что нужно знать, прежде чем за ней обратиться?
Дата: 13.01.2022
Автор: Азбука Испании
Ипотека в Испании для иностранцев: что нужно знать, прежде чем за ней обратиться?Фото: Pexels
Учитывая, что процентные ставки по ипотеке в Испании сегодня выгодные, как никогда, неудивительно, что многие покупатели недвижимости предпочитают прибегать к услугам банковского кредитования. Хорошая новость заключается в том, что ипотека в этой стране доступна не только ее гражданам и резидентам, но и иностранным покупателям. Однако условия, на которых последние смогут ее получить, будут немного отличаться от тех условий, которые банки Испании предлагают испанцам.
Прежде чем задумываться об оформлении ипотеки в Испании, стоит учесть, что на данный момент в стране действуют новые ипотечные законы, которые, в отличие от прежних, защищают не банки, а заемщиков.
Однако нерезидентам, приобретающим недвижимость в Испании, стоит учитывать, что ипотека для них будет дороже, чем для резидентов. В настоящее время ставка по ипотеке для нерезидентов составляет около 2,5 %, а при расчете плавающей ставки к Еврибор добавляются три процента. Причины этому просты: нерезиденты приобретают в Испании второй дом и не предоставляют испанскому банку дополнительных гарантий в виде страхования жизни или регулярного перечисления своей зарплаты в банк, выдавший ипотеку.
Кроме того, тем, кто проводят в Испании менее 183 дней в году, будет несколько сложнее получить одобрение заявления на ипотеку.
Первоначальный взнос для них также будет выше. В то время как резиденты обычно могут рассчитывать на то, чтобы получить от 70 до 80 % стоимости приобретаемой недвижимости, нерезидентам обычно предлагают не более 60 %.
В отличие от резидентов и граждан Испании иностранцам, оформляющим ипотеку, как правило, приходится предоставлять испанскому банку документ о своем кредитном рейтинге на родине.
Кроме того, период выплаты по ипотеке для иностранцев гораздо короче, чем для жителей страны. В то время как резиденты могут получить ипотеку сроком до 40 лет, нерезиденты могут рассчитывать максимум на 20 лет. Другими словами, ежемесячные платежи по кредиту будут для них гораздо выше.
Приобретая недвижимость в Испании, стоит иметь в виду, что окончательная стоимость сделки будет примерно на 10-12 % выше стоимости самого дома или квартиры. Эта сумма, связанная с выплатой налогов и оформлением сделки, будет одинаковой для всех покупателей.
Однако когда дело доходит до продажи недвижимости, нерезиденты обязаны будут выплатить так называемый IRNR – налог на доход для нерезидентов. Величина IRNR составляет 3 процента от цены продажи, и эта сумма поступает непосредственно в налоговый орган Испании.
Иностранцам нужно знать, что одобрение заявления на получение ипотеки в Испании будет существенным образом зависеть от их страны происхождения. Как свидетельствует статистика работы испанских банков, проще всего получить ипотеку потенциальным покупателям из стран ЕС, Австралии, Гонконга, Новой Зеландии, США, Сингапура. Несколько сложнее дело обстоит для покупателей из стран Ближнего Востока, Китая, Индии, России и Африки. Однако специалисты полагают, что по мере роста количества покупателей из-за рубежа бюрократические препятствия для получения ими ипотеки постепенно будут уходить в прошлое.
Еще один момент, который должны учитывать иностранцы, касается подготовки документов, необходимых для обращения в банк.
Тем, кто не живет в Испании и не работает в этой стране, придется предоставлять документы, выданные на языке страны покупателя. Многие банки требуют не только заверенного перевода всех подаваемых документов, но еще и проставления на них апостиля.
Кроме того, прежде чем заключить сделку по покупке недвижимости, иностранцам необходимо получить NIE – идентификационный номер, позволяющий им совершать финансовые и иные действия на территории Испании.
Некоторые небольшие испанские банки вообще не работают с иностранцами, а это значит, что у иностранных покупателей будет меньше возможностей выбора ипотечных продуктов. Однако самые крупные банки страны – BBVA, Santander и CaixaBank – давно уже предлагают ипотеку для иностранцев и в ближайшем будущем не собираются менять свою политику.
Несмотря на определенные минусы ипотека в Испании для иностранцев продолжает оставаться выгодным способом приблизить мечту о собственном доме или квартире в этой стране.
Оформляя заем, иностранные клиенты испанских банков оплачивают при ее оформлении лишь услуги оценки и так называемый tarifa de acuerdo, а все остальные расходы несет финансовое учреждение. Нерезиденты из стран, не входящих в Еврозону, могут оплатить покупку в валюте своей страны по курсу, действующему на момент покупки, если внесут соответствующий пункт в договор, заключаемый с банком.
Самые актуальные и эксклюзивные новости Испании Вы можете узнать в нашем Телеграм-канале
Кредиты в Испании – ипотека и условия. Недвижимость в Испании.
Ипотека для не резидентов, непростая задача, но вполне решаемая. Многих покупателей привлекает возможность купить недвижимость в Испании в кредит. Ипотеку, имеют право запрашивать, как граждане страны, так и иностранцы. Сумма займа обычно составляет до 60%, в исключительных случаях — до 80%.
Индивидуальный подход и работа с самыми крупными банками Sabadell, BBVA, Santander дает возможность предложить для каждого нашего клиента наиболее выгодный вариант ипотечной программы.
Для того, чтобы банк рассмотрел и одобрил запрос на финансирование, покупатель должен подтвердить свою платежеспособность предоставив в ипотечный отдел документы подтверждающие это. Важно, иметь в виду, что все лица, которые будут фигурировать в купчей, также предоставляют справки и сертификаты. После чего, предоставленные вами бумаги будут рассмотрены, а также будет проведена оценочная проверка приобретаемого объекта, он же выступит гарантийным, залоговым при оформлении сделки.
Как купить недвижимость в Испании? Как получить Ипотеку в Испании?
Возможностью взять ипотеку в Испании, пользуются очень многие, разнообразные банковские программы призваны подобрать наиболее выгодные условия для каждого приобретателя. На основании предоставленной заемщиком информации банк рассматривает заявку и принимает решение о выдаче кредита.
Когда кредит одобрен, вам предоставят расчет по оплатам на его оформление, ежемесячным выплатам, процентным ставкам, условиям преждевременного погашения, т.
п.
Оплаты при оформлении кредита:
— Открытие кредитной линии 1-2% от суммы займа
— Экспертная оценка объекта — около 300 евро
— Расходы по оформлению права собственности, гонорар нотариуса
— Страхование*
*Оформляя ипотеку банк обязывает клиента застраховать приобретаемую площадь и оформить полис страхования жизни на имя заемщика. Годовой расход составит около 700 евро.
Ипотека в Испании для Россиян
Ипотека для Россиян и граждан СНГ (нерезидентов) в банках Испании предоставляется на тех же условиях, что и для резидентов и граждан страны. Единственной разницей будет более тщательная проверка документов и финансовых возможностей покупателя. Во избежания затягивания или отказа, советуем тщательно подготовить все необходимые бумаги и перевести их на Испанский язык с апостилем в РФ или выполнить Юридический перевод уже на территории Королевства.
Документы предоставляемые гражданином России или другой страны для получения ипотечного кредита в Испании:
1.
Справка с места работы с указанием должности, оклада и даты начала работы в организации
2. 2НДФЛ за последние два года
3. Сертификат из национального бюро кредитных историй
4. Выписка из реестра собственности на любую недвижимость, имеющуюся у себя в стране.
5. Копия загранпаспорта
Расширенный список какие документы нужно предоставить для ипотеки в Испании или документы для кредита на покупку недвижимости! Нажмите, чтобы посмотреть.
Ипотека в Испании процентная ставка
Сумма выданного кредита составляет до 60-70%, в некоторых случаях — до 80%. Остаток от общей стоимости недвижимости, покупатель должен внести на свой счет до подписания сделки. Оценка недвижимости производится банком, выдающим кредит. Обычный срок кредитования 5 – 25 лет. С годовой процентной ставкой от 2,00% до 5,00 %
Однако, особенностью является, то что кредитная ставка в Испании, может быть плавающей, фиксированной или комбинированной.
Плавающая — пересмотр каждые 12 месяцев
Фиксированная — на весь период займа
Комбинированная — первые 5-10 лет без изменений, далее корректировка каждый год.
Форма погашения ипотеки – ежемесячная. Возможно досрочное погашение всей суммы или ее части.
Особенности ипотеки в Испании
Особенностями ипотеки в Испании является, ряд преимуществ и дополнительных возможностей предоставляемых покупателям испанской собственности.
— низкая процентная ставка
— выгодные условия кредитования
— низкие налоги и комиссии за международные перевод средств
— право на получение мультивизы для всей семьи
— право на получение вида на жительство для собственников объектов от 500 000 евро.
Путеводитель по испанской ипотеке
Получение испанской ипотеки может стать вашим билетом на рынок желаемого жилья в Испании. Вот как это сделать.
Независимо от того, решили ли вы жить в Испании как эмигрант или хотите купить дом для отдыха, испанский рынок недвижимости по-прежнему относительно доступен. Однако, прежде чем приступить к поиску недвижимости, вы должны выяснить, имеете ли вы право на получение испанской ипотеки и сколько вы можете взять в качестве иностранца в Испании.
Узнайте ответы на эти и другие вопросы в следующих разделах:
- Ипотека в Испании
- Стоит ли покупать недвижимость в Испании?
- Кто может получить ипотеку в Испании?
- Виды испанской ипотеки
- Закладные для других целей
- Зеленая ипотека
- Ставки по ипотеке в Испании
- Сколько вы можете занять?
- Как подать заявку на ипотеку в Испании
- Стоимость ипотеки в Испании
- Налоги и льготы по ипотечным кредитам в Испании
- Страхование имущества в Испании
- Погашение ипотеки
- Рефинансирование испанской ипотеки
- Полезные ссылки
Ипотека в Испании
Последние статистические данные показывают, что 76% жителей Испании владеют собственным жильем. Это выше, чем в среднем по ОЭСР (60%). Кроме того, Испания открыта для иностранных инвесторов в недвижимость — вам не нужно быть резидентом Испании, чтобы получить испанскую ипотеку или купить недвижимость.
Однако ваш статус резидента повлияет на сумму, которую вы можете занять в испанском банке.
По данным Земельного кадастра Испании, доля покупок жилья иностранцами в третьем квартале 2021 года достигла 10,8 процента. Британцы, немцы и французы являются ведущими иностранными гражданами, покупающими дома в Испании.
Объявление
Стоит ли покупать недвижимость в Испании?
По данным CaixaBank, на рынке жилья Испании уровень переоценки ниже, чем в некоторых других странах Европы. Для покупателей жилья это означает, что покупка дома в Испании менее рискованна, чем во многих других странах ЕС, таких как Нидерланды, Германия и Франция. Тем не менее, покупка жилья в Испании в 2022 году обойдется вам дороже, чем до пандемии COVID-19.пандемия. Испанский поисковик недвижимости Idealista сообщает, что цены на жилье выросли на 4,2% в 2020-2021 годах. Кроме того, цены на жилье варьируются от города к городу. Вам, вероятно, придется заплатить гораздо больше, например, за недвижимость в центре Мадрида или Барселоны.
Узнайте больше о покупке недвижимости в Испании
Другим аспектом, который следует учитывать, является налог на прирост капитала в Испании (CGT). Нерезиденты будут платить 19% CGT от прибыли, которую они получают от продажи недвижимости в Испании. Налог CGT для резидентов составляет от 19до 26%. Следовательно, покупка недвижимости в Испании в качестве краткосрочной инвестиции может быть финансовой ошибкой.
Объявление
Кто может получить ипотеку в Испании?
Как уже упоминалось, вам не нужно быть гражданином или резидентом Испании, чтобы купить недвижимость в стране. Однако для получения испанской ипотеки вам понадобится номер Número de Identificación de Extranjeros (NIE). Это просто идентификационный номер налогоплательщика для иностранцев.
Хотя вы можете получить кредит в банке своей страны, вам, скорее всего, понадобится ипотечный кредит в испанском банке. Ваш доход и другие долги являются решающими факторами в вашей кредитоспособности.
Заемщики, работающие не по найму, должны будут показать заработок за последние один-три года и налоговую декларацию по самооценке.
Получение ипотечного кредита в качестве иностранца в Испании
Многие испанские ипотечные кредиты не имеют ограничений по цене покупки или национальности. Однако вы заметите различия в зависимости от того, являетесь ли вы законным резидентом Испании или нерезидентом. Испанская ипотека, как правило, в пользу жителей Испании. Одним из примеров этого является максимальная сумма кредита к стоимости (LTV), которую банки разрешают покупать недвижимость в Испании. Как правило, жильцы могут занимать до 80% от оценочной стоимости имущества. Нерезиденты ограничены 50–70% LTV в зависимости от ипотеки.
Кроме того, в то время как процентные ставки по ипотечным кредитам для резидентов Испании находятся на историческом минимуме (около 1,5% в третьем квартале 2021 года), процентные ставки по ипотечным кредитам для нерезидентов могут достигать 2–2,5%.
Испанские ипотечные кредиты для нерезидентов обычно выдаются с фиксированной процентной ставкой и имеют срок не более 20 лет.
Получите наши советы по покупке дома за границей
Еще одним отличием для иностранцев, покупающих недвижимость в Испании, будет количество времени, которое вам разрешено оставаться в стране. Если вы не являетесь гражданином ЕС и не являетесь резидентом, вам, как правило, разрешается посещать только Испанию и остальную часть Шенгенской зоны на срок до 9 лет.0 дней за 180-дневный период. Из-за Brexit это правило теперь распространяется на граждан Великобритании, которые не являются резидентами Испании.
Испанская программа «Золотая виза» — это популярный способ для граждан стран, не входящих в ЕС, стать резидентами Испании, сделав инвестиции в недвижимость на сумму 500 000 евро. Однако вы должны знать, что вы не можете использовать финансирование, чтобы претендовать на эту визовую схему.
Типы испанской ипотеки
Испанская ипотека бывает двух основных типов: переменная и фиксированная.
Это также единственные два, которые доступны для нерезидентов. Однако вы также найдете несколько других ипотечных продуктов, предлагаемых некоторыми банками. Как правило, резиденты Испании могут получить кредит на срок до 40 лет. Для нерезидентов типичный срок ипотеки составляет от 15 до 20 лет.
Ипотека с переменной процентной ставкой
Преимущества плавающей процентной ставки включают в себя использование низких ставок и больше возможностей для ипотеки в Испании. Процентная ставка корректируется с помощью межбанковской ставки предложения в евро (Euribor), которая с 2015 года находится на отрицательной территории. Недостаток заключается в том, что вы не знаете, сколько будут ваши ежемесячные платежи по ипотеке в долгосрочной перспективе, поскольку процентные ставки могут вырасти.
Ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой
Этот тип ипотечного кредита менее рискован, поскольку вы будете точно знать размер ежемесячного платежа в течение всего срока действия ипотечного кредита.
Вы также защищены от будущего повышения процентной ставки, потому что ставка является фиксированной. Этот ипотечный продукт стал более популярным среди покупателей жилья в Испании в 2020 году, поскольку он обеспечивает большую безопасность на нестабильных рынках. С другой стороны, вы будете платить больше, чтобы занять деньги, когда процентные ставки низкие.
Ипотека со смешанной процентной ставкой
Как следует из названия, в этом типе ипотеки используются как фиксированная, так и плавающая ставки. Большинство этих ипотечных кредитов фиксируют ставку на пять лет, а затем автоматически конвертируют ее в переменную ипотеку. Испанские кредиторы редко предлагают этот вариант.
Ипотека с выплатой только процентов
Ипотека с выплатой только процентов менее популярна, чем другие виды ипотеки в Испании. Только резиденты могут взять этот вид ипотеки, что позволяет погасить только проценты за первый срок ипотеки. Хотя вы можете сэкономить деньги на ежемесячных выплатах с помощью ипотечного кредита только на проценты, в долгосрочной перспективе вы часто будете платить больше, так как для выплаты всей суммы требуется гораздо больше времени.
Ипотечные кредиты не в евро
Для испанского банка очень необычно предоставлять кредит в валюте, отличной от евро. Хотя это способ сэкономить на обменном курсе, испанский банк может взимать с вас больше за оплату в вашей национальной валюте.
Испанская ипотека для пожилых людей
Если вы являетесь резидентом Испании старше 65 лет и получаете пенсию, вы можете выйти на пенсию в Испании и подать заявление на получение испанской ипотеки для покупки дома. Одним из продуктов, который может принести пользу эмигрантам, является пожизненный кредит. Это позволяет пожилым жителям Испании высвобождать капитал из своих домов и конвертировать его в наличные деньги. Это помещает ипотеку против имущества, которое не нужно погашать в течение жизни владельца собственности.
Реклама
Ипотечные кредиты для других целей
Ипотечные кредиты на коммерческую недвижимость
Если вы предприниматель в Испании, вы можете приобрести коммерческую недвижимость под офис, магазин или ресторан.
Коммерческие кредиты могут финансировать максимум 50% от цены или оценки бизнеса, который вы собираетесь купить. Чтобы подать заявку на получение коммерческого кредита, вам необходимо предоставить банку или кредитору всю документацию, связанную с вашим бизнесом. Это может включать ваши бизнес-планы, отчеты о любых предыдущих предприятиях и доказательства предыдущего опыта.
Ипотека на строительство
Ипотека на строительство сложна, и сумма, которую вы можете занять, будет зависеть от ваших строительных планов и личных обстоятельств. Вы можете занять от 50 до 70% стоимости земли и строительства вместе взятых и до 80%, если вы являетесь резидентом. Процентная ставка по ипотеке на строительство будет выше, чем по уже построенному дому.
Реклама
Зеленая ипотека в Испании
С 2019 года правительство Испании поощряет покупателей приобретать более энергоэффективные дома и здания. Однако недвижимость должна быть новой и соответствовать устойчивым стандартам жизни, которые выше среднего по рынку.
Покупателям следует обратить внимание на класс энергоэффективности A+, A или B.
Если дом подходит для ипотечного кредита на экологически чистую энергию, покупатель получит более выгодные условия кредита, такие как более низкая процентная ставка. Большинство крупных испанских банков теперь предлагают «зеленую» ипотеку.
Домовладельцы, желающие занять деньги на экологически безопасный ремонт, могут воспользоваться новой инициативой Испании по устойчивому финансированию. Европейский инвестиционный банк (ЕИБ) и Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI) предлагают новые экологичные и устойчивые кредиты для частных лиц и кондоминиумов, инвестирующих в ремонт зданий. Проекты должны привести к повышению энергоэффективности здания не менее чем на 30%.
Ставки по ипотечным кредитам в Испании
По данным Национального института статистики Испании (INE), на начало 2022 года средняя процентная ставка по ипотечным кредитам в Испании составляет 2,25% для ипотечных кредитов с плавающей ставкой и 2,8% для ипотечных кредитов с фиксированной ставкой.
. Некоторые покупатели недвижимости могут получить доступ к испанской ипотеке с фиксированной ставкой от 1% до 1,5%. Также доступны переменные ставки от Euribor +1% до Euribor +1,5%.
Следите за инфляцией и процентными ставками. Например, инфляция потребительских цен достигла 40-летнего максимума в Испании в марте 2022 г.0,8%), а международное рейтинговое агентство S&P Global прогнозирует, что Европейский центральный банк может повысить ставки к концу 2022 года. Процентные ставки Euribor, вероятно, последуют их примеру.
Сколько можно взять взаймы по ипотеке в Испании?
Для испанской ипотеки, как правило, требуется минимальный депозит в размере 30% от покупной цены недвижимости. Затем кредитор профинансирует оставшиеся 70%. Этот процент может быть немного больше для жителей Испании и меньше для нерезидентов и людей, покупающих загородный дом или инвестиционную недвижимость. Максимальное соотношение долга к доходу (DTI), которое принимают ипотечные кредиторы, обычно составляет около 35-40%, включая платеж по ипотеке.
Ипотечный онлайн-калькулятор
Вы можете использовать один из этих бесплатных ипотечных калькуляторов, чтобы узнать приблизительный ежемесячный платеж по ипотеке:
- BBVA
- Опенбанк
- Сантандер
Как подать заявку на получение ипотечного кредита в Испании
Ипотечные кредиты в Испании предлагаются банками и сберегательными кассами ( cajas ) и продаются непосредственно кредиторами или ипотечными брокерами. Несколько международных банков также предлагают ипотечные кредиты в Испании.
Перед подачей заявления на получение испанской ипотеки вам потребуется идентификационный номер налогоплательщика Испании для иностранцев ( Número de Identificación de Extranjeros — NIE). Вы можете подать заявление в любой местный полицейский участок, если вы находитесь в Испании. В противном случае вам следует обратиться в местное консульство Испании.
При подаче заявления на NIE вам потребуются следующие документы:
- Заполненная форма EX-15
- Сопроводительные документы, подтверждающие необходимость NIE .
- Копия страниц паспорта и оригинал паспорта
- Две фотографии паспортного размера
- Плата за подачу налоговой формы 9–12 евро 790
Чтобы подать заявку на ипотеку, вам понадобятся следующие предметы:
- NIE номер
- Подтверждение занятости или дохода
- Предварительный договор с продавцом
- Доказательство того, что налог на имущество уплачен до настоящего времени
- Подробная информация о ваших текущих долгах и ипотечных кредитах
- Копии всех ваших существующих документов на недвижимость (в Испании и других странах)
- Записи о ваших текущих активах
- Любые добрачные договоры (если применимо).
После того, как вы подадите заявку на ипотеку в Испании
После того, как вы отправите заполненный файл в банк и андеррайтеры все обработают, банк сделает вам предложение по ипотеке. Возможно, это не лучшее предложение банка, поэтому не бойтесь обращаться к конкуренту.
Часто конкурент пытается предложить вам более выгодное предложение, которое вы затем можете отправить в первоначальный банк, чтобы узнать, готовы ли они улучшить свое первоначальное предложение.
При согласии на предложение подпишите договор ипотеки в присутствии нотариуса ( нотариус ). Если вы не можете присутствовать лично, вы можете назначить адвоката, который будет представлять ваши интересы. Как только нотариус подтвердит, что все документы в порядке, акт готов к уплате налогов.
В какой-то момент этого процесса также рекомендуется открыть счет в испанском банке, если вы еще этого не сделали. Таким образом, вы можете внести деньги, необходимые для выплаты ипотечного кредита. Кроме того, вы захотите узнать о вариантах страхования имущества. Банки обычно требуют, чтобы вы застраховались от пожара и других бедствий.
Банки, предлагающие ипотечные кредиты для эмигрантов в Испании
Большинство крупных испанских банков предлагают ипотечные кредиты для нерезидентов, в первую очередь Banco Santander Central Hispano, Banco Bilbao Vizcaya Argentaria (BBVA) и CaixaBank.
Вы также можете получить ипотечный кредит в международном банке, таком как Chase или IMS.
Помощь в получении ипотечного кредита в Испании
В последние годы правительство Испании и местные банки запустили программы, облегчающие молодым людям выход на рынок жилья. Например, в 2021 году банк Santander начал предлагать некоторые ипотечные кредиты по цене 95% от коэффициента LTV для покупателей моложе 35 лет. Этим покупателям требуется только 5% первоначальный взнос для покупки своего первого дома. Если вы покупаете жилье впервые или с низким доходом, стоит узнать у испанских кредиторов, есть ли ипотечная программа, подходящая для ваших личных обстоятельств.
Расходы по ипотеке в Испании
Закон 2019 года изменил сборы, связанные с испанской ипотекой, чтобы они были более согласованы с другими странами ЕС. В наши дни банки должны оплачивать расходы, связанные с подписанием кредита, такие как агентские сборы, нотариальные сборы, регистрационные сборы и Impuesto Sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), также известный как гербовый сбор.
Заемщик платит за оценку имущества, которая всегда необходима для обеспечения ипотеки. Вы также заплатите комиссию банку при официальном закрытии сделки. Плата за оценку и организацию не должна превышать в общей сложности 1500 евро. Если испанский кредитор пытается переложить на вас все сборы, связанные с оформлением ипотеки, стоит присмотреться или попытаться пересмотреть цену.
Налоги и налоговые льготы по ипотечным кредитам в Испании
В Испании ставки налога на недвижимость ( Impuesto Sobre Bienes Inmuebles – IBI) устанавливаются местными налоговыми органами. Таким образом, они будут варьироваться в зависимости от того, где вы покупаете недвижимость. Вы можете ожидать диапазон от 0,405% до 1,166% от стоимости недвижимости, согласно записям земельного кадастра. Вы будете платить этот испанский налог до тех пор, пока вы владеете недвижимостью на 1 января любого данного года, независимо от того, являетесь ли вы резидентом Испании или нет. Однако, как правило, вы можете платить в рассрочку.
Узнайте больше о налогах в Испании
Если вы продаете недвижимость в Испании, вы должны заплатить налог на передачу собственности, Impuesto Transmisiones Patrimoniales (ITP). Вы также будете платить налог на прибыль, полученную от продажи. Налог на прирост капитала в Испании:
- Первые 6000 евро: 19%
- 6 000–50 000 евро: 21%
- 50 000–200 000 евро: 23%
- Более 200 000 евро: 26%
- Нерезиденты: 19%
Исключения возможны для продавцов старше 65 лет, которые продают свое основное место жительства, а также для лиц моложе 65 лет, которые продают, чтобы купить другое место жительства в Испании.
Страхование имущества в Испании
Ваша испанская ипотека, скорее всего, потребует, чтобы вы застраховали свой дом от повреждений и утраты в результате пожара.
Страхование жизни не является обязательным, но многие кредиторы требуют, чтобы заемщики оформляли полисы страхования жизни, которые могут покрыть непогашенный остаток по ипотеке.
Вы также можете подумать о страховании ипотеки, которое защитит вас, если вы не сможете платить по ипотеке. Оформление полиса страхования жизни и ипотечного страхования до подачи заявки на ипотеку может даже привести к более выгодным процентным ставкам.
Погашение ипотечного кредита в Испании
Ежемесячный платеж по ипотечному кредиту в Испании состоит из двух частей: погашения основного капитала и выплаты процентов. Когда вы подписываете ипотечный договор, банк выдает вам распечатку платежей, которые вы будете производить в течение первого года (для ипотеки с плавающей ставкой) или всего срока ипотеки (для ипотеки с фиксированной ставкой). В этом документе будет указано, какая часть платежа составляет капитал, а какая процентная ставка. Однако в ежемесячной выписке он будет отображаться как единый платеж.
Переплата по ипотеке и ее погашение
Если вы хотите быстрее погасить ипотеку за счет более крупных ежемесячных платежей, вам следует сначала проверить свой ипотечный договор, чтобы узнать, разрешено ли это. У многих кредиторов также есть калькулятор, показывающий преимущества переплаты по ипотечным счетам.
Еще одно новое испанское жилищное законодательство выгодно домовладельцам, которые могут досрочно погасить испанскую ипотеку. В настоящее время сборы, которые банки могут взимать с домовладельцев за досрочное погашение ипотеки, ниже и могут взиматься только в том случае, если банк теряет деньги по сделке. Новые лимиты сборов основаны на типе ипотеки.
Плата за ипотеку с плавающей процентной ставкой:
0,25% в первые три года
0,15% в первые пять лет % через десять лет
Кроме того, испанские банки больше не могут откладывать досрочное погашение ипотечного кредита. Максимальный срок уведомления, который может потребовать банк, составляет один месяц.
Важно знать, что простое погашение долга не является последним шагом в отказе от испанской ипотеки. Вы должны попросить свой банк выдать нотариальный акт об аннулировании ( escritura de cancelación de hipoteca ). Затем вы должны представить это в земельный кадастр самостоятельно или сделать это с помощью юриста или gestoria (администрация). Вам придется оплатить сборы и налоги, связанные с этим процессом.
Если у вас возникли проблемы с выплатой ипотечного кредита в Испании
В наши дни испанскому банку становится все труднее завладеть вашим домом, если вы не можете платить по ипотечному кредиту. Самое простое объяснение заключается в том, что если вы находитесь в первой половине срока ипотечного кредита, вам придется пропустить 12 платежей до возврата права собственности. Если вы находитесь во второй половине срока ипотечного кредита, вы должны сначала пропустить 15 платежей.
Тем не менее, пропущенные платежи по ипотеке могут повлечь за собой комиссию и штрафные проценты.
Поэтому, если у вас возникли проблемы с оплатой ипотечного счета, вам следует действовать быстро. Во-первых, вы можете обсудить новые условия ипотеки в Испании с вашим банком. Например, они могут предоставить вам беспроцентный период и более длительный срок кредита с более низкими ежемесячными платежами. Вы также можете рассмотреть возможность продажи имущества и использования прибыли для погашения долга.
Рефинансирование испанской ипотеки
Возможно, вы сможете воспользоваться более низкими процентными ставками, рефинансировав испанскую ипотеку. В Испании вы можете рефинансировать в том же банке или использовать другой. С помощью рефинансирования вы можете:
- Уменьшите ежемесячный платеж по ипотеке
- Изменить условия процентной ставки (например, перейти от переменной к фиксированной ставке)
- Получите более длительный или более короткий срок ипотеки
- Используйте свой собственный капитал, чтобы занять больше денег
Полезные ресурсы
- Испанское общество оценки имущества
- Справочник европейских нотариусов
- Список англоговорящих юристов в Испании
ВСЕ, ЧТО ВЫ ДОЛЖНЫ ЗНАТЬ О ПОЛУЧЕНИИ ИПОТЕКИ НА ИСПАНСКОМ
Если вы покупаете недвижимость в Испании, вы можете рассмотреть возможность получения кредита для финансирования части покупки.
Как мы объясняем в этой статье, получение испанской ипотеки определенно возможно для нерезидентов.
Вы найдете исчерпывающую информацию об ипотеке, в том числе:
- Основные советы по получению ипотеки в Испании
- Преимущества и недостатки получения кредита в Испании
- Виды ипотечных кредитов, доступных в Испании
- Стоимость испанской ипотеки
Основные советы по получению ипотеки в Испании
Если вы финансируете покупку недвижимости с помощью кредита, обратите внимание на следующие советы, чтобы обеспечить плавный и прямой процесс.
- Взвесьте все за и против . Как нерезидент, вы вряд ли получите испанскую ипотеку на таких же выгодных условиях, как для резидентов. Тщательно подумайте о том, является ли кредит выгодным для вас с финансовой точки зрения, и подумайте о финансовых последствиях для вас, если (когда) процентные ставки по ипотечным кредитам вырастут.
Подробнее о преимуществах и недостатках ипотеки в Испании см.
ниже. - Организуйте ипотеку в Испании заблаговременно . Как и в любой стране, чем раньше вы начнете думать об ипотечной заявке, тем лучше. Заблаговременное планирование дает вам время, чтобы присмотреться к лучшему предложению и сравнить условия. С другой стороны, откладывая это на потом, вы можете получить менее выгодный кредит.
Подайте заявку на ипотеку как минимум за два месяца до планируемой покупки. - Заранее подготовьте документы . Для подачи заявки на ипотеку вам необходимо будет предоставить подтверждение дохода, адрес и, возможно, кредитную историю в стране вашего проживания.
- Магазин около . Среди ипотечных кредиторов в Испании существует острая конкуренция, поэтому имеет смысл сравнивать и сопоставлять условия.
- Подготовьтесь в Испании . Чтобы получить ипотечный кредит, вам понадобится NIE (налоговый номер иностранца) и счет в испанском банке.
- Сравните расходы .
Когда вы просматриваете условия кредита в разных банках, обязательно спросите, кто несет ответственность за расходы по ипотеке. Не все из них являются обязанностью покупателя, хотя некоторые банки взимают плату за все из них. См. расходы на получение испанской ипотеки. - Остерегайтесь «оговорок пола» . Ипотечные договоры могут содержать «нижние оговорки», также известные как ипотечные кредиты с ограничением ( clausula suelo на испанском языке). Это позволяет банку взимать минимальную процентную ставку, даже если ставки ниже. Хотя оговорки о минимальном размере не являются незаконными, их можно считать злоупотреблением, особенно если банк не проинформировал клиента об их существовании. При необходимости воспользуйтесь профессиональным советом по этому поводу.
- Не связывайтесь с банком . Внимательно поищите в ипотечном договоре пункт, обязывающий вас оставаться в банке в течение определенного периода времени (в некоторых случаях банки требуют, чтобы вы оставались у них в течение всего срока действия кредита).
Это может быть не в ваших интересах, поскольку это ограничивает вашу возможность впоследствии перейти в банк с более выгодными условиями ипотеки. Кроме того, остерегайтесь положений, привязывающих вас к определенным банковским продуктам, например. страховые полисы. - Рассмотрите возможность использования брокера . Использование услуг ипотечного брокера может сэкономить вам драгоценное время и деньги, поскольку они делают покупки и сравнивают для вас. Убедитесь, что вы выбрали авторитетного брокера с проверенной репутацией и зарегистрированного в испанских органах власти.
- Подумайте о долгосрочных последствиях . Если вы берете испанскую ипотеку, обычный срок составляет от 15 до 20 лет. Это длительное финансовое обязательство.
Преимущества и недостатки получения кредита в Испании
Одно из ваших первых соображений должно состоять в том, чтобы взвесить все за и против ипотечного кредита в Испании. Окончательный баланс будет зависеть от ваших личных и финансовых обстоятельств, а также ваших долгосрочных планов.
Преимущества
Веские причины для получения ипотечного кредита в Испании включают следующее:
Большой бюджет
Возможно, самое большое преимущество из всех, поскольку оно позволяет вам купить большую и/или лучшую недвижимость. В районах, популярных среди иностранных покупателей, дополнительный бюджет часто делает разницу между средней недвижимостью и исключительной. Но не будьте слишком амбициозны — немногие испанские банки разрешают нерезидентам более 60% кредита к стоимости (LTV), а 50% часто является нормой.
Больше потенциальной прибыли
Покупка недвижимости в ипотеку означает, что вы используете меньше собственных денег для покупки и даете дополнительные рычаги при последующей продаже. Маржа прибыли особенно хороша, если процентные ставки низкие, а цены на недвижимость растут (как в случае с рынком недвижимости Коста-дель-Соль в 2020 году). Однако нет никаких гарантий, что процентные ставки останутся низкими или что цены продолжат расти.
Дополнительная комплексная проверка
Если вы берете ипотечный кредит в Испании, выбранный вами кредитор проверит имущество на наличие юридических недостатков, а также проведет оценку. Это добавляет должной осмотрительности в отношении собственности, хотя, если вы пользуетесь услугами юриста для покупки, все проверки должны быть тщательно проведены. ссылка на процесс покупки
Недостатки
Однако получение ипотечного кредита в Испании имеет и ряд недостатков. Среди них:
Дополнительные расходы
Покупка недвижимости в Испании уже сопряжена с высокими расходами на налоги и сборы. Взятие ипотеки добавляет к ним. Ниже приведена стоимость ипотечного кредита для получения подробной информации о том, сколько вам будет стоить испанский кредит.
Высокий риск
Финансирование покупки недвижимости в Испании с помощью кредита увеличивает риск покупки:
Нет никаких гарантий на ваше финансовое будущее – вы не всегда сможете погасить ипотечный кредит.
Процентные ставки растут и падают . Еврибор (базовая процентная ставка по ипотеке для Испании) в настоящее время низкий, но нет никаких гарантий относительно будущих ставок.
Цены на недвижимость растут и падают . Испанский рынок недавно вышел из кризиса, когда многие владельцы с ипотечными кредитами оказались в отрицательном балансе своей собственности. Нет никакой гарантии, что это не повторится в будущем.
Личная ответственность
В соответствии с положениями испанского законодательства ипотечный долг является личным и неограниченным. Это означает, что в случае невыполнения обязательств по платежам банк может потребовать все ваши активы по всему миру, а не только недвижимость в Испании. Так, например, если изъятие вашей испанской собственности не покрывает ваш ипотечный долг, банк имеет право обратиться за вашими активами за пределами Испании.
Итог
Тщательно изучите свои финансы и составьте реалистичный бюджет для покупки.
Если вы можете рассчитывать на то, что сможете оплачивать платежи в течение всего срока кредита, если процентные ставки вырастут или вы окажетесь в других обстоятельствах, получение испанской ипотеки может быть разумным финансовым решением. Если, с другой стороны, вы не можете, то брать кредит не в ваших интересах.
Типы ипотечных кредитов
Рынок ипотечного кредитования в Испании очень конкурентный, поэтому при выборе кредита есть из чего выбрать. Однако нерезиденты, покупающие недвижимость в Испании с помощью ипотечного кредита, имеют более ограниченный доступ к типам и условиям кредита. В этом разделе мы рассмотрим основные условия ипотеки в Испании и основные доступные виды.
Условия ипотеки
Как и банки по всему миру, испанские финансовые организации связывают вторые дома с более высоким риском неплатежа. Их аргументация заключается в том, что дом для отдыха является неосновным активом и, следовательно, расходным материалом, и в первую очередь ему не платят во времена финансовых трудностей.
Следовательно, выбор ипотечных кредитов и их условий более ограничен, чем для основного жилья. Уровни кредита к стоимости (LTV) и периоды погашения значительно ниже, а условия, как правило, более строгие.
LTV
Покупателям-резидентам часто предлагается скидка до 80%, которая может возрасти до 90% в случае покупки впервые. А вот для нерезидентов LTV намного ниже. Когда вы подаете заявку на ипотеку в Испании, не ожидайте, что вам предложат более 70% LTV, что на практике составляет 60%. Некоторые банки финансируют только 50% покупки. Таким образом, вам необходимо заложить в бюджет не менее 40% стоимости покупки самостоятельно.
Срок ипотеки
Резиденты Испании могут получить кредит на срок до 40 лет, но в случае нерезидентов типичный срок ипотеки составляет от 15 до 20 лет.
Процентные ставки по ипотечным кредитам
Все ипотечные кредиты в Испании основаны на базовой процентной ставке Euribor, установленной Европейским центральным банком, и к ней добавляется процент.
Банки могут устанавливать свои собственные ставки, но на практике жесткая конкуренция означает, что большинство из них взимают одинаковые ставки.
В конце 2020 года Euribor оставался на отрицательной территории, где он был с начала 2017 года. Большинство испанских банков предлагали ипотечные кредиты с плавающей процентной ставкой по Euribor плюс от 0,5% до 2%. Ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой находились на уровне Euribor плюс от 2% до 4%.
Типы ипотечных кредитов в Испании
Решение о том, какой тип ипотечного кредита лучше всего подходит для ваших обстоятельств, требует тщательного рассмотрения с учетом ваших краткосрочных, среднесрочных и долгосрочных планов. Основные типы ипотечных кредитов, доступных в Испании, следующие:
Переменная процентная ставка
Традиционно это самый популярный тип испанского ипотечного кредита, особенно с учетом того, что Euribor находится в отрицательной зоне. Преимущества плавающих процентных ставок включают возможность воспользоваться «дешевыми» деньгами и более широкий выбор ипотечных кредитов.
С другой стороны, с ипотекой с переменной процентной ставкой вы не знаете, сколько будут ваши ежемесячные выплаты, и процентные ставки могут возрасти.
Фиксированная процентная ставка
Раньше этот тип ипотеки был менее популярен среди испанских покупателей, хотя в последние месяцы этот вид ипотеки стал более популярным. Его основным недостатком являются более высокие затраты — вы платите больше, чтобы занять деньги, когда процентные ставки низкие, — но, с другой стороны, вы точно знаете, сколько составляет ваш ежемесячный платеж в течение всего срока действия ипотеки. Вы также защищены от будущего повышения процентной ставки, потому что ваша фиксированная. В условиях экономической неопределенности в 2020 году многие испанские покупатели предпочли эту безопасность.
Только проценты
Ипотечные кредиты, позволяющие заемщику выплачивать проценты только в течение первого срока ипотечного кредита (обычно два года), не распространены в Испании, особенно после имущественного кризиса. Они также доступны только для резидентов. Их главное преимущество — более низкие ежемесячные платежи, но они обходятся дороже из-за дополнительного времени, необходимого для погашения капитала.
Ипотечные кредиты не в евро
Вы можете рассмотреть возможность получения ипотечного кредита в валюте, отличной от евро. Некоторые испанские банки предоставляют кредиты не в евро, хотя это не является общепринятой практикой. Основное преимущество ипотечного кредита в вашей валюте (например, в фунтах стерлингов или шведских кронах) заключается в том, что вы снижаете стоимость обмена валюты при погашении. С другой стороны, ипотечные кредиты, отличные от евро, труднее получить, и испанские банки, как правило, берут более высокую плату за этот тип кредита.
Если вы планируете купить недвижимость в Испании для сдачи в аренду, либо для отдыха, либо для долгосрочной аренды, имеет смысл взять ипотечный кредит в евро. Финансовые эксперты советуют, что лучший способ минимизировать валютные риски — иметь актив и кредит в одной и той же валюте. В этом примере вы будете использовать доход от аренды для выплаты кредита.
Расходы, связанные с испанской ипотекой
Одним из недостатков получения испанской ипотеки является то, что сделка связана с несколькими расходами. Они взимаются в дополнение к налогам и сборам, обычно взимаемым при покупке. Ссылка на налоги на покупку В этом разделе мы перечисляем расходы, связанные с получением кредита на покупку недвижимости в Испании.
Кто оплачивает сборы
Раньше покупатель брал на себя все расходы, связанные с ипотекой, но в последние годы потребители успешно выиграли громкие судебные дела против банков и взыскали расходы по ипотеке. Однако это не данность, поэтому, прежде чем подписывать пункт об ипотеке, убедитесь, что вы полностью понимаете, какие расходы должны быть оплачены вами, а какие — банком.
Плата за оценку
Чтобы утвердить ипотечный кредит, банк сначала должен провести оценку имущества. Это обязательный этап, стоимость которого зависит от стоимости недвижимости. Ожидайте платить от нескольких сотен евро до нескольких тысяч. Обратите внимание, что оценка обычно проводится оценщиком, назначенным банком, а не выбранным вами.
Кто платит: , так как банк является стороной, заинтересованной в установлении стоимости имущества, он должен оплатить этот сбор.
Плата за ипотеку
Все банки взимают плату за оформление ипотеки и одобрение кредита. Плата взимается с суммы кредита, поэтому, чем больше вы берете взаймы, тем выше комиссия за ипотеку. Стоит сравнить комиссии, взимаемые разными банками, и выбрать более низкую, особенно если ваш кредит значителен. Банки обычно взимают от 0,5% до 2% от суммы кредита, в среднем около 1%.
Кто платит: покупатель (вы). В 2020 году Европейский суд постановил, что плата за ипотеку не нужна и не должна оплачиваться покупателем, хотя испанская юрисдикция еще не последовала этому примеру. Эту комиссию стоит обсудить с банком.
Гербовый сбор
Этот налог, известный как Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados на испанском языке (AJD), взимается с ипотечного кредита. AJD взимается в виде процента от кредита, и сумма варьируется в зависимости от региона Испании. Для ипотечных кредитов на недвижимость на Коста-дель-Соль (в районе Андалусии) взимается AJD в размере 1,5%.
Кто платит: покупатель (вы).
Нотариальный сбор
Нотариус взимает плату за правоустанавливающие документы и нотариальные услуги при покупке недвижимости в Испании. Покупка в ипотеку предполагает дополнительный раздел о праве собственности с последующей доплатой.
Кто платит: есть место для переговоров по этому сбору, и ваш банк может быть готов заплатить за него.
Плата за земельный кадастр
Как и в случае с нотариальными сборами, плата за земельный кадастр также увеличивается, когда речь идет об ипотеке, поскольку ссуда должна быть зарегистрирована как залоговое имущество.
Кто платит: Как и в случае с нотариальными сборами, ваш банк может вести переговоры об оплате этого.
Расходы на оформление документов
Ваш банк наймет gestoría (профессиональную компанию, предоставляющую услуги по оформлению документов) для оплаты налогов и сборов по ипотеке и для регистрации документов, подтверждающих право собственности. Стоимость этого варьируется в зависимости от размера ипотечного кредита и работы. Некоторые банки работают с определенной gestoría и не дают покупателям возможности выбрать альтернативу.
Кто платит: если банк назвал gestoría и не позволяет вам использовать альтернативу, этот сбор должен быть оплачен банком.
Страховые полисы
При оформлении ипотечного кредита в Испании вы также должны заключить договор страхования имущества, покрывающего как само здание ( continente на испанском языке), так и его содержимое ( contenido ). Банк, выдающий ипотечный кредит, также предложит предоставить страховое покрытие — вы не обязаны оформлять у них страховку, но на практике вы, вероятно, получите лучшие условия по ипотеке, если сделаете это.
Ваш банк также может предлагать полисы страхования жизни и ипотеки. Ни один из них не является обязательным для ипотечного кредита в Испании, но вы можете изучить их для дополнительной финансовой безопасности.
Всегда проверяйте условия страховых полисов и остерегайтесь пунктов, которые обязывают вас оформлять полис в вашем банке на срок действия кредита. Страхование, предлагаемое банками, не обязательно является самым дешевым на рынке.
Кто платит: покупатель (вы).
Плата за суброгацию
Если вы покупаете недвижимость в Испании, на которую уже есть ипотечный кредит, вы можете взять кредит самостоятельно. Комиссия за передачу кредита от продавца покупателю составляет около 0,5% от стоимости кредита.
Кто платит: покупатель (вы).
Покупайте по
Несмотря на то, что есть ипотечные сборы, которых вы не можете избежать, вы можете договориться с банком о более низких сборах по другим комиссиям. Конкуренция за ипотечные кредиты является жесткой, и выбранный вами банк может быть готов снизить оценочную стоимость и ипотечные сборы в обмен на ваш бизнес. Но имейте в виду, что вместо сборов банк может взимать дополнительную плату за саму ипотеку или применять более высокую процентную ставку.
