Стоимость недвижимость в испании: Недвижимость в Испании — купить жилье в Испании, цены от застройщиков и собственников

Тенденции рынка недвижимости и цены в Испании в 2022 году

До конца года остается все меньше и меньше. 2021 год был отмечен процессом общего восстановления, большей мобильностью между странами, увеличением купли-продажи жилья, привлечением международных инвесторов и устойчивым снижением цен на аренду. Что будет в 2022 году?

Очевидно, что жилищный сектор по-прежнему зависит от общей экономики и распространения коронавирусной инфекции в стране и мире.

По данным аналитической компании «Обсерваторио Секториал ДиБиКей де-Информа» (Observatorio Sectorial DBK de Informa), в краткосрочной и среднесрочной перспективе рынок недвижимости имеет благоприятные прогнозы в вопросе улучшения экономической конъюнктуры, низких процентных ставок и роста сбережений, что позволяет ожидать оживления спроса и стабилизации цены на квартиры в Испании 2022.

Содержание:

• Рынок недвижимости Испании
• Вторичное жилье
• Неравномерный рост по автономным сообществам
• Недвижимость в Испании в 2022 году и перспективы рынка
• Как восстановление сектора недвижимости влияет на остальную часть экономической деятельности?
• Цены на новое жилье
• Вторые резиденции
• Как повлияла пандемия на цены на недвижимость
• Цены на аренду
• Районы, где цена купли-продажи будет падать или расти больше всего
• Хорошее время для покупки
• Сколько стоит недвижимость в Испании
• Поможем купить недвижимость в Испании

Рынок недвижимости Испании

Купля-продажа жилья в Испании достигла в сентябре 2021 года уровня, который не наблюдался за последний 161 месяц. Согласно данным Национального института статистики (INE), рынок недвижимости регистрирует лучший месяц с апреля 2008 (53 410 сделок). Намерения о покупке, парализованные пандемий, реализуются сейчас и создают новый спрос. Перечисляя особенности рынка недвижимости Испании, необходимо упомянуть о восстановлении экономики и изменении цен на недвижимость в Испании после кризиса: за последние четыре года продажи жилья превысили показатели 2019 года.

Более 53 000 сделок было заключено в сентябре текущего года, что на 40,6 % больше, чем годом ранее.

Вторичное жилье

С точки зрения типологии недвижимости последние данные Национального института статистики (INE) показывают, что восстановление операций наблюдается в основном на сделках со вторичным жильем, которое составляет основную часть рынка. На вторичное жилье приходится 42 477 сделок купли-продажи.

Неравномерный рост по автономным сообществам

Сентябрьские цифры показывают неравномерный рост по автономным сообществам. Эстремадура ‒ единственная провинция, где сделок было меньше, чем годом ранее (-2,4 %), а Астурия показала довольно низкий рост в годовом исчислении (1,4 %). На всех остальных территориях количество сделок купли-продажи растет с различной силой: в Мурсии, Кастилья-Ла-Манче и Мадриде зафиксирован рост на 20 %; в Стране Басков, Каталонии и Андалусии ‒ около 55 %. Наварра особенно выделяется: там было продано почти на 70 % больше объектов, чем в сентябре 2020 года.

Четыре крупных региона страны доминируют по количеству продаж в сентябре 2021 года (более 6 из 10 сделок произошли в этих общинах): на 1-м месте Андалусия (11 843 операции), на 2-м ‒ Каталония (8396), на 3-м ‒ Валенсия (7617), на 4-м ‒ Мадрид (7071).

Недвижимость в Испании в 2022 году и перспективы рынка

Ожидается, что 2022 год будет развиваться на фоне восстановления экономики, при этом проблемы с поставками и высокими ценами на энергоносители в первой половине года сохранятся. Необходимо также внимательно следить за развитием инфляции и ее потенциальным воздействием на доверие потребителей.

В секторе недвижимости спрос будет оставаться активным в условиях низких процентных ставок, в то время как предложение может расти более низкими темпами. Это вызвано нехваткой рабочей силы в секторе и длительными сроками лицензирования, с которыми застройщики уже сталкивались в годы, предшествовавшие пандемии. Все это может приводить к росту цен на жилье, особенно в сегменте нового строительства. Европейские фонды будут придавать импульс государственно-частному сотрудничеству наряду с проектами восстановления и возрождения городов. С их помощью будет повышаться энергоэффективность рынка недвижимости в Испании. Ожидается, что в течение 2022 года также будет разработан текст будущего закона о жилье, который установит рамки развития сектора в ближайшие годы.

Как восстановление сектора недвижимости влияет на остальную часть экономической деятельности?

Сектор недвижимости является движущей силой экономической деятельности, поскольку строительство жилья оказывает многократное влияние на прямую и косвенную занятость.

Мы говорим не только о рабочих на стройке, но и о поставщиках материалов, архитекторах, инженерах, перевозчиках, нотариусах. Каждое строительство дома в Испании создает рабочие места. Не говоря уже о потоке доходов в государственную казну, связанных с налогами. Эти две сферы развиваются одновременно: если экономика страны преуспевает, сектор недвижимости развивается. В 2008 году недвижимость находилась в «эпицентре» и была частью проблемы. В настоящее время сектор недвижимости является сильным, здоровым и сбалансированным, он демонстрирует прочность и устойчивость, таким образом играет ключевую роль. Недвижимость должна быть важной частью экономики, как один из крупных локомотивов, которые помогают ее экономике.

Цены на новое жилье

Мы находимся в ситуации, когда спрос на жилье восстанавливается быстрее, чем предложение, которое испытывает ценовую напряженность в сегменте нового строительства. На более динамичных рынках этот дефицит предложения и связанные с ним изменения в ценах на недвижимость в Испании в сторону повышения могут усилиться в ближайшие месяцы, поскольку пандемия замедлила начало строительство новых проектов.

В любом случае, мы понимаем, что подъемы, которые могут произойти, будут умеренными. Еще одним аспектом, за которым необходимо внимательно следить, является увеличение стоимости некоторых сырьевых материалов, которые влияют на стоимость строительства в последние месяцы. К счастью, мы уже видим признаки снижения цены на некоторые товары.

Вторые резиденции

Вторая резиденция, особенно та, которая находится в районах с присутствием международных покупателей, наиболее сильно пострадала от рыночного тормоза во время пандемии. Хотя национальный спрос частично компенсировал положение, ограничения мобильности задержали восстановление в этих районах. С оживлением международного спроса ожидается постепенная стабилизация цен.

Как повлияла пандемия на цены на недвижимость

Безусловно, пандемия изменила наш образ жизни, что проявилось в частичной трансформации приоритета спроса, подняв на первый план такие аспекты, как гибкость в использовании пространства, большая площадь, обилие света, наличие террас и зон общего пользования. Эти функции наиболее востребованы на рынке. Мы также замечаем повышенный интерес к энергоэффективности жилья, связанный не только с сокращением будущих энергозатрат, но и с повышением комфорта для жильцов.

Генеральный директор Союза кредитов на недвижимость «ЮСиАй» (UCI) Хосе Мануэль Фернандес, проанализировав результаты IX волны «Барометра недвижимости», заявил: «Мы видим перспективу абсолютной стабильности цен в последние месяцы, и риелторы, которые, действительно, знают пульс рынка, считают, что к концу этого года и началу 2022 стабильность или небольшой рост (не превышающий 10 %) будут тенденцией цен на недвижимость».

Цены на аренду

Согласно различным ценовым показателям, цены на аренду в последние месяцы снижались. Будут ли они продолжать снижение? Тони Экспосито, генеральный директор агентства недвижимости «Компрарказа» (Comprarcasa), считает, что снижение Европейской межбанковской ставки предложения (EURIBOR), а также процентных ставок делают 2021 год одним из наиболее подходящих периодов для подачи заявки на ипотеку.

Тони Экспосито заявляет: «Таким образом, мы можем сказать, что тенденция роста наблюдается, в основном, в сделках купли-продажи, что влияет на снижение цен на аренду. Однако, следует заметить, что снижение является незначительным, а интерес к аренде по-прежнему имеет очень важное значение на рынке недвижимости».

Кроме того, закон о жилье может стабилизировать цену на аренду в районах, где она традиционно высока.

Районы, где цена купли-продажи будет падать или расти больше всего

Хосе Мануэль Фернандес считает, что существует большая зависимость цен на жилье от способа работы (дистанционной или стационарной), что влияет на спрос и предложение. Например, если в прошлом году и в начале этого года произошел рост цен в приграничных районах крупных городов Испании, таких как Сьерра-де-Мадрид, из-за большого спроса, то теперь он может снизиться, если занятость перейдет в офисы. Это может привести к возможному росту цен в основных городских центрах страны.

Хорошее время для покупки

Испанская ассоциация покупателей недвижимости «Аепси» (Aepsi) прогнозирует, что рост спроса в период 2022‒2025 годов может быть значительным и приведет к увеличению объема продаж недвижимости (может составить более 550 000 объектов).

Спрос развивался с прошлого года. Изоляция привела к тому, что жилье стало центром жизни семьи.

В целом, тенденция развития цен будет умеренно повышаться. Именно в такие моменты неопределенности распространяются скидки и выгодные условия. По мере улучшения экономической ситуации и стабилизации рынка труда корректировки цен уходят на второй план. С другой стороны, финансирование сейчас дешевле, чем будет через несколько месяцев, повышение ставок ожидается в 2022 и 2023 годах.

Эксперты Союза кредитов на недвижимость «ЮСиАй» (UCI) с оптимизмом смотрят в будущее и заявляют: «Несколько дней назад у нас была встреча примерно с тридцатью руководителями и менеджерами крупных сетей недвижимости в Испании, и почти все ожидали увеличения своего оборота в следующем году. К тому же очень мощный импульс для покупки жилья дают низкие показатели EURIBOR до середины 2022 года».

Большая задача, по мнению экспертов, заключается в предоставлении молодежи и другим уязвимым группам населения возможностей для покупки, для чего потребуется сотрудничество всех государственных и частных субъектов.

В таблице, представленной ниже, собрана информация о стоимости жилья в Испании на ноябрь 2021 год.

Стоимость жилья в Испании на ноябрь 2021 год

	Стоимость одного м2 недвижимости в Испании, в евро	Стоимость одного м2 недвижимости в Испании, в рублях	Ежемесячное колебание	Ежеквартальное колебание	Годовое колебание	Исторический максимум	Максимальное колебание
Испания	1816	153 343	+ 0,2 %	— 0,6 %	+ 3,7 %	2053 €/м2 июнь 2007	— 11,6 %
Андалусия	1773	149 712	+ 0,4 %	+ 2,2 %	+ 8,0 %	1924 €/м2 июль 2006	— 7,8 %
Арагон	1295	109 349	+ 0,2 %	— 2,6 %	— 3,2 %	1924 €/м2 ноябрь 2007	— 32,7 %
Астурия	1344	113 487	+ 0,2 %	— 1,0 %	— 1,7 %	1847 €/м2 июнь 2011	— 27,2 %
Балеарские острова	3260	275 274	+ 1,7 %	+ 1,6 %	+ 6,6 %	3260 €/м2 октябрь 2021	0,0 %
Канарские острова	1933	163 222	+ 0,6 %	+ 1,7 %	+ 5,3 %	1937 €/м2 май 2007	— 0,2 %
Кантабрия	1482	125 140	+ 0,2 %	+ 2,2 %	+ 1,7 %	1988 €/м2 январь 2011	— 25,4 %
Кастилия и Леон	1140	96 261	+ 0,7 %	— 0,3 %	+ 1,6 %	1468 €/м2 июнь 2011	— 22,3 %
Кастилия-Ла-Манча	872	73 631	+ 0,3 %	— 0,3 %	+ 2,1 %	1362 €/м2 апрель 2008	— 35,9 %
Каталония	2286	193 029	— 0,4 %	— 1,6 %	+ 1,1 %	2573 €/м2 июнь 2007	— 11,1 %
Сеута	1942	163 982	+ 0,3 %	— 7,8 %	— 3,1 %	2256 €/м2 январь 2021	— 13,9 %
Валенсийское сообщество	1483	125 224	0,0 %	— 0,6 %	+ 5,5 %	1839 €/м2 январь 2006	— 19,4 %
Страна Басков	2682	226 468	— 0,1 %	— 0,2 %	+ 0,7 %	3244 €/м2 апрель 2011	— 17,3 %
Эстремадура	949	80 133	+ 0,5 %	+ 2,6 %	+ 4,4 %	1203 €/м2 апрель 2011	— 21,1 %
Галисия	1340	113 149	+ 0,1 %	0,0 %	0,0 %	1762 €/м2 ноябрь 2011	— 24,0 %
Ла-Риоха	1250	105 550	+ 0,1 %	+ 0,7 %	+ 4,0 %	1600 €/м2 март 2011	— 21,9 %
Мадрид (автономное сообщество)	2917	246 311	— 0,3 %	— 1,3 %	+ 4,3 %	2954 €/м2 июль 2021	— 1,3 %
Мелилья	1823	153 934	+ 0,4 %	— 0,1 %	+ 2,6 %	1855 €/м2 июль 2012	— 1,7 %
Мурсия (автономное сообщество)	1068	90 181	+ 0,3 %	+ 1,1 %	+ 1,9 %	1684 €/м2 сентябрь 2006	— 36,6 %
Наварра	1455	122 860	+ 1,2 %	— 0,1 %	+ 0,3 %	1787 €/м2 декабрь 2007	— 18,6 %

Поможем купить недвижимость в Испании

На Spain-Real. Estate собраны самые горячие предложения жилья по актуальным ценам в Испании Наши специалисты помогут выбрать испанскую недвижимость согласно вашим предпочтениям и оформить безопасную сделку.

Цены на недвижимость в Испании продолжают расти — Недвижимость и обустройство

•    (0 отзывов)

  ---

  От Елена Римская

  • 15 декабря 2022

  Новости Испании, Catalunya.ru© Цены на недвижимость в Испании растут 34 квартала подряд, что эквивалентно постоянному росту в течение 8 лет. Но тот факт, что на рынке наблюдается нехватка жилья, позволяет и дальше поднимать его стоимость.

  В третьем квартале цены выросли на 7,6% в годовом исчислении, что на 0,4% меньше, чем в предыдущем квартале. Такие данные опубликовал в прошлую пятницу Национальный институт статистики (INE), исходя из расчета индекса цен на недвижимость (IPV).

  На данный момент основным препятствием для здорового развития рынка является нехватка жилого фонда. По оценкам портала Fotocasa, объём предложений о продаже недвижимости сократился более чем на 35% по сравнению с предыдущим годом. В то же время, спрос на покупку остается очень высоким. Такая ситуация вызывает заметный дисбаланс и мешает корректировке цен. 

  Еще одним фактором роста цен стали изменения в кредитной политике Европейского центрального банка, вызвавшие рост ставки Euríbor и самый высокий, начиная с 2000 года, рост процентов по ипотеке. И вот уже профессионалы рынка говорят о том, что такая ситуация может поставить под угрозу покупку ипотечного жилья.

  По данным портала Fotocasa, стоимость новостроек увеличилась на 6,8% по сравнению с третьим кварталом 2021 года, что на 0,2% меньше, чем годовой показатель, зарегистрированный во втором квартале 2022 года. Цены на вторичное жилье выросли на 7,8% в годовом исчислении. Это всего на 0,1% ниже, чем рост в предыдущем квартале.

  Самое заметное увеличение годового показателя произошло в Стране Басков, Эстремадуре и Каталонии.

  Похожие темы:

  • В Испании спрос на недвижимость со стороны иностранцев достиг рекордных значений
  • В Испании отмечается бум на рынке недвижимости жилья
  • В Испании ожидается падение продаж объемов недвижимости
  • Количество сделок по недвижимости в Испании растёт

  Перейти к новостей

  
  

  Отзывы пользователей

  • Ваше имя
  • Ваша оценка Обязательно

    1 2 3 4 5

  • Ваш отзыв Обязательно

    Добавить отзыв…

    ×   Вставлено в виде отформатированного текста.   Вставить в виде обычного текста

      Разрешено не более 75 эмодзи.

    ×   Ваша ссылка была автоматически встроена.   Отобразить как ссылку

    ×   Ваш предыдущий контент был восстановлен.   Очистить редактор

    ×   Вы не можете вставить изображения напрямую. Загрузите или вставьте изображения по ссылке.

    Загрузка…

    ×

    • Компьютер
    • Планшет
    • Телефон
  
  

Чего ожидать от рынка недвижимости Испании в 2023 году

Главная Блог Чего ожидать от рынка недвижимости Испании в 2023 году

Опубликовано 22 ноября 2022 года

После одного из лучших лет испанская недвижимость показала себя признаки замедления по мере приближения к концу 2022 года. И продажи, и цены, похоже, немного снижаются, хотя цифры остаются высокими. Учитывая, что на глобальном политическом и экономическом горизонте все еще тучи, чего нам ожидать от испанского рынка недвижимости в 2023 году?

Хотя аналитики расходятся в своих прогнозах продаж и цен на жилье, они единодушны в том, что и то, и другое будет ниже по сравнению с 2022 годом. Они также согласны с тем, что инвесторы по-прежнему будут видеть недвижимость в ключевых местах (включая Коста-дель-Соль). как убежище.

Но прежде чем мы перейдем к испанскому рынку недвижимости в 2023 году, предыстория последних нескольких месяцев. Читатели нашего блога помнят, что первые семь месяцев этого года были отмечены рекордными продажами и постоянным ростом цен. Конец весны и начало лета были особенно оживленными, поскольку покупатели спешили покупать до того, как процентные ставки выросли еще больше.

Продажи в Испании в 2022 году

Однако в августе и сентябре на рынке наблюдалось замедление транзакций. Например, в сентябре в Испании 57 333 объекта недвижимости перешли к другому владельцу, что на 6,9% больше, чем в прошлом году. Месяц был лучшим для продаж с 2007 года. 

Однако аналитики отмечают, что, несмотря на оптимистичный показатель, он знаменует собой изменение двузначного роста, наблюдавшегося в предыдущие месяцы. Большинство считает, что это указывает на замедление, но не на резкую остановку.

Продажи на Коста-дель-Соль в 2022 году

По данным Ассоциации регистраторов собственности, в третьем квартале этого года на Коста-дель-Соль было совершено 10 919 транзакций. Эта цифра приносит общее количество в годовом исчислении до 41 898, что на 39,6% больше.

Фон испанского рынка недвижимости в 2023 году

Основываясь на данных о продажах в третьем квартале, Банк Испании предсказал «падение импульса» на оставшуюся часть 2022 года и первую половину 2023 года. Он основывает свой прогноз на финансовой неопределенности , вероятно, останется на месте, по крайней мере, в первой половине 2023 года, а также тот факт, что процентные ставки не показывают признаков падения.

Оба фактора действуют как тормоз по запросу. Высокая инфляция снижает покупательную способность домовладельцев, а более высокий Euribor приводит к удорожанию ипотечных кредитов. Тем не менее, по прогнозам, инфляция в Испании сократится вдвое в следующем году. Банк Испании ожидает, что она составит около 4,4%, что вдвое меньше текущей ставки.

Темпы нового строительства будут по-прежнему отставать от спроса, и покупатели будут по-прежнему сталкиваться с дополнительными препятствиями в виде более высоких цен из-за увеличения стоимости строительства.

Снижение продаж в 2023 году

Аналитики единодушны в том, что в 2023 году на испанском рынке недвижимости будет меньше сделок. После ожидаемых 600 000 в этом году в следующем году будет около 550 000. Тем не менее, эксперты отмечают, что полмиллиона продаж в год — это здоровая цифра, указывающая на сбалансированный рынок.

В 2023 году цены упадут

Последние данные указывают на 8%-ный рост цен на недвижимость в этом году, хотя в некоторых частях Испании рост был намного выше. Например, на Коста-дель-Соль они выросли на 11% за год до третьего квартала, при этом цены перепродажи выросли на 13,5%.

Хотя эксперты сходятся во мнении, что цены на жилье в Испании упадут в 2023 году, они расходятся в сумме. Pisos.com прогнозирует, что цены будут на 1-3% ниже, хотя и с оговоркой, что они увидят незначительные изменения на самых загруженных рынках Испании. ING прогнозирует рост на 1% в 2023 году, а BBVA Research ожидает, что рост составит около 2%.

Тем не менее, цены наверняка поднимутся ниже уровня инфляции, что приведет к снижению всех цен.

Ищете недвижимость в 2023 году?

Воспользуйтесь нашим экспертным знанием рынка и региона. Мы помогаем покупателям найти недвижимость на Коста-дель-Соль, которая отвечает всем их требованиям с 1992 года, поэтому мы знаем больше, чем кое-что о ценах, стоимости и рыночных тенденциях. Свяжитесь с нашей командой сейчас, чтобы начать поиск недвижимости.

Увеличивающийся разрыв между ценами на жилье в Испании

Восстановление цен на жилье в Испании: до какой точки мы дошли?

После резкого падения цен на жилье в период с 2008 по 2014 год (30,7% в номинальном выражении и 37,2% в реальном выражении)1 , в 2015 году начался новый цикл расширения рынка недвижимости, характеризующийся высокой степенью географической неоднородности, как мы увидим позже. Однако, прежде чем изучать, как изменялись цены на жилье в различных областях и местностях, полезно просмотреть ключевые цифры на национальном уровне, поскольку они послужат отправной точкой для дальнейшего анализа.

Цены на жилье начали расти в 2015 году, по данным Министерства развития (на основе оценочных цен). От своего минимального значения в 3 квартале 2014 года до самых последних данных, соответствующих 3 кварталу 2019 года, он накопил рост на 12,3% (8,6% в реальном выражении). Несмотря на эту восходящую тенденцию, цена по-прежнему примерно на 22% ниже своего исторического максимума (-31,8% в реальном выражении). С другой стороны, индекс цен на жилье, публикуемый INE (на основе цен сделок)2 указывает на более активное восстановление с номинальным ростом на 30,4% между 1 кварталом 2014 года и 2 кварталом 2019 года.(24,7% в натуральном выражении), хотя расстояние, отделяющее это от докризисного пика, аналогично тому, которое указывается в данных Министерства общественных работ3 (-18,2% ниже максимума в номинальном выражении, -30,6% в реальном выражении).

• 1. В этой статье, если не указано иное, мы используем цены на жилье, опубликованные Министерством общественных работ, поскольку они публикуются по провинциям и муниципалитетам с населением более 25 000 человек.
• 2. Цены на жилье INE публикуются с 2007 г. на национальном уровне и в отдельных автономных сообществах.
• 3. Это связано с тем, что цены на жилье INE упали более резко в период с 2007 по 2014 год (-37,2% номинальные и -44,3% реальные), чем цены Министерства общественных работ.

Цена на жилье

Цена на жилье выросла за последние пять лет, хотя она все еще на 22% ниже пика, достигнутого до кризиса, и очень неоднородна в географическом отношении

Восстановление с разной скоростью: лидеры , продвинутый, подписчики и взлет

Основываясь на динамике цен на жилье с 2014 года, мы разделили испанские провинции на четыре группы:

1. Лидеры: Мадрид, Барселона, Балеарские острова, Малага, Санта-Крус-де-Тенерифе и Лас-Пальмас составляют группу. это ведет к восстановлению рынка недвижимости, провинций с крупными городами и хорошо зарекомендовавшими себя туристическими направлениями. Здесь цена на жилье начала восстанавливаться раньше и росла более энергично (27,8% в период с 1 квартала 2014 по 3 квартал 2019 года)., что значительно выше общенационального показателя в 12,3%).
2. Расширенный: Кадис, Гранада, Севилья, Сарагоса, Вальядолид, Гвадалахара, Жирона, Таррагона, Аликанте, Валенсия, Касерес, Ла-Корунья и Наварра. В этих провинциях мы находим важные города с точки зрения населения, туризма и экономической активности. Здесь восстановление заняло больше времени, и рост цен положительный, но более скромный (6,3% в период с 1 квартала 2014 года по 3 квартал 2019 года).
3. Последователи: В эту группу входит почти половина провинций Испании (Альмерия, Кордова, Уэльва, Уэска, Астурия, Кантабрия, Бургос, Паленсия, Саламанка, Альбасете, Толедо, Лерида, Кастельон, Бадахос, Луго, Оренсе, Понтеведра, Мурсия, Алава, Гипускоа и Ла-Риоха). Это довольно разнородная группа, состоящая из провинций, расположенных в так называемой «заброшенной Испании», и других, которые еще переваривают излишества бума на рынке недвижимости. Здесь цены на жилье все еще очень близки к своему минимуму, хотя уже несколько кварталов демонстрируют положительные темпы роста.
4. Взлет: Хаэн, Теруэль, Авила, Леон, Сеговия, Сория, Самора, Сьюдад-Реаль, Куэнка и Бискайя. Это провинции, где цены на жилье все еще находятся на минимальном уровне или очень близки к нему.

Цены на жилье восстанавливаются с разной скоростью

Индекс (100 = 1 кв. 2014 г.)

Источник: исследование CaixaBank, на основе данных Министерства общественных работ.

Увеличение ценового разрыва между регионами и городами

В результате этого восстановления с разной скоростью цены в разных регионах расходятся, а разрыв между самыми дорогими и дешевыми провинциями увеличивается. Провинции-лидеры (где цены на жилье выросли больше всего) уже были одними из самых дорогих в 2014 г. , тогда как группу последователей и группу взлетающих составляют провинции с самой низкой ценой (как в 2014 г., так и в 2019 г.).), за исключением Бискайи и Гипускоа4. .

Это расхождение еще более заметно между городами. Разброс цен на жилье увеличился в различных столицах провинций, как показано на диаграмме ниже (слева). Эта тенденция еще более заметна, если мы включим все муниципалитеты с населением более 25 000 человек5. .

С другой стороны, расхождение цен внутри провинций также увеличивается , как показано на правом графике6. . Это особенно верно в провинциях-лидерах, где цены в крупных городах выросли намного больше, чем в остальных городах той же провинции. Самый крайний случай — город Ибица, где цены на жилье выросли на 52,6% в период с 1 квартала 2014 года по 3 квартал 2019 года.в то время как на Балеарских островах в целом рост также был значительным (26,6%), но явно ниже, чем в столице Ибицы.

• 4. Формально коэффициент регрессии значим и положителен на уровне провинции для изменения цен на жилье между 1 кв. 2014 г. и 3 кв. 2019 г. по цене жилья в 2014 г. расхождение; т. е. цены на жилье в провинциях с более высокой начальной ценой растут быстрее, так что ценовые различия становятся более выраженными. Существует также положительный коэффициент регрессии для столиц провинций и муниципалитетов с населением более 25 000 человек.
• 5. Другими словами, есть свидетельство сигма-расхождения; то есть с течением времени разброс уровней цен (оцененный через стандартное отклонение) увеличивается в пределах группы провинций или городов.
• 6. Здесь мы имеем в виду сигма-расхождение. Что касается бета-расхождения, доказательства, подтверждающие эту гипотезу, были найдены только для Балеарских островов, Барселоны и Аликанте. Для остальных провинций коэффициент не имеет значения.

Разрыв между провинциями

Разрыв между самыми дорогими и самыми дешевыми провинциями и городами увеличивается. В 2019 году покупка дома в Барселоне или испанской столице стоит более чем в два раза больше, чем в среднем по стране, а в 2014 году она была «всего» в 1,6 раза дороже

Спред между ценами по провинциям и муниципалитетам увеличивается

(стандартное отклонение цен на жилье)

Примечание: * Рассчитывается стандартное отклонение цен на жилье по муниципалитетам провинции, а затем среднее арифметическое по провинциям, разделенным на четыре группы. Источник: исследование CaixaBank, основанное на данных Министерства общественных работ.

Разница между ценами на жилье между муниципалитетами в одной и той же провинции увеличивается

(стандартное отклонение цен на жилье по муниципалитетам в каждой провинции) *

Примечание: * Рассчитывается стандартное отклонение цен на жилье по муниципалитетам провинции а затем простое среднее значение провинций, разделенных на четыре группы. Источник: исследование CaixaBank, основанное на данных Министерства общественных работ.

В остальных туристических провинциях, входящих в группу лидеров (Малага и две провинции Канарских островов), такая же картина сильного роста цен на жилье наблюдалась и в других городах, весьма привлекательных для туристов. Например, в провинции Малага городами с наибольшим ростом цен на жилье с 2014 года являются Бенальмадена (57,5%), Фуэнхирола (53,5%) и Ринкон-де-ла-Виктория (50,7%), опережая город Малага (37,1%) и Малага. провинция (24,5%).

В 2019 году модель Барселоны и Мадрида изменилась после нескольких лет роста выше среднего по сравнению со средним показателем для соответствующих провинций7 . Цены на жилье в Мадриде выросли на 7,0% в годовом исчислении в третьем квартале 2019 года по сравнению с 4,6% по Мадридскому сообществу в целом, в то время как другие муниципалитеты провинции сообщили о гораздо более высоких темпах роста, особенно Парла (14,0%) и Хетафе (11,3%). %) (24,5%).

• 7. В муниципалитетах провинций Барселона и Мадрид есть данные, подтверждающие бета-конвергенцию в прошлом году; то есть в 2019 году, цены на жилье в этих провинциях выросли больше, чем в городах с самым низким уровнем цен в 2018 году.

Расхождение цен внутри провинций

Расхождение цен внутри провинций также увеличилось, о чем свидетельствуют Балеарские острова: город Ибица является вторым самым дорогим местом для покупки дома в Испании после Сан-Себастьяна

Это «масляное пятно» который распространяется из столицы на близлежащие города, можно наблюдать и в провинции Барселона. В Барселоне и Сан-Кугат-дель-Вальес (самом дорогом городе провинции Барселона после столицы) цены на жилье росли более умеренно (3,4% и 2,2% в годовом исчислении в третьем квартале 2019 года)., соответственно) по сравнению с увеличением более чем на 10% в окрестностях Барселоны (Санта-Колома-де-Граменет, Бадалона, Л’Оспиталет-де-Льобрегат и т. д.).

Расхождения в ценах на жилье передаются коэффициентам доступности

Резкий рост цен на жилье с 2014 г. в городах ведущих провинций также привел к снижению коэффициентов доступности; усилия, необходимые домохозяйствам для покупки жилья8 . Хотя доходы домохозяйств в этих городах выросли больше, чем в среднем по стране, поскольку эти места также являются наиболее динамичными с точки зрения экономической деятельности и туризма, этого увеличения доходов было недостаточно, чтобы компенсировать рост цен на жилье. В результате коэффициенты доступности в шести столицах ведущих провинций (Мадрид, Барселона, Малага, Пальма-де-Майорка, Лас-Пальмас-де-Гран-Канария и Санта-Крус-де-Тенерифе), которые и без того были одними из самых высоких в Испании, выросли более чем на в остальных столицах провинций. Другими словами, расхождение между ценами было перенесено на коэффициенты доступности, как это видно на графике ниже.

• 8. Мы рассчитали коэффициенты доступности жилья в столицах провинций как цену за квадратный метр, предоставленную Министерством общественных работ, умноженную на 93,75 м2 (средняя площадь жилья по данным Банка Испании), деленную на медиану доход домохозяйства. Доход по городам был взят из собственных данных CaixaBank и учитывает заработную плату, пенсии и пособие по безработице.

Различия между городами по коэффициентам доступности

Резкий рост цен на недвижимость в городах привел к увеличению коэффициента доступности жилья; Домохозяйству в Мадриде требуется в два раза больше дохода за годы, чтобы купить дом, чем в Гранаде. жилье или, наоборот, рынок переоценен (в статье «Что происходит на европейском рынке недвижимости?» в этом отраслевом отчете рассматривается динамика цен на жилье и коэффициенты доступности в европейских городах).

Коэффициент доступности в столицах провинций

(годы среднего дохода домохозяйства)

Источник: исследование CaixaBank, на основе данных Министерства общественных работ и внутренних данных.

Переоценено ли жилье в Испании?

Для оценки того, является ли жилье завышенным, Банк Испании разработал несколько индикаторов и моделей, которые, несмотря на то, что они основаны на агрегированных данных и подвержены высокой степени неопределенности, служат индикатором для мониторинга возможного отклонения цен на жилье по отношению к значениям, которые можно было бы считать равновесными. В частности, Банк Испании использует четыре индикатора дисбаланса. Два из них представляют собой разрывы, рассчитываемые как разница между значением переменной процентной ставки в каждом периоде и ее долгосрочной тенденцией для (i) цен на жилье в реальном выражении и (ii) отношения цен на жилье к располагаемому доходу домохозяйства. Два других показателя основаны на несколько более сложных эконометрических моделях9. . Обратите внимание, что в этих показателях используется располагаемый доход домохозяйств, проживающих в Испании, и, следовательно, учитывается покупательная способность местного населения. Этот момент будет обсуждаться позже.

По собственным оценкам Банка Испании, цена жилья на национальном уровне в настоящее время близка к равновесной . На самом деле, некоторые компоненты индикатора равновесия цен на жилье уже получили слегка положительные значения в первой половине 2019 года, хотя средний показатель остается очень близким к равновесному10. . В этой статье мы используем второй из вышеупомянутых показателей, основанный на разрыве коэффициента доступности. Тенденция этого показателя, которую можно увидеть на следующем графике, показывает, что цена на жилье в Испании в целом фактически приближается к своему равновесному значению.

• 9. В частности, третий показатель несбалансированности основан на регрессии цен на жилье в реальном выражении в зависимости от располагаемого дохода домохозяйства и процентных ставок по ипотечным кредитам. Четвертый основан на модели коррекции ошибок, в которой в долгосрочной перспективе цены на жилье в реальном выражении зависят от располагаемого дохода домохозяйства и процентных ставок по ипотечным кредитам. Долгосрочные тренды получаются с помощью фильтра Ходрика-Прескотта из хвоста с параметром сглаживания, равным 400 000. См. «Отчет о финансовой стабильности» за осень 2019 г.Больше подробностей.
• 10. Другие оценки, такие как данные Европейского центрального банка или Федеральной резервной системы в Далласе, также предполагают, что цены на жилье в Испании близки к своему равновесному значению, при этом некоторые индикаторы уже демонстрируют небольшое завышение.

Цены выше равновесных

Жилье не переоценено на национальном уровне, но в Барселоне, Мадриде и на Балеарских островах цены выше равновесных

Национальный коэффициент доступности близок к равновесному

(pps)

Источник: CaixaBank Research, на основе данных Банка Испании.

Если мы применим методологию, разработанную Банком Испании, в наших оценках коэффициента доступности на уровне автономного сообщества, мы обнаружим, что только три (Мадрид, Каталония и Балеарские острова) имеют показатели выше равновесного значения и четыре другие общины (Страна Басков, Наварра, Ла-Риоха и Канарские острова) будут немного выше своего равновесного значения. На муниципальном уровне мы можем реконструировать только достаточно длинный исторический ряд цен на жилье в городах Мадрид и Барселона. В обоих случаях эти оценки предполагают, что цены на жилье перестали зависеть от динамики доходов домохозяйств, в результате чего заметное напряжение в отношении доступности для местного населения .

Разрыв между внутренним коэффициентом доступности по сравнению с его долгосрочной тенденцией в автономных сообществах

(pps)

Источник: исследование CaixaBank, основанное на данных Министерства общественных работ, Национального статистического института и внутренних данных.

Цены на жилье в сравнении с местным доходом

В крупных городах есть признаки отделения цен на жилье от местного дохода

Эти результаты могут вызвать некоторую неопределенность в отношении возможности коррекции цен в наиболее напряженных областях. Однако важно помнить, что, как уже упоминалось, коэффициенты доступности учитывают только покупательную способность внутреннего спроса. В тех случаях, когда значимы другие виды спроса на жилье (иностранцы, инвесторы и т. д.), покупатели, которые во многих случаях обладают большей покупательной способностью, чем среднестатистическое местное население, возможно, что показатели доступности отечественного жилья могут измениться. быть выше их равновесного значения. В этом отношении возможность корректировки цен в наиболее напряженных областях будет частично зависеть от тенденции невнутреннего спроса. Основной сценарий прогноза CaixaBank Research предсказывает замедление темпов роста цен на жилье, но резкой корректировки цен в крупных городах не ожидается.