Испания недвижимость и цены: Купить недвижимость в Аликанте. Цены на жилье

Покупатели нацелились на испанскую недвижимость – Коммерсантъ FM – Коммерсантъ

Россияне оказались среди покупателей самого дорогого жилья в Испании. Данные Генерального совета нотариата страны приводит РБК. Однако из-за пандемии число сделок, которые заключили россияне, сократилось больше чем на треть. Продано меньше 2 тыс. объектов — это минимальный показатель за десять лет. Зато цена на недвижимость выросла в пересчете на квадратный метр. В прошлом году россияне в среднем платили за него больше €2 тыс. Более дорогое жилье выбирали только немцы, швейцарцы и датчане.

Чем это можно объяснить? И что покупают россияне в Испании? На эти вопросы “Ъ FM” ответил главный редактор Prian.ru Филипп Березин: «Я думаю, что в этой статистике есть несколько спорных моментов. Дело в том, что среднестатистический россиянин все-таки беднее среднестатистического европейца, и поэтому неудивительно, что в Испании и вообще за границей недвижимость в массе своей покупают обеспеченные люди. Средний чек у россиян может быть выше. Вторая тенденция — в разгар пандемии недвижимостью интересовались и совершали реальные сделки те, кто мог выехать за границу и у кого, возможно, уже был ВНЖ или гражданство какой-то страны, в частности, Испании,— это тоже были люди небедные.

Если мы говорим о европейцах, то границы для них более открыты, выезжали в том числе и те, кто готов активно покупать недвижимость, скажем, дешевле €100 тыс. Здесь выборка оказалась в пользу состоятельных россиян, именно поэтому наш чек крупнее норвежского или шведского — там приобретают жилье люди, которые желают купить дальнюю дачу, и для них объекты в пределах €100 тыс.— предел мечтаний. Внутренний спрос всегда скромнее внешнего, потому что недвижимость за границей — это не всегда товар первой необходимости, в отличие от внутреннего спроса. Соответственно, те же самые россияне активно покупают недвижимость у себя на родине, в том числе и самую бюджетную. Представить себе, что иностранец будет приобретать недорогое жилье в России, довольно трудно. Уж если покупают, то покупают какие-то ВИП-объекты. То же самое в Испании — это одно из тех направлений, где объекты приобретают по одной из трех причин.

Первая — недвижимость как дача, вторая — как способ переезда, потому что в Испании работает программа «Золотая виза» и покупка недвижимости позволяет претендовать на вид на жительство. Третья — инвестиционная цель — здесь скорее можно говорить о задачах сохранить сбережения, чем о возможности заработать. Курортная недвижимость последние два года не была оптимальным образцом для инвестиций.

Традиционно популярное направление №1 в последние годы — это провинция Аликанте. На втором месте — Барселона и окрестности: Коста-Брава, Коста-Дорада, побережья. На третьем месте — Марбелья, Коста-Бланка — это три основных направления сейчас».

До пандемии россияне входили в первую десятку покупателей жилья в Испании. Но по итогам прошлого года они оказались на 11 месте. Активнее всего недвижимость в Испании покупали британцы, марокканцы и французы. После снятия ограничений спрос нормализуется, уверен руководитель проекта о зарубежной недвижимости Tranio Георгий Качмазов. По его словам, Испания останется одним из самых популярных направлений у россиян: «Испания у нас всегда была лидером в большей степени в сегменте курортной недвижимости. В прошлом году этот спрос снизился в силу объективных обстоятельств, потому что границы были закрыты, а когда человек покупает квартиру или дом для себя, он хочет увидеть ее вживую.

Без всяких сомнений Испания будет продолжать оставаться лидером, потому что по соотношению цены и качества у этой страны один из лучших результатов. Там есть квартиры и за €100 тыс., а есть и роскошные виллы, чьи цены доходят до нескольких миллионов. Авиасообщение с Россией достаточно удобное, много рейсов, конечно, не считая коронавирусный период. С учетом погоды, длительности сезона, наверное, это одно из лучших предложений в Европе на рынке для желающих приобрести курортную недвижимость.

Если мы говорим про прямых конкурентов Испании, то это вся береговая полоса Средиземного моря, куда россияне часто ездят отдыхать, то есть это и Франция, и Италия, и Черногория, и Турция, хотя сейчас, конечно, в меньшей степени. В последнее время стала очень популярна Греция. Цены начали расти, отскочив от дна, соответственно, экономика страны начала улучшаться. Исторические связи с Грецией у нас достаточно позитивные. С точки зрения спроса среди россиян Греция действительно сильно выросла».

Почему во всем мире увеличивается стоимость недвижимости

Смотреть

По данным на начало года, в Испании проживало около 80 тыс. россиян. Из них примерно 9 тыс. переехали в страну в 2019 году и только 4,5 тыс. — в прошлом.

Эксперт о рынке недвижимости в Испании: «Не поддаваться панике»

Сегодня мы публикуем интервью с экспертом журнала International Investment по рынку недвижимости Испании Сергеем Синюгиным, генеральным директором агентства Estate Spain/Virtoproperty. Речь пойдет о влиянии пандемии коронавируса на испанское жилье, актуальных тенденциях и прогнозах рынка.

— Сергей Юрьевич, как сейчас обстоит дело с испанской недвижимостью? Насколько сильно сказалась пандемия на строительном секторе и продажах?

— По поводу строительного сектора есть положительные и отрицательные тенденции. Из плюсов, на прошлой неделе в Федерации строительства Испании выпустили отчет о том, что за время пандемии девять из десяти строителей смогли сохранить свои рабочие места. Это однозначно плюс, это означает, что строительная сфера не собирается сдавать позиции и стойко переживает эти нелегкие времена. С другой стороны, в следующем году все равно ожидается дефицит нового жилья.

— Дефицит жилья?

— Не всего жилья, а именно новостроек. Сейчас это горячая тема у испанской прессы. Из-за пандемии в этом году выдается заметно меньше лицензий на строительство. В прошлом году, например, в Испании началось строительство около 100 000 новых домов, а в этом году их будет не более 70 000.

— Как это повлияет на рынок?

— Уже повлияло. В сентябре стоимость квадратного метра жилья в испанской новостроек достигла максимума за последние 10 лет: €2472. Больше было только в 2007, еще до глобального экономического кризиса.

— Но как может расти цена во время пандемии, когда многие предприятия закрываются, а люди боятся совершать резкие телодвижения и дорогие покупки?

— Ну, смотрите, что касается боязни совершать покупки, у испанцев сейчас все немного по-другому. Многие люди понимают, что эпидемия вошла в нашу жизнь всерьез и надолго, что заставляет по новому взглянуть на вопрос недвижимости. Проще говоря, в опасное время люди больше ценят свое жилище, свое надежное убежище и крышу над головой. Поэтому мы сейчас наблюдаем динамику, когда в Испании родители покупают жилье для своих детей, чтобы те могли чувствовать себя в безопасности и спокойно строить карьеру, ведь многие сотрудники сейчас вынуждены работать из дома. Плюс недвижимость всегда считалась надежным вложением средств, твердой валютой.

Другой фактор, это королевский указ о мерах по борьбе с COVID-19, который был выпущен в июне. Он обязывает застройщиков использовать на стройках антисептики, раздавать маски, сохраняться социальное дистанцирование и выполнять другие правила. В итоге на объектах снизился темп работ, а себестоимость выросла примерно на 7%. Вот и считайте: спрос на новостройки остался прежним, себестоимость увеличилась, а предложение уменьшилось из-за невыданных лицензий. Отсюда подорожание.

— Какие еще есть тенденции? Могут ли потенциальные покупатели жилья использовать ситуацию себе на пользу?

— Могут. В секторе вторичного жилья. Там как раз цены уже упали примерно на 6%-8% в этом году. И продолжают падать. Так что если кто-то интересуется вторичным рынком, сейчас самое время поймать удачу за хвост и совершить сделку по цене ниже рыночной.

— На какие объекты обратить внимание? Что можно купить дешевле?

— На рынок сейчас вышло немало «бабушкиных квартир», наследники которых хотят поскорее их продать. Да и вообще, если вы откроете сайты по продаже испанской недвижимости, вы увидите, что каждый день появляются объявления с пометкой urgente, то есть «срочно». Не то, чтобы таких объявлений очень много, но они есть.

Плюс некоторые крупные инвесторы хотят в 2020 году избавиться от активов, требующих дополнительных вложений, в данном случае речь о ремонте.

— Как вы думаете, когда восстановится рынок? И какой вообще прогноз по испанской недвижимости?

— Здесь точного ответа быть не может, потому что никто не знает, когда это все закончится. Будет ли вторая/третья/четвертая волна, когда появится вакцина. Если получится создать вакцину и победить болезнь к весне, то в 2021 году рынок уже имеет шансы полностью восстановиться. Но это оптимистичный сценарий. Аналитики из CaixaBank выступали с заявлением, что к карантинным показателям мы вернемся не раньше 2024. Это, наоборот, пессимистичный сценарий. Но цена на вторичное жилье пока точно будет снижаться.

— Какие советы вы можете дать покупателям? Как вести себя на рынке во время пандемии?

— Главный совет — не поддаваться панике. В условиях неопределенности люди склонны совершать необдуманные поступки, действовать на эмоциях. Любая сделка должна быть взвешенной. Также мы рекомендуем тщательно следить за тенденциями рынка и работать только с проверенными агентствами по недвижимости. Если вы планируете что-то купить, сейчас самое время: дефицит новостроек еще не наступил, пока что у клиентов есть возможность выбрать город, застройщика и планировку под разный бюджет. Так будет не всегда.

Недвижимость в незавершенных проектах напрямую от застройщиков, варианты инвестиций и цены

Новостройки в Испании

Агентство Spain-Real.Estate предлагает купить квартиру в Испании от застройщика на комфортных условиях. Квартиры в строящихся проектах в Испании занимают лидирующие позиции среди объектов для перспективных инвестиций, особенно если речь идет о популярных туристических локациях. Работаем с качественными объектами от надежных застройщиков в Мадриде, Барселоне, на популярных курортах и ​​т.д.Вы можете выбрать уютную студию, просторную квартиру или роскошную квартиру в соответствии с вашими личными предпочтениями и возможностями.

Внеплановая недвижимость на продажу в Испании

Самые популярные регионы для покупки недвижимости в Испании у иностранцев – острова Тенерифе (Канарские острова) и Майорка (Балеарские острова), Барселона – второй по величине город страны, курорты на побережьях Коста Бланка, Коста дель Соль и Коста Брава, такие как Торревьеха, Аликанте, Марбелья и другие привлекательные места.

Одни из самых недорогих вариантов можно найти на испанском побережье Коста Бланка. Купить 1-комнатную квартиру на вторичном рынке здесь можно за 40 000 — 50 000 тысяч евро. Квартиры в новостройках Испании у моря обойдутся намного дороже. Частный дом с небольшим участком в благоустроенном комплексе в 5–6 км от моря можно подобрать за 120 000 евро, в пешей доступности до моря, цены на виллы начинаются от 150 000 евро.

Цены на недвижимость в строящихся новостройках на испанской Майорке начинаются от 100 000 евро, а на Тенерифе вполне можно найти квартиру за 60 000 — 80 000 евро.

Внеплановые проекты в Испании

Покупка строящейся недвижимости в Испании у застройщика подходит тем, кого не интересует вторичный рынок. Среди причин купить квартиру в новостройке:

• Высокое качество новых зданий;
• Полная комплектация — оборудованная кухня, санузлы, современный ремонт. Все это уже включено в стоимость объекта;
• Привлекательные цены;
• Перспектива покупки недвижимости для инвестиций у строящегося застройщика в Испании с целью получения дохода и многое другое.

Квартира в строящемся доме в Испании – это качественный ремонт, современная отделка, просторные гостиные и спальни, охраняемая благоустроенная территория и комфортная обстановка. Свяжитесь с нами, чтобы стать владельцем нового дома на выгодных условиях!

Поможем выгодно купить новостройку в Испании

Мы сотрудничаем только с самыми крупными и надежными застройщиками в Испании и предлагаем богатый выбор проверенных новостроек в разных регионах страны.Предлагаем вам новые виллы, пентхаусы и апартаменты в новых строящихся проектах в Испании с видом на море, дома в элитных резиденциях и другую недвижимость. Здесь вы получите профессиональное сопровождение сделки и полный спектр необходимых услуг. Мы позаботимся обо всех деталях вашей покупки. Для этого просто заполните форму на сайте или свяжитесь с нами по телефону.

Рынок недвижимости Испании 2021 [Обновление после COVID-19]: Цены на недвижимость в Испании и инвестиционный анализ /valencia-alicante/torrevieja;Квартира (перепродажа), 2 спальни, 58м², 180 м до моря.

Рынок недвижимости Испании 2022 – The Property Finders

Нажмите здесь , чтобы загрузить и сохранить отчет о рынке недвижимости Испании в формате pdf.Нажмите на любой из изображений, чтобы открыть галерею, чтобы увидеть увеличенные версии и узнать, где они находятся.

Введение

После второго года кризиса, вызванного пандемией Covid-19, можно ожидать, что испанский рынок недвижимости окажется на коленях, особенно в отношении иностранных покупателей, учитывая ограничения на поездки, которые применялись в течение большей части периода. Однако, когда мы смотрим на самые последние статистические данные, возникает относительно здоровый сценарий. Удивительно, но, несмотря на проблемы, вызванные пандемией, количество транзакций держится хорошо.Кроме того, есть свидетельства того, что во время пандемии цены выросли в верхней части рынка в самых престижных местах зарубежного сектора.

И хотя влияние варианта Omicron пока неизвестно, то, как иностранные покупатели продолжали покупать недвижимость в Испании в 2021 году, позволяет с некоторым оптимизмом смотреть на 2022 год. Я считаю, что зарубежный сектор рынка будет иметь хороший год не вопреки пандемии, а благодаря ей. В покупательских привычках происходят большие изменения, и они станут яснее по мере нашего продвижения вперед.Где бы ни находился испанский рынок недвижимости в 2022 году, он точно не стоит на коленях.

Откуда цифры

Нотариусы являются моим предпочтительным источником прямого подсчета количества транзакций с разбивкой по национальностям, автономным регионам и ценам за квадратный метр. Они публикуются раз в полгода. Мы получаем Q1 и Q2 в ноябре того же года и Q3 и Q4 в мае следующего года. Это означает, что нам придется подождать до мая 2022 года, чтобы получить полную картину 2021 года.Однако то, что у нас есть на данный момент, обнадеживает.

Кроме того, я анализирую статистику Министерства развития (Ministerio de Fomento) в разбивке по провинциям и муниципалитетам. Однако они не учитываются по национальности, иностранные покупатели учитываются блоком,

На мой взгляд, статистику из реестров собственности можно игнорировать, поскольку они учитываются, когда имущество вносится в реестр, а не когда оно оформляется перед нотариусом. Даже в обычное время после завершения надписей могут пройти недели или даже месяцы.В результате статистика нотариусов и Реестра собственности всегда отличается и ненамного. Обычно они рассинхронизированы на 20-25%. Напротив, возвраты нотариусов засчитываются, когда транзакция действительно происходит, дата, когда покупка завершена.

В общем, в этом отчете я буду делать ограниченные ссылки на статистику за 2020 год, потому что я не думаю, что они говорят нам много. Тем не менее, я включу некоторые из 2019 года, если это уместно, поскольку они показывают, как рынок был до пандемии.

 Я регулярно обновляю этот отчет в течение года, а также веду блог и публикую в социальных сетях новости и мнения, так что не забудьте подписаться на нас.

Чтобы понять, где находится рынок недвижимости, полезно знать, откуда он взялся, поэтому я начну с краткого резюме.

Где мы были

На пике пузыря на испанском рынке недвижимости, который лопнул в результате глобального краха 2008 года, самая высокая доля рынка, приходящаяся на иностранных покупателей, составляла 8,9%. За несколько лет до крушения Испания строила более 800 000 новых единиц в год, больше, чем Великобритания, Франция и Германия вместе взятые.Рынок подпитывали дешевые кредиты и спекуляции, и пузырь всегда должен был рано или поздно лопнуть. Глобальный кризис только помог ему в этом.

Рост в зарубежном секторе возобновился в 2012 г., и с тех пор цифры увеличиваются с каждым годом. Напротив, внутренний рынок продолжал сокращаться до 2014 года, когда объем транзакций сократился на 60% по сравнению с пиковым периодом.

Однако после 8 лет устойчивого роста к концу 2019 года доля рынка зарубежных покупателей увеличилась более чем вдвое и составила 19% от общего объема рынка.Действительно, он колебался около уровня 20% в течение нескольких лет. Кроме того, с точки зрения числа зарубежных покупателей этот сектор рынка был на 77% больше, чем на пике до 2008 года. Напротив, внутренний рынок за тот же период восстанавливался гораздо медленнее. Когда пришел Covid-19, сектор внутренней недвижимости Испании был все еще на 40% меньше, чем десять лет назад.

Испанскому рынку недвижимости нужны зарубежные покупатели

Итак, независимо от того, смотрите ли вы на количество транзакций или долю рынка, становится ясно, что иностранные покупатели являются важной частью общего испанского рынка недвижимости. За три года до пандемии количество зарубежных покупателей превысило 100 000 человек. Этот барьер был преодолен в 2017 году (100 116 человек), рекордный рекорд в 103 677 человек был установлен в 2018 году, а в 2019 году он немного снизился до 102 264 человек. Тем не менее, вторая половина 2019 года была лучшей второй половиной года за всю историю наблюдений с 50 534 иностранными покупателями, поэтому зарубежный сектор выглядел хорошо в 2020 году. И действительно, первый квартал 2020 года был очень активным. Потом пришла пандемия.

Прежде чем начать копаться в статистике и применять ее к рынку недвижимости и связанным с ним вопросам, возможно, стоит взглянуть на то, почему Испания так привлекает многих зарубежных покупателей.

Рынок зарубежной недвижимости – почему Испания?

Испанию трудно превзойти по стилю жизни, здесь спокойно и легко, безопасно и удобно для детей. Ожидаемая продолжительность жизни выросла на десять лет в период с 1970 по 2015 год. 80 лет для мужчин и 85 лет для женщин. Испанцы занимают первое место по продолжительности жизни в ЕС и третье место в мире. Только в Японии и Швейцарии дела обстоят лучше, и то всего на несколько месяцев.

Климат на любой вкус. Он варьируется от четырех сезонов с настоящей зимой и большим количеством снега на севере до субтропического юга.Микроклиматические зоны на средиземноморском побережье Андалусии имеют самые лучшие зимние температуры на материковой части Европы. Еще более теплые зимние температуры наблюдаются на Канарских островах, которые часто называют европейским Карибским морем. Пляжи и пристани Испании имеют больше Голубых флагов, чем любая другая страна в мире, всего 696 в 2021 году, что на 4 больше, чем в 2020 году, и является рекордным показателем. И действительно, Испания занимала первое место каждый год с момента запуска этой схемы в 1987 году. 

Для любителей культурного туризма В Испании есть одни из старейших городов мира и 49 объектов Всемирного наследия ЮНЕСКО.Это ставит ее на третье место в мире после Италии (58) и Китая (56). В Испании Андалусия является регионом с наибольшим количеством (8) признанных сайтов.

Здоровая жизнь доступна по цене на еду и напитки ниже, чем в ЕС. средний. (Источник: Евростат). Испанская кухня мирового класса. В настоящее время в Испании 2 ресторана входят в десятку лучших в мире и 5 в топ-20, больше, чем в любой другой стране. Любители спорта и активного отдыха избалованы выбором. Гольф, теннис, конный спорт, катание на лыжах, винд- и кайтсерфинг, катание на горных велосипедах, скалолазание, походы, рыбалка — список можно продолжать и продолжать.В результате в Испании трудно превзойти качество жизни, которое нравится как иностранным владельцам второго дома, так и постоянным жителям. Ничто из того, что в прошлом убеждало миллионы иностранных покупателей недвижимости выбирать Испанию, не изменилось. Солнце определенно все еще светит.

Пропавшие зарубежные покупатели 2020/21

Статистика за весь 2020 год показала, что в общей сложности 77 496 покупателей зарубежной недвижимости. Если мы возьмем среднее количество зарубежных покупателей за 3 года до начала пандемии, то увидим, что около 25 000 иностранцев, которые, как можно было разумно ожидать, будут покупать в 2020 году, этого не сделали.И теперь у нас есть статистика от нотариусов за 1-е полугодие 2021 года, и мы можем оценить, что около 30 000 зарубежных покупателей пропали без вести в период с марта 2020 года по июнь 2021 года. Это охватывает период, когда блокировки и ограничения на поездки были на пике. Тем не менее, та же статистика показывает, что число зарубежных покупателей сильно восстанавливается. Если мы возьмем средние показатели за первое полугодие за три года до пандемии, мы увидим, что показатель 2021 года, составлявший 47 683 человека, снизился всего на 8%. Доля рынка иностранных покупателей за 1 полугодие составила 15.4%.

Наверстать упущенное плюс новый спрос

Однако эти статистические данные не могут нам сказать, сколько из 47 683 иностранных покупателей в 1-м полугодии 2021 года были одними из недостающих 30 000, а сколько были новичками на рынке. Конечно, рынок чувствует себя очень активно. При составлении коротких списков для клиентов в последние месяцы многие объекты недвижимости были проданы до того, как наши клиенты получили возможность их просмотреть. На мой взгляд, это связано с тем, что в одно и то же время на рынок выходит больше людей, чем в обычный год.

Некоторые пытаются наверстать упущенное после периодов блокировки и ограничений на поездки. Если бы не это, они были бы частью статистики 2020 года. Теперь они появляются в цифрах за 1 полугодие 2021 года вместе с нормальным новым спросом. Это определенно создает дефицит со стороны предложения, прежде всего в секторе перепродажи в лучших местах. Кроме того, на мой взгляд, рынок демонстрирует признаки более высокого, чем обычно, нового спроса. Некоторые покупатели сообщают нам, что они выдвигают свои планы на покупку в Испании.И в то время как некоторые ищут второй дом, мы также видим, что покупатели рассматривают недвижимость в Испании как возможную базу для «работы на дому».

Как я уже говорил, статистика нотариусов составляется раз в полгода, поэтому всегда приходится долго ждать годовых цифр. Однако, когда они будут выпущены в мае 2022 года, я думаю, мы можем увидеть, что общее количество зарубежных покупателей в 2021 году снова колеблется около отметки в 100 000 человек. Это правда, что показатели 2-й половины обычно ниже, чем 1-й половины. Тем не менее, я предсказываю, что в период с июня по декабрь они продемонстрируют всплеск зарубежных покупателей, поскольку ограничения на поездки ослабнут.В частности, я ожидаю резкого роста числа британцев, поскольку ограничения на поездки из Великобритании в Испанию все еще действовали до августа 2021 года.

Таблица национальной лиги

Удивительно, но хотя поездки в Испанию для жителей Великобритании были строго ограничены в первой половине 2021 года, а также в течение большей части третьего квартала, британцам все же удалось превзойти как немцев, так и французов в сделках, заключенных в первой половине 2021 года, хотя и не с обычным широким отрывом. Британцы (4614), немцы (4186) и французы (3738) вместе взятые составляли 26 человек.3% покупателей зарубежной недвижимости в этот период, недалеко от доли рынка 2020 года в 29% для этих 3 национальностей.

Иностранная покупательная способность на испанском рынке недвижимости

И не только цифры делают иностранных покупателей столь важными для испанского рынка недвижимости. Они и тратят больше. Как правило, иностранные покупатели платят за квадратный метр больше, чем в среднем местные покупатели. Например, средние расходы иностранного покупателя в 2020 году составили 1777 евро за м2, что почти на 20% выше, чем в среднем по стране (1438 евро).Поэтому обнадеживает то, что эти последние статистические данные показывают, что эта тенденция сохраняется. и, на самом деле, кажется, ускоряется. Все участники рынка недвижимости в зарубежном секторе могли почувствовать рост цен в 2021 году, и теперь у нас есть доказательства. Если мы определим горячие точки зарубежного рынка как материковое побережье Средиземного моря плюс Балеарские и Канарские острова, средняя цена за м2, уплачиваемая иностранцами в 1-м полугодии 2021 года, выросла во всех них, за исключением Каталонии. Здесь это было вниз 1.1%, в то время как на Балеарских островах он вырос на 11% и на 6,3% в Андалусии. А если провести сравнение с 2019 годом до Covid, то средняя цена за м2, которую иностранный покупатель заплатил на Балеарских островах в 2021 году, выросла на 18,2% и на 13,7% в Андалусии.

Тот факт, что наибольший рост произошел в двух самых дорогих для зарубежных покупателей местах, также свидетельствует о том, что большая часть активности в зарубежном секторе приходится на верхнюю часть рынка. В то время как средняя внутренняя плата за квадратный метр едва сдвинулась с 2020 года на 0.7% до 1481 млн евро, на материковом побережье Средиземного моря и на островах иностранные покупатели заплатили в среднем 1968 млн евро, что на 10,7% больше.

Однако расположение горячих точек сильно различается. Например, на Балеарских островах средняя сумма, которую заплатил зарубежный покупатель в 2021 году, составила 3 ​​607 евро за м2, 2 037 евро в Каталонии, 1 938 евро в Андалусии и 1 940 евро на Канарских островах. Тем не менее, в двух прибрежных районах Средиземноморья он был ниже, чем в среднем по стране; 1 377 евро за ночь в Comunidad Valenciana и всего 908 евро за ночь в Мурсии

Рейтинговая таблица расходов

И покупательная способность иностранных покупателей еще больше подчеркивается, если смотреть по национальности.Например, в 2021 году граждане Швеции тратили в среднем 2768 евро на квадратный метр. Датчане заняли 2-е место с 2680 евро, оттеснив немцев на 3-е место, но ненадолго. Средний расход немцев составил 2676 евро.

Горячие точки зарубежных покупателей

 Я думаю, что эти статистические данные за 2021 год ясно демонстрируют, насколько испанскому рынку недвижимости нужен здоровый зарубежный сектор. Однако они также показывают, что зарубежные покупатели имеют еще большее влияние всего в нескольких местах. Например, в 2019 году до пандемии иностранный элемент составлял 30% на Канарских островах и 35% на Балеарских островах.На материке 30% покупателей Comunidad Valenciana были из-за рубежа, а в Мурсии — 25%. Эти цифры намного превышают 19% доли рынка, приходящейся на общий зарубежный рынок в 2019 году.  

Я уже упоминал, что иностранные покупатели составляли 15,4% рынка в 1-м полугодии 2021 года. и Валенсия) на материке, а также Балеарские и Канарские острова, важность этого сектора очевидна.На Балеарских островах довольно поразительные 48% всего рынка приходится на иностранных покупателей, 36% на Канарских островах и 28% на Валенсийском сообществе. Мне кажется интересным, что иностранные инвестиции в Балеарские острова были такими высокими, почти вдвое меньше рынка, и намного выше обычного. Поскольку цены за квадратный метр являются самыми высокими из всех горячих точек зарубежного сектора, и с большим отрывом, я вижу в этом еще одно доказательство того, что деятельность на вершине рынка стимулирует этот сектор.

Реальность такова, что выделение статистики за 2021 год по горячим точкам испанского рынка недвижимости показывает, что почти 3 из каждых 4 иностранных покупателей тратят свои деньги в этих 5 регионах. Следовательно, из 47 683 покупок зарубежных покупателей в 1-м полугодии 2021 года 34 861 (73,1%) были совершены на побережье Средиземного моря или на островах, что составляет 12% всего рынка недвижимости в Испании.

Однако в 2 горячих точках доля иностранных покупателей на рынке была более или менее такой же, как в среднем по стране: 15,5% в Андалусии и 16% в Каталонии. Чтобы понять эти цифры, необходимо углубиться в статистику и посмотреть, что происходит в разных провинциях и муниципалитетах в различных автономных регионах.

Региональные центры испанского рынка недвижимости

Очевидно, что одни кружева опережают другие, а спрос превышает предложение, что приводит к росту цен, в то время как рынок других остается на одном уровне.

Хорошим примером этого является Андалусия. Это не только крупнейший автономный регион Испании, но и один из самых разнообразных. Он имеет как средиземноморское, так и атлантическое побережье, огромную гористую внутреннюю часть и 5 самых исторических городов Испании; Кадис, Малага, Севилья, Гранада и Кордова. Кроме того, на этот регион приходилось 22% всех сделок с недвижимостью в Испании в 1-м полугодии 2021 года. Таким образом, с точки зрения недвижимости здесь действительно есть что-то для всех, но активность иностранного сектора распределена далеко не равномерно. На самом деле он сосредоточен всего в нескольких местах.

Ранее я отмечал, что по результатам первого полугодия 2021 года доля зарубежного рынка в общем объеме рынка составила 15,4%, при этом Андалусия находится на уровне 15,5%. Однако в Андалусии восемь провинций, а получается, что 27.5% всех транзакций произошли только в одной провинции, Малаге, что на самом деле означает Коста-дель-Соль. А когда вы переходите на муниципальный уровень, это становится еще более несбалансированным. При этом 46,1% всех транзакций в провинции приходилось на муниципалитеты города Малага, Марбелья, Бенаавис и Эстепона. Таким образом, почти треть покупок в Андалусии приходится только на 1 из 8 провинций, в то время как почти половина покупок в этой провинции приходится всего на 4 из 208 муниципалитетов провинции.

Эти 4 муниципалитета, безусловно, являются самыми дорогими в провинции Малага, что является еще одним показателем того, что наиболее активным является верхний сегмент рынка недвижимости. Поэтому региональное правительство Андалусии кажется действительно разумным шагом сделать временное снижение налога на покупку постоянным. Хотя все покупатели в провинции выиграют, эти преимущества возрастут при более высоком уровне цен. Я объясняю детали в этом блоге.

И то же самое в Каталонии с 48.1% всех покупок в автономном регионе, происходящих только в 1 провинции, Барселоне. Не случайно самые активные провинции как в Андалусии, так и в Каталонии — это те, в которых больше всего иностранных покупателей. И если посмотреть на Comunidad Valenciana, 66,7% всех иностранных покупателей в этом регионе покупают только в 1 провинции: Аликанте. (Источник: М ^или де Фоменто)

Спрос на туризм и аренду

До пандемии туристическая индустрия Испании продолжала свой, казалось бы, неудержимый подъем. 2019 год завершился с еще одним рекордным количеством зарубежных посетителей — 83,7 миллиона человек, что снова сделало страну второй по посещаемости страной в мире. Туризм внес около 14,5% ВВП Испании в 2019 году, хотя в некоторых регионах он был намного выше, чем в среднем по стране. Неизбежно, что средиземноморские регионы и острова еще больше зависят от сектора здорового туризма. Например, 45% ВВП, создаваемого туризмом на Балеарских островах, делают его наиболее зависимым и уязвимым регионом, за которым следуют Канарские острова, Андалусия, Мурсия, Валенсийское сообщество и Каталония.

Не стоит даже упоминать итоги туризма за 2020 год. Тем не менее, существует связь между количеством посетителей и рынком недвижимости, и это связано со спросом на аренду со стороны примерно 35% иностранных посетителей Испании, которые не останавливаются в отелях. Очевидно, что у некоторых будут свои собственные дома или они будут жить с семьей и друзьями, но при этом остается значительное количество людей, арендующих жилье в частном порядке. Кроме того, многие местные туристы из Испании арендуют жилье в частном порядке.

В результате доходность от аренды делает сдачу в аренду недвижимости в Испании интересным вариантом.И не только для инвесторов, покупающих с целью сдачи в аренду. Хотя не все иностранные владельцы также частично заняты домовладельцами, многие из них. Они полагаются на доход от аренды, чтобы покрыть основные эксплуатационные расходы и налоги. Очевидно, что существует множество переменных, но наилучшая валовая доходность может достигать 10%, а иногда и выше для большого, высококачественного особняка в отличном месте. Квартиры и таунхаусы рядом с пляжем могут принести 6–8% брутто, при условии роскошного интерьера. Как правило, качественная недвижимость в отличном месте приносит более высокую доходность на рынке краткосрочного отдыха, чем такая же недвижимость в долгосрочной перспективе, примерно на 3–5% выше.

Туризм в 2021 году

Хотя и не такая большая катастрофа, как 2020 год, она все же была ужасной. Фактически, цифры аналогичны тем, которые в последний раз видели в 1960-х годах. Учитывая, что будут опубликованы данные всего за 2 месяца, вполне вероятно, что общая цифра за год будет значительно ниже 30 миллионов. В 2019 году в июле было 8,8 миллиона иностранных посетителей, а в августе — 9,9 миллиона. Напротив, в июле 2021 года прибыло 4,6 миллиона человек, а в августе — 2,2 миллиона. Тем не менее, недвижимость высшего качества в нужных местах была полностью занята в месяцы высокого сезона.Однако, как я уже говорил в отношении покупки недвижимости, наибольшая активность наблюдалась на самом верху рынка аренды. Объекты стоимостью от 10 000 до 20 000 евро в неделю не имели проблем с поиском арендаторов, а недели в высокий сезон были полностью заняты.

Рынок аренды в Испании 2022

Я уже касался вопроса доходов от аренды в разделе о туризме выше. Однако, пока мы не увидим, насколько свободно мы сможем путешествовать в 2022 году, мы понятия не имеем, как это может повлиять на урожайность. Тем не менее, несколько недавних отчетов привлекли мое внимание некоторыми интересными цифрами, которые могут повлиять на рынок аренды для отдыха, по крайней мере, в краткосрочной перспективе.

Статистический институт Испании (INE) опубликовал отчет, в котором делается вывод о том, что по всей стране 321 000 объектов недвижимости выставлены на продажу для краткосрочной аренды. Примерно 57% расположены всего в 3 регионах: Каталонии, Валенсийском сообществе и Андалусии, где проживает больше всего жителей (67 392 человека).

Тем не менее, несколько порталов собственности.такие как Fotocasa и Idealista, сообщили после первых блокировок, что многие краткосрочные списки были отозваны. В то же время долгосрочные листинги выросли примерно на 20%. В Андалусии количество предложений долгосрочной аренды удвоилось. На самом деле, я читал о том, что некоторые арендодатели переходят от краткосрочных контрактов к пятилетним только для того, чтобы обеспечить арендатора и некоторый доход. Не все будут находиться вне туристического сектора так долго, но у тех, кто заключен в 5-летние контракты, может не быть выбора. Если это так, то возможно, что краткосрочные поставки будут значительно сокращены на несколько сезонов вперед.В результате, если спрос тем временем восстановится, как я ожидаю, краткосрочные арендодатели могут увидеть рост уровня заполняемости.

Кто что покупает

Спрос на новостройки

По причинам, которые я так и не понял, иностранные покупатели подобны мотылькам на пламя, когда дело доходит до новостроек, даже если месторасположение хуже. Дело в том, что в самых лучших местах очень мало земли под застройку, она была построена много лет назад. Следовательно, из этого следует, что большая часть деятельности по строительству новых зданий ведется не в лучших местах.

Кроме того, с начала восстановления предложение новых квартир и домов значительно отставало от спроса. Стоит помнить, что строительный сектор Испании практически исчез после 2008 года и даже сегодня все еще на 90% меньше, чем на пике строительного безумия до 2008 года. Неизбежно, что этот дисбаланс со стороны предложения исказил цены на новостройки. Однако по мере роста числа новых проектов появились признаки того, что цены на новостройки оказались под давлением. Действительно, еще до того, как появился COVID-19, ходили слухи о том, что новые этапы откладываются из-за замедления продаж.

Я думаю, что больше всего рискуют те покупатели, которые купили вне плана по завышенным ценам до 2020 года.  В этих обстоятельствах даже небольшая корректировка цен будет означать, что их собственность будет стоить меньше, чем они заплатили за нее к моменту въезда. Я согласен, что многие покупатели не стремятся получить огромную прибыль в краткосрочной перспективе, они совершают покупку в стиле жизни. Однако я еще не встречал человека, который был бы доволен мыслью о потере еще до того, как получил ключи. На самом деле я думаю, что некоторые покупатели платят такие завышенные цены за новостройки, что они могут никогда не увидеть возврата своих инвестиций, независимо от того, как долго они их держат. Дело в том, что я никогда не видел такого расхождения между ценами новостройки и вторичной продажи, как на нынешнем рынке.

Спрос на перепродажу

Напротив, отсутствие недорогой и высококачественной вторичной недвижимости в престижных районах означает, что правильная покупка становится более сложной задачей, чем раньше. Этот сектор, безусловно, по-прежнему является крупнейшим на испанском рынке недвижимости, и с большим отрывом. Соотношение примерно 4:1 в пользу перепродажи. Учитывая растущий спрос, одно большое изменение заключается в том, что между покупателями все чаще возникает конкуренция за хорошую недвижимость в нужном месте.Кроме того, тогда как в 2019 году я бы сказал, что покупатели с большей вероятностью откажутся от покупки, чем переплатят, отсутствие запасов усиливает давление на покупателей.

Покупатели должны быть готовы быстро перейти к покупке недвижимости в лучших местах. В четвертом квартале 2021 года одному из наших клиентов удалось купить недвижимость еще до того, как она появилась на рынке, потому что я заранее провел все исследования, и у него уже было принципиальное одобрение финансирования. Будучи большой собственностью в 200 м от пляжа, она была бы серьезной конкуренцией, когда бы она была открыта.Вместо этого ни один местный агент даже не знал, что он выставлен на продажу, и наш клиент получил

Однако у меня проблема со многими запрашиваемыми ценами. Я чувствую, что продавцы предполагают, что только потому, что цены на новостройки взлетели до небес, они могут поднять свои запрашиваемые цены до аналогичного уровня. Интересно, что отчет Tecnocasa, одной из крупнейших оценочных компаний в Испании, предполагает, что запрашиваемые цены при перепродаже в среднем как минимум на 20% выше возможной цены. Когда чрезмерно оптимистичные продавцы снижают запрашиваемые цены до уровня, который может выдержать рынок, они продают.Покупатели в секторе перепродажи должны рассмотреть 3 возможности, если они увидят сниженную запрашиваемую цену. Во-первых, изначально цена завышена. Во-вторых, расположение не самое лучшее. И в-третьих, продавец может быть в отчаянии. Всегда сравнивайте цену за квадратный метр, а не просто смотрите на запрашиваемую цену.

Право на покупку в 2022 году

Мой совет потенциальным покупателям в Испании остается прежним. Местоположение всегда должно быть ключевым фактором. Блестящие новые вещи, будь то дом или квартира, что-то на побережье или в деревне, никогда не превышают местоположение.Мой совет всегда выбирать правильное место, а затем максимально использовать имеющийся бюджет. Я уже вижу клиентов, чей бюджет сокращается из-за роста цен, которые предпочитают снизить свои ожидания от недвижимости, а не идти на компромисс в отношении местоположения. На мой взгляд, это всегда лучшее решение.

Дело в том, что на пике до 2008 года 6000 евро за квадратный метр покупали самые лучшие места и качество. Тем не менее, покупатели уже платили больше за квадратный метр до Covid, просто чтобы получить в свои руки новую недвижимость в менее чем престижном месте.В некоторых случаях надбавка за новостройку была на 50% выше эквивалентной цены перепродажи.

Я много лет работаю на испанском рынке недвижимости и пережил несколько циклов взлетов и падений. Однако такого несоответствия между новой ценой и ценой перепродажи я еще не видел. В четвертом квартале 2021 года мне удалось найти несколько объектов недвижимости для разных клиентов в самых лучших местах по цене от 3 500 до 4 500 евро за квадратный метр. Во всех случаях это были перепродажи, а не новостройки. В случае совершенно новой или недавно отремонтированной недвижимости самая дорогая недвижимость, которую я выбрал для клиентов в 2021 году, стоила около 6500 евро за кв.Почему некоторых покупателей убеждают платить больше, чем эти уровни во второстепенных местах, для меня загадка.

Как я уже упоминал, я считаю цены на новостройки более уязвимыми к спаду, потому что они уже были завышены. С другой стороны, нехватка качественной недвижимости с лучшим расположением в секторе перепродажи оказывает повышательное давление на цены, и я думаю, что это давление может усилиться в течение 2022 года. Вполне возможно, что в этом году разница между ценами на новостройки и перепродажи сократится.

Тем не менее, если покупать по правильной цене, испанская недвижимость по-прежнему остается относительно доступной. Существует потенциал для значительного роста капитала в среднесрочной перспективе и отличный потенциал доходности от аренды. Солнце продолжает светить, а качество жизни оценивается как одно из лучших в мире. Что не нравится?

Местоположение, Местоположение, Местоположение

Недостаток высококачественного инвентаря по правильной цене в лучших местах по-прежнему будет проблемой. Как я показал в этом отчете, большая часть активности зарубежных покупателей происходит в нескольких местах.Шесть основных направлений в Испании для иностранных покупателей — это Андалусия, Каталония, Мурсия и Валенсианский Сообщество (включая провинции Кастельон, Аликанте и Валенсия) на материке, а также Канарские и Балеарские острова. В обычное время вместе они составляют 65% зарубежного рынка и 14% всего испанского рынка недвижимости.

Мой совет покупателям в 2022 году: не зацикливайтесь на новостройках, особенно если они расположены не на лучших позициях. Многие нет. Учитывайте равноценные перепродажи, рассчитайте цену за кв.м. включить любой ремонт, если он необходим. Тогда вы сможете принять обоснованное мнение о том, что имеет наилучший финансовый смысл. Результатом почти наверняка будет более низкая цена, большая собственность и, самое главное, превосходное расположение.

Не покупайте испорченное. Дороги, как правило, со временем становятся более загруженными, поэтому, если сейчас шумно, будет только хуже. Если имеется в виду мобильная мачта, предположим, что их будет больше, поскольку тенденция к их увеличению. Электрические опоры также являются большим запретом.Мы можем предположить, что новое жилье будет увеличиваться в долгосрочной перспективе. Поэтому важно знать о местных проблемах планирования и о том, что может быть в процессе. Уже сейчас в некоторых районах я могу насчитать двадцать журавлей, стоя на месте. Если поблизости есть свободная земля, выясните с абсолютной уверенностью, что можно построить. Торговый агент, говорящий, что это зеленая зона, просто недостаточно хорош. Зачем рисковать потерять сказочный вид?

И, наконец, когда я оцениваю недвижимость для своих клиентов, я всегда задаю следующие вопросы.Если обстоятельства изменятся и им нужно будет продать быстро, будет ли цена подходящей для того, чтобы позволить им это сделать? Во-вторых, это недвижимость, на которую всегда будет спрос, независимо от конъюнктуры рынка? Одно можно сказать наверняка; всегда будет спрос на высокое качество в лучших местах. Это всегда было, есть и всегда будет касаться местоположения, и это будет важнее, чем когда-либо после прекращения пандемии.

Выводы

В течение 2020 года и в начале 2021 года я был удивлен тем, насколько хорошо сохранялся спрос.На самом деле, количество запросов в нашу службу поиска недвижимости значительно превысило допандемический уровень. Я не сомневаюсь, что некоторые покупатели либо отложили свои планы, либо вообще отказались от них. С другой стороны, многие люди, с которыми я разговаривал во время различных карантинов, решили рассказать о своих планах покупки в Испании. Похоже, что пандемия сосредоточила их мысли на планах на будущее, и, кажется, существует отношение «давайте продолжим, зачем ждать». И я не сомневаюсь, что после того, как вариант «работа на дому» станет реальностью для многих людей после Covid, этот дом будет в Испании.

Тем не менее, многие запросы указывают на то, что покупатели ожидают резкого падения цен в 2022 году, подобно бойне, наблюдавшейся после 2008 года. Думаю, они будут разочарованы. Оглядываясь назад на период с 2008 по 2013 год, мы видим три условия, которые объединились в идеальный шторм. Во-первых, произошел полный обвал спроса. Он просто испарился, буквально за ночь. Во-вторых, предложение было завалено непроданным имуществом, 1,5 миллиона единиц в разгар кризиса. И в-третьих, бум на рынке недвижимости подпитывался кредитным пузырем, который включал 100%-ную ипотеку.В результате у многих покупателей во время бума не было наличных средств, и они могли покупать только за счет больших займов. Насколько я понимаю, сегодня ни одно из этих условий не действует.

Когда этот пузырь лопнул и цены рухнули, многие владельцы очень быстро стали вынужденными продавцами. Кроме того, безрассудное кредитование со стороны банков с минимальными проверками финансового состояния означало, что у многих продавцов было мало или совсем не было собственного капитала. В результате они не могли позволить себе роскошь переждать кризис, им просто нужно было продать как можно быстрее.Кроме того, испанский ипотечный рынок практически исчез, поскольку испанские банки тонули в ядовитых долгах, а банковский сектор погрузился в полномасштабный кризис. Следовательно, большинство зарубежных покупателей в последнее десятилетие были богаты наличными.

Цены – выше или ниже?

Я думаю, что этот отчет показал, что в лучших местах в районах, куда большинство зарубежных покупателей направляется на рынок, дела идут очень хорошо. Если спрос сохранится на уровне, который мы наблюдали в 2021 году, то 2022 год выглядит хорошо. Однако, если я прав и высокий уровень активности в 2021 году частично был вызван тем, что многие из 30 000 покупателей, отсутствующих в 2020/21 году, вышли на рынок одновременно, то я ожидаю, что этот эффект рассеется в течение 2022 года и мы можем войти в более спокойную фазу.

Я уверен, что 2022 год будет интересным на рынке зарубежной недвижимости Испании. Если это год, когда пандемия Covid угаснет, все может стать еще интереснее. Лично я думаю, что зарубежный спрос останется высоким во всех традиционных лучших местах. Кроме того, на мой взгляд, избыточное предложение заурядных новостроек может привести к снижению цен. Напротив, недостаток предложения качественных перепродаж приведет к конкуренции между покупателями и росту цен. Очевидно, что влияние Covid-19 и последствия для рынка недвижимости все еще проявляются.Тем не менее, иностранные покупатели способствовали первоначальному восстановлению рынка недвижимости после краха 2008 года, покупая в рекордных количествах и увеличивая долю рынка с 2013 года. Я подозреваю, что они будут столь же важны для восстановления после пандемии с 2022 года.

© Барбара Вуд

Я обновляю этот отчет о рынке недвижимости Испании в течение года по мере поступления новых данных. Вы также можете следить за нами в Twitter и Facebook, чтобы быть в курсе последних новостей.

Нажмите здесь, чтобы загрузить и сохранить отчет о рынке недвижимости Испании в формате pdf.

Нажмите на любое изображение, чтобы открыть галерею, увидеть увеличенные версии и узнать, где они находятся.

Для получения более подробной информации о регионах, в которых мы работаем, перейдите на страницы нашего местоположения: Андалусия, Барселона, Канарские острова, Валенсия, Коста-Бланка и Мурсия и Майорка.

Банк Испании видит небольшую переоценку цен на испанскую недвижимость

МАДРИД, 23 декабря (Рейтер) — Сектор недвижимости Испании немного переоценен после недавнего повышения цен, но все еще далек от уровней, наблюдавшихся до того, как лопнул пузырь на рынке недвижимости 15 лет назад. Погружая банковскую систему в кризис, заявил в четверг высокопоставленный представитель Банка Испании.

После введения карантинных мер, введенных в марте 2020 года для борьбы с пандемией COVID-19, цены на недвижимость в Испании начали восстанавливаться, а продажи домов также резко выросли.

Ранее в этом месяце национальный статистический институт INE сообщил, что его индекс цен на недвижимость вырос на 4,2% в третьем квартале, что является самым большим ростом с того же квартала 2019 года после роста на 3,3% во втором квартале.

Зарегистрируйтесь прямо сейчас и получите БЕСПЛАТНЫЙ неограниченный доступ к Reuters.com

Зарегистрируйтесь

«На данный момент мы имеем небольшое завышение курса, оно небольшое и, безусловно, далеко от уровней, которые были до мирового финансового кризиса», Об этом на брифинге сообщил глава отдела финансовой стабильности Центрального банка Анхель Эстрада.

Крах собственности в 2008 году оставил миллионы без работы, вынудил спасти банки страны на 41 миллиард евро в 2012 году и поставил Испанию на грань нужды в государственной помощи.

Эстрада сообщил, что пока ситуация не требует смягчающих мер, хотя банк «остается очень бдительным», и что другие европейские страны оказались в иной ситуации.

В ноябре Бундесбанк предупредил, что рынок недвижимости Германии может быть переоценен на целых 30%. читать далее

Эстрада выступила после того, как Банк Испании в четверг одобрил расширение своего макропруденциального инструментария.

Он ввел отраслевой компонент контрциклического буфера капитала, лимиты концентрации в определенных секторах, а также лимиты и условия на выдачу кредитов и другие операции.

Буферы призваны смягчить или предотвратить циклические риски, вызванные чрезмерным ростом совокупного кредита, требуя от кредиторов создания страховых резервов в периоды сильного роста, которые затем будут доступны в случае спада.

Зарегистрируйтесь сейчас и получите БЕСПЛАТНЫЙ неограниченный доступ к Reuters.com

Регистрация

Отчет Хесуса Агуадо, редактирование Андрея Халипа и Кэтрин Эванс

Наши стандарты: Принципы доверия Thomson Reuters.

Недвижимость на продажу в Испании

Инвесторы предпочитают недвижимость на продажу в Испании

Недвижимость на продажу в Испании долгое время была фаворитом для иностранных покупателей, особенно в южном регионе Андалусии (Коста-дель-Соль) с момента введения пакетных туров началось в 1960-х.В частности, квартир для отдыха и дома в Испании являются наиболее предпочтительными.

Толчком к новой волне туризма в Испании стало начало растущей гостиничной индустрии, правительства, которое рассматривало доходы от туризма как экономический стимул, и достижений в области авиационных технологий. Впервые пассажирские самолеты большей вместимости и более быстрое время в пути создали необходимую экономию за счет масштаба, чтобы сделать путешествия доступными для среднего класса.

Привилегия образа жизни, когда-то доступная для богатых, теперь стала доступной для основного потребителя.Доступные и удобные международные поездки укрепили глобальную индустрию туризма в тандеме с легкостью перемещения иностранной валюты. Это стечение событий сделало Испанию популярным местом для изголодавшихся по солнцу европейцев и путешественников по всему миру, стремящихся изучить богатую историю Испании и объекты всемирного наследия ЮНЕСКО.

Покупка недвижимости в Испании – сильные экономические основы

Перенесемся вперед более чем на 50 лет, и сегодня Испания является второй по посещаемости страной в мире (после Франции) с 82 миллионами туристов в год, что составляет 11 процентов Национальная экономика.

Но до возвращения к рекордным показателям туризма недвижимость в Испании когда-то финансировалась погрязшими в долгах застройщиками и финансировалась кредитными банками — две из многих важных предпосылок для пузыря на рынке недвижимости. Спустя десятилетие после кризиса на рынке жилья были извлечены ценные уроки, и сегодня объектов испанской недвижимости финансируются за счет здорового капитала инвесторов, а не кредита.

В знак восстановления доверия к местному рынку недвижимости компания Blackstone, крупнейший в мире частный инвестор, недавно вложила 25 миллиардов евро в проекты недвижимости по всей Испании.

Исторически сложилось так, что когда институциональные инвесторы (также известные как «умные деньги») покупают недвижимость в Испании по таким ценам, это обычно сигнализирует о возвращении доверия инвесторов к отрасли недвижимости. Но Blackstone не одинок, так как другие институциональные фонды с тех пор инвестировали миллиарды евро в объектов недвижимости в Испании , укрепляя доверие инвесторов и подтверждая, что испанская недвижимость снова является жизнеспособным классом активов.

Помимо таких сильных показателей, недвижимость в Испании — , особенно на Коста-дель-Соль — была популярным выбором для иностранных покупателей, начиная с 1946 года, когда немецкий принц Максимилиан де Гогенлоэ-Лангенбург и его сын Альфонсо столкнулись с автомобильными проблемами около небольшая рыбацкая деревня Марбелья.Население тогда: 900.

Их Роллс-Ройс сломался… скрытое благословение, так как Альфонсо так понравилось это место, что он купил землю в Испании, Марбелье, и построил свой дом. В том, что быстро стало популярным среди приезжих гостей, Альфонсо позже превратил свою площадку для вечеринок в теперь уже известный Marbella Club, став первым роскошным отелем в Испании, Коста-дель-Соль.

Будучи аристократом по происхождению, Альфонсо общался с правящей элитой Европы, которая, в свою очередь, влилась в круги знаменитостей.Грейс Келли, Одри Хепберн и Кэри Грант были частыми посетителями Marbella Club.

Покойный правитель Саудовской Аравии король Фахд построил обширное автономное поместье в Марбелье под названием «Дворец Мар-Мар» и часто посещал его в сопровождении своей свиты из 3000 человек. Это создало тенденцию к регулярному притоку богатых арабских туристов, чьи суперкары и суперяхты заметно украшают шикарные бутик-улицы пристани Пуэрто-Банус — место, которое нужно увидеть.

Помимо королевских особ и богатых, в Марбелье нередки встречи со знаменитостями.Среди знаменитостей, владеющих домами в Марбелье, Антонио Бандерас, Мелани Гриффит, Саймон Коуэлл, лорд Алан Шугар, Владимир Путин, Род Стюард (живет в том же комплексе, что и президент Путин), Хулио Иглесиас и бывший Джордж Клуни.

К счастью, вам не нужно быть аристократом или знаменитостью, чтобы оценить преимущества покупки недвижимости в Испании . Коста-дель-Соль славится своим умеренным средиземноморским климатом, более 300 солнечных дней и большим количеством пляжей, отмеченных голубым флагом, чем где-либо еще в мире.Испания предлагает один из самых низких уровней стоимости жизни в Европе, что делает владение недвижимостью в Испании для продажи хорошей возможностью для инвестиций и образа жизни.

Недвижимость в Испании предлагает широкий спектр недвижимости для любого бюджета: испанские апартаменты, кондоминиумы, двухквартирные виллы, отдельные виллы, недвижимость в сельской местности (Финка), недвижимость на берегу океана, обширные роскошные особняки, участки под застройку и возможности коммерческой недвижимости. . Самая большая проблема — решить, какой стиль испанской собственности соответствует вашим потребностям в образе жизни.

Помимо списка желаний вашей недвижимости в Испании, такие соображения, как местоположение, бюджет, близлежащие объекты, транспортное сообщение, аэропорты, магазины, пляжи, больницы, туристические достопримечательности, сообщества эмигрантов, инвестиционный потенциал и региональный климат, часто являются частью матрица принятия решений при покупке недвижимости в Испании .

Дополнительная информация

Хотя мы не можем обещать, что у вас будут соседи-знаменитости или общение с членами королевской семьи, в Spain Homes мы можем гарантировать, что наша команда дружелюбных, говорящих на нескольких языках экспертов по недвижимости покажет вам широкий спектр объектов недвижимости, купите в Испании то, что соответствует вашим потребностям и требованиям вашего образа жизни.Позвоните сегодня, чтобы начать.

ПодробнееЗакрыть

Рынок недвижимости Испании | Коронавирус | Испания

9 мая 2021 года Испания вышла из состояния тревоги, введенного правительством в начале пандемии, и вместе с этим закончилось закрытие периметра между различными регионами страны.

Кампания по вакцинации продолжается, и уже 16 000 000 человек (34,2% населения Испании) получили хотя бы одну вакцину от COVID-19 (16.6% населения полностью привиты).

Цель правительства по иммунизации 70% населения старше 16 лет, проживающего в Испании, к 30 сентября 2021 года остается в силе. Для достижения этой цели уровень вакцинации должен составлять 3000 суточных доз на 100 000 жителей. Нынешний показатель выше, и вводится 5100 суточных доз на 100 000 жителей.

Быстрое продвижение процесса вакцинации, улучшение эпидемиологических данных и снятие государственной тревоги положительно сказываются на климате доверия и процессе восстановления потребления.

Динамика Индекса уверенности потребителей: ожидания в апреле 2021 года (показатель, отражающий экономическую ситуацию, которую потребители ожидают в течение шести месяцев) была очень положительной в годовом исчислении, превысив значения за месяцы до COVID -19.

В то же время, во втором квартале 2021 года деловое доверие выросло во всех секторах экономики, во всех размерах компаний и во всех автономных сообществах (согласно Гармонизированному индикатору делового доверия, подготовленному Национальным институтом статистики, который имеет ежеквартальную периодичность и сопоставимо на европейском уровне).

В 2020 году домохозяйства зарегистрировали норму сбережений в размере 14,8% от своего располагаемого дохода, что является самым высоким показателем с 1999 года (дата начала этого ряда), что означает общую экономию в размере 109 000 млн евро, что на 127% больше, чем в 2019 году. представление о потребительской способности домохозяйств, как только пандемия будет взята под контроль.

9 апреля

В итоге первый квартал 2021 года оставил третью волну заражений на некотором расстоянии. План вакцинации на национальном и европейском уровне помогает развеять опасения по поводу контроля над пандемией, хотя его еще недостаточно для подъема экономики до допандемического уровня.

В этом контексте освоение офисных помещений в Мадриде осталось на уровне недавней пандемии, как и в предыдущие кварталы. Поглощение за первый квартал 2020 года составило 62 500 кв. м, а среднеквартальное значение с апреля по декабрь 2020 г. составило 66 500 кв. м. По сравнению с первым кварталом 2020 года снижение составляет почти 40%.

В первом квартале 2021 года было подписано 52 контракта, что представляет собой увеличение на +21% по сравнению со средним показателем за квартал с апреля по декабрь 2020 года. Несмотря на то, что площадь операций сократилась, компании начинают размораживать свои планы движения и стратегии.

В Барселоне рыночная активность была другой. Поглощение в первом квартале 2021 года составило почти 82 000 кв. м, что вдвое превышает средний показатель поглощения за последние 3 квартала 2020 года. Следует подчеркнуть, что несколько месяцев назад начались переговоры по нескольким сделкам сдачи в аренду.

Что касается арендной платы, то на обоих рынках продолжается корректировка в сторону понижения, сопровождаемая дополнительными мерами стимулирования и периодами «бесплатных месяцев».

План иммунизации постоянного населения в Испании продолжает реализовываться и по состоянию на 8 апреля 2021 г., 14.3% населения получили хотя бы одну дозу вакцины.

С другой стороны, вакцинация иммуногеном AstraZeneca была приостановлена ​​для лиц моложе 60 лет. Это означает, что более 2 миллионов человек, получивших первую дозу этой вакцины, теперь ждут решения. Крайний срок для принятия решения о введении второй дозы вакцины AstraZeneca или другой вакцины, такой как Pfizer-BioNTech, истекает в начале мая, а это означает, что есть время для поиска наилучшего решения.Также рассматривается возможность оставить эту часть населения с однократной дозой вакцины. Самый безопасный вариант должен быть согласован в ближайшее время.

10 марта

В конце февраля Управление по санитарному надзору за качеством пищевых продуктов и медикаментов США (FDA) одобрило вакцину Johnson&Johnson для борьбы с COVID-19. Кроме того, Европейское агентство по лекарственным средствам (EMA) также получило запрос на одобрение, и ожидается, что оно будет получено в середине марта.Это будет четвертая вакцина, одобренная для европейского сообщества, с акцентом на то, что для иммунитета требуется всего одна доза, и что она будет производиться в Испании (Барселона).

По состоянию на 9 марта в Испании 7,35% населения вакцинировано как минимум одной дозой. Поскольку в ближайшие недели ожидаются новые поставки вакцины (включая Johnson&Johnson), вполне возможно, что к середине лета 70% населения Испании будут иммунизированы. Апрель станет месяцем, который даст нам ясность в отношении этой цели.

Продолжает снижаться третья волна заражения, по всей стране начинают ослаблять ограничения. Регион Барселоны вновь открыл торговые центры и розничные магазины площадью более 400 кв. м 10 дней назад после того, как они были закрыты почти 2 месяца.

Для рынка коммерческой недвижимости по-прежнему существует ликвидность на рынке инвестиций. Логистические активы вызывают наибольший интерес у инвесторов. Изменения в потребительских привычках повлияли на логистику через электронную коммерцию.Согласно последним данным об электронной коммерции, стоимость товаров, продаваемых в Интернете, увеличилась на 90% во втором квартале 2020 года по сравнению с тем же периодом 2019 года. Как только пандемия будет взята под контроль, часть розничной торговли вернется в обычные магазины. , хотя многое останется онлайн из-за новых привычек, сформированных потребителями во время пандемии.

24 февраля

Испания все еще погружена в процесс вакцинации против COVID-19. На 23 февраля 1 208 000 человек уже получили двойную дозу (вакцина Pfizer).При этом количество зараженных снижается. В результате для многих регионов страны смягчены меры ограничения мобильности и вместимости. Иммунизация населения по-прежнему остается приоритетом для снятия ограничений и разрешения туризма.

С другой стороны, компании сталкиваются с угрозой банкротства после окончания мер поддержки. Это может привести к росту безработицы и сокращению производственных мощностей. Чтобы обеспечить защиту от этой ситуации, правительство объявило в среду, 23 февраля, о новом фонде в размере 11 000 миллионов евро для помощи туризму, гостиничному бизнесу и малому бизнесу.

Банк Испании улучшил свои прогнозы экономического роста на 2021 год с базовым сценарием роста ВВП на уровне 6,8%. При этом предусматривается, что в ближайшие месяцы возникнут новые вспышки заболевания, что повлечет за собой ограничительные меры, подобные предыдущим, но с «относительно ограниченным» влиянием на активность.

Испания ожидает получения положительного разрешения от Европейского агентства по лекарственным средствам (EMA) на вакцину Johnson & Johnson, которое ожидается 8-12 марта, хотя сначала оно должно быть одобрено U.С. Управление по санитарному надзору за качеством пищевых продуктов и медикаментов (FDA).

Важность этой вакцины заключается в том, что она будет производиться в Испании. Это пойдет на пользу стране в силу более простой логистики, значительно ускорит темпы вакцинации. Кроме того, он вводится в разовой дозе (в отличие от Pfizer, AstraZeneca и Moderna) и для его консервирования не требуются столь низкие температуры, находящиеся в диапазоне от 2 до 8 градусов Цельсия.

10 февраля

Испания начала 2021 год с новой волны инфекций. Эта третья волна привела к увеличению ограничений на передвижение и ограничению количества людей, которым разрешено находиться в розничных магазинах по всей стране. В некоторых регионах бары и рестораны закрыты, а в других разрешено открытие, но с сокращенным временем работы. В офисах работа из дома по-прежнему является нормой.

Итогом 2020 года стало сокращение ВВП на 11%, что в значительной степени объясняется спадом туризма: сокращение числа международных туристов на 77% по сравнению с 2019 годом.

Процесс вакцинации против COVID-19 начался в конце декабря 2020 года.На данный момент на всю страну выделено 4,5 млн вакцин Pfizer и BioNTech. Цель состоит в том, чтобы к началу марта 2021 года иммунизировать 2,3 миллиона человек (требуется 2 дозы на человека). По состоянию на 9 февраля 2021 года в Испании уже было введено 2,2 миллиона вакцин, и 839 000 человек получили двойную дозу (иммунитет).

По прогнозам правительства, до лета 2021 года более 70% населения Испании будут вакцинированы против COVID-19.

Реваншные траты (восстановление потребления), вероятно, начнутся с лета 2021 года из-за отложенных расходов последних кварталов и огромных сбережений домохозяйств. Норма сбережений домохозяйств в третьем квартале 2020 г. составила +4,8% от их располагаемого дохода по сравнению с -1,7% в том же квартале 2019 г. Эта структура приведет к существенному увеличению потребления и ВВП в 2021 г., что подтверждает прогноз роста на +6% в ВВП к концу года.

25 ноября

Квартальный рост ВВП в третьем квартале составил 16.7%, что частично компенсирует снижение на 18% во втором квартале и 5% в первом квартале 2020 года. Однако по сравнению с производительностью в третьем квартале 2019 года производительность сократилась на 8,7%. Это приведет к сокращению производства в Испании примерно на 11% за весь год.

В секторе услуг больше всего пострадали транспорт, гостиничный бизнес и розничная торговля. В то же время в финансовом и страховом секторах добавленная стоимость увеличилась на 6% в 3 квартале и на 0,8% во 2 квартале по сравнению с предыдущим годом. ИТ-сектор оказался менее устойчивым, сократив свой оборот на 7% в третьем квартале.Услуги в сфере недвижимости сократились на 3% в 3 квартале г/г, но могут выйти на положительную позицию в 4 квартале.

Борясь с пандемией, Испания готовится к увеличению ВВП в 2021 году примерно на 5% и на 7% в 2022 году. В этом сценарии в большинстве секторов будет наблюдаться быстрый рост и более высокий спрос на площади.

Со стороны арендаторов в третьем и четвертом кварталах 2020 года спрос на площади оставался низким, а это означает, что к концу года показатели поглощения останутся низкими. Тем не менее, количество вакантных площадей в различных классах активов и городах Испании не увеличилось, а это означает, что арендаторы ожидают краткосрочного кризиса, не заслуживающего новой структуры аренды.В этом контексте стоимость арендной платы не упала, но разрыв между общей арендной платой и фактической арендной платой увеличился из-за более высоких стимулов к аренде, таких как ступенчатая арендная плата и периоды без арендной платы.

Рынки капитала остаются стабильными, а общий объем инвестиций в третьем квартале 2020 года (6,3 млрд евро) соответствует нашим ожиданиям, что к концу года он составит около 8 млрд евро, что примерно на 3 млрд евро меньше нашего прогноза в первом квартале. Стоит отметить, что инвестиции в розничную торговлю уже превысили объем 2019 года, учитывая несколько крупных сделок и хорошую динамику продаж в супермаркетах.

27 октября

В связи со второй волной пандемии, набирающей обороты в Испании, национальные и местные органы власти приняли несколько новых мер для сдерживания уровня заражения. К ним относятся частичные блокировки и комендантский час с 23:00 до 6:00. Этот новый пакет ограничений может повлиять на быстрый скачок ожидаемого ВВП до второго квартала 2021 года и отсрочить восстановление на вторую половину 2021 и 2022 годов.

Рынки коммерческой недвижимости не застрахованы, и уровни поглощения во втором и третьем кварталах сопоставимы с показателями мирового финансового кризиса. В результате арендная плата за первоклассные офисы в третьем квартале немного снизилась на 1 % в Мадриде и Барселоне.

Со стороны рынков капитала общий объем инвестиций Q1-Q3 сократился на 29%. Тем не менее, некоторые активы демонстрируют устойчивость, в первую очередь логистические склады. Доходность логистических компаний выросла на 25 базисных пунктов в третьем квартале, что подтверждает аппетит инвесторов. PRS и некоторые розничные активы также привлекают внимание институциональных инвесторов. В частности, схемы строительства с целью сдачи в аренду вызывают большой интерес в Мадриде и Барселоне, в то время как объекты розничной торговли, гипермаркетов и супермаркетов являются явной целью для инвестиций, учитывая устойчивость продовольственного сектора во время пандемии.

30 сентября

В связи с тем, что пандемия в Испании далеко не утихла, государственные отпуска были продлены до января 2021 года. Это означает, что уровень безработицы останется низким до конца года и что секторы бизнеса, наиболее уязвимые для экономических последствий пандемии, будут сокращены. хеджируется в определенной степени до тех пор, пока не появятся лучшие условия.

Несмотря на это, потребление теряет обороты из-за избыточности и неудовлетворенного спроса.Последнее привело к тому, что совокупные частные сбережения достигли 10-летнего максимума.

Что касается рынков недвижимости, мы видим выигрышные секторы в различных классах активов:

• Спрос на помещения исходит в основном от корпораций технологического, медиа- и финансового секторов.
• Что касается розничной торговли, мы наблюдаем, как бренды товаров для здоровья и красоты, спорта и некоторых модных брендов ищут места на центральных улицах, в торговых центрах и торговых центрах.
• Логистические склады сохраняют свою силу как 3PL, а логистические операторы находятся в поиске современного пространства, учитывая ускоренное развитие электронной коммерции в Испании.

Рынки капитала показали относительно хорошие результаты во время пандемии. Цифры с начала года до третьего квартала составляют 5,5 млрд евро инвестиций в недвижимость, что на 3 млрд евро меньше, чем год назад. Тем не менее, в 2019 и 2018 годах были зарегистрированы самые высокие объемы за всю историю наблюдений, и мы прогнозируем в январе 2020 года сокращение инвестиций на 25%, учитывая меньшую доступность продукта и некоторую потерю импульса, ожидаемую в основных показателях арендаторов. В результате сокращение объема инвестиций на 36% можно разделить на: от 20% до 25% как ожидаемое сокращение и от 10% до 15% как воздействие пандемии.В целом, мы отслеживаем основной, добавленную стоимость и оппортунистический капитал, ожидающий выхода на испанский рынок, как только пандемия начнет отступать.

16 сентября

Хотя пандемию еще предстоит полностью взять под контроль, офисные работники и потребители постепенно возвращаются. Это привело к росту розничных продаж в августе на 41% по сравнению с маем этого года. Тем не менее, большая часть экономической активности по-прежнему находится в упадке по сравнению с 2019 годом. Самые последние прогнозы Oxford Economics указывают на то, что в соответствии с основным сценарием борьбы с пандемией в середине 2021 года ВВП в этом году составит 90% от 2019 года, а в 2021 году — 95%. а 2022 год составит 99% ВВП 2019 года.

Что касается недвижимости, то инвестиционная активность сохранила свою динамику, и объемы, зарегистрированные до августа (5,1 млн евро), немного превышают показатель за тот же период 2019 года. Это свидетельствует о стойком интересе инвесторов к испанской недвижимости и перспективах восстановления космической потребности. Спрос инвесторов удовлетворяется за счет основных продуктов в офисах и логистике, в то время как продукты с добавленной стоимостью поступают в основном за счет розничной торговли, отелей, PRS и студенческого жилья.

Что касается логистических активов, мы наблюдаем большой интерес к Мадриду, Барселоне, Валенсии, Сарагосе и другим ключевым городам.Это ответ на потребность операторов электронной коммерции и логистики в хорошем продукте.

3 сентября

Курортный сезон подходит к концу, а экономическая активность в Испании остается подавленной пандемией. Это по-прежнему заметно в заполнении отелей, строительстве и посещаемости торговых центров, которые значительно отстают от уровня 2019 года. Тем не менее, инвестиции в отели превзошли рекорды второго полугодия 2019 года, что свидетельствует о положительном долгосрочном взгляде на показатели сектора в Испании. .

Логистические активы и PRS наиболее востребованы институциональными инвесторами. Тем не менее, главные офисы в Мадриде и Барселоне находятся в поле зрения фондов, REIT и прямых инвестиций.

Рынки арендаторов офисов определяются некоторыми секторами, такими как информационные технологии, финансовые услуги и здравоохранение. В случае розничной торговли мы определяем спрос на площади со стороны розничных продавцов спортивных товаров, спортивных клубов и салонов красоты и здоровья.

Вторая половина 2020 года будет сложной для испанской экономики, и мы увидим неравномерное восстановление в различных секторах бизнеса.Испанские и европейские институты поддержат такое восстановление жесткой налогово-бюджетной и денежно-кредитной политикой. Такие меры, как оплачиваемые государством отпуска, чтобы избежать массовых увольнений, могут продлиться дольше, чем планировалось изначально.

22 июля

Первая половина года закончилась тем, что экономика уже находилась в «новой нормальности», но ожидается резкое сокращение показателей производства и занятости в ответ на меры сдерживания, введенные правительством для борьбы с пандемией.Сотрудники, находящиеся в отпуске (ERTE), не считаются безработными, поэтому уровень безработицы только что вырос с 13% до 14% в течение первого квартала 2020 года.

Тем не менее, мы ожидаем, что уровень безработицы вырастет в третьем или четвертом квартале до 20% и начнет снижаться в течение 2021 года. Большая часть сокращения производства связана с деятельностью, связанной с туристическим сектором, но сильно пострадали и другие виды деятельности, такие как частное потребление. Устойчивые связаны с ИТ-сектором, страховыми и финансовыми услугами, и неудивительно, что спрос на пространство связан с ними.

В этом контексте наш прогноз изменения ВВП в 2020 г. колеблется между 10% и 12% для страны при центральном сценарии 10,6%. Восстановление будет поступательным: в 2021 году ожидается рост от 6% до 7%, а в 2022 году — от 3% до 4%.

Инвесторы снова проявляют активность на испанском рынке и ищут возможности, особенно в области логистики и активов PRS. В первом наблюдается устойчивый спрос на площади, обусловленный электронной коммерцией, в то время как во втором наблюдается дополнительный спрос за счет увеличения доли домохозяйств, арендующих свои дома.Первоклассные офисные помещения также пользуются спросом вместе со сделками по продаже и обратной аренде помещений супермаркетов и гипермаркетов. Спрос на активы Highstreet исходит в основном от местных игроков.

25 июня

Испания вступила в «новую нормальность». Это означает полную внутреннюю мобильность и отсутствие ограничений по времени работы магазинов, общежитий и поездок на работу. Международные границы вновь открылись в большинстве стран-членов ЕС.

Как и предсказывалось нашим опросом потребителей, публика посещает рестораны и магазины у дома. В то же время туристическая индустрия оживает, и европейские туристы готовы отправиться в Испанию на летний сезон. Это позволит постепенно улучшить показатели гостиничного сектора.

Тем не менее, фоном является экономика, которая сократится примерно на 9-10% в пересчете на ВВП в 2020 году, чтобы вернуться к положительным значениям в 2021 году примерно на 7%, согласно консенсусу основных источников прогноза.

Космический поиск возобновляется, но «скорость» запроса все еще низкая. Это означает, что значительная часть корпораций, розничных продавцов и логистических операторов все еще находится в выжидательном режиме.Мы видим взаимопонимание между арендодателями и арендаторами, которые помогают им с отсрочкой арендной платы и, в некоторых случаях, с повышением арендной платы.

Рынки капитала активны для логистических активов, особенно связанных с электронной коммерцией, продуктами питания и супермаркетами. В настоящее время одним из эффективных способов транзакций является продажа с обратной арендой. В целом, инвесторы в Испании активны, готовы выпустить LOI и стремятся найти возможности на рынке. 30% из них считают, что инвестиционный рынок вернется к нормальной жизни в 2021 году, а остальные 30% считают, что это произойдет в 2022 году.

10 июня

Половина Испании в настоящее время находится на четвертом и заключительном этапе так называемого процесса деэскалации, в то время как остальная часть страны остается на этапе 3. Испания столкнется со своей «новой нормальностью» к 21 июня, когда окончательное продление чрезвычайные меры будут завершены, а ограничения на передвижение ослабнут. На этом этапе вопросы и рекомендации, связанные с COVID-19, будут рассматриваться автономными местными органами власти.

Испания встречает лето с более ясной панорамой, так как межрегиональные перевозки будут разрешены через 2 недели с лучшими перспективами для внутреннего туристического сектора.Кроме того, вполне вероятно, что к началу июля международные границы вновь откроются для граждан ЕС, что улучшит условия для туристической индустрии в Испании до конца лета.

На данный момент менее строгие ограничения позволяют всем типам розничных продавцов открывать свои магазины, но с ограничениями по вместимости. Это означает, что теперь будет неуклонный рост посещаемости на центральных улицах, в торговых центрах и торговых центрах.

В связи с возобновлением экономической активности некоторые сделки по сдаче в аренду, которые были приостановлены с марта, завершаются.В то же время рынки капитала также постепенно восстанавливаются, и мы видим, что все типы капитальных затрат готовы использовать возможности.

3 июня

Имея четкую дату окончания чрезвычайного положения в Испании (21 июня), предприятия и люди планируют вернуться к работе после блокировки. На данный момент основные города страны остаются на втором этапе (из четырех) процесса открытия. Таким образом, Мадрид и Барселона должны будут ограничить вместимость торговых помещений, а также общественных собраний до 10 человек.Тем не менее, 70% территории уже находится на стадии 3 и, скорее всего, во второй неделе июня все эти регионы перейдут на стадию 4.

новые потребительские привычки испанской общественности. Результаты показывают, что 90% опрошенных инвесторов остаются активными в Испании, а около 60% готовы представить письма о намерениях для приобретения активов. Используя данные опроса, мы подсчитали, что размер «сухого порошка» для размещения капитала составляет 40 миллиардов евро, что является солидной цифрой, учитывая долгосрочный средний объем инвестиций в 10-12 миллиардов евро.

Наш опрос потребительских привычек показывает явное намерение вернуться в обычные магазины, в основном магазины шаговой доступности и центральные улицы. Опрос также показал ускорение многоканальной розничной торговли, а это означает, что конвергенция онлайн-покупок, «нажми и забери» и посещений магазинов имеет больший импульс.

Для получения дополнительной информации об опросе инвесторов и опросе потребителей, пожалуйста, свяжитесь с Рамиро Родригесом, руководителем отдела исследований и анализа в Испании.

28 мая

Карантинные меры в Испании продолжают смягчаться благодаря положительным результатам последних недель с точки зрения инфекций и заболеваний. Это означает, что больше социальных и экономических видов деятельности снова работают, хотя и на низком уровне. Например, ритейлеры могут открываться независимо от их размера (если они находятся на этапе 3 из 4), но с ограничением мощности до 40%, а если они меньше 400 кв. м, и с ограничением мощности до 30% (если на этапе 2 из 4). ).

Хорошие новости приходят и для индустрии гостеприимства, которая теперь может открывать отели на 100% вместимости, но с ограничениями для мест общего пользования.

По мере того, как экономика становится более активной, занятость и инвестиции реагируют на это.Инвесторы находятся в выжидательной фазе, в основном в отношении розничной торговли и отелей, но сделки по продаже и обратной аренде могут быть замечены в течение года. Рынки капитала больше заинтересованы в офисах и PRS, в то время как инвесторы заинтересованы в изучении логистических складов, поскольку кризис COVID-19 в меньшей степени повлиял на их активность.

21 мая

В соответствии с положительной тенденцией 70% населения Испании вступили во вторую фазу (из 4) в рамках плана по открытию экономики. Мадрид и Барселона остаются в первой фазе (называемой Фазой 0), но с меньшими ограничениями на мобильность и экономическую активность, чем неделю назад.Это приводит к увеличению розничной активности, и магазины площадью до 400 кв. м могут быть открыты, но не должны превышать 30% их вместимости. Регионы на втором этапе теперь могут открывать магазины площадью более 400 кв. м, но должны ограничить агломерации.

По мере того, как арендаторы офисов и розничные торговцы возвращаются или планируют вернуться к работе, менеджеры изобретают новые планировки, потоки движения и правила гигиены, которые позволяют сотрудникам и клиентам безопасно посещать их помещения. В новом контексте цифровые технологии станут нормой: тепловизионные камеры, бесконтактные карты и приложения для управления зданием станут частью бизнеса как обычно.

В связи с этим большинство арендодателей активно помогают арендаторам с отсрочкой арендных платежей, а в некоторых ограниченных случаях розничным торговцам предоставляется освобождение от арендной платы. Продовольственный сектор, где он видит хорошие результаты на своих объектах, скорее всего, будет иметь дело с операциями по продаже и обратной аренде. Логистические склады также работают хорошо, и рынки капитала в этих секторах быстро восстановятся. Частные инвесторы также ищут трофейные активы, используя преимущества местного присутствия и знания рынка.

14 мая

Новые оценки показывают, что объем ВВП в 2020 году будет на 10-7% меньше, чем в 2019 году. Большая часть удара COVID-19 придется на сектор услуг, особенно на секторы розничной торговли и туризма. Это приведет к тому, что уровень безработицы приблизится к 20%, поэтому будет заметно влияние на заполняемость в секторе недвижимости.

До апреля 2020 года доверие потребителей упало вдвое по сравнению с тем, что было год назад, что привело к сильному сокращению розничных продаж, которые в марте 2020 года показали снижение на 14%.

Прошедшая неделя была самой низкой с точки зрения новых заражений с начала вспышки. Это стимулирует политику возобновления работы экономики, которая сочетает в себе директивы центрального правительства с решениями на уровне провинций. Таким образом, несколько провинций переходят от фазы 0 к фазе 1 так называемой деэскалации; 4-этапный процесс. Мадрид и Каталония, которые пострадали больше всего, останутся в фазе 0, но, скорее всего, перейдут в фазу 1 на следующей неделе.

На этом фоне активность на рынках арендаторов снизилась, но офисные логистические площади по-прежнему востребованы некоторыми корпорациями, которые действительно процветают в этот кризис, например, те, которые связаны с электронной коммерцией, информационными технологиями и СМИ, здравоохранением, продовольственным сектором и страхованием.

7 мая

Идет процесс «деэскалации», разделенный на четыре этапа, каждый из которых длится как минимум две недели. Он применяется на уровне провинции, и вся страна уже находится на этапе 0. Ослабление мер по блокировке включает в себя строгие параметры социального дистанцирования, обязательное использование масок в общественном транспорте, повторное открытие небольших розничных магазинов, которые могут обслуживать одного клиента. на одного работника в магазине и по предварительной записи.Рестораны также могут открыться для доставки и самовывоза.

Это сценарий, при котором частная экономическая активность медленно восстанавливается, а прямые государственные вливания ликвидности составят примерно 1,1% ВВП.

Мы провели поиск свидетельств интереса инвесторов к испанским активам и обнаружили, что из тех инвесторов, которые в марте продолжали процессы приобретения, 32% продолжили процесс, 52% приостановили процесс и 16% процессов были отозваны. Со стороны офисных агентств в Мадриде и Барселоне мы наблюдаем 50% сделок по аренде, начатых в марте, в то время как 40% были приостановлены, и только 12% процессов были отозваны.

Стоит отметить, что некоторые из наших тесных контактов с инвесторами и арендодателями сигнализируют о нескольких стратегиях, которые варьируются в основном от основного плюса до капитала с добавленной стоимостью, но в настоящее время доминирующим подходом является выжидательный режим.

30 апреля

Жесткие меры, принятые для сдерживания вспышки COVID-19 в Испании, наконец-то дают хорошие результаты, и некоторые условия изоляции постепенно смягчаются. После 45 дней заточения дети теперь могут совершать одночасовые прогулки с родителями каждый день.

В связи с некоторым улучшением состояния общественного здравоохранения предприятия планируют вернуться к работе. Некоторые из них планируют сделать это с помощью сертификатов отсутствия COVID-19, которые могут хорошо подойти для розничных продавцов и гостиничных операторов.

Некоторая арендная деятельность продолжается во время карантина, и новые контракты включают пересмотр арендной платы в течение следующих 6-12 месяцев. Договоры аренды, которые будут продлены в течение этого периода, предусматривают разработку стратегий ведения переговоров об арендной плате с арендодателями.Последние внедряют стратегии, варьирующиеся от сохранения условий контракта в их нынешнем виде до разработки конкретной стратегии пересмотра контракта с каждым арендатором.

Инвесторы применяют разные подходы к покупкам в Испании, используя ликвидность, существовавшую до введения карантинных мер. Существует значительный спрос на первоклассные логистические активы, в то время как некоторые инвесторы проявляют активность только в пределах своих дискреционных денежных карманов, а также фондов добавленной стоимости и оппортунистических фондов.

23 апреля

К концу апреля ожидается некоторое смягчение ограничительных мер, как объявило правительство Испании в прошлую субботу. Это означает определенную мобильность для несовершеннолетних, которые смогут посещать общественные парки в сопровождении одного взрослого. Правительство объявило, что разрабатывает план возвращения к деятельности, который постепенно позволит людям и бизнесу вернуться к работе, но пока сроки и подробности не объявлены. Между тем объявленное в марте состояние тревоги будет продлено еще на 15 дней на этой неделе до 6 мая.

В то же время наблюдается некоторая мобильность на рынке труда, когда бывшие работники розничной торговли и гостиничного бизнеса начинают работать в цепочках создания стоимости продуктов питания и здоровья. Вспышка уже повлияла на использование офисных площадей, что привело к сокращению как в Мадриде, так и в Барселоне. Первый зарегистрировал поглощение 85 000 кв. м (-40% г/г), а второй 50 000 кв. м (-50% г/г). Количество сделок в обоих городах в марте сократилось до менее 10, в то время как среднее количество сделок по сдаче в аренду в этом месяце составляет от 30 до 40.

Инвестиционная активность в первом квартале 2020 года превысила годовую. Общий объем инвестиций в первом квартале составил 2,3 млрд евро, ежегодный рост составил 22%.

16 апреля

Испания завершила Пасху с немного меньшими ограничениями для некоторых работников промышленности и строительства. Это связано с меньшим уровнем заражения и смертности за последнюю неделю. Тем не менее, все работники, которые могут работать из дома, а также работники второстепенных секторов бизнеса, должны оставаться дома.

В связи с этим правительство Испании добавляет отсрочки по уплате налогов для МСП и самозанятых к своему уже увеличенному потолку расходов, который направлен на защиту экономики от воздействия кризиса COVID-19, производство и занятость сильно пострадали.

На уровне сектора недвижимости текущие договоры аренды и процессы продажи постепенно закрываются, а также ведутся переговоры о продлении аренды, большинство из которых договариваются о пересмотре арендной платы в среднесрочной перспективе. В первом квартале 2020 года количество офисных площадей сократилось как в Мадриде, так и в Барселоне, в основном из-за воздействия кризиса COVID-19.

Инвесторы в активы бизнес-пространства сохраняют оптимизм в отношении размещения капитала в Испании после кризиса, и переоценка до сих пор связана с дополнительной неопределенностью.

Если кризис COVID-19 продлится менее 1 или 2 кварталов, ко второй половине 2020 года и началу 2021 года может наступить период быстрого восстановления с высокой активностью как на рынках арендаторов, так и на рынках капитала.

9 апреля

Испания входит в число стран, наиболее пострадавших от вспышки COVID-19.Правительство приняло меры контроля на некоторых рынках (общественное и частное здравоохранение и цепочка поставок продуктов питания), а также закрыло розничные магазины и оставило большую часть населения дома.

Режим самоизоляции продлен до 25 апреля. К началу апреля эти меры, по-видимому, дали некоторые положительные результаты: показатели заражения начали снижаться, и есть планы поэтапно вернуться к активности в течение мая.

Поскольку экономика была доведена до минимальной активности, влияние на производство и занятость в 2020 году будет значительным.Ожидается, что в Испании к концу года и в 2021 году произойдет эффект восстановления, вызванный отложенным потреблением, что приведет к сдвигу роста ВВП в 2021 году с 1,5%, ожидаемых до вспышки, до 4%.

С марта не было заметной активности ни на рынках арендаторов, ни на рынках капитала. Тем не менее, инвесторы сигнализируют о своей готовности разместить капитал в Испании, как только ситуация с COVID-19 будет взята под контроль. В этом контексте для Испании и остальных стран ЕС важно обеспечить тесное международное сотрудничество в связи с кризисом на европейском уровне.

Если кризис COVID-19 продлится менее 1 или 2 кварталов, ко второй половине 2020 года и началу 2021 года может наступить период быстрого восстановления с высокой активностью как на рынках арендаторов, так и на рынках капитала.

2 апреля

COVID-19 оказал глубокое влияние на испанское общество. В настоящее время Испания уступает только Италии по числу погибших в результате смертельного вируса. На сегодняшний день в стране подтверждено более 100 000 случаев, но есть некоторая надежда, поскольку уровень заражения продолжает снижаться.
  
Испания находится в изоляции более двух недель, и в течение последних 72 часов действуют более строгие ограничения. Районы Каталонии и Мадрида пострадали больше всего, и медицинские ресурсы в обоих местах напряжены, и медицинские работники делают все возможное, чтобы смягчить воздействие вируса.

За последние две недели был издан ряд королевских указов. Каждый из них был направлен на защиту контрактов, недопущение коллективных расторжений, принятых для поддержания деловой активности, и освобождение от взносов на социальное обеспечение.Также, как и во многих других европейских странах, приостановлена ​​вся розничная деятельность, кроме очень ограниченного списка.

Рынок недвижимости, конечно, затих, и люди и бизнес занимают выжидательную позицию в сложившейся ситуации. Основы рынка недвижимости остаются сильными, а доступность желаемых активов в ключевых местах остается ограниченной.

Цены на аренду вызывают новый кризис недвижимости в Испании

Пузыря на рынке жилья нет.По крайней мере, не тот пузырь, к которому мы привыкли. Действительно, если мы посмотрим на цены на недвижимость в Испании и их динамику за последние 12 лет, мы увидим, что цены на недвижимость просто восстанавливаются после затяжного кризиса.

Какой тип кризиса происходит?

Отсутствие пузыря на рынке жилья. По крайней мере, не тот пузырь, к которому мы привыкли. Действительно, если мы посмотрим на цены на недвижимость в Испании и их динамику за последние 12 лет, мы увидим, что цены на недвижимость просто восстанавливаются после затяжного кризиса.

Хотя в период с 2007 по 2014 год цены на недвижимость резко упали, с тех пор они значительно восстановились во многих испанских городах.

Однако цены на недвижимость в Дении или Хавее по-прежнему на 20-40% ниже, чем в 2007 году. И это только 2 примера. Позже мы опубликуем дополнительный анализ здесь, так что следите за обновлениями.

Итак, о каком имущественном кризисе мы начинаем говорить?

Почему повышение арендной платы по всей Испании вызывает новый кризис

50% рост цен на аренду

«Средняя стоимость аренды в Испании подскочила на 50% за пять лет» — так называлась статья, опубликованная на сайте ElPais в августе.

Действительно, на этот раз Испания столкнулась с кризисом нового типа, кризисом рынка аренды. То, что произошло, не очень сложно понять. Все произошло в 4 последовательных шага:

• Шаг 1:  с 2007-2008 годов экономический кризис, за которым последовал жилищный кризис.
  Испанские банки конфискуют сотни тысяч объектов недвижимости, принадлежавших владельцам недвижимости, которые не могут ежемесячно выплачивать свои ипотечные кредиты.

• Шаг 2: чтобы лучше защитить себя, испанские банки просят покупателей внести 20% от стоимости недвижимости в качестве первоначального взноса.

• Шаг 3: многие потенциальные покупатели не имеют необходимых сбережений, необходимых для покупки, и поэтому могут только арендовать.

• Шаг 4: как следствие, средняя стоимость аренды подскочила на 50% за пять лет
  
  В некоторых городах ситуация просто вышла из-под контроля. Действительно, больше всего выросли цены на аренду в Пальме, Барселоне, Малаге, Мадриде, Лас-Пальмасе, Валенсии, Тенерифе. С конца 2013 года по сегодняшний день они выросли более чем на 40%. Очень резкое увеличение за такой короткий период времени.

Около 50% чистого дохода уходит на аренду

Дома с низким доходом больше всего пострадали от роста. Действительно, согласно исследованию, около 50% их чистого дохода тратится на аренду.

А как же иначе, если менее чем за 5 лет цены на аренду выросли на 50%, а зарплаты выросли всего… на 1,6%! Это побудило TheLocal.es опубликовать статью под названием «Цены на аренду в Испании растут в 30 раз быстрее, чем заработная плата».

Цены на жилье по сравнению с ценами на аренду: кризис показан на одном графике

Мы можем понять этот новый вид кризиса, взглянув на график ниже, предоставленный Idealista.На нормальном рынке недвижимости две линии ниже (фиолетовая и зеленая) должны оставаться рядом. Действительно, они отслеживают эволюцию недвижимости для продажи (фиолетовый цвет) и аренды (зеленый цвет). Тем не менее, мы ясно видим, что с 2016 года эти линии разошлись.

Сегодня мы пришли к ситуации, когда:

• Цены аренды на 20% выше, чем в 2007 году

• Цены сделок по-прежнему на 15% ниже, чем в 2007 году.

7 Итак ….чем эта информация полезна для вас?

Наличные деньги — король испанского рынка недвижимости

Наличные — король. Больше, чем когда-либо, наличие наличных денег имеет большое значение. Действительно, как мы видели, многие бедняки вынуждены арендовать жилье из-за правил, введенных испанским банком.

Итак, если вы можете позволить себе первоначальный взнос в размере от 20% до 30%, требуемый испанскими банками, вы пользуетесь ситуацией, которая со временем должна исправиться.