Квартира в испании от застройщика: Новая недвижимость в Испании — купить новостройку в Испании от застройщика, цены в рублях В нашем каталоге представлено 1346 объектов — sp-love.ru

Новостройки в Испании от застройщика

Многоквартирный дом La Colomina. Масноу

От 298 000 €

ПОДРОБНЕЕ

Жилой комплекс Mar Jonica. Бадалона

От 307 000 €

ПОДРОБНЕЕ

Жилой комплекс Masnou Centre. Масноу

От 325 000 €

ПОДРОБНЕЕ

Жилой комплекс. Монгат, Коста Маресме

От 345 000 €

ПОДРОБНЕЕ

Многоквартирный дом Gran Via. Барселона

От 349 000 €

ПОДРОБНЕЕ

Многоквартирный дом в Poble Sec. Барселона

От 354 000 €

ПОДРОБНЕЕ

Многоквартирный дом Plaza Europa. Барселона

От 355 000 €

ПОДРОБНЕЕ

Многоквартирный дом Glòries. Барселона

От 375 000 €

ПОДРОБНЕЕ

Резиденция Can Robert. Ситжес

От 394 000 €

ПОДРОБНЕЕ

Многоквартирный дом Sant Marti — Poblenou. Барселона

От 394 000 €

ПОДРОБНЕЕ

Новостройки в Испании от застройщика активнее всего раскупаются в Мадриде и вокруг столицы, в Барселоне и ее пригородах, на Коста Брава, Коста Дорада, в Жироне и, конечно же, наибольшим спросом пользуются дома на берегу моря.

Тропический климат, ласковое море, залитые солнцем песчаные пляжи делают дома на берегу моря необычайно притягательными объектами. Оживленные города с насыщенной жизнью, развитой транспортной инфраструктурой, обилием деловых и развлекательных центров создают прекрасные условия для жизни и развития бизнеса.

Купить недвижимость в Испании в новостройке больше всего стремятся англичане, американцы, русские и элита из стран Ближнего Востока. Почему жилье на испанском побережье пользуются такой популярностью у нерезидентов страны?

В силу высокой стоимости и стабильного спроса на аренду жилья многие обеспеченные люди решают купить новостройку в Испании с целью сдачи в наем туристам.

Квартиры в новостройках имеют просторную современную планировку. При строительстве жилого комплекса заранее планируются гаражные места и кладовки. По широким лестницам и в лифтах удобно транспортировать мебель и велосипеды.

Купить квартиру в Испании от застройщика – значит, заключить выгодную инвестиционную сделку. При покупке квартиры на стадии строительства дома или при приобретении залоговой недвижимости от банков можно неплохо сэкономить.

Поскольку новостройки в Испании сдаются с полной отделкой, сантехникой и кухонным гарнитуром, то при покупке готовой квартиры остается только приобрести мебель и технику.

Уверенный рост цен на новостройки в Испании от застройщика позволяет говорить о несомненной выгоде от перепродажи недвижимости в будущем.

Квартира в новостройке чаще всего расположена в благоустроенном районе, неподалеку от магазинов, школ, детских садов, аптек, рынков. Поэтому квартиры в Испании от застройщика идеально подходят семьям с детьми.

Элитные апартаменты в новых жилых комплексах, как правило, имеют бассейны и зоны отдыха во внутреннем дворе, собственные террасы на крыше, тренажерные залы.

Если вы хотите купить недвижимость в Испании в новостройке, наши сотрудники обеспечат вам максимально комфортный поиск идеального варианта и возьмут все хлопоты по оформлению сделки.

Агентство Catalonia Realty как раз специализируется на домах и квартирах в Испании от застройщика, что позволяет говорить о глубоком знании данного сегмента рынка. Мы расскажем вам правду о каждом районе, застройщике и объекте.

Наше агентство предоставляет честную информацию о стоимости объектов. Если вы найдете квартиры в Испании от застройщика дешевле, мы продадим вам недвижимость еще дешевле.

Организуем полный комплекс услуг: встретим в аэропорту, покажем все лучшие варианты, поможем с оформлением сделки купли-продажи и получением вида на жительство.

Преимущества недвижимости в Испании от застройщика

Недвижимость в Испании — выгодное вложение средств, но важно правильно подобрать объект для инвестиции. А выбирать действительно есть из чего. Несмотря на постепенный выход рынка жилья из кризиса и повышение спроса, предложений предостаточно. Любой рынок недвижимости, в том числе и испанский, делится на два типа — новостройки и вторичное жилье. Причем новые объекты чаще всего приобретаются от застройщика. Это выгодно не только в денежном плане, но и по другим причинам, о которых мы поговорим дальше.

Стоимость

Главным преимуществом недвижимости от застройщика является цена. Квартира, купленная на стадии котлована или на более позднем этапе до сдачи в эксплуатацию, стоит дешевле такого же объекта на вторичном рынке. Разница в цене иногда достигает 50%. Причем скидка зависит не только от того, что вы вкладываете деньги в жилье, которого нет, принимая тем самым на себя определенные риски. Есть и другие причины.

Если застройщик осуществляет крупные проекты, строит сразу несколько многоквартирных домов, то его расходы на 1 кв.м. снижаются. То есть, он экономит на транспортных расходах, отходах, затратах на единицу материала и т.д. Естественно, что имея более низкую себестоимость готовой квартиры, он скидывает цену и для покупателей — ему выгодней быстрее распродать жилье. Еще более прибыльно приобретать недвижимость от застройщика на окраинах, тогда цена снижается за счет удаленности от центра.

Квартиры от застройщика обычно продаются без участия посредников, что также влияет на цену в сторону ее снижения, в то время как найти объект недвижимости без агентства на рынке вторичного жилья весьма проблематично. Кстати, ипотеку банки также более охотно выдают под жилье от застройщика. Вы можете получить до 70% от стоимости квартиры под 3,5—4% годовых. Таким образом, ожидание срока окончания строительства объекта и риски связанные с этим, компенсируются более низкой ценой.

Стандарты строительства

Новый дом — это современные материалы и новые технологии, которых за последнее время появилось достаточно. Они недорогие и не влияют на здоровье человека. Поэтому естественно, что застройщики используют их в строительстве. Новые материалы применяют на всех стадиях, начиная от фундамента и заканчивая отделкой.

Например, для изготовления фундамента испанские застройщики все чаще используют блочную опалубку на основе пенополистирольных пустотелых элементов, технология монолитно-каркасного строительства увеличивает долговечность сооружения, а новые отделочные материалы позволяют не только улучшить внешний вид помещения, но и повысить его прочностные и теплоизоляционные характеристики.

В новый дом без ремонта

У испанских застройщиков нет практики передачи квартиры покупателю без финишной отделки. То есть, приобретая такое жилье, вы будете точно знать, что въедете в уже готовую квартиру. Поэтому сравнивая цены, знайте — жилье от застройщика в Испании, это уже полностью готовый к проживанию объект. Здесь не принято сдавать в эксплуатацию недвижимость без ремонта, электрики и без стяжки пола, как это часто случается на просторах СНГ. В некоторых случаях вы можете даже предложить строителям свой вариант отделки — материалы, цвет, дизайн.

Гарантии

Важным преимуществом покупки нового жилья являются гарантии от застройщика. Все испанские продавцы обязательно должны указывать в договоре следующие обязательства:

Вы эксплуатируете жилье и находите дефекты, не обнаруженные при въезде в квартиру. Если вы обратились к застройщику в течение первого года эксплуатации, то он обязан устранить их.
В течение двух лет застройщик при поломке обязан отремонтировать оборудование, установленное им.
В течение 10 лет застройщик отвечает за надежность конструкции.

Покупая такую недвижимость, вы страхуетесь от недочетов, которые могут недосмотреть строители в процессе возведения дома.

Другие преимущества

Вкладывая деньги в новостройку в Испании на стадии котлована, вы можете хорошо заработать после сдачи дома в эксплуатации. Покупка жилья на стадии проекта несет в себе риски — банкротство застройщика, мошенничество, земельные споры и т.д. Это случается редко, но все-таки бывает и в цивилизованной Европе. Естественно, что риски закладываются в стоимость будущего жилья, снижая его цену. После сдачи дома их уже не существует, поэтому его стоимость становится рыночной.

И она будет однозначно выше начальной. Причем выше банковских процентов, которые вы могли бы получить, если бы не покупали жилье, а открыли депозит в финансовом учреждении. То есть, средний процент по депозитам в банках Европы составляет 4%. Продажа вами жилья после его передачи от застройщика, принесет прибыль как минимум в 20%. Многоквартирный дом в среднем строится 2 года, поэтому выгода получается — 20-2х4=12%.

Еще одно преимущество — вы получаете жилье с чистой историей, не обремененное долгами и налоговыми обязательствами, что часто случается при покупке квартир на вторичном рынке. Кроме этого, новое жилье обычно лучше сдается в аренду. Если вы собираетесь зарабатывать таким способом на приобретенном объекте, то учитывайте, что при одинаковой стоимости аренды жилья от застройщика и приобретенного на вторичном рынке, выбор арендатора будет в вашу пользу.

Покупка жилья от застройщика в Испании — выгодное вложение средств. Анализируя все преимущества и отбрасывая риски, которые хоть по минимуму, но существуют, вы можете с выгодой продать объект в будущем и хорошо на этом заработать.

Покупка недвижимости в Испании у застройщика (внеплановая недвижимость)

Пример застройки для продажи вне плана: новый комплекс Calpe Beach в Кальпе, Северная Коста Бланка, Аликанте (изображение CGI). Щелкните изображение для получения информации о разработке.

ПРИМЕЧАНИЕ РЕДАКТОРА: Юрист Раймундо Ларраин Несбитт шаг за шагом проведет нас через юридическую процедуру покупки новостройки в Испании у застройщика.

Раймундо Ларраин Несбитт
Директор Larraín Nesbitt Lawyers
8 марта 2017 г.

Введение

Продолжая тему прошлого месяца о покупке недвижимости в Испании у частного продавца (перепродажа недвижимости), в этом месяце я предоставляю общий обзор полной юридической процедуры по покупке внеплановой недвижимости у разработчик (также известный как новая сборка). Процедура покупки вне плана значительно отличается от покупки перепродажи; до такой степени, что это требует отдельной статьи, поскольку подводные камни существенно различаются друг от друга.

В следующей статье дается общий обзор процедуры покупки. Если вы ищете конкретный совет по какому-либо вопросу, я настоятельно рекомендую вам прочитать мои перечисленные ниже статьи, в которых основное внимание уделяется специфике. Просто прокрутите страницу вниз до нижнего раздела с заголовком « Похожие статьи. ”

Я намеренно упростил процедуру для простоты понимания. Если вы ищете более подробную информацию, я советую прочитать мою статью «Как безопасно купить недвижимость в Испании», в которой подробно описана полная процедура покупки.

Настоятельно рекомендуется прочитать эту статью вместе с моей статьей «Покупка внеплановой недвижимости в Испании».

Первый этап: договор резервирования

Имейте в виду, что вы вносите залог за собственность, которая при нормальных обстоятельствах еще даже не существует и вряд ли будет существовать в ближайшие пару лет. Новостройки, в отличие от готовых к продаже аналогов, имеют неотъемлемый элемент риска, связанный с ними. Этот риск смягчается знанием того, что новостройки, как правило, значительно дешевле вторичной недвижимости (в среднем на 30%). Кроме того, поскольку они новые, они обычно строятся в соответствии с высочайшими стандартами качества и с использованием самых современных материалов и ноу-хау. Например, это оказывает значительное влияние на изоляцию, что, в свою очередь, может повлиять на ваш налоговый счет мэрии, значительно уменьшив его (читайте советы ниже).

После того, как вы наводили справки и искали недвижимость, возможно, она вам понравилась. Недвижимость вне плана обычно выставляется на продажу застройщиками или агентствами недвижимости. Они подтолкнут вас подписать так называемый договор о резервировании (или удерживающий депозит), который вычеркнет новостройку с рынка на заранее согласованный период времени; обычно занимает 30 дней.

Депозит обычно составляет от 3000 до 6000 евро в зависимости от объекта. Депозитный договор представляет собой краткий документ, который обычно занимает всего одну страницу. В нем очень мало подробностей, среди них имя застройщика и сведения о компании, объекты застройки, общее описание недвижимости и запрашиваемая цена.

Залог за бронирование будет вычтен из окончательной цены продажи по завершении (третий этап, см. ниже).

Pro-Tips:

Настоятельно рекомендуется нанять независимого юриста по имущественным правам с самого начала (до подписания депозитного договора). НЕ нанимайте юристов, рекомендованных разработчиком ; а уж тем более пользоваться услугами собственных адвокатов, какими бы авторитетными они ни были (даже если и бесплатно). Они предвзяты и будут действовать только в интересах разработчика, а не в ваших собственных — вы дорого заплатите за эту ошибку. Следуя этому простому, но важному совету, покупатели смогут избежать большинства ошибок при покупке недвижимости в Испании.
Вы не должны вносить залог, если застройщик или агентство недвижимости не предоставили вам копию одобренной лицензии на строительство. Причина в том, что это может привести к аннулированию банковских гарантий, обеспечивающих ваши поэтапные платежи; говоря простым языком, вы потеряете все свои деньги без обращения в суд. Более подробная информация содержится в моей статье «Закон 20/2015: разъяснение важного нового законодательства о банковских гарантиях для покупателей вне плана».
Залог за бронирование, как правило, не подлежит возврату , если прямо не указано иное.
Вам необходимо подать заявление на получение номера NIE (идентификационный налоговый номер для иностранцев). Подробнее в моей статье: NIE Объяснение числа.
Вам необходимо открыть счет в банке нерезидента.

До истечения 30 дней вы должны будете подписать договор о частной покупке (сокращенно PPC). На испанском языке это известно как Contrato Privado de Compraventa. В английском праве мы знаем его как Exchange of Contracts 9.0004 . PPC будет представлять собой длинный юридический договор, в котором будут перечислены личные данные покупателя и продавца, полное описание имущества, согласованная цена продажи, график поэтапных платежей, условия покупки и сроки для завершения перед нотариусом.

Ваш адвокат, как правило, уже предоставил вам отчет по титулу , чтобы вы были полностью осведомлены о правовом статусе недвижимости, которую хотите купить, до подписания частного договора. Этот отчет по заголовку должен охватывать как минимум следующий контрольный список:

Кредитоспособен ли разработчик? Послужной список строительства?

Владеет ли застройщик землей, на которой будет построен дом?

Имеется ли действующая лицензия на строительство, выданная мэрией?

Есть ли какие-либо сложные проблемы планирования, омрачающие разработку?

Соответствует ли строительная площадка прибрежному законодательству Испании?

Обычно при подписании PPC вы должны внести первоначальный взнос в размере 10% от покупной цены, который будет вычтен после завершения (третий этап). Эта сумма денег не подлежит возврату.

Вы должны будете заплатить примерно 35% от окончательной продажной цены поэтапными платежами. Они вычитаются по завершении (этап три) из того, что вы должны.

Pro-Tips:

Все поэтапные платежи (включая первоначальный резервационный депозит, упомянутый на первом этапе) должны быть обеспечены так называемыми банковскими гарантиями . Я просто не могу не подчеркнуть его важность. Этот документ будет вручаться вам каждый раз, когда вы производите поэтапный платеж, и служит страховкой для всех промежуточных платежей, которые вы делаете, пока недвижимость не будет построена. Это защищает ваши деньги в случае, если разработка не будет завершена или если разработчик объявит о банкротстве. Получение копий банковских гарантий является главным приоритетом для назначенного вами юриста по имущественным правам.

Не забудьте надежно хранить копии всех поэтапных платежей, которые вы делаете в испанский банк , так как они потребуются по завершении. Они также могут понадобиться вам в дальнейшем, если вы возбудите судебное разбирательство.

Застройщик не может изменить согласованную дату сдачи недвижимости, указанную в КПП, без вашего письменного разрешения.

Третий этап: Завершение
Одной из особенностей выкупа внеплановой недвижимости является то, что завершение обычно происходит примерно через два года после подписания КПП (второй этап). Причина в том, что объект находится в стадии строительства, и вы завершаете его только тогда, когда он будет завершен.

Завершение — это термин, используемый для подписания нотариального свидетельства о праве собственности. Кроме того, если требуется ипотечное финансирование, подписывается второй договор, называемый ипотечным договором. Завершение — это время, когда вы оплачиваете остаток, который вы должны, обычно 50% от продажной цены.

Вы должны внимательно прочитать документы, прежде чем что-либо подписывать. Особенно это касается ипотечного кредита. Ваш адвокат должен убедиться, что вы не подписываете оскорбительные положения об ипотеке.

Если вам нужна ипотечная ссуда для оформления недвижимости, настоятельно рекомендуется договориться о разумных сроках ее обеспечения, т. е. от 45 до 60 дней. Это особенно актуально, если заемщик является нерезидентом. Заемщику требуется принципиальное предложение (или принципиальное соглашение) от его кредитора, известного как Oferta Vinculante на испанском языке.

По завершении вы вступаете во владение собственностью, что символизируется передачей ключей от дома.

По завершении вы можете быть удивлены, обнаружив большое количество людей:

Законный представитель застройщика и его адвокат.

Представители банка (если требуется ипотечный кредит).

Агент по недвижимости (в это время они получают свои комиссионные)

Переводчик.

И, наконец, сам нотариус.

Ваш адвокат зарегистрирует и уплатит налоги покупателя, а также подаст на ваше имя в Земельный кадастр вашу новую недвижимость в Испании.

Поздравляем, вы стали официальным владельцем недвижимости в Испании. Наслаждаться!

Pro-Tips:

Настоятельно рекомендуется НЕ заполнять до тех пор, пока вам не будет вручена копия Лицензии на первое занятие (сокращенно LFO). Этот документ гарантирует, что собственность выше борта (обычно). Завершение без LFO связано с рядом ключевых проблем:

Прежде всего, вы не сможете взять ипотеку на имущество или повторно заложить его — в случае необходимости — любым кредитором, кроме банка застройщика.

Вы не сможете пользоваться официальными коммунальными услугами; только от поставок застройщика (воды и электричества) со всеми вытекающими отсюда проблемами, а именно тем, что вас могут отключить в любой момент, так как за это платит застройщик и если они перейдут в конкурсное производство, вы будете отключены. Кроме того, электричество, подаваемое на объект, не имеет одинаковой силы, и довольно часто случаются скачки напряжения при одновременном включении различных электроприборов, таких как кондиционер. Пока LFO не будет достигнут, застройщик по закону должен платить за коммунальные услуги.

Любой будущий потенциальный покупатель или его адвокат будут торговаться с вами и требовать крупную скидку, если у вас нет LFO. При перепродаже покупатели, в свою очередь, столкнутся с теми же проблемами, чтобы обеспечить финансирование с помощью ипотечного кредита. Отсутствие LFO неявно подразумевает, что вы фактически сокращаете круг потенциальных покупателей для своей перепродажи.

Если есть проблемы с планировкой, мэрия может предъявить обвинение в отношении собственности, и вы, как новый владелец вне плана, а не застройщик, можете быть привлечены к ответственности за уплату штрафа за незаконность планирования.

Излишне говорить, что вы не можете (по закону) арендовать жилье без LFO.

Настоятельно рекомендуется нанять сертифицированного геодезиста для составления списка зацепок имущества ; особенно это касается новостроек. Время, чтобы обнаружить и исправить все выдающиеся строительные недостатки, еще до того, как вы закончите у нотариуса. После того, как вы закончите, вы потеряете свое влияние, если только ваш адвокат не практиковал удержание. Заказ всеобъемлющего отчета о зацепах позволяет избежать бесчисленных проблем и, по моему опыту, стоит каждой копейки.

Несвоевременное обеспечение ипотечного кредита может привести к потере 10% депозита . Застройщик всегда предложит покупателю сменить его позицию, взяв ипотечный кредит застройщика. Не всегда это может быть выгодно покупателю.

Занижение части продажной цены при завершении противоречит интересам покупателя (помимо того, что это незаконно). Подробнее о том, почему, в моей статье «Налоги на продажу испанской недвижимости».

Вам следует немедленно заменить все замки в вашей новой собственности (включая складские помещения), поскольку бесчисленное количество людей имели доступ к копиям ваших ключей от дома на этапе строительства. Это позволяет избежать краж и взломов в течение первых месяцев.

Запросите сертификат энергоэффективности у разработчика до завершения. Недвижимость с высоким рейтингом энергоэффективности имеет право на налоговые скидки до 20% на местный налог на ратушу (т. е. налог IBI).

Фото: Fallingwater (Резиденция Кауфмана) Фрэнка Ллойда Райта.

Четвертый этап: завершение
Вам следует открыть счет в испанском банке, если вы еще этого не сделали. Коммунальные предприятия не принимают платежи из-за границы, поэтому вы должны установить по крайней мере все нижеперечисленное в качестве прямого дебета на свой счет в Испании:

Счета за коммунальные услуги (выставляется ежеквартально в случае воды и ежемесячно в случае электричества).

Налог на сбор мусора . Выплачивается два или один раз в год в зависимости от ратуши.

Налог IBI . Оплачивается ежегодно (аналогично муниципальному налогу Великобритании). Я настоятельно рекомендую установить этот налог как прямой дебет; неуплата может привести к тому, что власти выставят ваше имущество с аукциона в процедуре, которая на удивление оперативна – месяцами. Тот, кто является владельцем недвижимости на 1 января текущего года, обязан уплатить этот налог.

Pro-Tips:

Владельцам недвижимости в Испании настоятельно рекомендуется составить завещание на испанском языке. Это позволит вашим наследникам избежать ряда проблем в будущем.

Необходимо установить в качестве прямого дебета коммунальные услуги и местные налоги.

При владении недвижимостью вы должны назначить налоговое представительство для уплаты ежегодных налогов для нерезидентов.

Если вы планируете сдавать свою недвижимость в аренду для частного отдыха, в некоторых регионах действуют строгие законы по этому вопросу – обратитесь за юридической консультацией. В некоторых регионах требуется, чтобы вы подали заявку на получение лицензии на аренду или зарегистрировали свой дом, сдаваемый в аренду на время отпуска. Несоблюдение может повлечь за собой огромные штрафы.

Налог IBI обычно не может быть уплачен до одного или двух лет после завершения. Тем не менее, вы должны будете заплатить все налоги задним числом с момента завершения.

Связанные расходы на покупку
Как правило, затраты на покупку добавляют 10 – 15% сверх покупной цены. В некоторых регионах Испании, в частности в Валенсии, эта цифра может быть выше. Прежде чем совершить покупку, пройдите тщательную юридическую консультацию, чтобы составить бюджет на покупку. Вы можете прочитать мою статью «Налоги на покупку испанской недвижимости» для более подробной информации.

Помимо уплаты налогов (см. ниже), покупатель обязан оплатить следующие сборы:

Налоги

Налог на добавленную стоимость (IVA, на испанском языке): 10%.

Гербовый сбор (AJD, на испанском языке): 0,5–1,5%

Сборы и сборы

Нотариальные сборы (за оформление документов): ок. 0,1 – 2 %

Сборы земельного кадастра (за регистрацию документов): ок. 0,1 – 2 %

Плата за ипотеку и недвижимость (если требуется финансирование): 1 – 2 %

Гонорар адвоката: 1 – 2 %

Гонорар агента по недвижимости: 5 % (оплачивается продавцом, если не оговорено иное)

Pro-Tip:

Кладовые ( trastero ) и автостоянки ( plaza de garaje ), продаваемые отдельно и юридически отделенные от основного жилья, имеют НДС 21% .

Заключение
Наем опытного юриста, по моему опыту, окупается за все деньги, которые вы можете сэкономить, избегая наиболее распространенных ошибок при покупке недвижимости в Испании.

Убедитесь, что в поиске дома вам помогают уважаемые эксперты (например, агентство недвижимости с многолетней историей, надежный ипотечный брокер или опытный юрист), чтобы извлечь максимальную выгоду из широкого спектра доступных сделок — вы будете избалованы на выбор.

Важно избегать принуждения к завершению; не торопитесь, чтобы полностью оценить информацию, которую вам дают, и не стесняйтесь задавать любые вопросы.

И в завершение я драконовски подчеркиваю, что нельзя заканчивать без Лицензии на первую оккупацию.

Потому что беспристрастная юридическая консультация бесценна.

“ Ваша лучшая работа – это ваше самовыражение. ” – Фрэнк Гери.

Фрэнк Оуэн Гери — канадско-американский архитектор, получивший Притцкеровскую премию в 1989 году. Он известен своими зданиями, такими как Еловая улица, 8, Танцующий дом, Олимпийский порт, Павильон Джея Притцкера, отель Marqués de Riscal и музей Гуггенхайма. Музей в Бильбао, Испания. Он строил здания в США и Южной Америке.

Larraín Nesbitt Юристы, низкие гонорары, большие услуги.

Larraín Nesbitt Lawyers — юридическая фирма, специализирующаяся на передаче прав собственности, налогообложении, наследовании и судебных разбирательствах. Мы будем очень рады обсудить с вами ваш вопрос. Вы можете связаться с нами по электронной почте [email protected] , по телефону (+34) 952 19 22 88 или заполнив нашу контактную форму .

Оригинал статьи, опубликованной в Larraín Nesbitt Lawyers: Покупка недвижимости в Испании у застройщика (внеплановая недвижимость)

Юридические услуги Юристы Ларрайн Несбитт могут предложить вам:

Передача – Покупка.

Транспортировка – Продажа.

NIE Номер (ИНН).

Налоговое представительство (подоходный налог нерезидента).

Будет обслуживаться.

Статьи по теме

Покупка проблемной недвижимости в Испании – 8 августа 2011 г.

Гарантии незавершенного строительства — 8 ноября 2011 г.

10 причин, по которым ваше дело против застройщика может быть отклонено судом в Испании — 8 сентября 2012 г.

Нерезиденты: шесть преимуществ составления испанского завещания — 8 августа 2012 г.

Покупка вторичной недвижимости в Испании – 21 февраля 2013 г.

Свидетельство о праве собственности – 8 апреля 2013 г.

Объяснение Nota Simple – 8 апреля 2013 г.

Лицензия на первое занятие – 8 апреля 2013 г.

Банковские гарантии в Испании – 8 апреля 2013 г.

Покупка незавершенной недвижимости в Испании – 8 июня 2013 г.

Руководство для инвесторов по Закону о золотой визе в Испании – 8 ноября 2013 г. 54
Покупка и Владение испанской недвижимостью через компании: плюсы и минусы – 7 марта 2014 г.

Как купить коммерческую недвижимость в Испании – 4 июля 2014 г.

Как купить сельскую недвижимость в Испании – 8 августа 2014 г.

Как безопасно купить недвижимость в Испании – 10 Октябрь 2014

Испанские законы об аренде жилья для отдыха – объяснение последних изменений – 8 марта 2015 г.

Решения Верховного суда о банковских гарантиях – 8 апреля 2015 г. Испания – Новый Йорк Таймс. июня 2015 г.

Налоги на покупку испанской недвижимости-8 июля 2015 г.

Недоотражные налоги в Испании-8 декабря 2015 г.

Восстановление Испания: Малага видит сильные продажи-Mansion Global (

0003 The Wall Street Journal ). Декабрь 2015 г.
Объяснение списка зацепок – 28 октября 2016 г.
Покупка недвижимости в Испании – 10 причин нанять юриста – 8 ноября 2016 г.
Покупка недвижимости в Испании у частного продавца (вторичная недвижимость) – 21 февраля 2017 г.
NIE Объяснение номера — 8 мая 2017 г.
Как осмотреть внеплановую недвижимость за границей — Сандей Таймс . Июль 2017 г.

Обратите внимание, что информация, представленная в этой статье, представляет только общий интерес и не должна рассматриваться как замена профессиональной юридической консультации. Эта статья может быть свободно размещена на веб-сайтах или в других социальных сетях при условии надлежащего указания автора. Плагиат, полностью или частично, этой статьи без указания автора может привести к уголовному преследованию. ВОВ.

Метки: Покупка, Инвестиции для зарабатывания денег, Номер NIE, Вне плана

* Эта статья была написана третьей стороной, которая не принадлежит и не контролируется компанией Spanish Property Insight (SPI).
SPI отказывается от какой-либо ответственности или ответственности, связанной с вашим доступом к контенту третьих лиц или его использованием.

Развитие недвижимости в Испании — Global Guides

Большая часть экономики Испании основана на строительстве и развитии недвижимости. В прошлом это оказалось очень прибыльным. Это все еще отличная возможность или рынок пережарен? Должны ли вы принять участие? Если да, то как и как вы можете сделать это безопасно?

Нажмите, где вы видите , чтобы получить дополнительную информацию. Он охватывает как крупномасштабные, так и мелкомасштабные разработки, но сосредоточен на более мелких проектах.

Он описывает, в частности, процесс застройки территории Андалусии/Андалусии, которая включает Коста-дель-Соль. См. карту здесь. Обратите внимание, что некоторые аспекты законодательства в Испании отличаются от одного «автономного сообщества» ( comunidad autonoma ) на другое.

Введение

Развитие собственности имеет два взаимосвязанных значения.

Это может быть процесс строительства новой собственности – домов, гостиниц, фабрик и т. д. Это может быть превращение земли в собственность – в этом случае это может быть либо ранее неосвоенная земля (зеленые поля), либо земля, которая ранее используется для каких-то других целей.

Также возможна перепланировка существующих зданий. Внесение изменений в ваш дом или другое имущество также может считаться типом развития собственности. Например, добавить гараж, дополнительную спальню или бассейн.

Для получения общих рекомендаций и решения вопросов, связанных с тем, где и как развиваться, см. наше Руководство по развитию международной недвижимости.

Видеогид по развитию недвижимости в Испании

Вы можете получить краткий обзор развития недвижимости в Испании, посмотрев это видео-интервью (ниже) с испанским юристом Мигелем Мансанаресом. Узнайте больше, прокрутив вниз и прочитав подробное руководство, которое он написал вместе с нами.

Виды застройки

Крупномасштабная застройка

Под крупномасштабной застройкой мы подразумеваем проекты, включающие, скажем, более 50 готовых единиц. Это не юридическое определение, а практическое.

Небольшая застройка

Небольшая застройка обычно представляет собой либо строительство отдельной собственности на отдельном земельном участке, либо строительство небольшой группы владений на одном земельном участке. Например, снести большой старый дом и построить на его месте пять домиков или квартир поменьше.

Изменения в собственности, которой вы уже владеете

Этот тип развития собственности очень распространен, но, конечно же, он полностью отличается по своей природе от двух упомянутых выше типов.

Застройщики

Застройщики варьируются от крупных международных компаний до частных лиц.

В руководстве такой длины мы не можем охватить все комбинации разработчика и размера проекта, поэтому мы будем стремиться сосредоточиться на более мелких разработках и разработчиках меньшего размера, поскольку мы считаем, что это будет более актуально для большинства наших читателей.

Крупномасштабная застройка в Испании

Процесс

Каким бы ни был размер застройки, процесс разработки более крупного проекта, как правило, одинаков, хотя, в зависимости от типа и размера проекта, отдельные части процесс будет иметь больший или меньший вес.

Определение возможности

Возможности развития недвижимости изобилуют по всему миру, но для того, чтобы определить ту, которая будет соответствовать вашим требованиям, вам сначала нужно узнать о том, что доступно на рынке.

Как правило, это означает детальное знание соответствующей страны и региона – в данном случае Испании и, в частности, Коста-дель-Соль. Для того, кто не обладает этими знаниями, многие предлагаемые возможности развития могут быть внешне привлекательными, но обречены на провал, поскольку их окружает множество скрытых (и дорогостоящих) проблем.

Это не означает, что вы не можете реализовать проект по развитию недвижимости в новой для вас стране или районе. Многие успешные девелоперские компании открыли новые области. Однако это означает, что вам придется быть еще более осторожным, чем обычно, при выборе проекта разработки и потратить гораздо больше времени и денег на процесс должной осмотрительности, прежде чем взяться за него.

Немногие разработчики заработают на своей первой разработке в новой стране!

Несмотря на то, что вы можете развиваться в неизвестных местах, большинство людей согласятся, что проще и, как правило, выгоднее придерживаться областей, которые вы знаете. Это относится как к географическим областям, так и к областям деятельности — например, к жилищному строительству или отелям или к любой области вашей компетенции.

Предварительное технико-экономическое обоснование

Если у вас есть потенциальный проект, жизнеспособность которого подсказывает вам ваше чутье и опыт, вам необходимо провести предварительное технико-экономическое обоснование.

Степень этого и то, что в него включено, сильно различаются от одного разработчика к другому. Некоторые очень успешные разработчики полагаются исключительно на свое чутье, прежде чем приступить к комплексной проверке. Другие имеют довольно сложный процесс с участием архитекторов, специалистов по финансовому планированию и т.п. даже на самой ранней стадии.

Самое главное в предварительном технико-экономическом обосновании заключается в том, что вам необходимо установить, что для проекта существует рынок, что вы можете держать свои расходы под контролем и что маржа на нем значительна. Обычно потенциальная прибыль, определенная в вашем предварительном технико-экономическом обосновании, быстро уменьшается по мере того, как вы проводите полную комплексную проверку, поэтому вам нужно убедиться, что цифры выглядят достаточно захватывающими, чтобы иметь смысл двигаться дальше.

Выражение намерения

Если ваше предварительное технико-экономическое обоснование выглядит положительным, вам необходимо достичь принципиального соглашения с лицом, продающим землю или проект. Это соглашение всегда будет подлежать удовлетворительной должной осмотрительности.

Несмотря на то, что это очень слабое соглашение (поскольку будет так много оговорок о выходе, что его почти всегда можно отменить), соглашение по-прежнему важно, поскольку оно отражает моральное, а иногда и юридическое обязательство продолжать проекта и не иметь дел с другими, пока расследование продолжается.

Конечно, любое соглашение такого рода является хорошим только в том случае, если человек, с которым вы имеете дело, поэтому, прежде чем вступать даже в такое выражение намерений, вы должны убедиться, что вы довольны деловыми отношениями с другой стороной. вовлеченный.

Предварительные волеизъявления зачастую готовятся самими сторонами, а не юристами. Это может быть хорошо, если обе стороны имеют опыт, но вам всегда следует пользоваться услугами юриста для составления даже этого базового документа, если вы относительно неопытны и/или имеете дело со страной, правовая система которой вам незнакома. Если вы этого не сделаете, существует опасность того, что то, что вы считаете простым предварительным выражением заинтересованности, может оказаться юридически обязывающим для вас.

Комплексная проверка

Комплексная проверка — это процесс проверки того, что то, что вам сказали или во что вы верите, действительно соответствует действительности. Это невероятно важно.

Характер комплексной проверки, необходимой для каждого конкретного проекта, может различаться, но он может включать (как минимум) следующие заголовки:

Местный рынок

Есть ли спрос на предлагаемый товар?

Каковы вероятные цены продажи?

Есть ли у земли хорошее право собственности?

Есть ли ограничения на то, что вы сможете делать на земле?

Есть ли у земли (или вы можете получить) разрешение на строительство того, что вы хотите построить?

Будут ли доступны все необходимые услуги: вода, электричество, дороги и т. д.?

Есть ли в этом районе профессиональная поддержка, в которой вы нуждаетесь (архитекторы, инженеры-проектировщики и т. д.), и/или вы сможете использовать специалистов, с которыми вы работали ранее, для реализации этого проекта?

Сколько будет стоить строительство?

Откуда возьмутся финансы?

Как вы сможете продать проект?

Насколько хорошо работает правовая система и будете ли вы защищены, если что-то пойдет не так?

Как вы будете продавать строящиеся юниты и по какой цене?

В Испании есть некоторые особые вопросы, требующие особого внимания, такие как разрешение на строительство, финансирование и ограничения на использование специалистов.

Кто проводит комплексную проверку?

Конечная ответственность за проведение комплексной проверки любого проекта лежит на лице или компании, которые будут разработчиком проекта.

При этом обычно большая часть должной осмотрительности, а в некоторых случаях и вся, поручается различным специалистам. Если вы работаете в месте, где вы не знакомы с правовой и административной системой (особенно если вы не говорите свободно на языке), важно обратиться за профессиональной помощью в этом отношении.

Основным лицом, составляющим пакет комплексной проверки, скорее всего, будет ваш юрист, но при необходимости и по вашему указанию он будет поддерживать связь и обращаться к услугам таких людей, как бухгалтеры, консультанты по отелям, архитекторы, инженеры-проектировщики, банки. и другие специалисты.

Выбор партнеров

Предполагая, что ваша комплексная проверка достаточно обнадеживает, чтобы вы захотели продолжить проект, вам нужно будет выбрать архитекторов, инженеров, строителей и т. д.

Потенциальный девелопер обычно встречается с различными компаниями с необходимой квалификацией и решает, с кем он предпочел бы работать. Эти люди привыкли так обсуждать возможные проекты. Они, как правило, будут рады провести довольно много времени на этих встречах (особенно по более крупным проектам) и на выполнении некоторой предварительной общей работы, связанной с проектом, чтобы убедиться, что вы можете работать с ними и что они способны люди.

Выбор партнеров, конечно, важен. При выборе людей, с которыми вы хотите работать, обязательно проверьте их репутацию. Вполне может быть, что именно в этой области ваш адвокат сможет помочь, используя свои знания и связи на местах.

Контракты на развитие недвижимости в Испании

Вам понадобится много различных контрактов для крупного проекта по развитию недвижимости. К ним относятся:

Договор купли-продажи земли

Контракт с архитектором

Контракт с инженером-проектировщиком

Контракт со строителем или строителями и другими подрядчиками

Контракты на финансирование

Договор с вашим торговым агентом

Контракт с вашими индивидуальными покупателями

Крайне важно, чтобы все эти контракты были подготовлены вашими юристами.

Для того, чтобы подготовить их, они должны будут очень четко понимать ваши пожелания. Ожидайте, что этот процесс займет некоторое время.

После того, как они подготовят контракты, особенно контракты с вашими индивидуальными покупателями, вы можете воспользоваться их словами и преобразовать их в свой фирменный стиль. Если вы это сделаете, вам нужно, чтобы юристы утвердили окончательный вариант.

Продажи

Продажи, конечно же, важны для любого проекта, и вы, как правило, хотите проверить ситуацию на как можно более ранней стадии, чтобы убедиться, что ваше предложение понравится покупателям, на которых вы ценник правильный.

Ключевым фактором в осуществлении продаж является выбор правильных агентов по недвижимости.

Несмотря на то, что застройщикам разрешено продавать свою собственность, например, из офиса на территории, большинство застройщиков в Испании пользуются услугами агентов по недвижимости.

Мелкие застройки в Испании

Почти такой же процесс применяется в случае крупных застроек, но есть два больших отличия.

Во-первых, процесс должной осмотрительности не может занять столько же времени или быть почти таким же дорогостоящим, если вы строите, скажем, только пять единиц. В результате в нем не может быть задействовано столько специалистов.

Во многих случаях отчет о должной осмотрительности будет подготовлен вашим юристом и вашим бухгалтером, а единственными внешними источниками информации будут расчеты стоимости от выбранного вами застройщика и информация от выбранного вами агента по недвижимости.

Несмотря на то, что комплексная проверка должна быть более ограниченной, вы не должны думать, что это означает, что вам не нужно проводить комплексную проверку в отношении меньшего проекта. Это по-прежнему необходимо.

В общем, начинающему разработчику неплохо начать свою карьеру в международной разработке с небольшой разработки. Поступая таким образом, они извлекут много уроков и, как правило, обнаружат, что их более поздние, более крупные разработки будут проходить более гладко и с большей прибылью, если они пойдут по этому пути.

Изменения в вашей существующей собственности в Испании

В Испании правила, касающиеся развития вашей существующей собственности, немного сложны, поскольку они в основном зависят от муниципального законодательства о генеральном планировании. Поэтому в каждом муниципалитете требования разные.

Теоретически любое расширение вашей собственности, каким бы небольшим оно ни было, рассматривается как развитие этой собственности и требует разрешения муниципалитета. Это применимо, если вы хотите добавить дополнительную спальню или хотите построить бассейн или террасу.

В большинстве случаев довольно просто получить разрешение на строительство пристройки, при условии, что ни одна часть пристройки не находится ближе, чем на определенное количество метров к краю вашей собственности, и при условии, что не более определенного процента площадь вашей земли застроена. Эти правила варьируются от региона к региону.

Сложнее, если вы хотите переделать квартиру. Для этого требуется согласие муниципалитета и Ассоциации собственников (comunidad de 9).0288 propietarios ) в многоквартирном доме.

Конечно, почти ни один из пунктов, относящихся к крупномасштабной или даже мелкомасштабной застройке, не применяется в случае изменений в вашей существующей собственности.