Hines покидает российский бизнес стоимостью 2,3 миллиарда долларов, поскольку недвижимость работает в условиях послевоенного распада страна после вторжения в Украину год назад.
Pixabay/ДимитроСевастополь
Российское правительство имеет возможность блокировать продажу недвижимости, что является одним из факторов, задерживающих продажу активов в стране.
Последние несколько месяцев Hines продает активы и начинает процесс ликвидации одной из крупнейших международных компаний в сфере недвижимости, действующих в России.
«Hines находится в процессе вывода своих активов в сфере недвижимости на российском рынке», — сообщил представитель СМИ Bisnow в заявлении по электронной почте. «Эти выходы тщательно и ответственно осуществляются в координации с инвесторами и партнерами, поскольку мы выполняем свои фидуциарные обязанности. Этот процесс сложен и требует от нас полного соблюдения многочисленных санкций, требований правительства и необходимых разрешений регулирующих органов».
После того, как международное сообщество осудило вторжение России в Украину 24 февраля 2022 года, несколько фирм по недвижимости, присутствующих в стране, должны были быстро разработать стратегию своего присутствия в России. Среди них были такие инвесторы, как Hines, Morgan Stanley, CalPERS и Ikea, а также брокерские компании, такие как CBRE, JLL, Cushman & Wakefield и Colliers.
Особенно для владельцев физических активов прошедший год был, мягко говоря, сложным.
Бисноу сообщил в марте прошлого года, что Хайнс взвешивает, уходить ли из России в свете вторжения на Украину.
Hines инвестирует в Россию с 1990-х годов и имеет активы под управлением в размере 2,3 миллиарда долларов и штат из 236 сотрудников в стране, согласно ее веб-сайту. Обычно его покупают в партнерстве с другими.
В компании отказались комментировать, какие именно активы были проданы с начала российско-украинской войны. На момент вторжения в феврале прошлого года на ее веб-сайте было указано 11 активов, находящихся в собственности или под управлением в стране.
Активы, которые больше не указаны на сайте Hines, – это Ducat Place III, 14-этажное офисное здание в Москве, и 2 этап аутлет-городка Белая Дача на окраине Москвы. Компания не назвала сроки продажи своих российских активов.
Крупнейшей инвестицией Hines в России стала покупка 50 % акций торгового центра SF Metropolis площадью 2,2 млн в Москве у Morgan Stanley в 2013 году. По этой сделке стоимость центра составила около 1,2 млрд долларов. Он купил свою 50-процентную долю вместе с Пенсионной системой государственных служащих Калифорнии. Хайнс также является совладельцем двух офисных зданий, построенных рядом с торговым центром.
Другими ее активами в России являются аутлет-центр в Санкт-Петербурге, жилой комплекс на холмах на окраине Москвы, два аутлет-молла в Подмосковье, московский логистический центр и два других московских офисных здания.
Wikimedia Commons/А.Савин
Торговый центр Метрополис в Москве, принадлежащий Morgan Stanley, Hines и CalPERS.
В сентябре Bloomberg сообщил, что первоначальный застройщик торгового центра Metropolis, казахстанский девелопер Capital Partners, вела переговоры о выкупе схемы, но сделка еще не завершена.
Для владельцев недвижимости выезд из России – дело непростое.
Со 2 марта прошлого года, менее чем через две недели после начала русско-украинской войны, постановление правительства России означало, что любой, кто хотел продать недвижимость или акции компании, владеющей недвижимостью, должен был подать заявку на получение разрешения на завершение иметь дело. По сути, правительство имело возможность одобрить или заблокировать продажу активов.
Продажи также осложнялись санкциями, введенными против российских финансовых учреждений такими странами, как США и Великобритания. Крупнейшие российские банки, в том числе ВТБ и Сбербанк, попали под санкции, и российские компании не могли осуществлять переводы через международную платежную систему SWIFT.
Российские компании могут осуществлять платежи между собой, что позволит активам в сфере недвижимости оставаться в рабочем состоянии.
Отечественные компании могли бы, например, взимать арендную плату за принадлежащие им активы и выплачивать кредиты.
Но санкции по своей сути затрудняют продажу активов и репатриацию доходов за пределы России.
Санкции имеют и другое влияние, связанное с более широким вопросом рыночной ликвидности: в условиях глобального спада в сфере недвижимости из-за повышения процентных ставок, кто хочет покупать активы в российской недвижимости прямо сейчас?
В течение многих лет до вторжения на Украину Россия была преимущественно внутренним рынком. Аннексия Крыма в 2014 году, введенные впоследствии санкции и последующий экономический спад заставили международных инвесторов отвернуться от страны.
Компания Hines инвестировала в Россию еще в 2018 году вместе с китайскими инвесторами, такими как Fosun, и фондом Mubadala Investment из Абу-Даби. Но инвестиционный рынок теперь стал полностью внутренним.
«Международного капитала стало намного меньше с 2014 года, а сейчас нет нового международного капитала.
Большинство инвесторов — местные», — рассказал 9 управляющий партнер Nikoliers Николай Казанский.0003 Бисноу .
Nikoliers — бизнес, созданный Казанским и бывшими сотрудниками международного брокера Colliers International.
«Особенно сейчас мы видим, как некоторые богатые россияне возвращают свои деньги в Россию из-за санкций», — сказал Казанский. «Есть ликвидность. Больше интереса со стороны местных покупателей».
Еще неизвестно, есть ли ликвидность для крупных активов, предпочитаемых международными инвесторами, в частности для торговых центров, стоимость которых когда-то составляла более 1 миллиарда долларов.
Между тем, из-за санкций инвесторам сложнее найти покупателей внутри России. После вторжения многие богатые россияне, которые могли иметь возможность покупать большие участки коммерческой недвижимости, попали под санкции США и Великобритании, что исключило их из круга людей, которым международные компании могут продавать.
Тем не менее, эти осложнения не снимают императива выхода международных компаний из России, и некоторые наблюдатели считают действия корпораций жизненно важным дополнением к действиям правительств.
Считается, что если российская экономика пострадает достаточно сильно, либо президенту Владимиру Путину придется уйти из Украины, либо его правительство заставит его сделать это.
«Прямая власть принадлежит корпорациям, потому что они могут перестать платить России как импортеры, налогоплательщики, работодатели; прекратить поставки в Россию в качестве экспортеров; и прекратите финансировать Россию в качестве инвесторов или кредиторов», — заявил основатель и издатель агентства морального рейтинга Марк Диксон.
Pixabay/сербукарев
Инвесторы уходят из российской недвижимости, хотя и медленно.
«Некоторые компании, конечно, будут занимать свою собственную моральную позицию, не подвергаясь давлению со стороны инвесторов и потребителей, но большинство будет делать меньше, когда на них поставлено больше, а также будут делать меньше, когда на них меньше принуждения к действию», — Диксон. сказал
«Запад обладает огромной экономической властью над Россией», — добавил он.
Существующий бойкот, часть того, чего можно было бы добиться, уже влияет на российскую экономику, сказал он, указав на прогнозируемый спад на целых 15% в 2022 году.
«Представьте, что мы могли бы сделать, если бы мы могли получить все компании ушли, — сказал Диксон.
Несмотря на первоначальный протест, лишь небольшая часть западных предприятий в любом секторе полностью покинула Россию. Исследователи из Университета Санкт-Галлена и Института IMD в Швейцарии обнаружили, что к концу 2022 года из 1 404 компаний, базирующихся в странах ЕС или G7, 8,5 % покинули Россию.
Это был медленный процесс, но международные инвесторы в недвижимость явно начинают продавать недвижимость за пределами России. По данным CORE.XP, в 2022 году объем инвестиций в коммерческую недвижимость в России составил 221 млрд рублей (3 млрд долларов). CORE.XP — это бизнес, созданный бывшими сотрудниками после ухода CBRE из России.
Эта цифра выросла на 25% по сравнению с 2021 годом, сообщает CORE.XP, добавляя, что «рост инвестиций в коммерческую недвижимость в 2022 году был в основном связан с продажей недвижимости иностранными владельцами», что составило 29%доля продавцов увеличилась с 10% в 2021 г.
Среди других крупных международных инвесторов в российскую недвижимость — компания Morgan Stanley, которая в 2012 г. заплатила 1,1 млрд долларов (821 млн фунтов) за торговый центр SF Galeria в Санкт-Петербурге стоимостью 1,1 млн долларов. 49% акций актива в 2019 году Mubadala Investment, инвестиционному фонду из Объединенных Арабских Эмиратов. И это, и центр Метрополис были куплены с использованием глобального фонда возможностей G7 фирмы.
Фонд «Большой семерки» находится в режиме сворачивания, продает активы и возвращает наличные деньги инвесторам, при этом осталось продать лишь несколько активов, включая два российских торговых центра. Согласно информации фонда, фонд вернул инвесторам 5,6 млрд долларов собственного капитала, что составляет 16% прибыли.
Арендные чеки и продажа половины акций означают, что фонд уже вернул свои инвестиции в два российских центра.
Поскольку срок существования фонда подходил к концу, бизнес-план Morgan Stanley предусматривал продажу его доли в этих двух активах. По сообщениям российской прессы в 2021 году, официальный процесс продажи доли в Санкт-Петербургской галерее вот-вот должен был начаться.
Этот процесс продаж продолжается, но пока безуспешно, учитывая потрясения на местном и международном рынке. Оба центра работают, хотя несколько крупных международных ритейлеров закрыли магазины.
Еще одним крупным инвестором в российскую недвижимость является Ikea, крупный девелопер торговых центров через свое подразделение Ingka. Согласно веб-сайту Ingka, ей принадлежат 14 центров по всей России, каждый из которых принадлежит Ikea, включающих 2 516 магазинов и 19,3 млн кв.
Розничные магазины фирмы были закрыты в марте, а в июне она объявила о планах навсегда покинуть страну и продать там свои четыре завода.
Но торговые центры вокруг его магазинов остались открытыми.
«Как сообщалось ранее, торговые центры MEGA остаются открытыми, чтобы многие люди имели доступ к вещам, в которых они нуждаются», — говорится в сообщении компании по электронной почте. «Магазины Ikea в торговых центрах и по всей стране были закрыты в марте 2022 года. Мы постоянно оцениваем ситуацию, и на данный момент у нас нет новой информации, которой мы могли бы поделиться».
Предоставлено Hines
Со-генеральный директор Hines Лора Хайнс-Пирс
Компания Raven Russia, зарегистрированная на лондонской фондовой бирже, покинула Россию в марте прошлого года. На конец 2021 года его стоимость чистых активов составляла 437 миллионов фунтов стерлингов, а чистая прибыль — 108 миллионов фунтов стерлингов, а портфель в 20 миллионов SF был сдан на 97%.
Его выход дал представление о трудностях, с которыми сталкивается любой международный бизнес, пытающийся работать в России после вторжения на Украину.
«Санкции и контрсанкции серьезно ограничивают возможность компании получить доступ к средствам от ее российских дочерних компаний, а валютный контроль ограничивает возможность конвертировать рубли в альтернативные валюты даже при текущих карательных обменных курсах», — сказал Рэйвен в объявлении фондовой биржи.
«Неопределенность в отношении воздействия этих международных санкций и любых российских контрсанкций на российскую экономику делает любую оценку текущей стоимости чистых активов компании и RRHCL или любую оценку их будущего профиля доходов невозможным в настоящее время».
Raven продала компанию, которая управляла ее активами, местному руководству во главе с Игорем Богородовым через кипрскую компанию за, как она выразилась, «номинальную сумму».
Не имея физических активов для продажи, брокерам было проще уйти с российского рынка. Крупные брокеры, в том числе CBRE, JLL, Cushman & Wakefield, Colliers, Savills и Knight Frank, либо продали свои операции в стране обратно местному руководству, если они непосредственно владели бизнесом, либо разорвали связи, если у них был альянс.
