижимости?
Какие подводные камни существуют при покупке недвижимости в Испании?
Как я могу узнать рыночную стоимость недвижимости?
Если я покупаю недвижимость, могу ли я сэкономить на налогах, создав компанию?
Продавец хочет, чтобы заявленная цена была меньше той, которую я фактически собираюсь заплатить. Я должен это сделать?
Какую информацию я должен получить от своего агента по недвижимости?
Регулируются ли агентства недвижимости в Испании?
Требуются ли какие-либо проверки дома в Испании?
Какова роль нотариуса в Испании?

Отправить деньги в Лаос: лучшие службы денежных переводов