Налоги в Испании для нерезидентов: при покупке и содержании недвижимости
Когда выбираешь недвижимость за рубежом, очень важно правильно оценить итоговую сумму сделки. Помимо стоимости самого объекта, вас ждут обязательные государственные пошлины. Причем платить в казну вы будете и на этапе покупки, и когда станете счастливым собственником заграничных квадратных метров. В этом материале рассказываем о налогах в Испании – самой популярной стране у покупателей, говорящих по-русски.
Для начала давайте разберемся с понятиями – «резидент» и «нерезидент». Эти категории собственников недвижимости в Испании будут платить разные сборы.
В контексте налогообложения резидентами считают тех, кто отвечает хотя бы одному из этих требований:
- Проводит в Испании более 183 дней в году, не обязательно непрерывно.
- Декларирует Испанию как центр своих жизненных интересов – проще говоря, здесь живет семья, ведется основной бизнес.
Покупка недвижимости в Испании не делает вас автоматически ее резидентом.
Большинство иностранных собственников остаются «под крылом» родной налоговой системы. Подробнее о том, какие обязательства перед своей страной должны выполнять граждане России, читайте здесь.
|
Обратите внимание! Информация в этой статье предоставлена исключительно для ознакомления и не может рассматриваться как юридическая консультация. Для расчета налоговой нагрузки в каждом конкретном случае рекомендуем обращаться к специалистам. |
Налоги при покупке недвижимости в Испании
На этом этапе все в Испании равны: местные и иностранцы, резиденты и нерезиденты платят одинаковые налоги. И платят обязательно, сразу же после заключения договора купли-продажи. Без внесения государственных сборов сделка не может быть зарегистрирована.
Налоговая ставка зависит от типа недвижимости – жилая или коммерческая, новостройка или «вторичка» – а также от региона, где расположен объект.
- На вторичном рынке
Налог на переход права собственности (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales – ITP). Его размер зависит от региона: в среднем по стране – 8%, но, например, в Каталонии – 10%, а на Канарских островах – 6,6%.
- На первичном рынке
Налог на добавленную стоимость, т.е. НДС (IVA, Impuesto sobre Valor Añadido). Для объектов во всех регионах Испании ставка одинаковая – 10%.
Если вы покупаете земельный участок или коммерческую недвижимость НДС будет выше – 21%.
Это лишь ключевые, самые крупные государственные налоги при покупке недвижимости в Испании. Помимо них вас ждут гербовый сбор, плата за внесение записей в реестр собственников, нотариальные расходы. Всего около 2-4% от цены объекта. Если будете брать ипотеку, дополнительные траты во время сделки вырастут еще на пару процентов.
|
Обратите внимание! В стоимость объекта, которую вы видите в объявлениях купли-продажи, налоги не включаются никогда. Соответственно, смело прибавляйте к цене около 13-15%, и вы получите сумму ваших общих расходов. |
Налоги при содержании недвижимости в Испании
Прежде чем вы соберетесь купить коттедж в Испании, просчитайте, во сколько вам будет обходиться его содержание. Помимо расходов на коммунальные услуги, вас ждут ежегодные налоги, размер которых будет зависеть от цены объекта, его расположения, качества постройки, а также от того, сдается недвижимость в аренду или нет.
***
Основной сбор, который местные власти выписывают всем собственникам, в том числе, иностранным, называется – налог на недвижимость IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles).
Налоговая база начисляется от кадастровой стоимости недвижимости, которая всегда намного ниже рыночной. Порядок выплат каждый муниципалитет определяет самостоятельно.
Ставки во всех регионах разные – от 0,4% до 1,16%. В таблице ниже приведены средние ставки налога недвижимость IBI и год проведения кадастровой оценки в популярных у иностранцев испанских провинциях.
|
Валенсия |
1998 г. |
1,07% |
|
Жирона |
1990 г. |
0,88% |
|
Аликанте |
1996 г. |
0,84% |
|
Барселона |
2002 г. |
0,82% |
|
Мурсия |
2002 г. |
0,79% |
|
Малага |
2009 г. |
0,72% |
Большинство собственников курортных домов и квартир в Испании получают ежегодный счет в размере €200-800. Впрочем, если вы покупаете элитный объект, расположенный в премиальной локации, налог IBI может быть вдвое выше.
***
Следующий государственный сбор, с которым вы столкнетесь в Испании, – это подоходный налог IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes). Его размер уже будет зависеть от вашего статуса (этот налог платят только нерезиденты) в Испании, а также от того, как вы распоряжаетесь недвижимостью.
Налог на недвижимость в Испании для нерезидентов, которые не сдают объект в аренду:
Если вы не получаете никакой прибыли в Испании и пользуетесь недвижимостью самостоятельно, то налоговая база составит 2% от кадастровой стоимости объекта или 1,1%, если оценка проводилась после 1994 г.
Ставка налога IRNR для резидентов Евросоюза, Исландии и Норвегии – 19%, для всех остальных – 24%.
-
Пример расчета налога на недвижимость в Испании для россиян:
Кадастровая оценка квартиры в Малаге: €100 000
Налоговая база: €1100
Налоговая ставка:24%
IRNR: 24% Х €1100 = €264
Налог на недвижимость в Испании для иностранцев, которые сдают объект в аренду:
Если иностранец получает прибыль от своей испанской недвижимости, то подоходный налог IRNR начисляется на размер годовой ренты. Ставки такие же – 19% для европейцев, 24% – для всех прочих иностранцев.
-
Пример расчета налога на недвижимость в Испании для россиян, которые зарабатывают на аренде:
Годовая рента за квартиру в Барселоне — €20 000
Налоговая база: €20 000
Налоговая ставка: 24%
IRNR: 24% Х €20 000 = €4 800
***
Собственники элитной недвижимости в Испании также платят ежегодный налог на богатство — Impuesto sobre el Patrimonio. Он был введен в 2008 году, когда испанская экономика переживала кризис. Постоянно ведутся споры о необходимости его отмены, но в 2017 году он по-прежнему действует.
Налог собирают местные муниципалитеты. Налоговая база зависит от региона, но в большинстве случаев от уплаты освобождаются владельцы недвижимости дешевле €700 000 (€1 400 000 – для семейных пар). Из налогооблагаемой базы можно вычесть различные обременения, например, ипотеку. Ставки повышаются вместе с ценой объекта – от 0,2% до 2,5%.
***
Всех собственников испанских домов и квартир ждет еще один сбор – муниципальный налог на вывоз мусора. Его собирают местные власти, деньги направляются на поддержание окружающей территории в чистоте.
Размер налога зависит от расположения объекта недвижимости. В большинстве случаев вам выпишут чек на €100-200 в год.
|
Обратите внимание! Своевременная оплата всех вышеописанных налогов – обязанность собственника. После регистрации нового владельца, городские власти пришлют по испанскому адресу уведомление. Если вы его потеряете или не заметите (или оно не дойдет – такое тоже бывает), и в результате деньги не будут внесены, вам начислят пени. Пока не рассчитаетесь с государством, продать или заложить недвижимость не сможете. В случаях больших долгов собственность могут арестовать по решению суда, но на практике до этого редко доходит. Для упрощения расчетов можно настроить списание всех платежей с вашего банковского счета в Испании. Также многие агентства предлагают иностранным владельцам услугу по управлению недвижимостью, которая включает контроль и оплату всех счетов. |
Текст — Анастасия Фалей
Фото – pixabay.com
Условия цитирования материалов Prian.ru
prian.ru
Налоги на недвижимость в Испании для нерезидентов
Налоги в Испании для нерезидентовПокупая недвижимость в Испании, будьте готовы к тому, что нужно будет оплатить не только стоимость недвижимости, но и другие сборы, а именно налоги. Хотя налоги на имущество в Испании считаются весьма умеренными, лучше заранее позаботиться о том, с чем Вам предстоит столкнуться, и грамотно рассчитать свои возможности.
Налоги на недвижимость в Испании для нерезидентов — федеральный налог
Предположим, у Вас есть дом в Испании, в котором Вы живёте сами. Сами — значит не сдаёте в аренду. В таком случае Вы ежегодно оплачиваете налог нерезидента. Он федеральный, т.е. процентная ставка по всей стране одинакова, и рассчитывается исходя из кадастровой стоимости Вашей недвижимости.
Что такое кадастровая стоимость? Это зафиксированная цена, которая назначается государством и зависит от стоимости земли и самого строения. Эту информацию всегда можно узнать в отделении местной налоговой, а когда Вы покупаете объект недвижимости, Вам так же должны её озвучить. Кадастровая стоимость может отличаться от стоимости покупки – как в сторону минус, так и в сторону плюс.
Как рассчитывается налог нерезидента?
Берется 2% от кадастровой стоимости если таковая НЕ была пересмотрена за последние 10 лет, и 1,1% в случае если она была пересмотрена. От получившейся базы берется 24% если владелец не резидент ЕС. Допустим, что кадастровая стоимость Вашей недвижимости 60 000 евро, и она была пересмотрена последний раз в 2004 году. Берём 2 % = 1200 евро. 1200*0,24 = 288 евро в год.
Важно помнить, что декларации Вам нужно подавать самостоятельно, т.е. они не списываются автоматически с Вашего счёта в банке. Сделать это в зарубежной стране нерезиденту довольно сложно, поэтому мы рекомендуем пользоваться услугами асессоров. За подачу деклараций нерезидента на недвижимость они берут около 130 евро.
Налог от сдачи в аренду нерезидентами
Когда Вы сдаёте недвижимость в аренду, то будьте готовы платить налоговой 24% от дохода если вы не резидент ЕС. Налог платится ежеквартально. Если в какие-то месяца недвижимость не сдается, то пересчет идет исходя из суммы, которую вы должны были заплатить за год без аренды. То есть за дни сдачи в аренду вы платите 24% от арендной платы, а за пустые дни налог рассчитывается от кадастровой стоимости. Если вы хотите быть законопослушным владельцем нерезидентом , то всегда лучше перестраховаться.
Местный налог на недвижимость
В каждой области Испании у этого налога свои коэффициенты. Первый год муниципальная администрация пришлёт на адрес приобретенной недвижимости письменное оповещение, так что следите за Вашим почтовым ящиком. А в последующие года Вы можете сообщить администрации Ваши банковские данные, и налог будет списываться со счёта автоматически раз в год , примерно в Сентябре-Ноябре (зависит от региона).
В каждом муниципалитете своя налоговая ставка, которая варьируется по Испании от 0,4 до 1,1%. В городе Торревьеха на побережье Коста Бланка, коэффициент для расчета на 2017 год составляет 0,425%.
Так рассчитывается налог для владельца недвижимости в Торревьехе: Кадастровая стоимость квартиры = 60.000 евро;
Налог на недвижимость = 60.000 x 0,00425% = 255 евро в год;
Налог на продажу недвижимости в Испании
При продаже недвижимости Вам необходимо оплатить подоходный налог для нерезидентов и налог на прирост земельной стоимости.
Как рассчитать подоходный налог на продажу недвижимости в Испании для нерезидентов? Например, вы купили квартиру в Аликанте за 65 000 евро, а продаете за 75 000 евро. Эта разница в 10 000 евро облагается налогом, ставка которого 19%. Значит, ваш налог на прибыль с продажи недвижимости составит 1900 евро.
За время между покупкой и продажей может подорожать не только недвижимость, но и земля. Налог на прирост земельной стоимости рассчитывается исходя из разницы между кадастровой стоимостью земли в год продажи и год покупки, помноженной на определенный коэффициент.
Налог на покупку недвижимости
Налог на покупку недвижимости тоже зависит от региона.
Покупка недвижимости нерезидентом в округе Аликанте например, ведет за собой налог в размере 10% от стоимости сделки. Иногда продавец или агентство недвижимости предлагает в договоре о покупке занизить цену недвижимости с целью чтобы и продавцу, и вам нужно было меньше платить налог. Например, квартиру стоимостью в 100 000 евро предлагают зафиксировать в договоре в 75 000 евро.
Однако следует иметь в виду, что налоговая пристально следит за подобными нарушениями. Последние несколько лет существует неприятная практика у новых владельцев недвижимости с заниженной ценой в договоре. Спустя некоторое время после покупки им приходит письмо из налоговой с просьбой доплатить налог.
Нужно помнить, что у любой недвижимости помимо цены есть ещё кадастровая стоимость, от которой рассчитывается так сказать, «реальная» стоимость жилья. Несколько лет назад цены на недвижимость в Испании были выше, и квартира за 100 000 евро могла быть зарегистрирована в кадастре со стоимостью 90 000 евро. Получается, вы покупаете за 100 000 евро, регистрируете за 75 000, в кадастре налоговая увидит стоимость 90 000. И они пришлют вам налог на эту разницу в цене, так называемое среди русских владельцев «письмо счастья» из испанской налоговой.
Поэтому при оформлении недвижимости обращаете внимание на выписку из кадастра и просите агентство квитанцию суммы из налоговой. Если у Вас есть причины занизить стоимость в официальных документах, то будьте готовы получить письмо. А так мы советуем записывать те цифры, которые есть на самом деле. Иногда квартира может продаваться дешевле, чем она записана в кадастре и это может быть выгодной сделкой. Решать Вам. Главное, тщательно проверяйте информацию, прежде чем принять решение.
Мария Просвирякова
livespain.ru
Налоги на недвижимость в Испании: судьба нерезидента
Налоги на недвижимость в Испании: судьба нерезидента
Сегодня многие россияне являются владельцами недвижимости в Испании или же планируют ими стать. И тем, и другим будет полезно узнать, какие налоги на недвижимость в Испании, известные и не очень, им придется платить.
1. Налог на недвижимость – IBI.
Данный налог является местным, платят его все владельцы испанской недвижимости, как резиденты, так и нерезиденты.
Все недвижимые объекты в Испании регистрируются по месту их нахождения, им присваивается кадастровая стоимость. Налог на недвижимость начисляется исходя из этой стоимости.
Нет необходимости декларировать его, т.к. за вас его посчитают в учреждении SUMA и выставят вам счет к оплате. О сроках оплаты и сумме, которую вы должны перечислить в муниципальную казну, вас уведомят письмом.
Чаще всего уплата этого налога в Испании производится автоматически путем списания нужной суммы с вашего банковского счета.
2. Ежегодный налог нерезидента (IRNR) — вменяется только нерезидентам-владельцам недвижимости в Испании.
Это так называемый налог на доход от собственности нерезидента. Даже если дохода как такового нет, предполагается, что он может быть. Например, вы можете сдать свою квартиру в аренду. И в любом случае – есть у вас этот доход или его нет – вы все равно должны ежегодно уплачивать этот налог на недвижимость в Испании.
Основная сложность этого сбора заключается в том, что, в отличие от IBI, никто не ведет расчет и не извещает о необходимости внести деньги в казну. Нерезиденты-владельцы недвижимости в Испании обязаны самостоятельно подавать налоговую декларацию нерезидента. Фискальные службы терпеливо ждут, пока законопослушные собственники оплатят его самостоятельно.
Однако в действительности не все нерезиденты знают о существовании этого налога в Испании. Да и не все агентства недвижимости, так активно предлагающие квартиры в этой стране гражданам России, разъясняют своим клиентам их налоговые обязательства. А потому получается так, что нерезиденты, купившие испанскую недвижимость, оказываются должниками перед налоговой инспекцией.
Уже немало наших соотечественников-владельцев квартир в Испании получили письма от налоговых служб с просьбой в ближайшее время ликвидировать задолженность во избежание дальнейших проблем.
В данных письмах налоговая инспекция напоминает нерезидентам, что с такого-то времени они являются владельцами недвижимости, которая находится на территории испанского королевства, но в базе данных отметки об оплате хотя бы одного налога отсутствуют. Далее собственникам предлагается самостоятельно подготовить налоговые декларации и оплатить налог на недвижимость в Испании до начала проверки налоговыми органами и применения штрафных санкций. И в конце письма нерезидентов предупреждают о том, что налоговая инспекция не уполномочена подготавливать для них налоговые декларации.
Таким образом, налоговые службы дают время на самостоятельное решение проблемы с просрочкой по оплате налогов в Испании за все предыдущие годы. И бесполезно скрываться. Это раньше сведения о новых владельцах недвижимости поступали к налоговикам спустя год, а то и два. Сегодня же налоговые службы узнают об этом уже в момент нотариального заключения сделки.
Нерезидентам нелишним будет знать, что декларации для внесения в казну налогов в Испании подаются до 31 декабря текущего года. Величина налога на недвижимость должна быть пропорциональной количеству дней, которые она вам принадлежала, и делиться на всех ее собственников.
Как и большинство налогов на недвижимость в Испании, размер его зависит от кадастровой оценки объекта. Учтите, что данная оценка повышается ежегодно, а значит, увеличивается и налог.
Теги: налоги в Испании
www.abcspain.ru
Налоги на недвижимость в Испании для россиян
Налоги на недвижимость в Испании считаются достаточно умеренными по сравнению со среднеевропейскими ставками – это касается и расходов при купле-продаже, и налогов для владельцев и арендодателей. Тем не менее, налог на квартиру в Испании в дальнейшем может обернуться существенными тратами как для тех, кто накопил на небольшую студию, так и для тех, кто решил приобрести роскошные апартаменты. Например, владельцы недвижимости в Испании платят ежегодный налог на недвижимость (Impuesto sobre Bienes Inmeubles, IBI), ставка которого одинакова для резидентов и нерезидентов — 0,4 – 1,1 % от кадастровой стоимости имущества в зависимости от локации и типа объекта.Заранее ознакомившись с предстоящими платежами, вы сможете рассчитать свои возможности. Для удобства, мы поместили информацию о налогах в специальные разделы:
Общая информация по налогам
Иностранные физические лица не имеют ограничений на приобретение жилья. Его владение является основанием для получения долгосрочной шенгенской визы. Тем не менее, вид на жительство выдается автоматически только покупателям недвижимости на сумму от 500000 евро, а также членам их семей.Налог на недвижимость в Испании для иностранцев и подданных также одинаков. Ставки по различным налогам, связанным с недвижимостью, устанавливаются на разных уровнях: общегосударственном, региональном, муниципальном. Автономные сообщества и муниципалитеты имеют определенные коридоры (иногда довольно широкие), в рамках которых они вольны утверждать ставки на свое усмотрение. Поэтому расходы при покупке жилья варьируются от 6% до 11% от цены, а при владении – от 0,7% до 1,6% от кадастровой стоимости ежегодно.
Расходы при покупке жилья
Основной налог при покупке на первичном рынке:
Налог на добавленную стоимость (IVT) – 10%
Гербовый сбор (AJD, IAJD) – 0,5-1,5%
При приобретении жилья напрямую от застройщика уплачиваются два налога. Во-первых, необходимо оплатить аналог российского НДС в размере 10% от цены объекта. Во-вторых, исключительно с покупателей новой недвижимости взимается гербовый сбор, размер которого зависит от региона покупки и варьируется от 0,5% до 1,5%.
Основной налог при покупке на вторичном рынке:
Налог на передачу недвижимости (ITP) – 6-10%
Покупатели жилья на вторичном рынке должны заплатить налог на передачу недвижимости. Процент налога на покупку жилья в Испании утверждается на региональном уровне и находится в пределах от 6 до 10 пунктов. Например, в Мадриде ставка равняется 6%, на Канарских островах – 6,5%, а в Андалузии, Валенсии, Каталонии и на Балеарских островах она может достигать 10%. ITP уплачивается в налоговые органы на местах, при их отсутствии в городе – в государственном органе, регистрирующем сделки с недвижимостью. В Мадриде и Андалузии платеж можно совершить через интернет
Запрос статуса объекта (Nota Simple) – 9 евро + перевод
Выписка из реестра содержит информацию о текущем владельце жилья и виде собственности, а также краткую характеристику помещения (метраж, количество комнат и т. д.). Кроме того, в ней указаны имеющиеся долги и ограничения (например, по невыплаченной ипотеке). Выписка запрашивается в реестре собственности лично (выдается на следующий день), или через интернет (выдается через 1-2 суток).
Услуги нотариуса – 0,03-0,45%
Стоимость услуг нотариуса зависит от цены приобретаемого жилья. К примеру, недвижимое имущество в популярном диапазоне от 60101,61 евро и 150253,03 евро плата составит 0,1%. Для более дешевых диапазонов ставки выше, а для более дорогих – ниже.
Регистрационные расходы – 0,02-0,175%
Плата за регистрацию вносится в пользу государства и также зависит от цены объекта. Для вышеуказанного диапазона она составляет 0,075%.
Расходы при продаже жилья
Налог на прирост капитала (Incremento de Patrimonio) – 19-23% от прироста
При продаже выплачивается налог с разницы между ценой покупки и ценой продажи.Ставки налога на прирост капитала:
- до 6000 евро – 19%;
- 6001 – 50000 евро – 21%;
- более 50 000 евро – 23%.
Если вы совершаете сделку и продаете жилье дороже, чем купили, с этой разницы и будет взиматься налог. Если есть доказательства, что был проведен ремонт, его стоимость можно будет «приплюсовать» к цене, по которой вы купили жилье, уменьшив или ликвидировав разницу.
Если основной налог на недвижимость в Испании для нерезидентов – точно такой же, как для местных жителей, то налог на прирост капитала имеет особенность. А именно: при продаже недвижимости с иностранцев по умолчанию удерживается 3%, чтобы покрыть возможный налог прироста капитала. Поэтому при продаже иностранец получает 97% от цены. Если прирост капитала не подтвердится, подается прошение о возврате удержанной суммы.
Налог на прирост стоимости земли (Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) – до 30% от прироста
За время между покупкой и продажей может подорожать не только дом, но и земля под ним. Налог рассчитывается исходя из разницы между кадастровой стоимостью земли в год продажи и год покупки, помноженной на определенный коэффициент. Налог устанавливается не на уровне автономных сообществ (которых в Испании 17), а на уровне муниципалитетов (их свыше 8 тысяч), при этом максимально разрешенная ставка равняется 30% от положительной разницы.
Услуги риелтора – 2,5-5%
Услуги риелтора оплачивает продавец. В среднем услуги агентства недвижимости обходятся в 2,5-5%, хотя могут стоить значительно выше.
Налоги для владельцев жилья
Ежегодный муниципальный налог на недвижимость (IBI) – 0,4-1,1%
Ежегодный налог на недвижимость в Испании устанавливается муниципалитетом и рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости на 1 января отчетного года. Стоит учитывать, что кадастровая стоимость может быть в несколько раз меньше реальной, поэтому в среднем владельцы платят всего лишь порядка 200-800 евро в год. Налог на недвижимость в Испании для россиян никак не отличается ни по ставкам, ни по срокам уплаты: для всех иностранцев одинаковые условия!
Налог на доходы физических лиц (IRNR) – 24% от 2% кадастровой стоимости
Даже если недвижимость не сдается в аренду, власти все равно взимают налог на доходы с владельцев-нерезидентов. Размер этого налога сопоставим в реальном выражении с IBI.Для расчета берется 2% от кадастровой стоимости, из которых удерживается 24%. Иными словами, этот налог равен 0,48% от кадастровой стоимости.
Если же кадастровая стоимость была переоценена после 1 января 1994 года, берется 1,1%, из которых удерживаются 24%. В этом случае налог в итоге составит 0,265% от кадастра. Пример: относительно новое жилье кадастровой стоимостью 150000 евро будет иметь налогооблагаемую базу в 1650 евро, налог с нее составит 396 евро.
Расходы на содержание недвижимости
Коммунальные платежи рассчитываются индивидуально и обычно включают оплату коммунальных услуг (водоснабжение, электроснабжение и газ) и comunidad, который варьируется в зависимости от следующих факторов: наличие лифта, бассейна, парковой территории (деревья и другие растения), охраны, и ежегодно может обходиться от 30 до 1300 евро. (Чем дороже комунидад, тем больше выбор различных удобств на территории дома).
Расходы при покупке жилья в ипотеку
Гербовый сбор (AJD, IAJD) – 0,1-2%
Взимается при оформлении договора об ипотечном займе в виде определенного процента от суммы кредита, в соответствии с установленным в регионе.
estate-spain.com
Налоги на недвижимость для нерезидентов Испании
Став владельцем квартиры, виллы, земельного участка или коммерческой недвижимости на территории Испании, далеко не каждый знает, что помимо престижной собственности, на плечи возлагается ещё и обязательство платить налоги. Независимо от стоимости, назначения, способа получения (дарение, наследство) недвижимости, даже нерезидент обязан ежегодно подавать декларации в налоговую инспекцию Испании.
Все налоги можно подразделить на три вида: общегосударственные, региональные и муниципальные.
Государственные налоги
- Налог на недвижимость нерезидентов (Impuesto sobre la Renta de No residentes)
Основная налоговая декларация для иностранцев, не имеющих ВНЖ Испании – Декларация нерезидента, а именно El Impuesto sobre la Renta de No residentes (IRNR).
Налог на недвижимость для нерезидента, в случае, если собственник не сдает недвижимость, а использует ее для собственного пользования составляет 24% от 2% кадастровой стоимости объекта с поправкой на коэффициент. Существует максимальный и минимальный коэффициенты. Коэффициент 1,1% используется в тех случаях, когда кадастровая стоимость недвижимости (valor cadastral) была пересмотрена или модифицирована после 2005 года. В остальных случаях коэффициент составляет 2%. С их помощью рассчитывается налоговая база. Ежегодно кадастровая стоимость изменяется, поэтому очень важно её уточнять перед подачей декларации.
В ту же самую модель налога на недвижимость для нерезидента (IRNR) вносится информация и оплачиваются доходы от сдачи недвижимости в аренду с той лишь поправкой, что к нему не применяются коэффициенты и вычеты – а просто удерживается 24% от полученной прибыли.
В случае, если квартира, дом сдаются только несколько месяцев в году, в декларации отдельно вносятся суммы за «доходный» период. Например, полгода – налог за личное использование, а второе полугодие – налог на прибыль от аренды – 24%.
Региональные налоги
- Налог на богатство (Impuesto sobre el Patrimonio)
Налог на богатство Impuesto sobre el Patrimonio распространяется на сумму нетто состояния физического лица (данный налог не коснулся юр.лиц) нерезидента, находящегося на территории Испании: недвижимое и движимое имущество, относящееся к предметам роскоши (автомобили, яхты, самолеты и т.д.), денежные средства и другие «блага» экономического характера, находящихся в Испании и зарегистрированных на имя нерезидента (причем для резидентов Испании запрашивается информация по всем странам). В соответствии со ст. 37 Закона о Налоге на богатство обязанность подавать декларацию возникает в том случае, когда после всех вычетов из суммы брутто состояния налогоплательщика возникает к оплате налог по тарифной ставке, или, когда общая сумма имущества, даже в том случае, если обязанность оплатить налог не возникает, превышает 2.000.000 евро.
Учитывая, что компетенция в установлении применяемых тарифов отдана регионам Испании, то как сумма неналогоблагаемого минимума, так и тарифные ставки от региона к региону меняются. Например, в Андалусии он составляет 700.000 евро, а в Каталонии 500.000 евро. В Валенсии буквально в этом году было принято решение опустить планку с 700.000 евро налогооблагаемого минимума до 600.000, тем самым увеличив количество налогоплательщиков на 1.832 человека. А вот Мадрид решил вообще отменить оплату налога на роскошь, оставив лишь обязанность подавать информационную декларацию в том случае, если сумма общей недвижимости превысит 2 млн евро.
Обязательство к оплате возникает на 31 декабря каждого года. Сама модель подается с мая по июль. За основу берётся наибольшая стоимость недвижимости (либо покупная, либо кадастровая, либо установленная налоговой службой (valor revisado)), вычитаются обременения на недвижимость, и затем уже применяется ставка по региональной шкале. По законодательству Испании налог варьируется от 0,2% до 2,5%. Тем не менее регионы могут изменить ставку в большую или меньшую сторону. Так, например, в Андалусии, ставка доходит до 3,03%, в случае, если на территории Испании у нерезидента в совокупности денежных и имущественных средств больше 10.695.996,06 евро.
Например, Если на территории Марбельи у вас есть дом стоимостью 1,5 млн.евро, причем 500.000 евро из них взяты в ипотеку, к оплате возникнет следующая сумма 1.500.000 – 500.000 (затраты) – 700.000 (неналогооблагаемый минимум)=300.000 евро. То есть нерезидент становится обязанным подавать данную модель.
Муниципальные налоги
Обязанность оплачивать муниципальные налоги ложится на того собственника недвижимости, кто официально стал ее владельцем на 1 января отчетного года. Так что если вы приобрели недвижимость 1 февраля, и продавец с вас пытается взять ту сумму, которая с него снялась за целый год вперед, не поддавайтесь. Обязательство нового собственника оплатить данные налоги начинается только с 1 января следующего года.
- Налог на недвижимое имущество (Impuesto sobre bienes inmuebles — IBI)
Вся муниципальная недвижимость зарегистрирована в реестре, где каждому объекту приписана оценочная стоимость (кадастровая оценка). Величина налога рассчитывается, исходя из размера объекта недвижимости, его классификации и качества инфраструктуры. Муниципальные власти, основываясь на этих данных, назначают налогооблагаемую стоимость в своём ведении. Поэтому необходимо узнавать ставку по месту регистрации. Как правило, эта сумма автоматически снимается со счёта владельца, облегчая таким образом уплату налога в срок.
- Налог на вывоз мусора (Tasa de basura)
Помимо IBI, в некоторых муниципалитетах может быть обязательной уплата ещё двух сборов – Tasa de basura (Вывоз мусора), — например, в Каталонии. Его величина также устанавливается в зависимости от кадастровой стоимости.
- Налог на парковку (Tasa por aparcamiento)
Данный налог распространен не во всех муниципалитетах. Так, например, В Каталонии, к сведению, на 185 налогов больше, чем в других провинциях Испании. Среди них — tasa por aparcamiento (сбор за парковку). Этот сбор придётся оплачивать даже в том случае, если у владельца недвижимости в собственности нет транспортного средства.
Налоги при продаже недвижимости
При продаже недвижимости, помимо IRNR, нерезидент должен оплатить муниципальный налог на прирост капитала, то есть на увеличение цены объекта – Plusvalia — 1,5% с разницы между ценой покупки и продажи после вычета всех расходов. Данный сбор будет вычтен из суммы удержания, составляющей 3%, которую продавец обязан внести временно в муниципалитет в течение одного месяца с момента сделки.
Plusvalia рассчитывается как разница между стоимостью продажи и стоимостью покупки (реальная цена приобретения). Стоимость продажи — это реальная цена минус расходы и налоги, которые понёс продавец во время сделки. Такая сложная система разработана для того, чтобы гарантировать внесение нужной суммы продавцом-нерезидентом, который может на следующий день после подписания документов покинуть Испанию. Что же делать в случае если прироста капитала не было? Буквально 16 февраля 2017 года Конституционный суд (Tribunal Constitucional) Испании признал, что требования оплаты налога Plusvalia считается незаконной, когда недвижимость продается за меньшую сумму, чем была куплена. Конечно, не все муниципалитеты принимают во внимание новую норму, и все равно требуют у продавца оплатить данный налог. В данном случае продавцу имеет смысл прибегнуть к помощи юридических представителей, который помогут вам запросить возврат суммы.
Сложности декларирования налогов в Испании для нерезидентов
Казалось бы, особых сложностей в расчётах возникнуть не должно. Однако, первое, с чем сталкиваются нерезиденты в Испании – это сложность доступа к информации. К примеру, кадастровая стоимость, которая ежегодно меняется. В свободном доступе её нет. Любые неточности могут привести к серьёзным последствиям, поскольку налоговая служба Испании может пересмотреть декларации и отправить налогоплательщику письмо, в котором говорится, что данные были перепроверены и обнаружены несовпадения и нужно в течении 10 дней ответить на предоставленные претензии налоговой. Срок исковой давности составляет 4 года, и, как правило, письма рассылаются в конце этого срока. За всё прошедшее время будут насчитаны штрафы, пеня (25%) и т.д.
Последствия неподачи деклараций
Что же может случиться, если Декларации на обязательные к оплате налогов не предоставлены? Самое безобидное из последствий – это возможные сложности при подаче документов на получение или продление ВНЖ. В принципе, неподача любых деклараций, обязательных для всех иностранцев, чревата, в первую очередь, именно сложностями или отказом в получении или продлении испанской резиденции. Дело в том, что при подаче пакета документов, например, на ВНЖ (не важно о каком типе ВНЖ мы говорим — о ВНЖ инвестора или ВНЖ без права на работу итд) или на его продление, административные органы могут запросить справку об отсутствии задолженности перед налоговой службой (как правило ее запрашивают, если администрация видит, что соискатель не заплатил вовремя налоги).
На оформление, расчёты и подачу декларации требуется около 5 рабочих дней, но сама информация в налоговой службе появляется не сразу, а через 2 -3 недели. Это означает, что соискатель рискует остаться не только со штрафами за неоплату налогов, но и без заветной резиденции в Испании ввиду несвоевременности предоставленных документов. А на вопрос кто виноват, нужно искать ответа у риалторов и адвокатов, ведь именно они покупателя должны информировать покупателя о подаче всех необходимых декларациях ещё в процессе сделки купле-продажи.
Преимущества работы с Pro Spain Consulting
Клиенты Pro Spain Consulting получают не только полную консультацию по вопросам налогообложения во всех провинциях Испании, но и могут быть уверены, что специалисты компании помогут значительно сократить издержки и расходы, избежать двойного налогообложения и штрафов, возвратить налоги (в том числе Plusvalia при отсутствии прироста капитала) и т.д.
Поэтому если вы уже являетесь или только собираетесь стать владельцем недвижимости в Испании, не забывайте, что даже не будучи резидентом страны, необходимо ежегодно подавать декларации в налоговую инспекцию.
Наши налоговые консультанты отвечают за весь процесс декларирования налогов – начиная с постановки на учёт в налоговой инспекции и расчётов, особенно при наличии нескольких объектов недвижимости, получении актуальной информации об изменении кадастровой стоимости и до подачи декларации от имени клиента на территории всей Испании. И тогда, как говорилось в некогда известной всем рекламе – «вы сможете спать спокойно» в собственном испанском доме.
Только проверенная специалистами PSC информация
prospainconsulting.com
какой налог для россиян и нерезидентов
Для уезжающих жить в Европу остается актуальной величина налогообложения в конкретно взятой стране — подоходного или на какие-то покупки. В каждой державе работает своя система, не похожая на другие. Какого размера достигает налог на недвижимость в Испании, в чем тонкости его уплаты, будет рассказано в данном материале.
Налоги при покупке жилья
В Испании все, и граждане, и нерезиденты будут платить ежегодную ставку налога на недвижимость (impuesto sobre) одинакового размера. Хорошо это или плохо, решать самим плательщикам. Расчет конкретной суммы для уплаты в бюджет определяется соразмерно кадастровой стоимости квартиры или дома, приблизительно она колеблется от 0,4 до 1,1%. Владея данной информацией, россиянам проще рассчитать свои финансовые возможности для отчисления налога, чтобы в будущем избежать проблем с фискальными органами. В сравнении с другими государствами ЕС, испанское налогообложение на все операции с недвижимостью (покупку-продажу, сдаваемую в аренду) выглядит умеренным. Следует четко разделять ставки по регионам, группам, чтобы свободно ориентироваться в данном вопросе.
Для всех иностранцев и россиян не предусмотрено серьезных законных оснований для ограничения операции с жильем. Владелец квартиры, дома или апартаментов в Испании (bienes inmuebles) имеет право на шенгенскую визу с длительным периодом действия. Но вид на жительство не имеет никакого отношения к продаже, покупке или долгосрочной аренде жилья: его в качестве бонуса получит тот, кто оформит приобретение со стоимостью жилого объекта от полумиллиона евро.
Важно. Испанскими законами не установлена дискриминация покупателей недвижимости в зависимости от того, являются они резидентами державы или нет. Для кого-то из россиян данное обстоятельство может сыграть решающую роль при переезде в страну.
Всего для налога на недвижимость в Испании для россиян и коренных жителей установлено 3 уровня: национальный, общий по всей стране, региональный, назначаемый по областям и муниципальный. Общины с правом автономии и муниципалитеты наделены полномочиями саморегулирования налоговой ставки. Для иностранных покупателей это может показаться странным, но таковы законы Испании. Именно поэтому так велика разница в определяемых отчислениях:
- 6 — 11% цены для покупаемого жилья
- 0,7 — 1,6% стоимости по кадастровому реестру при владении
Налог платится каждый год, забывать об этом хозяевам собственности и потенциальным покупателям не стоит.
Налоги для иностранцев
Налог на недвижимость в провинциях Испании для иностранцев зависит от состояния жилья — новое или вторичное. При покупке квартиры у застройщика налог формируется из 2 составляющих: НДС (IVT) — до 10% и гербовый сбор в казну (AJD, IAJD) в размере 0,5-1,5%. В случае приобретения имущества на вторичном рынке, через риэлтерское агентство, покупателю предстоит заплатить налог на передачу недвижимости (ITP), размер которого колеблется от 6 до10%. Таким образом, в Мадриде за новую квартиру заплатят 6%, в Андалузии, Каталонии или Валенсии — 10%, а на Канарских островах — 6,5%. Обычно платеж производится в местное представительство налоговой службы, в случае его отсутствия — в госструктуре, которая производит регистрацию сделок с недвижимостью. В некоторых районах допускается оплата через интернет.
Иногда возникает необходимость в уточнении статуса объекта купли-продажи (Nota Simple). Это включает в себя данные о настоящем владельце, виде собственности и небольшое описание (этажность, число комнат, площадь, дополнительные удобства). Там же можно почерпнуть информацию о вероятной задолженности или непогашенном ипотечном кредите — брать отдельную справку и испанском аналоге ЖЭКа, банке не придется. Выписка заказывается лично, так же и получается: на следующий день в бумажном виде, через пару суток при подаче заявки на интернет портале.
Налоги при продаже недвижимости
Налоги в Испании при продаже недвижимости предстоит уплатить всем без исключения — и иностранцам, нерезидентам, и гражданам страны. Для продаваемых объектов жилого фонда (не путать со сдачей в аренду) размер отчисления определяется разницей между стоимостью покупки и продажной ценой. Когда старый владелец выставляет на реализацию свою квартиру и заявляет о проведенном ремонте (перепланировке, реконструкции), он обязательно должен подтвердить это документально. Тогда возможно включить затраты на ремонт в стоимость жилья, окупив расходы на него и уменьшив размер налога. Кроме налога на операции с недвижимостью в Испании для нерезидентов существует иные, специфичные виды отчисления в бюджет. Это 2 вида налогов:
- на прирост капитала
- на увеличение стоимости земли
Если иностранец собирается продать дом или квартиру, то получает он только 97%. Сумма в 3% автоматически взимается в счет данного налога. В случае неподтверждения факта прироста капитала деньги будут возвращены продавцу. Более детально налог (Incremento de Patrimonio) может быть определен, исходя из величины полученных доходов от владеемой недвижимости. Обычно продавец платит от 19 до 23%. Самая низкая ставка назначается для сумм до 6 тысяч евро (19%), для коридора от 6 до 50 тысяч она составит 21% и для более высоких приростов (выше 50 тысяч евро) — 23%.
Еще один налог взимается в связи с приростом стоимости земли (до 30%), Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Объясняется это тем, что иногда между моментом приобретения недвижимости и ее продажей может пройти значительное время, за которое серьезным образом изменяется ситуация на рынке жилья и земельных участков. Ведь одновременно с удорожанием дома в престижном районе дорожает и занимаемая им земля.
Важно. Отправной точкой расчета будет кадастровая стоимость. В данном случае ставка назначается не автономиями, которых в Испании около полутора десятков, а муниципальной властью. И выше установленных 30% они потребовать не имеют права.
Сдача в аренду
Вышеперечисленные требования не распространяются на случаи сдачи жилья в аренду — для этой услуги налог рассчитывается отдельно. И здесь существует, как говорят в Одессе, 2 большие разницы. Если вы сдали квартиру под съем и не являетесь легализованным резидентом, то обязательно оплатите 24% в год. А граждане ЕС и лица с испанским гражданством заплатят пусть немного, но меньше — 19%.
Какие еще налоги надо платить?
Какие налоги на квартиру в Испании оплачивает иностранец, что нужно знать, как заполнить декларацию, на каком языке, чтобы не иметь потом проблем с законом — такие вопросы остаются актуальными для всех россиян, уже приехавших или планирующих попасть в страну. В обязательном порядке подлежит взысканию IBI, налог на недвижимость, устанавливаемый местным муниципалитетом из расчета 0,4 — 1,1%. В основе отчисления лежит кадастровая стоимость объекта по состоянию на начало года (1 января). Обычно последняя существенно отличается от рыночной (значительно меньше ее), поэтому ставка налога по меркам Европы мизерная: всего 200-800 евро единоразово. Поблажек для заслуженных граждан и почетных пенсионеров нет, этот налог платят все, включая иностранцев.
Подоходный налог владеющих недвижимостью физлиц, IRNR, составляет не более 0,5% стоимости по кадастровому реестру. Определяется он как 2% отчисление от кадастрового значения, а уже от этой суммы берется еще 24%. Факт изъятия налога не связан со сдачей в аренду — его берут независимо от данного обстоятельства. Для ситуаций, когда стоимость недвижимости была пересчитана после 01.01.1994 и скорректирована в кадастре, изменяется сумма отчисления: 1,1% от стоимости, из которых удерживаются 24% (общее начисление около 0,3% кадастровой стоимости).
Прочие расходы (оформление, регистрация)
Купить квартиру, особняк или апартаменты — это полдела. Нужно еще знать, какие налоги в Испании при покупке недвижимости платятся, порядок оформления документов — и здесь не обойтись без дополнительной информации:
- Услуги нотариальной конторы. Законники оценивают свои услуги соразмерно объему сделки: обобщенно это диапазон от 0,03 до 0,45%, но существует и конкретная привязка. При совершении покупки в пределах 60 тысяч — 150 тысяч евро подтверждение ее легитимности нотариусом обойдется в 0,1%. Чем выше сумма, тем меньше процент (и наоборот)
- Регистрационный сбор. Как и в предыдущем случае, колеблется от 0,02 до 0,175%, но привязан к конкретным ситуациям
- Риэлтерские услуги. Всегда оплачиваются продавцом, что выгодно для покупающих недвижимость иностранцев, но не подходит в том случае, если они захотят свои владения продать. Составляют от 2,5 до 5%
Сопутствующие расходы на содержание
К ним относятся comunidad (коммуналка). Эта группа расходов в Испании определяется дифференцировано, что будет непривычным для россиян после четко фиксированной по городу оплаты за воду, свет и газ. Разные квартиры предлагаются с различным уровнем (и количеством) удобств — внутриподъездный лифт, наличие бассейна, парковки, консьержа, зеленых насаждений на придомной территории. Поэтому квартплата может варьироваться от скромных 30 евро до солидных 1300. Соответственно, чем выше степень комфорта, чем значительнее размер оплаты за нее.
Покупка недвижимости (bienes inmuebles) в Мадриде, Барселоне или Марбелье представляется перспективным вложением средств как с точки зрения получения доходов, так и для приобретения жилья для себя. Море, солнце, мягкий климат, не самые высокие налоги — это то, ради чего стоит рискнуть, чтобы купить небольшую уютную квартирку или особняк в центре Европы, в Испании.
domire.ru
|
Налоги |
|
|
Налог на добавленную стоимость (IVA) |
Уплачивается покупателем только в случае приобретения нового жилья от строительной компании. В последние годы ставка НДС на покупку новой недвижимости в Испании много раз менялась. Ее снижали, увеличивали и снова снижали. В настоящее время размер НДС, который необходимо уплатить в испанскую казну при покупке новой недвижимости, составляет 10%. Налог выплачивается сразу при подписании купчей, т.к. именно продавец перечисляет эти деньги в налоговые органы. |
| Налог на переход собственности (ITP) |
Уплачивается покупателем при покупке жилья на вторичном рынке. Величина данного налога обычно составляет 6–10% и зависит от автономной области, в которой находится приобретаемое жилье. Этот налог также выплачивается в течение месяца с момента подписания купчей. Подтверждение уплаты налога необходимо для регистрации сделки по купле-продаже недвижимости в соответствующем Реестре собственности. |
| Гербовый налог, или налог на документальные юридические действия (IAJD) | Данный налог уплачивается покупателем и начисляется в случае уплаты НДС, т.е. при покупке нового жилья, и составляет от 0,1% до 2% стоимости объекта в зависимости от автономной области, в которой он находится. |
| НДФЛ, или налог на прибыль (IRPF, или Impuesto sobre beneficios) | Уплачивается продавцом при подаче декларации за год, в течение которого состоялась продажа. Расчет налога производится на базе суммы, составляющей разницу между ценой покупки и ценой продажи, с использованием установленных коэффициентов. Физические лица уплачивают НДФЛ, юридические лица – налог на прибыль. |
| Налог на прирост земельной стоимости (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana [Plusvalía Municipal) | Уплачивается продавцом. Начисляется на увеличение стоимости земли под построенным жильем с момента его покупки до момента продажи. Размер этого налога обусловлен многими факторами: муниципалитетом, к которому принадлежит данное жилье, периодом времени, когда оно находилось в собственности последнего владельца, и т.д. С января 2015 года были внесены существенные изменения в порядок исчисления этого налога в сторону его увеличения. |
|
Регистрационные, нотариальные и прочие расходы |
|
| Расходы по проверке статуса жилья в Реестре собственности | Оплачиваются покупателем. Целью данной проверки является получение информации о всех официальных владельцах недвижимости, их долевой собственности, характеристиках недвижимости, существующих обременениях и т.д. Документ, запрашиваемый в Реестре, носит название Nota Simple. |
| Расходы на погашение предыдущих ипотечных кредитов (Gastos de cancelación de hipotecas anteriores) | Оплачиваются продавцом. При покупке жилья, находящегося в ипотечном кредите, необходимо эту ссуду аннулировать независимо от того, оформляется новый кредит на покупателя или нет. Аннулирование оформляется нотариально, также делается соответствующая запись в Реестре собственности. |
| Нотариальные расходы. (Gastos notariales) | Оплачиваются покупателем и связаны с нотариальным оформлением сделок купли-продажи или договоров о предоставлении ипотечного кредита. Сумма расходов зависит от стоимости жилья и официально установленных тарифов нотариусов. |
| Регистрационные расходы (Gastos registrales) | Оплачиваются покупателем и связаны с регистрацией сделки купли-продажи недвижимости в Реестре собственности. Сумма расходов зависит от стоимости жилья и официально установленных тарифов. |
| Расходы на управляющую компанию (Gastos de gestión) | Покупатель, чтобы избежать необходимости самому осуществлять все необходимые процедуры, связанные с покупкой жилья (уплата налогов, регистрация в Реестрах, поиск переводчика и т.д.), может обратиться за помощью в управляющую компанию. Стоимость услуг является договорной. «Испания по-русски» может осуществить все необходимые процедуры, связанные с покупкой недвижимости в Испании. |
espanarusa.com
