Недвижимость от банков: Продажа залоговой недвижимости | ДОМ.РФ

Новости залогового имущества

08.09Автокредиты и кредиты под залог авто в Газпромбанке стали еще доступнее

15.07ВТБ снизил ставки по залоговым автокредитам

11.06РСХБ будет реализовывать залоговое имущество и непрофильные активы вместе с ПАО «Сбербанк» и АО «РАД»

13. 12Налог на движимое имущество могут вернуть по просьбе крупных предпринимателей

нюансы покупки и возможные риски

Покупка залоговой недвижимости у банка привлекает за счет возможности приобрести квартиру или дом по стоимости, которая будет ниже рыночной. Такие объекты могут продавать собственники, которые не справляются с погашением кредита. Еще залоговую недвижимость можно купить на торгах, где объекты реализуют в принудительном порядке.

Рассказываем, выгодно ли покупать залоговые квартиры от банков и как можно стать собственником такой недвижимости.

Залоговую квартиру можно купить у собственника или на торгах, проводимых по решению суда. Фото: zen.yandex.ru

Почему продают залоговую недвижимость

Продавать могут разную недвижимость, которая находится в залоге у банка: дома, квартиры на первичном и вторичном рынке, дачи и другие объекты.

Иногда собственники недвижимости сами понимают, что не справляются с выплатой кредитных обязательств, и размещают объявление о продаже. Но чаще всего продажу залогового жилья инициирует финансовая организация, если заемщик задерживает выплаты. В соответствии с положениями ГК РФ у владельца могут изъять квартиру, если банк обратится в суд. Но это не означает, что заемщик полностью лишится своих денег. После продажи квартиры банк забирает себе только ту часть средств, которую владелец жилья должен вернуть финансовой организации с учетом тела кредита, процентов по нему, пени, штрафа за задержку выплат и судебных издержек.

Многие думают, что залоговые квартиры от банков можно купить дешевле. Но так бывает не всегда. Когда покупателя на квартиру ищет сам заемщик, ему выгоднее быстрее продать недвижимость — чем раньше он это сделает, тем меньше придется выплачивать пени за просрочку. За счет этого продавец устанавливает цену ниже, чем на аналогичные объекты, на которых нет обременения. Но собственник квартиры может выставить любую цену и не снижать ее, даже если недвижимость долго не продается.

Если квартиру принудительно выставляют на торги, начальная цена в большинстве случаев будет ниже стоимости аналогичных объектов. Но в торгах участвует несколько человек — собственником становится тот, кто назовет более высокую цену. Поэтому часто залоговые квартиры покупают по ценам, которые выше рыночных.

Хорошие объекты в престижных районах могут продаваться по рыночной цене и даже выше нее — все зависит от обстоятельств сделки и того, насколько срочно нужно продать объект. В среднем залоговую квартиру можно купить на 5–6% дешевле рыночной стоимости.

Продажа квартир от банка: как реализуют залоговые объекты

Залоговую квартиру можно купить в таких ситуациях:

• продавцом выступает сам заемщик. Покупателя на квартиру он может искать самостоятельно, с помощью риэлтора или банка, в котором оформлен кредит;
• квартира выставляется на аукцион по решению суда;
• продавцом выступает банк. Квартиру могут продавать по согласованию с заемщиком или по решению суда, если объект не продался на торгах.

Как купить квартиру от банка, если ее продает заемщик

Чтобы купить залоговую квартиру, нужно получить согласие банка. Недвижимость находится под обременением, которое снимают только после того, как кредитор полностью погасит долг. Пока долг не погашен, сделку можно провести только после получения согласия финансовой организации.

Залоговую квартиру нельзя продать без согласия банка — запрет на сделку указан в выписке из ЕГРН. Фото: zen.yandex.ua

Если банк дал разрешение на продажу

Большинство банков дают согласие и даже помогают оформить сделку, чтобы она прошла быстрее. В таком случае ссуда может переходить на нового собственника. Часть денег за вычетом долга заемщика, штрафа и пени передается продавцу.

Покупатель залоговой квартиры от банка при желании может воспользоваться действующими государственными программами — оформить военную ипотеку, сельскую ипотеку, использовать для покупки средства материнского капитала. Кроме этого, не обязательно переводить ипотеку на себя — если у покупателя достаточно средств, он может сразу выплатить всю сумму за объект.

Если покупатель не будет брать ипотеку или использовать помощь государства

Если покупатель не собирается оформлять ипотеку или использовать помощь государства, схема сделки такая:

1. Стороны договариваются о сделке, при необходимости составляют предварительный договор купли-продажи.
2. Проводится задаток, если участники сделки договаривались о его передаче.
3. Продавец пишет заявление в банк. В нем он указывает просьбу досрочно погасить ссуду.
4. Банк выдает заемщику справку с точной суммой долга.
5. Составляется проект договора и передается в банк.
6. Оформляется окончательный вариант договора купли-продажи. В некоторых случаях его нужно заверять у нотариуса. Например, это делают, если один из собственников несовершеннолетний или недееспособный.
7. Покупатель кладет деньги на аккредитивный счет, если это предусмотрено договором.
8. Стороны подписывают договор купли-продажи.
9. Новый владелец регистрирует право собственности на себя.
10. Банк забирает свою часть средств, а оставшуюся сумму передают продавцу.

Если покупатель будет оформлять кредит – сделка с переводом ипотеки

Такая схема возможна, если покупатель намерен взять кредит в том же банке, который выдал кредит на квартиру ее собственнику.

Если покупатель хочет обратиться в другой банк для оформления ипотеки, средства для первоначального взноса по новому кредиту идут на погашение долга по уже оформленной ипотеке. После того, как долг банку выплачивается, обременение снимается. Новый собственник за счет средств другого банка перечисляет продавцу оставшуюся сумму.

Если будут использоваться деньги банка, в котором оформлен первоначальный кредит:

1. Участники сделки консультируются в отделении банка о том, как правильно провести сделку.
2. Стороны составляют предварительный договор купли-продажи, который покупатель предоставляет вместе с документами, необходимыми для оформления ипотеки. Перечень документов нужно уточнять в банковской организации.
3. Покупатель кладет на аккредитивный счет сумму, которую он готов использовать в качестве первоначального взноса.
4. Подписывается договор купли-продажи.
5. Банк выделяет средства для нового кредита. Из них погашается кредит предыдущего собственника.
6. Регистрируется право собственности на квартиру.
7. Новый собственник погашает задолженность, перечисляя ежемесячные платежи, после чего снимает обременение с объекта недвижимости.

Обременение с залоговой квартиры, купленной в ипотеку, снимают после выплаты кредита новым собственником. Фото: yandex.com

Если банк не дает разрешения на продажу

Если банк не дает согласия на проведение сделки, купить квартиру можно только после снятия обременения. Для этого сначала погашается кредит, затем вносятся изменения в единый реестр. После этого квартира продается новому владельцу. Покупатель может использовать для покупки собственные средства или обратиться в банк для получения нового ипотечного кредита.

Как регистрируют право собственности при покупке залоговой квартиры

1. После подписания договора оплачивается государственная пошлина.
2. Новый собственник обращается в МФЦ.
3. Подписывается заявление о регистрации права собственности.
4. Сотрудник МФЦ выдает документ, где указан перечень того, что принято от заявителя.
5. Вносятся изменения в единый реестр.
6. Покупатель получает выписку из ЕГРН, где указан новый собственник объекта.

При желании право собственности можно зарегистрировать удаленно — для этого используют способ электронной регистрации сделки. Это можно сделать самостоятельно, с помощью агентства недвижимости или банковской организации. В таком случае у нового собственника должна быть оформлена электронная подпись. Без нее можно обойтись при регистрации права собственности с помощью нотариуса. При таком способе регистрации нотариус использует свою электронную подпись.

Покупка залоговой недвижимости на торгах

Схема такой продажи подразумевает обращение банка в суд. Только после решения суда долг может быть взыскан в принудительном порядке путем реализации квартиры на торгах. Стартовую цену продажи в таком случае устанавливает суд, но с учетом данных оценочной комиссии. Из-за срочности продажи на торгах можно найти объекты на 20-30% дешевле, но таких вариантов немного.

Публичные торги проводят на специальных интернет-площадках. Объект достается тому, кто может предложить более высокую цену. Если покупателя на квартиру не нашлось, проводят повторный аукцион. При повторном аукционе цена может быть установлена ниже той, которую определила оценочная комиссия.

Организатор аукциона размещает информацию о предстоящих торгах в периодическом издании — информационном органе исполнительной власти субъекта РФ. Объявление должно публиковаться не позже 30 дней и не ранее 60 дней до проведения торгов. В объявлении указывают дату проведения торгов, место и время. Дополнительно приводят информацию о реализуемом имуществе и его начальной стоимости.

Для покупки залоговой квартиры на торгах будущий собственник:

1. Оформляет электронную подпись.
2. Регистрируется на электронной площадке — проходит аккредитацию. Поданную заявку рассматривают в течение 5 дней.
3. Выбирает лот — объект недвижимости. Количество лотов не ограничивается — можно выбрать несколько квартир, домов или других объектов.
4. Получает уведомление о допуске к аукциону.
5. Получает информацию о недвижимости.
6. Вносит аванс — обеспечительный платеж. Он подтверждает намерение человека купить недвижимость. Размер обеспечительного платежа в зависимости от условий организатора аукциона составляет 2–20% от стоимости квартиры. Деньги перечисляют на счет по реквизитам, которые указаны в личном кабинете участника торгов.
7. Принимает участие в торгах. Обеспечительный платеж, внесенный победителем, идет в счет оплаты за покупку объекта. Полную стоимость квартиры нужно оплатить в течение 5 дней с момента проведения аукциона. Если победитель торгов решит отказаться от участия в сделке, обеспечительный платеж уже не вернут. Другим участникам торгов после определения победителя сумму аванса возвращают.
8. Получает уведомление от организатора торгов. Это протокол проведения аукциона, где указано приоритетное право победителя на покупку квартиры по утвержденной стоимости.
9. Заключает договор купли-продажи, переводит оставшуюся сумму и регистрирует право собственности.

В торгах побеждает тот, кто предложит больше денег за недвижимость. Фото: dom.ria.com

Перед участием в торгах важно сразу определить приемлемую стоимость объекта. Каждый из участников в процессе аукциона предлагает более высокую цену, и победитель может приобрести квартиру по стоимости, которая выше рыночной.

Особенности аукциона после суда при покупке залоговой квартиры

В большинстве случаев собственники квартир, которые продают по решению суда, против проведения сделки. Часто владельцы отказываются даже выезжать из жилья. В таких ситуациях их выселяют принудительно.

После принудительного выселения судебные приставы опечатывают квартиру и передают дело в Росимущество. Пока рассматривается дело, квартира стоит закрытой. Тендер на продажу залоговых квартир проводит Росимущество. Субподрядчик, который выиграл конкурс, организует аукцион. От суммы, полученной от покупателя, организатор торгов забирает свой процент. 

Где узнать об аукционе, на котором можно купить залоговую квартиру

Объявления о продаже залоговых квартир можно увидеть:

• в средствах массовой информации;
• на сайтах банков;
• на страницах субподрядчиков — организаторов торгов;
• на официальном сайте РФ для размещения информации о проведении торгов;
• на сайте Росимущества — по региону, в котором расположен объект;
• на сайте ФССП.

Продажа квартиры финансовой организацией

Квартиры, которые не удалось продать на торгах, банки реализуют самостоятельно. Для этого они размещают информацию об их продаже на своих официальных сайтах – онлайн-витринах. Часть квартир банки могут продавать через обычные сайты объявлений.

Свои площадки для реализации залогового имущества функционируют не у всех банков. Например, они есть и Газпромбанка, Россельхозбанка, банка «Открытие», Росбанка.

В случае добровольного согласия собственника квартиры банк может провести аукцион для продажи залоговой недвижимости без решения суда. После определения победителя и перечисления необходимой суммы новым собственником в ЕГРН вносят изменения, куда вписывают данные о владельце объекта.

Риски покупки квартир на аукционе

• Недвижимость до покупки не всегда можно посмотреть. Просмотр возможен, если квартиру продает собственник или банк с согласия собственника. При принудительной продаже на торгах участники аукциона не могут осмотреть объект.  
• В недвижимости могут быть зарегистрированы другие люди. В большинстве случаев жильцы выписываются из квартиры, но иногда происходят ситуации, когда будущий собственник приобретает квартиру с прописанными людьми. Если прописанные не хотят сниматься с регистрации, для защиты своих прав нужно обратиться в суд. Но если в квартире прописан несовершеннолетний, его тяжело выписать даже по решению суда.
• Торги могут оспорить. Это происходит в случае, если кто-то пожалуется на действия организаторов аукциона в антимонопольную службу. В результате рассмотрения жалобы могут принять решение об отмене аукциона. Аукцион могут признать недействительным и в случае нарушения правил с целью изменения результатов торгов.
• В квартире может накопиться долг за капитальный ремонт. Накопившуюся сумму долга должен будет погасить новый владелец.
• Бывший владелец имеет право оспорить законность сделки. Это случается редко, но по закону есть три года, чтобы оспорить принудительную продажу. Чтобы это сделать, бывший владелец направляет исковое заявление в суд. Если суд принимает сторону бывшего собственника, покупатель квартиры на аукционе должен вернуть объект недвижимости. Финансовая организация, в свою очередь должна вернуть деньги, полученные от продажи.

Проведение торгов и продажу залоговой квартиры могут оспорить через суд. Фото: pravlife.org

Особенности покупки залоговой квартиры: самое главное

• Продажа залоговой недвижимости — это реализация объекта, который находится под обременением.
• Залоговые дома и квартиры могут продавать по инициативе заемщика или по решению суда — в принудительном порядке.
• Если квартира продается с согласия собственника или по его инициативе, нужно получить согласие банка на сделку. Новый владелец может использовать собственные средства или переоформить ипотеку на себя.
• Если банк против реализации объекта, сначала за счет средств покупателя погашают задолженность. После этого можно проводить сделку.
• В принудительном порядке квартиру продают по решению суда. Для этого организуют аукцион.
• Для участия в аукционе нужно зарегистрироваться на площадке и выбрать лот. Каждый участник должен внести обеспечительный платеж, размер которого может составлять до 20% от стоимости жилья. После проведения торгов участникам, которые не стали победителями, обеспечительный платеж возвращается в полном размере.
• Если квартира не продалась при проведении торгов, банк может реализовать ее самостоятельно — через сайты объявлений или свои площадки.

Калькулятор ипотеки онлайн: как рассчитать ежемесячный платеж по кредиту для покупки недвижимости

Налогообложение апартаментов, чем оно отличается от налогообложения квартир. Налог на имущество, при продаже и сдаче в аренду

Что такое квартира-малосемейка?

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости

Отчужденные дома для продажи — REO и дома, принадлежащие банку

REO и дома, принадлежащие банку

Предложения адресов будут автоматически появляться по мере ввода. Начните вводить адрес, затем используйте клавиши со стрелками ВВЕРХ и ВНИЗ для перемещения между результатами. Нажмите ENTER, чтобы выбрать текущий выбранный адрес. Введите адрес, почтовый индекс или город, штат

Вам необходимо ввести действующий, правильный адрес

Избранная недвижимость

Это карусель с вращающимися звеньями. Одновременно отображается до трех ссылок. Для навигации используйте кнопки «Далее» и «Назад». Нажмите на ссылку, чтобы развернуть больше контента.

Поиск объявления о недвижимости

Найти недвижимость в этих штатах

Ресурсы РЭО

Имея правильную информацию, легче найти возможность, которая подходит именно вам.

• Калькулятор ежемесячных платежей
• Сегодняшние ставки по ипотеке
• Калькулятор доступности
• Калькулятор затрат на закрытие
• Руководство по жилищному кредиту
• Как купить заложенный дом

Покупка имущества, принадлежащего банку — Центр обращения взыскания

Узнайте, как найти имущество, принадлежащее банку (REO), и как приобрести REO.

Имущество, принадлежащее банку или недвижимое имущество (REO), — это имущество, возвращенное ипотечному кредитору после того, как дом не удалось продать на аукционе по обращению взыскания.

После того, как недвижимость станет собственностью банка, он возьмет на себя выселение (при необходимости), выплату налоговых залогов и, возможно, произведет некоторый ремонт.

REO составляют значительную часть рынка жилья и могут быть выгодными предложениями для покупателей, но есть некоторые вещи, которые вам необходимо знать, прежде чем инвестировать в них.

Где найти недвижимость, принадлежащую банку (REO)

Есть несколько способов найти недвижимость, принадлежащую банку:

• MLS: Агент по недвижимости может помочь вам определить предложения REO в вашем районе.
• Веб-сайты банков: Некоторые банки имеют целый отдел, созданный для продажи REO, и разделы их веб-сайтов посвящены их спискам.
• Онлайн специалистов: У Zillow есть объявления о потере права выкупа бесплатно . Вы можете найти недвижимость с потерей права выкупа, используя поисковые фильтры на странице поиска и карт Zillow. Большинство других онлайн-сервисов по продаже выкупа взимают плату.

Получить оценку и осмотр

Имейте в виду, что недвижимость REO не является автоматически выгодной сделкой. Банки занимаются зарабатыванием денег, поэтому они оценивают свои дома по конкурентоспособным ценам. Некоторые REO продаются со скидкой из-за серьезного повреждения или местоположения, в то время как другие могут вообще не продаваться со значительной скидкой. Получите независимую оценку, чтобы определить реальную рыночную стоимость дома.

Кроме того, имейте в виду, что REO — некоторые из которых пустовали в течение нескольких месяцев или даже лет — обычно продаются «как есть» без каких-либо гарантий. Наймите профессионала, чтобы осмотреть дом перед покупкой.

Поиск по титулу

Банки обычно очищают титул перед выставлением дома на продажу, но никогда не предполагайте, что это так. Найдите в общедоступных записях залоговые права и невыплаченные налоги, а затем наймите титульную компанию для проведения полного поиска застрахованного титула перед закрытием сделки.

Будьте разумны в отношении денег

Получите предварительную квалификацию для получения кредита, если вы серьезно настроены на покупку. Еще лучше: получите предварительное одобрение кредитора, которому принадлежит недвижимость.

Поймите, что сильно поврежденный дом может ограничить ваши финансовые возможности. Кредиты VA, например, может быть труднее получить, если недвижимость не находится в состоянии для въезда.

Если недвижимость, которую вы рассматриваете, находится в хорошем состоянии, тот факт, что это REO, не должен затруднять получение кредита. Точно так же недвижимость REO в приличном состоянии не должна облагаться более высокой ипотечной ставкой.

Прежде чем делать какие-либо предложения, сделайте домашнее задание. Убедитесь, что цена вашего предложения сопоставима с недавними продажными ценами на аналогичные дома по соседству. Не забудьте добавить расходы на ремонт.

Требуется терпение

Делать ставки на REO не совсем то же самое, что делать предложение о частном доме, где владельцы обычно реагируют быстро.

Обычно предложение REO рассматривается несколькими лицами и компаниями, а это означает, что на получение ответа могут уйти недели. Банки должны продемонстрировать акционерам и инвесторам, что они усердно работали, чтобы получить наилучшую цену за недвижимость, поэтому вполне вероятно, что на ваше предложение ответят встречным предложением. Если кредитор не желает вести переговоры о цене, попросите снизить процентную ставку или сократить расходы на закрытие.

Даже после того, как соглашение достигнуто, банк может обусловить его принятие корпоративным одобрением в течение пяти-десяти дней.

Финансирование

Если у вас хорошая кредитная история, вы можете обнаружить, что ваш банк готов предоставить ссуду на полную стоимость отчужденного права выкупа — возможно, больше, если требуется капитальный ремонт.