Недвижимость испании цены: Недвижимость в Испании — купить! Цены на жилье, продажа недвижимости: 9 856 предложений в Испании

Скачать статью в формате PDF

Сильный рост цен продолжается, хотя мы уже прошли пик

Цены на жилье в Испании выросли на 8,0% во втором квартале по сравнению с тем же периодом прошлого года, что является небольшим снижением по сравнению с первым кварталом 2022 года, но рост цен все еще значительно превышает его исторический средний показатель. За квартал цены выросли в 1,9 раза.% во втором квартале по сравнению с 2,6% в первом квартале. Цены на новое и существующее жилье продемонстрировали схожие тенденции, хотя первые выросли несколько сильнее (+8,8% в годовом исчислении), чем вторые (+7,9% в годовом исчислении). Цифры от Tinsa, которые включают месячный профиль и хорошо коррелируют с квартальным индексом INE, показывают тенденцию к ослаблению в течение лета. В июле цены на жилье в Испании по-прежнему росли на 3% в месячном исчислении, но в сентябре рост замедлился до 0,5% в месячном исчислении.

Начало Covid-19пандемия ускорила рост цен во многих странах. С начала 2020 года цены на существующее жилье в Испании выросли на 11,5%. Это немного слабее, чем рост цен в Португалии (+26,2%) и Франции (+15,5%), но сильнее, чем в Италии, где с начала пандемии цены выросли на 7,2%. Такая сильная динамика цен во время пандемии привела к предельным возможностям доступности. В сочетании с растущими ставками по ипотечным кредитам, ухудшением экономических перспектив и высокой инфляцией, снижающей покупательную способность домохозяйств, рынок недвижимости будет продолжать остывать. Мы ожидаем, что рост цен достигнет 7% в 2022 году, но замедлится до 1% в следующем году. Это означает, что номинальный рост цен не сможет поспевать за инфляцией. При текущем ожидаемом уровне инфляции в 8,7% в этом году реальный рост цен станет отрицательным и составит -1,7%. При ожидаемом уровне инфляции в 4,4% рост реальных цен в 2023 году также будет отрицательным и составит -3,4%.

Рис. 1. Индекс цен на жилье, % г/г

INE, ING Research

Рост цен начинает остывать везде, кроме мегаполисов

Хотя цены на жилье резко выросли почти во всей Испании, в разных регионах и городах наблюдается разная динамика. Последние данные Tinsa за сентябрь показывают, что рост цен начинает остывать везде, кроме мегаполисов. Динамика цен больше всего замедлилась на побережье Средиземного моря, а также на Балеарских и Канарских островах. Рост цен на 6,5% на побережье Средиземного моря и 3,5% на Балеарских и Канарских островах был значительно ниже среднего показателя по стране. В частности, на островах рост цен в этом году полностью остановился, а летом даже немного снизился. Однако охлаждение наступило после сильного роста цен в начале пандемии. Для сравнения, в мегаполисах рост цен пока не ослабевает. Хотя цены на жилье в остальной части Испании упали в среднем на 0,4% по сравнению с августом, в мегаполисах они по-прежнему выросли на 1,2% за один месяц, доведя общий годовой темп роста в сентябре до 10,0%.

Рис. 2. Индекс цен на жилье, % г/г, 22 сентября

Tinsa, ING Research

Более высокие ставки по ипотечным кредитам сдерживают будущий рост цен

Ставки по ипотечным кредитам уже резко выросли с начала года, и вряд ли мы уже достигли пика. Ставки по ипотечным кредитам точно следуют за эволюцией годового Euribor с небольшим отставанием. Годовой Euribor начал резко расти. В то время как Euribor все еще был отрицательным на уровне -0,5 1 января, в октябре он вырос до 2,7. Хотя годовой Euribor уже предполагал повышение процентной ставки Европейским центральным банком (ЕЦБ) для борьбы с инфляцией, дальнейшее повышение ставок может снова оказать некоторое повышательное давление на Euribor в ближайшие месяцы. Тем не менее, мы ожидаем, что Euribor достигнет пика ближе к концу года. Если еврозона впадет в рецессию, готовность ЕЦБ к дальнейшему повышению процентных ставок также уменьшится.

Ипотечные ставки, которые также резко выросли в этом году, скорее всего, последуют их примеру. Разрыв между Euribor и ставками по ипотечным кредитам в последнее время значительно сократился, что говорит о том, что ставкам по ипотечным кредитам еще предстоит наверстать упущенное. Однако самый большой риск роста связан с плавающими ставками. Хотя разрыв между фиксированными и плавающими ставками в последнее время значительно сократился, плавающие ставки, как правило, намного выше фиксированных ставок. Следовательно, повышение плавающих ставок будет более выраженным, тогда как для фиксированных ставок оно будет более умеренным. Мы ожидаем, что ставки по ипотечным кредитам вырастут примерно до 3,4-3,6% для фиксированных ставок и до 3,9%.-4,1% для плавающих ставок в начале следующего года, прежде чем они стабилизируются на более высоком уровне. Эти более высокие ставки по ипотечным кредитам, снижающие кредитоспособность домохозяйств, снизят спрос на жилье и рост цен.

Рис. 3. Фиксированная и плавающая ставки новых кредитов на покупку дома и Euribor 1Y

BDE, ING Research

Продолжается рост популярности фиксированных процентных ставок

В прошлом почти все ипотечные кредиты имели плавающие ставки, но с 2015 года количество новых ипотечных кредитов с фиксированной процентной ставкой резко возросло. ссуды с низкой процентной ставкой составляли менее 5%, что составляет более половины всех кредитов с 2021 года. Многие испанские домовладельцы в последние годы воспользовались условиями низких процентных ставок, чтобы зафиксировать свои расходы по кредиту. Перспектива дальнейшего повышения процентных ставок ЕЦБ и усиление неопределенности ускорили эту тенденцию. В июле три из четырех ипотечных кредитов были выданы по фиксированной ставке, что защищает домохозяйства от резкого роста ипотечных ставок, поскольку их ежемесячное бремя погашения остается стабильным. Это сохраняет их кредитоспособность, снижая риски для банковского сектора. Несмотря на популярность фиксированных ставок, кредиты с плавающей ставкой по-прежнему составляют подавляющее большинство всех непогашенных ипотечных кредитов.

Рис. 4. Доля ипотечных кредитов на жилье с фиксированной и плавающей процентной ставкой

INE, ING Research

Данные по транзакциям остаются сильными, но мы ожидаем, что динамика замедлится.

Данные о продажах за август, недавно опубликованные INE, не показывают (пока) ослабления количества транзакций. Количество транзакций в августе 2022 года по-прежнему было почти на 15% выше, чем в том же месяце прошлого года, который уже был исключительно сильным годом с точки зрения транзакций. Если сравнивать с периодом до Covid, количество транзакций в августе все еще было на 60% и на 28% выше, чем в августе 2019 года.и 2018 соответственно. В ближайшие кварталы мы ожидаем, что количество транзакций начнет снижаться. Кризис стоимости жизни оказывает сильное понижательное давление на реальный располагаемый доход в сочетании с быстрым ростом ставок по ипотечным кредитам и замедлением экономического роста, которые создают сильные препятствия для рынка недвижимости. Мы ожидаем, что испанская экономика погрузится в легкую рецессию, начиная с четвертого квартала.

Рис. 5. Количество сделок, 2019 г. – август 2022 г.

INE, ING Research

Выдача ипотечных кредитов по-прежнему намного выше уровня до Covid

Несмотря на более высокие ставки по ипотечным кредитам, производство ипотечных кредитов пока держится хорошо. За первые восемь месяцев этого года было выдано на 14% больше ипотечных кредитов, чем за тот же период прошлого года, а 2021 год уже был сильным годом с точки зрения производства ипотечных кредитов. Если мы сравним это с 2019 годом, годом до Covid-19, количество новых ипотечных кредитов в 2022 году на 24% выше. В августе, последнем месяце, за который доступны данные, количество новых ипотечных кредитов по-прежнему составляло 10,9. % выше, чем в том же месяце прошлого года. Вполне вероятно, что многие домовладельцы все же воспользовались низкими процентными ставками в первой половине года, чтобы рефинансировать свои существующие ипотечные кредиты по фиксированной ставке. Потенциальные покупатели жилья также, вероятно, пытались опередить рост процентных ставок, ускорив покупку недвижимости. Оба фактора будут стимулировать выпуск ипотечных кредитов в первой половине года, но этот эффект будет постепенно уменьшаться. Кроме того, растущий пессимизм домохозяйств и менее благоприятные условия кредитования будут снижать спрос на недвижимость, оказывая понижательное давление на выпуск ипотечных кредитов.

Потребительское доверие значительно ухудшилось в последние месяцы, что показывает, что домохозяйства все больше беспокоят высокая инфляция в условиях экономической неопределенности. Потребительское доверие в настоящее время упало ниже минимума, наблюдавшегося в начале пандемии, и сейчас находится на самом низком уровне почти за 10 лет. Это может побудить потенциальных покупателей жилья отложить решение о покупке в ближайшие месяцы. Последнее исследование Европейской комиссии, которое оценивает покупательские намерения испанцев купить дом в следующие 12 месяцев, на данный момент держится намного лучше, чем в других европейских странах, но также несколько ослабло за последний год. Во время пандемии Covid индекс поднялся до самого высокого уровня с 2010 года. Хотя индекс по-прежнему остается исторически высоким, мы наблюдаем тенденцию к снижению в 2022 году9.0005

Рис. 6. Ипотечное производство жилья, 2019 г. – август 2022 г.

INE, ING Research

Сильный рост домохозяйств и падение предложения, вероятно, поддержат рост цен

С другой стороны, структурный рост числа домохозяйств поддержит рынок недвижимости в ближайшие годы. Из-за сильного сокращения домохозяйств количество домохозяйств увеличивается быстрее, чем прирост населения, что поддерживает спрос на рынке недвижимости. За последние 20 лет было добавлено более 20 миллионов домохозяйств, что на 70% больше. В период с 2002 по 2012 год число домохозяйств увеличилось особенно резко, со среднегодовым темпом роста 2,4%. Темпы роста замедлились в среднем до 0,4% в год за последнее десятилетие, но не ослабевают.

В ближайшие годы рост числа домохозяйств продолжит поддерживать рынок недвижимости. INE прогнозирует, что к 2035 году количество домохозяйств увеличится на 1,1 миллиона, т. е. на 5,3% за 13 лет. В основном это связано с резким ростом числа семей из одного и двух человек. Ожидается, что эти две группы вырастут на 16% и 11% соответственно, а количество домохозяйств, состоящих более чем из трех человек, сократится примерно на 5%. В Испании уже высока доля квартир (66%), по сравнению, например, с Францией (34%), Италией (55%) и Португалией (46%), но эта доля, вероятно, еще больше увеличится в течение следующего десятилетия. за счет растущего числа одиночек. В 2035 году одиноких людей будет 29.% всех домохозяйств по сравнению с 26% в 2022 г. и 20% в 2002 г.

Кроме того, предложение растет медленнее, чем количество домохозяйств, что, естественно, оказывает повышательное давление на цены. По данным Министерства транспорта, в период с 2011 по 2021 год количество домохозяйств увеличилось на 5,4%, а жилищный фонд за тот же период увеличился всего на 2,9%. В этом и следующем году мы прогнозируем дальнейшее снижение объемов строительства, что окажет дополнительное давление на рынок недвижимости. Резкое удорожание строительных материалов дополнительно тормозит строительную деятельность. Уровень производства в настоящее время более чем на 20% ниже, чем до пандемии Covid, и мы ожидаем, что сектор будет сокращаться четвертый год подряд. В следующем году мы ожидаем некоторого незначительного восстановления. Тенденция роста затрат, по-видимому, замедлилась. Кроме того, строительный сектор Испании увидит положительный эффект от инвестиций в фонды восстановления ЕС. Тем не менее, ожидается, что в ближайшие годы число домохозяйств продолжит расти быстрее, чем предложение недвижимости, что будет способствовать росту цен.

Рис. 7. Динамика общего числа домохозяйств, 2002-2035 гг.

INE, ING Research

Доступность под давлением, особенно для людей с низким доходом

Неравенство на рынке недвижимости в Испании относительно низкое. По сравнению с другими европейскими странами, доля домовладельцев в Испании относительно высока среди людей с низким доходом. По данным Евростата, 73% домохозяйств в нижнем квинтиле являются домовладельцами; только Венгрия (78%) и Словакия (80%) показывают лучшие результаты, и их доля намного выше, чем, например, в Италии (48%), Португалии (61%) и Франции (33%). Разрыв между нижним и верхним квинтилем также намного меньше, чем в других европейских странах. Однако резкий рост цен в последние годы в сочетании с более высокими процентными ставками по ипотечным кредитам и снижением покупательной способности из-за высокой инфляции оказали давление на доступность, особенно для лиц с низким доходом. Уровень перегрузки стоимости жилья, или доля населения, проживающего в домохозяйствах, которые тратят 40% или более своего располагаемого дохода на жилье, составлял 9%. 0,9% в 2021 году по сравнению с 8,2% в 2020 году. Это намного выше, чем во многих других европейских странах, включая Италию (7,2%), Францию ​​(5,6%) и Португалию (5,9%).

Рис. 8. Домовладение в зависимости от распределения доходов

ОЭСР, ING Research

Повышение внимания к энергоэффективности

Рост цен на энергию и высокие счета за электроэнергию меняют правила игры, в том числе на рынке недвижимости. Мы ожидаем, что при покупке дома больше внимания будет уделяться энергоэффективности, что повлияет на ценовые тенденции. В ближайшие годы разница в цене между энергоэффективными домами и домами, потребляющими энергию, будет увеличиваться. В разных странах появляется все больше свидетельств четкой взаимосвязи между энергоэффективностью объекта недвижимости и ценами сделок. Улучшение на одну букву в сертификате энергоэффективности объекта (или EPC), по оценкам, увеличит цену на 8% в Австрии, 4,3% во Франции и 2,8% в Ирландии. Исследования показывают, что в Бельгии значительное улучшение энергоэффективности связано с более высокой (рекламируемой) ценой на 4,3%. Кроме того, в Португалии существует значительная взаимосвязь между экологически чистым жильем (значение EPC A или B) и медианной стоимостью продаж на м². Большая часть этих исследований предшествовала резкому росту цен на энергоносители в этом году. Поэтому мы ожидаем, что к настоящему времени эти эффекты значительно возросли.

В Испании нет (пока) убедительных научных доказательств того, что дома с более высоким классом энергоэффективности (A или B) продаются по более высокой цене. Владельцы и продавцы не заинтересованы в раскрытии своей оценки EPC. В результате дома с низкими показателями энергопотребления могут быть проданы по той же цене , что и дома с хорошими показателями энергопотребления. Несмотря на то, что климатические условия в целом благоприятны, они играют в пользу Испании по сравнению с более северными европейскими странами (хотя охлаждение может стать проблемой в случае дальнейшего потепления климата), поэтому важность энергоэффективности как для покупателей, так и для продавцов жилья будет продолжать расти, что также привести к разнице в ценах в Испании. Продавцы энергоэффективных домов имеют сильное конкурентное преимущество, которым они могут воспользоваться. Неофициальные данные также свидетельствуют о растущем интересе к энергоэффективности среди покупателей жилья. Чем более энергоэффективен дом, тем больше он может сократить счета за электроэнергию и, таким образом, сэкономить. Кроме того, все более строгие правила еще больше ускорят поворот в ближайшие годы.

Мы ожидаем мягкой посадки в 2023 году

Хотя мы ожидаем дальнейшего охлаждения испанского рынка недвижимости, сильная коррекция маловероятна. Мы ожидаем, что уровень цен будет близок к пиковому и может немного снизиться в течение следующих двух кварталов. В настоящее время мы ожидаем небольшого падения цен в зимние месяцы, прежде чем они восстановятся. Таким образом, мы по-прежнему получаем 7% роста цен в 2022 году и 1% в 2023 году, что значительно меньше инфляции. Реальный рост цен станет отрицательным, ожидается, что он составит -1,7% в этом году и -3,4% в следующем году. Неопределенность, рост процентных ставок и надвигающаяся рецессия ослабят рост цен. Мы ожидаем, что в следующем квартале испанская экономика впадет в легкую рецессию, что также сделает перспективы рынка труда менее радужными.

Более того, покупательная способность домохозяйств уже испытывает сильное давление из-за высокой инфляции и цен на энергоносители. Хотя перспектива повышения процентных ставок может временно заставить домохозяйства ускорить процесс покупки, чтобы опередить рост процентных ставок, этот эффект постепенно исчезнет. С другой стороны, спрос на недвижимость остается высоким (пока). Как количество сделок, так и производство ипотечных кредитов по-прежнему находятся на очень высоком уровне. Предложение, которое увеличивается медленнее, чем число домохозяйств, будет продолжать оказывать повышательное давление на цены. Цены на жилье в Испании росли медленнее, чем в большинстве других европейских стран, что также делает коррекцию менее вероятной.

Жилье: Испания движется к очередному пузырю на рынке недвижимости? | Economy and Business

Select:

• — — —
• América
  • México
  • Colombia
  • Chile
  • Argentina
• USA

Economy And Business

Economy And Business

REAL НЕДВИЖИМОСТЬ

Рынок жилья пока ведет себя более сдержанно, чем в других странах, но аналитики не исключают скачка цен из-за глобального «изобилия»

На испанском рынке недвижимости наблюдается рост цен, но его нельзя назвать пузырем. Или, по крайней мере, пока, по мнению, которое широко разделяют рыночные аналитики и ученые.

Жилье продолжит дорожать в 2022 году в соответствии с экономическим ростом и инфляцией. Хотя Европейский центральный банк (ЕЦБ) отметил «изобилие» сектора — термин, используемый для замены «пузыря», — он, похоже, имеет в виду рынок жилья в других странах, а не в Испании. Но в секторе, который все больше подвержен глобальным инвестиционным тенденциям, нельзя исключать степень загрязнения.

Лансароте, участок побережья Испании с наибольшим количеством нелегальных отелей

По словам Игнасио де ла Торре, главного экономиста компании по управлению активами Arcano Partners, текущая ситуация связана с доступностью. Пытаясь оценить риск возникновения пузыря, он предлагает анализировать так называемую норму усилий: часть дохода, которую домохозяйство выделяет на жилищные платежи. «Все, что выше 35%, означает, что у нас напряженный рынок, а в Испании в 2006 году он был на уровне 46%», — объясняет он, имея в виду пик предыдущего пузыря на рынке жилья в Испании. Прямо сейчас, когда этот процент находится между 30% и 32%, это другой сценарий. «Проблема в том, что дома растут в цене», — добавляет он. «Если они поднимутся на 9%, как в Германии, или 20%, как в США, это приводит к пузырю».

Жилье в Испании подорожало в 2021 году, вопреки тому, что год назад прогнозировали многие эксперты. Национальный институт статистики (INE) не будет публиковать официальные данные до марта, но годовой темп роста до третьего квартала составил 4,2%, демонстрируя четкую тенденцию к росту. Между тем исследовательская служба CaixaBank, которая количественно оценила средний рост в 2021 году на уровне 1,9% (значительно ниже других источников), считает, что этот показатель удвоится и достигнет 4% в 2022 году9.0005

«Есть некоторые тревожные симптомы», — говорит Гонсало Бернардос, директор магистратуры в области консультирования, управления и развития недвижимости в Университете Барселоны. Однако он видит риск не более чем «легкого пузыря» и дает понять, что ситуация сильно отличается от глобального спада 2008 года: «Если не будет финансового кризиса и у банков не будет больших проблем, будет только рынок заморозится, и цены упадут», — говорит он. По его словам, в основе того, что может привести к пузырю, лежит дисбаланс между предложением новых домов и растущим спросом, но он подчеркивает, что пузырь любых размеров в любом случае не произойдет до 2024 года9.0005

Больше строительства, продаж и ипотеки

В 2021 году было введено около 100 000 новых жилых домов, что соответствует цифрам до пандемии, но далеко от эксцессов в начале века; в 2006 году количество новых единиц увеличилось до более чем 750 000. По мнению Бернардоса, нынешнее число недостаточно. «Низкое количество новостроек повышает цены, и многие покупатели прибегают к вторичному жилью, что может привести к неоправданному росту цен», — говорит он. С лета прошлого года как продажи жилья, так и ипотечные кредиты достигли уровней, которых не было более десяти лет. Вопрос в том, вызван ли этот рост просто параличом рынка в первые дни пандемии коронавируса.

Палома Талтавулл, преподающий прикладную экономику в Университете Аликанте, также указывает на дефицит предложения. «С 2008 года строительство было минимальным, — говорит она. Это вызвало рыночную напряженность в таких областях, как региональные столицы и центры активной экономической деятельности, отмечает она. Но Талтавулл почти исключает возможность возникновения пузыря: с ее точки зрения, это может иметь место только в ситуации, когда рост не связан с объяснительными факторами. И, по ее мнению, сейчас причин для подорожания предостаточно, например, тенденция домовладельцев переезжать из-за изменения образа жизни, вызванного пандемией, тенденция, «которая происходит во всем мире и должна быть одной из главных». причины резкого роста цен в некоторых странах», — говорит она.

Тем не менее, международные перспективы неутешительны. Еще в середине 2021 года анализ Bloomberg пришел к выводу, что «цены на недвижимость во всем мире выдают предупреждения о пузырях, которых не было со времен финансового кризиса 2008 года». Позже в том же году надзорные органы, такие как ЕЦБ и Федеральная резервная система, предупредили о «изобилии» и «уязвимости» на рынках жилья.

Межрегиональное заражение

У органа банковского надзора США есть «индикатор изобилия», который определяет, когда динамика цен не соответствует другим экономическим параметрам. В США, Канаде и Нидерландах рынки жилья не синхронизированы. Из 25 стран, участвовавших в исследовании, Испания находится на втором месте после Южной Африки, наиболее удаленной от этого затруднительного положения.

«Мы не находимся на грани пузыря, но уязвимости возрастают до такой степени, что было бы целесообразно усилить контроль», — говорит Хулио Родригес, бывший президент Banco Hipotecario и член Высшего статистического совета, консультант орган Национального статистического института (INE). Родригес считает, что в Испании явно «недостаточно» инструментов для изучения рынка недвижимости и оценки ситуации. «У нас до сих пор нет статистики по аренде», — говорит он, заявляя, что индекс продажных цен INE должен обновляться ежемесячно, а не ежеквартально. Однако он уверен, что «Европа переживает самый интенсивный рост цен с 2015 года».

Приживутся ли тренды, зародившиеся в других местах, в Испании? «Несомненно, — говорит Талтавулл. «Вопрос в том, чтобы знать, сколько времени это займет». Этот ученый также считает, что «мы можем ожидать роста цен из-за инфляции». В ситуациях общего дефицита «инвестиционный рынок покупает дома», — добавляет Де ла Торре. Эта тенденция усиливается, поскольку отрицательные процентные ставки «вытеснили наиболее консервативных инвесторов с рынка облигаций».

Все экономические сценарии, похоже, ведут к ЕЦБ и отмене монетарного стимулирования. Баланс, предупреждает Бернардос, непрост: «Если предположить, что мы усвоили уроки 2008 года, а неясно, что мы это сделали, пузыри всегда лопаются при чрезмерно быстром росте процентных ставок».

Английская версия Хизер Гэллоуэй.

Дополнительная информация

Богатые латиноамериканцы потрясают рынок недвижимости Майами

Изабелла Кота | Mexico

Adheres to

More information

newsletter

Sign up to EL PAÍS in English Edition bulletin

Most viewed

Centros

cursosonline

MBA con Especialización en Contabilidad 100% en línea

cursosonline

Maestría en Marketing Digital.