Недвижимость в испании стоимость: Недвижимость в Испании — купить жилье в Испании, цены от застройщиков и собственников — sp-love.ru

Как рассчитать стоимость недвижимости в Испании

Когда перед нами стоит выбор о купле-продаже или аренде жилья, всегда появляется вопрос о цене: высокая или низкая; как ее посчитать? И не важно будь вы владельцем, покупателем, арендодателем или арендатором на территории испанских земель или в любой другой точке мира, все без исключения сталкиваются с этим вопросом. Для того чтобы одним ответом стало больше, мы подготовили статью о том, как рассчитать реальную стоимость недвижимости в Испании и не только.

В продолжении мы предлагаем вам ознакомиться с таблицей и с формулой, по который вы самостоятельно сможете рассчитать приблизительную цену недвижимого объекта. После этих вычислений, вы сможете скорректировать ее, снизив или увеличив, в зависимости от конкретных особенностей каждой ситуации. В любом случае, этот метод поможет вам приблизиться и рассчитать адекватную стоимость. А поможет нам в этом индекс PER.

Стоимость недвижимости и аренды всегда сохраняют между собой связь, которая изменяется с течением времени, но тем не менее ее можно посчитать:

Содержание

1 1. Валовая рентабельность от аренды
2 2. Индекс PER
3 Таблица эквивалентность между стоимостью покупки и аренды
4 Корректирующие параметры для всех типов недвижимости
- 4.1 Географическое расположение
- 4.2 Местное расположение
- 4.3 Лучшие предложения обычно имеют коэффициент PER выше
5 3. Другие методы для оценки стоимости недвижимости

1.

Валовая рентабельность от аренды

Этот процентный показатель мы можем получить, разделив годовую сумму, полученную с аренды жилплощади на стоимость покупки этого самого объекта.

Так образом, жилье приобретенное в свое время за 240 000, с ежегодным доходом от аренды 12 000 евро в год (1 000 евро в месяц) будет иметь валовую рентабельность в 5%, согласно следующей формуле:

(12. 000/240.000) x 100 = 5%

2.

Индекс PER

Если мы проведем операцию обратно пропорциональную и разделим стоимость недвижимости на прибыль от аренды, то получим коэффициент, который называют PER (или же Коэффициент цена/прибыль). Значение этого деления даст нам понять сколько лет потребуется сдавать жилье в аренду, чтобы стоимость квартиры или дома полностью окупилась. Или также его можно интерпретировать как количество раз, которое арендная плата содержится в продажной стоимости объекта. PER является общепризнанным коэффициентом для оценки активов фирм, недвижимости и т.д.

Возвращаясь к предыдущему примеру. PER в этом случае будет равен 20 годам:

(240.000 / 12.000) = 20 раз или лет

Таблица эквивалентность между стоимостью покупки и аренды

Согласно вышеописанному и прилагая элементарные математические знания, имея 2 цифры из трех (продажная стоимость, стоимость аренды или PER), мы сможем посчитать недостающее третье число. Так как у нас есть данные по валовой рентабельности в Испании (спасибо за это Банку Испании), для расчета аппроксимации к не хватающей переменной, нам не необходимо иметь данные об аренде и стоимости.

Согласно последнему отчету Банка Испании, валовая рентабельность жилой недвижимости в Испании на конец третьего триместра 2014 года составил 4,6%. То есть, можно сказать, что коэффициент PER равен 22 годам или 264 месяцам.

Таким образом, зная арендную стоимость очень похожей или идентичной жилплощади, которая нас интересует, умножив ежемесячную арендную плату на 264, мы сможем посчитать приблизительную продажную стоимость.

Я думаю, более понятно будет на примере. Допустим, вы нашли похожую квартиру, которая сдается в аренду за 1 500 евро в месяц. Умножаем эту стоимость на 264 месяца и получаем, что актуальная продажная стоимость должна быть около 396 000 евро.

Следуя такой же логике, чтобы рассчитать адекватную стоимость аренды, нужно разделить продажную стоимость недвижимости (допустим 300 000 евро) на 264, и получим, что месячную аренду вы можете зафиксировать на отметке в 1 135 евро.

Итак, на основе имеющихся данных, мы можем составить таблицу, которая свяжет между собой продажную стоимость и арендную плату. Стоит иметь в виду, что коэффициент PER изменятся во времени. Поэтому для оптимизации расчета нужно будет «обновлять» вычисления по прошествии н-ого количества времени.

Заметка: при расчете данных в таблице мы использовали последний отчет, опубликованный Банком Испании, где валовая рентабельность третьего триместра 2014 года равна 4,6% (PER 22 года). Для перехода из одного столбца в другой, умножаем или делим число на 264. Данные этой таблицы по прошествии времени, необходимо актуализировать, то есть провести расчеты заново с учетом прошедших изменений переменных.

Эту таблицу можно также использовать для того чтобы принять решение о том, что будет лучше: купить или арендовать. К примеру, вам предлагают приобрести недвижимость стоимостью 400 000 евро и ее же вы можете снять в аренду за 1000 евро в месяц (12 000 евро в год). Что вы выберете: купить или арендовать? Перво-наперво давайте посчитаем коэффициент PER. Делим 400 000/12 000 и получаем 33 года или раза. Значение получилось больше, чем средний показатель в Испании, 22. Поэтому, наиболее рациональным решением будет арендовать этот объект нежели приобретать его.

В итоге, если значение коэффициента PER выше среднего показателя по Испании (22), выгоднее будет арендовать; если значение PER ниже среднего, то можно совершить выгодную покупку.

Корректирующие параметры для всех типов недвижимости

Предыдущая таблица служит нам для понимания приблизительной адекватной стоимости недвижимости и ее аренды, тем не менее необходимо учесть некоторые факторы, из-за которых не все объекты мы можем считать «одинаковыми» и не все соответствуют этой формуле.

Как правило коэффициент PER может изменяться в следующих ситуациях:

Географическое расположение

В провинциях с высоким спросом наблюдаются высокие значения PER, нежели в провинциях с низким спросом. К примеру, PER в Сан Себастьяне равен 27 годам, в то время как в Пальме всего лишь 17 лет.

Местное расположение

Речь идет о районах, находящихся в одном городе. Несмотря на месторасположение в одном и том же населенном пункте, PER может меняться. То есть, в востребованных районах коэффициент будет выше.

Таким образом, стоимость квадратного метра квартиры в районе Чамбери (Мадрид) составляет 4 087 м2, в то время как стоимость аренды 15 евро за квадратный метр в месяц (180 евро за квадратный метр/год). Разделив стоимость покупки на ежегодную аренду, мы получаем PER 23 года. Для другого района в Мадриде, Вилья де Вальекас, со стоимостью 2 076 евро за м2 и с арендной платой 9 евро за м2 в месяц (108 евро за м2/в год), PER получается несколько ниже, 19 лет.

Лучшие предложения обычно имеют коэффициент PER выше

Согласно вышеизложенному, лучшие коммерческие объекты или недвижимость в лучшем состоянии стоят больше, то есть вам придется заплатить своего рода надбавку к цене за безопасность, которую предполагает инвестирование. Соответственно, дома и квартиры более низкого качества имеют PER ниже.

Итак, подводя итоги, можно сказать, что, имея дело с недвижимостью более высокого качества (престижный район, хорошее состояние и т.д.), во много раз проще жить, снимая ее в аренду, нежели покупая. К тому же, есть люди, которые могут себе позволить аренду квартиры в той или иной зоне города, но при этом не могут приобрести эту самую квартиру, которую снимают на данный момент.

3. Другие методы для оценки стоимости недвижимости

На сегодняшний день, в интернете можно найти несметное количество сайтов, где вы сможете узнать аппроксимацию стоимостей покупки и аренды в режиме он-лайн (к примеру, Оценочное Сообщество). Единственной проблемой может стать то, что все страницы в найденные в поисковой системе будут на испанском. Поэтому мы и объяснили базовый способ самостоятельного расчета.

В любом случае, всегда стоит иметь в виду, что полученные данные являются приблизительными значениями, которые могут оказать большую помощь при переговорах о стоимости, но тем не менее, эти цифры не имеют официальной силы при оценивании недвижимости для получения ипотеки. Поэтому, для получения официальных результатов, необходимо обратится к профессионалам, которые официально признаны таковыми Банком Испании. Они-то и подготовят необходимые оценочные документы, с которыми вы сможете обратиться в банк для получения ипотеки.

Если у вас остались вопросы о том, как рассчитать стоимость недвижимости в Испании, или вам нужна консультация по этой или любой другой теме, вы в любой момент можете связаться с Dompick. Для этого просто отправьте нам сообщение на [email protected] или оставьте комментарий под этой статьей и в ближайшее время мы вам ответим.

Недвижимость в Испании у моря – Дома и квартиры у моря.

Главная — Новости — Стоимость недвижимости на островах

Острова (Islas)

КАНАРСКИЕ ОСТРОВА

известны на весь мир своей неподражаемой природой и мягким климатом – купаться здесь можно круглый год. Минимальная температура зимой +15°С, а максимальная летом+ 26,2°С. Секрет этого уникального климатического комфорта можно объяснить за счет влияния освежающего пассата (ветер, дующий между тропиками круглый год), океанического течения залива и теплого влияния Азорского антициклона в зимний период.

Остров Тенерифе (Tenerife)

наиболее развитый из островов в плане туризма и инфраструктуры.

Средняя стоимость 1 кв. м недвижимости: 1 500 €
Средняя цена на недвижимость: 300 000 €

Характерные особенности

По сравнению с материковой Испанией цены на продукты, товары, бензин на Тенерифе ниже, так как Канарские острова являются зоной льготного налогообложения

-Налог на покупку или продажу недвижимости ниже, чем на материке. Также возможно получение налоговых льгот на покупку недвижимости на Тенерифе

-Высокий спрос у туристов на аренду жилья 365 дней в году на юге Тенерифе. Ваша недвижимость приносит вам доход.

-Отличная экология на Тенерифе, мягкий климат, красивая природа.
Но опять же постоянное проживание Вы здесь врят ли будете рассматривать, это лишь вариант на несколько недель в году. Все это однообразие через некоторое время надоедает.

Преимущества жилья

У инвесторов пользуются популярностью прежде всего апартаменты для отдыха, поскольку цены на туристическую аренду здесь достаточно высоки. Это могут быть квартиры с одной, двумя, тремя спальнями. Но также востребованы и виллы.

БАЛЕАРСКИЕ ОСТРОВА

– один из испанских регионов с самой дорогой недвижимостью

Майорка ( Mallorca)

Средняя стоимость 1 кв. м недвижимости: 2 000 €
Минимальная цена на недвижимость: 120 000 €

Майорка-это самый большой по размеру из Балеарских островов. Является популярным местом отдыха состоятельных испанцев и иностранцев. Отметим, что сюда часто приезжают отдыхать члены королевской семьи и имеют виллы многие знаменитости такие как Клаудия Шиффер, Брэд Питт и другие. Прекрасные климатические условия, развитая инфраструктура и гостеприимные местные жители — главные факторы успеха Майорки. Климат здесь тоже мягкий как и на Менорке. Горные хребты, густые леса и плодородные долины поражают своей красотой. Белоснежные пляжи, кристально чистая вода, это идеальное место для отдыха и занятий водными видами спорта. В общем этот остров по красоте схож с Меноркой, но культурная жизнь более насыщена и развлечений здесь гораздо больше: можно весело провести время и активно отдохнуть. Много баров, дискотек, магазинов.

На Майорку приезжает отдыхать огромное количество иностранцев: немцы, англичане, швейцарцы, французы. Это безусловно оказывает положительно влияние на спрос на покупку недвижимости. Более 30% проданных объектов на Майорке приобретается именно иностранными покупателями, это самый высокий процент покупки жилья иностранцами по Испании.

Лучшими районами в столице для проживания считаются: Casco Antiguo, богемный район Santa Catalina (где расположен известный рынок и многочисленные рестораны и бары), спокойный спальный район Bonanova (идеальный для проживания семейных пар), а также Portixol, который имеет свой маленький порт и пляж, окружение здесь приличное и подходит для проживания как для пар с детьми, так и для молодежи, это популярное прогулочное место. Цены на квартиры в этих районах достаточно высокие: от 150.000-200.000€ (50м2) и зависят от отдаленности от моря и состояния самого дома, есть постройки очень старинные.

Эксклюзивный поселок рядом со столицей- Son Vida. Здесь в основном, продаются виллы, стоящие по 2.000.000-5.000.000€ в зависимости от площади и расположения. В этом же ценовом сегменты интересны предложения на севере острова в Port d’Alcudia: современные апартаменты и виллы с потрясающими видами на море.

Если удаленность от моря не имеет для Вас принципиального значения, то рассмотрите предложения: виллы и дома в красивых поселках Alaró и Algaida, эксклюзивная недвижимость в Andraxt.

Если же Вы не намерены делать такую значительную инвестицию в недвижимость на Майорке, посмотрите варианты на восточном побережье острова и в глубине. Тут можно найти варианты за 1.000€/м2 и вашими соседями скорее всего окажутся коренные жители острова, иностранцы в этой части редкие гости.

Ибица (Ibiza)

Средняя стоимость 1 кв. м недвижимости: 2 800 €
Минимальная цена на недвижимость: 150 000 € ( 50 м2)

Купить недвижимость на красивейшем острове Ибице далеко не каждый может себе позволить. Это действительно роскошь. Самой востребованной является недвижимость класса люкс. Предложений на недвижимость на этом Балеарском острове гораздо меньше и обычно это объекты в сегменте от миллиона евро в тихих природных зонах острова, скрытых от посторонних глаз. Дешевой недвижимости на Ибице практически нет.

Риски при покупке недвижимости здесь минимальны. Кризис слабо отразился на рынок недвижимости и спрос на аренду жилья в сезон колоссальный (июнь-конец сентября).

Стоимость покупки и продажи недвижимости в Испании

Какие расходы связаны с покупкой недвижимости в Испании?

Как покупатель недвижимости в Испании вам придется заплатить ряд расходов и налогов сверх цены недвижимости. В зависимости от того, покупаете ли вы новую недвижимость у застройщика или перепродажу недвижимости у частного лица, вам придется либо заплатить НДС и гербовый сбор, либо налог на передачу собственности. Различные случаи объясняются ниже, наряду с другими расходами и налогами, которые являются общими для обоих случаев.

1. Расходы, связанные с покупкой нового дома у застройщика (или банка)

Это расходы, с которыми вы столкнетесь при покупке нового дома в Испании у застройщика или банка. Неважно, как давно построен дом. Чтобы считаться новым домом, он должен никогда не продаваться ранее.

1.1 НДС и гербовый сбор

На испанском языке: IVA & Actos Jurídicos Documentados – AJD

Эти налоги применяются к жилой недвижимости, продаваемой впервые (никогда ранее не занимавшейся), или к коммерческой недвижимости и земельным участкам. Это национальный налог, поэтому НДС одинаков везде, где находится недвижимость (за исключением Канарских островов, где действует собственная версия НДС).

В настоящее время НДС (известный как IVA в Испании) составляет 10 % от покупной цены жилой недвижимости (виллы, квартиры и т. д.) и 21 % для коммерческой недвижимости и земельных участков. В начале 2013 года он был увеличен с 4% до 10%.

НДС на новые дома на Канарских островах известен как IGIC (Impuesto General Indirecto Canario) и в настоящее время составляет 4,5 %

Гербовый сбор (известный как AJD) составляет 1% от цены покупки, но может увеличиться в некоторых регионах, поэтому обязательно проверьте последнюю ставку. Как НДС, так и гербовый сбор оплачиваются покупателем, и если какой-либо депозит уплачен до завершения продажи, такой депозит будет облагаться НДС в момент оплаты этого депозита. В этом случае не нужно платить налог на передачу.

2. Расходы, связанные с покупкой вторичного дома в Испании

Это расходы, с которыми вы столкнетесь при покупке уже проданной недвижимости в Испании. Вообще говоря, это означает, что при покупке дома у частного лица.

2.1 Испанский налог на передачу собственности

На испанском языке: Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales – ITP

Этот налог применяется, если недвижимость считается второй или последующей передачей (т. е. не впервые покупается новый дом), и оплачивается покупателем. Если какой-либо депозит внесен до завершения продажи, он не подлежит пропорциональному ITP. Однако полная сумма ITP все равно должна быть оплачена после завершения. В этом сценарии нет необходимости платить НДС, а гербовый сбор уже включен в этот налог.

Ставка налога на передачу передается автономным регионам, которые могут выбрать общую ставку или собственную ставку.

Общее (национальное) правило ITP составляет 7%, но многие автономные регионы применяют более высокие местные ставки. Ставка, которую вы платите, зависит от автономного региона, в котором вы покупаете (дополнительную информацию см. в разделе «Налог на передачу жилья при перепродаже» — Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP))

2.

2 Положение о подоходном налоге при покупке у нерезидентов

Если продавец не является резидентом Испании, покупатель должен удержать 3% от покупной цены и уплатить ее в налоговые органы (форма заявления 211). Если этого не сделать, имущество будет рассматриваться налоговыми органами как актив, обеспечивающий обязательство продавца по уплате налога на прирост капитала. Это условие вряд ли применимо при покупке у застройщика.

3. Расходы, связанные с покупкой недвижимости в Испании как в новостройке, так и при перепродаже

Это дополнительные расходы, с которыми вы, вероятно, столкнетесь при покупке любой недвижимости в Испании, независимо от того, новая она или нет.

3.1 Вознаграждение агентства недвижимости

Вознаграждение или комиссионное вознаграждение агентства недвижимости оплачивает продавец, если не оговорено иное. Если покупатель пользуется услугами поискового агентства, сборы за поиск оплачивает покупатель.

Несмотря на способность Интернета сводить покупателей и продавцов без агента, большинство людей по-прежнему используют агентов для поиска недвижимости в Испании. Однако вы должны знать, что агенты взимают от 2% до 15% от продажной цены, в зависимости от региона и типа недвижимости. Если покупатель специально не согласился оплатить агентское вознаграждение, эти расходы будут включены в цену продажи.

3.2 Оплата юридических услуг

Настоятельно рекомендуется нанять юриста, который поможет вам в процессе покупки. Ваш юрист составляет и проверяет контракты от вашего имени и может объяснить все юридические и административные вопросы, с которыми вы сталкиваетесь. Ваш юрист также должен провести все необходимые комплексные проверки (проверить заявление о праве собственности продавца, обвинения в собственности, разрешения и т. д.) и подготовить все необходимые документы для завершения процесса (регистрация собственности, налоговые платежи и т. д.).

Адвокат — Abogado на испанском языке — будет взимать плату в соответствии с требуемой услугой. Это зависит от сложности покупки. Многие взимают около 1% от покупной цены в качестве судебных издержек, хотя некоторые пытаются взимать больше. Даже 1% может быть неоправданно высоким, учитывая работу по простой покупке дорогой недвижимости без юридических осложнений. В этом случае лучше всего попытаться найти хорошего адвоката, который готов брать почасовую оплату.

3.3 Расходы на ипотеку в Испании

Если вы решите купить недвижимость в ипотеку, это повлечет за собой несколько дополнительных расходов. Во-первых, будет оценка имущества, которую поставщик ипотеки потребует перед предоставлением ипотеки. Это оплачивается покупателем и может стоить около 500 евро. Потом будут расходы на саму ипотеку. Это зависит от провайдера и даже от конкретного филиала. Однако обычно есть какая-то комиссия за открытие в размере около 1% от стоимости ипотеки. До понедельника, 12 ноября 2018 года, вы также должны были платить гербовый сбор, известный в местном масштабе как 9.0015 Actos Jurídicos Documentados (AJD) для новых ипотечных кредитов (налог, который варьируется в зависимости от региона и может достигать 3 000 евро на ипотечный кредит номинальной стоимостью 100 000 евро), но изменение закона означает, что с этого момента на AJD будет выплачиваться кредиторами. Наконец, ипотека увеличит расходы на нотариуса. Тарифы могут меняться с течением времени, поэтому всегда проверяйте последние тарифы заранее у юриста, прежде чем брать на себя обязательства. Вы можете найти более подробную информацию на странице Расходы на ипотеку в Испании.

3.4 Нотариальные расходы в Испании

Нотариальные расходы почти всегда оплачиваются покупателем и рассчитываются в зависимости от покупной цены, указанной в актах купли-продажи, плюс другие административные расходы и расходы на оформление документов, взимаемые по каждой позиции.

Нотариальные сборы устанавливаются правительством и состоят из фиксированного и переменного элементов, отражающих цену имущества и количество пунктов в документах. Они также взимают небольшую фиксированную плату за каждую копию документов (простая копия), запрошенную покупателем, и плату за другие административные задачи. Из-за этого трудно заранее сказать, в каком размере будут нотариальные гонорары. Однако, чтобы дать вам приблизительное представление, они варьируются от 0,1% от объявленной цены недвижимости (для недвижимости стоимостью 400 000 евро и выше) до примерно 0,4% (для недвижимости менее 100 000 евро). Нотариус также добавит некоторые другие административные расходы и расходы на оформление документов (которые могут составлять еще 0,05% от стоимости недвижимости) и НДС по стандартной ставке того времени.

Если вы используете ипотечный кредит, вам также придется заплатить нотариальные сборы за ипотечные документы. Опять же, они будут варьироваться от 0,1% от стоимости ипотеки (для крупных ипотечных кредитов свыше 400 000 евро) до 0,4% (для небольших ипотечных кредитов до 100 000 евро). Тарифы могут меняться со временем, поэтому всегда проверяйте последние тарифы заранее у юриста, прежде чем брать на себя обязательства.

См. веб-сайт Генерального совета нотариусов (также доступен на английском языке)

3.5 Сборы за регистрацию земельного реестра в Испании

Это плата, которую вы платите за внесение вашего титула (и залога, если применимо) в Земельный кадастр. Расходы, связанные с регистрацией продажи в земельном кадастре, также почти всегда оплачиваются покупателем и рассчитываются по отношению к покупной цене, заявленной в актах купли-продажи. Этот сбор уплачивается регистратору собственности ( registrador de la propiedad ). Дополнительную информацию можно найти на веб-сайте земельного кадастра Испании на английском языке.

Как и нотариальный сбор, этот сбор рассчитывается по скользящей шкале, отражающей цену имущества, однако вы можете оценить его примерно от 0,1% (для дорогих объектов) до 0,3% (для более дешевых объектов) от заявленной цены недвижимость. НДС по стандартной ставке начисляется на сборы Реестра.

4. Прочие расходы, связанные с покупкой недвижимости в Испании

Хотя это не совсем транзакционные расходы, такие как сборы и налоги, существуют и другие расходы, которые следует учитывать при покупке дома в Испании. Ведь все они выходят из одного кармана – именно вашего.

4.1 Банковские расходы

Чтобы купить недвижимость в Испании, вам почти наверняка потребуется открыть счет в банке в Испании и, возможно, потребуется перевести деньги из-за границы. Могут быть расходы на международный перевод — уточните в обоих банках — и если вам нужно обменять валюту, чтобы купить евро, убедитесь, что вы используете валютного брокера, чтобы получить хороший обменный курс и переплатить за евро.

Как только вы получите средства, вам нужно будет заплатить продавцу в день завершения покупки. Наиболее распространенный способ сделать это — взять банковский чек с собой в нотариальную контору, чтобы передать его продавцу, когда вы подписываете документы. Банки стараются брать как можно больше за выдачу банковских тратт, и я даже знаю, что они берут 0,5% от стоимости чека. Тем не менее, вы также можете получить их всего за 50–60 евро. Все зависит от сделки, которую вы заключили с вашим банком. Обязательно уточните это в своем банке, прежде чем просить чек.

4.2 Расходы на мебель

Если вы приобрели недвижимость, вам необходимо ее обставить. Стоимость меблировки недвижимости полностью зависит от того, что вы хотите. Однако, как правило, квартира с 2 спальнями будет стоить от 10 000 до 15 000 евро с красивой мебелью, если вы покупаете все новое. Конечно, нет никаких ограничений на то, сколько вы можете потратить, хотя вы также можете обойтись менее чем 10 000, если у вас ограниченный бюджет (например, все из IKEA).

4.3 Муниципальный налог Plusvalía

Обычно это оплачивает продавец, но это может стать проблемой для покупателя, если продавец не заплатит. Покупатели должны быть особенно осторожны с этим налогом, если продавец не проживает в Испании. См. раздел ниже о расходах, которые следует учитывать при продаже недвижимости в Испании, для получения дополнительной информации. Узнайте больше о plusvalia.

Перед покупкой недвижимости в Испании вы также можете захотеть провести обследование здания или конструкции, и это будет стоить денег. Узнайте больше об опросах зданий в Испании.

Подводя итог, учтите от 12 % до 15 % от покупной цены на налоги и другие расходы, хотя это зависит от того, что и где вы покупаете.

Сколько стоит владение недвижимостью в Испании?

Владение недвижимостью в Испании сопряжено с расходами, как и везде. Некоторыми из них будут расходы на техническое обслуживание, такие как уборка, ремонт, реформирование, счета за коммунальные услуги, вывоз мусора и так далее. Они будут определяться размером и типом недвижимости, которую вы покупаете. Большая вилла с садом и бассейном потребует гораздо больше усилий и затрат на содержание, чем небольшая квартира. Для уборки цифра 12 евро в час довольно типична для более обеспеченных частей Испании, таких как Барселона, Мадрид, Марбелья и Балеарские острова (в 2022 году).

Помимо общих расходов на содержание, упомянутых выше, существует ряд расходов в виде налогов и сборов, с которыми сталкиваются владельцы недвижимости в Испании.

Налог на владение имуществом

Испанское название: Impuesto Sobre Bienes Inmuebles – IBI

Местный налог на владение имуществом в Испании, независимо от того, является ли владелец резидентом или нет. Рассчитанный на основе кадастровой стоимости, на испанском языке valor catastra l (административная стоимость, которая обычно ниже рыночной стоимости, иногда значительно ниже), установленная мэрией, ставка налога составляет от 0,4% до 1,1% от доблесть катастрофическая в зависимости от испанского региона.

Годовой налог на имущество

Испанское название: Impuesto Sobre el Patrimonio

В последние годы этот налог менялся несколько раз. Актуальную информацию см. Налог на имущество в Испании (Patrimonio)

Подоходный налог с физических лиц

Испанское название: Impuesto sobre la Renta de No Residentes – IRNR

Нерезиденты, владеющие недвижимостью в Испании, должны платить ежегодный подоходный налог, который варьируется в зависимости от того, сдается недвижимость в аренду или нет.

Если недвижимость не сдается в аренду, владельцы второго жилья, не являющиеся резидентами, платят «вмененный» подоходный налог на основе кадастровой стоимости своей собственности. На момент написания статьи ставка налога составляла 25% от 2% от кадастровой стоимости (кадастровая стоимость). Таким образом, для недвижимости с кадастровой стоимостью 100 000 евро вмененный налог на прибыль нерезидента составит 500 евро в год. Налоговые ставки со временем меняются, поэтому последние ставки уточняйте у испанского налогового эксперта.

Если нерезиденты сдают в аренду свое имущество и получают взамен доход, они по закону обязаны декларировать этот доход и платить налоги с него. Налогооблагаемая база и налоговая ставка будут определяться законодательством в соответствии с конкретными обстоятельствами каждого лица (с учетом соглашения об избежании двойного налогообложения, если таковое имеется, между Испанией и страной происхождения нерезидента). Во многих случаях нерезиденты просто платят фиксированную ставку в размере 24,5% от валового дохода, который они получают от своей собственности в Испании, без каких-либо вычетов. Это относится к гражданам стран, не входящих в ЕС, включая британцев после Brexit. Налоговые ставки со временем меняются, поэтому последние ставки уточняйте у испанского налогового эксперта.

Резиденты Испании должны будут платить подоходный налог в зависимости от своего дохода, полученного в течение года. Ставка налога зависит от уровня дохода.

Вам также следует проверить веб-сайт Испанского налогового агентства на английском языке.

Владельцы собственности, которая является частью какой-либо застройки, здания или комплекса, в котором зоны общего пользования совместно используются с другими владельцами, по закону обязаны быть членами сообщества владельцев, известного как Comunidad de Propietarios . Это повлечет за собой уплату коммунальных платежей за содержание мест общего пользования и любые другие услуги, за которые проголосовало сообщество. Плата будет варьироваться в зависимости от размера мест общего пользования, затрат на их содержание и услуг, за которые голосует сообщество. Бюджет ежегодных коммунальных расходов утверждается большинством голосов всех собственников (или представителей), присутствующих на годовом общем собрании Сообщества собственников.

Страхование

Страхование семьи зависит от обстоятельств владельца и типа имущества. Однако следует иметь в виду, что это расходы, с которыми столкнутся все владельцы недвижимости.

Вам настоятельно рекомендуется застраховать здание при покупке недвижимости в Испании (если вы используете ипотечный кредит, ваш ипотечный кредитор будет настаивать на этом). Страховые взносы в Испании ниже, чем в Великобритании и других странах Северной Европы, и вы можете быстро получить расценки у любого количества страховых брокеров. Если вы хотите рассчитать страховую премию перед покупкой, вам следует выяснить, какую информацию требуют страховые компании для подготовки предложения, а затем собрать эту информацию во время одного из ваших визитов или у агента по недвижимости. Вам также следует подумать о страховании контента и страховании ипотечного кредита, если это применимо. Если вы планируете сдавать свою недвижимость в аренду, вам понадобится страховой полис, отражающий это.

Коммунальные платежи в Испании

Владелец загородного дома с собственным колодцем, солнечными панелями, доставкой бутанового бака, мобильным телефоном и широкополосным спутниковым интернетом не должен платить за коммунальные услуги. Однако большинству британцев, владеющих недвижимостью в деревнях или урбанизациях, придется платить за воду, электричество, газ и телефонную линию. Все подключения к коммунальным услугам предполагают фиксированную плату за подключение и переменную плату в зависимости от использования. При покупке недвижимости на вторичном рынке вы должны иметь возможность узнать текущие расходы на коммунальные услуги у продавца.

Испанский Затраты на техническое обслуживание недвижимости

Любая недвижимость несет расходы на уборку и техническое обслуживание, которые зависят от размера, возраста и местонахождения собственности. Сад и бассейн также увеличат время и затраты на уход за недвижимостью. Во многих районах, где британцы склонны покупать, есть компании, которые предлагают полный комплекс услуг по уборке и обслуживанию.

Расходы на управление арендой

Если вы сдаете свою недвижимость в аренду, вам нужно будет нанять компанию для управления маркетингом и арендой недвижимости, хотя теперь вы можете заниматься маркетингом и бронированием самостоятельно через появившиеся веб-сайты. предложить эту услугу за последние 5 лет. Если вы используете местную компанию для предоставления вам полного обслуживания, вам, вероятно, придется платить компании около 30% или более от валового дохода от аренды. Как нерезидент, вы не сможете вычесть какие-либо из этих сборов для целей налогообложения.

Испанский Стоимость ипотечного кредита

Если вы берете ипотечный кредит на покупку своей недвижимости, вам придется платить ежемесячные платежи по ипотечному кредиту. Они будут зависеть от условий ипотечного кредита, который вы взяли.

Еще до того, как вы начнете искать недвижимость для продажи в Испании, вы должны иметь четкое представление о стоимости владения, чтобы не оказаться в финансовом затруднении после покупки. Расчет стоимости владения испанской недвижимостью и бюджета должен быть одним из первых ваших действий.

Сколько стоит продажа недвижимости в Испании?

Вот транзакционные издержки, которые следует учитывать при продаже недвижимости в Испании.

Муниципальный налог Plusvalia

Особо следует упомянуть местный/муниципальный налог на прирост капитала, известный как Plusvalía. Это местный/муниципальный налог, который применяется только к увеличению стоимости земли, на которой построена городская недвижимость, и взимается в момент передачи такой собственности. Он рассчитывается на основе доблесть кадастровая (административная стоимость, которая обычно ниже рыночной стоимости, иногда значительно ниже) имущества. Сумма, подлежащая уплате, будет зависеть от того, как долго продавец владеет недвижимостью: чем дольше период времени, в течение которого продавец владеет недвижимостью, тем выше сумма налога.

Этот Plusvalía Муниципальный налог обычно уплачивается продавцом, но иногда покупатель соглашается его оплатить — это часть переговорного процесса. Имейте в виду, что если продавец не уплатит его, покупатель будет нести ответственность за неуплаченный налог с процентами! . Кроме того, мэрия может не зарегистрировать недвижимость для целей местного налога на недвижимость (IBI) до тех пор, пока не будет урегулирован Plusvalía . Это означает, что новые владельцы начинают накапливать неоплаченные налоговые счета IBI (без уведомления), а также штрафы и проценты, не подозревая об этом.

Когда продавец является нерезидентом, закон устанавливает, что покупатель несет ответственность за этот налог, даже если стороны договорились, что продавец будет платить. Поэтому, когда вы покупаете недвижимость в Испании, особенно у продавца-нерезидента, убедитесь, что вы или ваш юрист удостоверились, что продавец заплатил Plusvalía Municipal в течение 30 дней после продажи.

С точки зрения покупателя, самый безопасный способ сыграть в эту игру — согласиться заплатить этот налог, используя средства, вычтенные из согласованной цены продажи. Таким образом, покупатель может быть уверен, что Plusvalía оплачен. Это особенно актуально при покупке у продавца, который не проживает в Испании (нерезидент).

Налог на прирост капитала

Вы должны платить налог на любой прирост капитала при продаже недвижимости в Испании, как и в других странах. Дополнительную информацию см. в руководстве по налогам в Испании, раздел Ставки налога на прирост капитала в Испании для имущества и других активов

Если продавец является нерезидентом, существует также испанский удержанный налог, который покупатель платит непосредственно налоговым органам для покрытия обязательств продавца по приросту капитала

При покупке и ремонте недвижимости в Испании всегда сохраняйте цифровую форму и печатные копии всех счетов-фактур, связанных с вашей покупкой. Аналогичным образом, если вы когда-нибудь будете заниматься строительством на участке, когда он станет вашим владельцем, сохраните копии всех лицензий и счетов-фактур. Вы можете компенсировать эти расходы за счет прироста капитала при продаже и, таким образом, уменьшить свой испанский CGT.

Вы также можете найти информацию на английском языке о налогах, связанных с покупкой, владением и продажей недвижимости в Испании, в испанской налоговой инспекции (если ссылка не работает, это потому, что испанская налоговая инспекция часто меняет свой сайт, не оставляя редиректов!).

налогов и сборов в 2023 году — Idealista

Покупка дома в Испании может быть как захватывающей, так и сложной по многим причинам, особенно для эмигрантов, которые переезжают за границу и впервые покупают недвижимость в Испании. Этот процесс также различается в зависимости от страны и, вероятно, во многом будет отличаться от того, откуда вы родом. Помните, что помимо цены недвижимости вам также необходимо будет учитывать другие затраты и расходы, такие как, например, налог на недвижимость в Испании и дополнительные сборы за ипотеку. Если вы планируете купить дом в Испании, давайте посмотрим на налоги и сборы на 2023 год.

При покупке недвижимости в Испании ипотека – не единственная крупная статья расходов, связанных с этим процессом, и вам придется провести расчеты, чтобы не столкнуться с неожиданными сюрпризами. Банки в Испании обычно финансируют 80 % стоимости недвижимости, которую вы хотите приобрести (если недвижимость будет использоваться в качестве основного места жительства), а это означает, что вам необходимо накопить не менее 20 % стоимости недвижимости, чтобы внести залог. Однако это еще не все: в Испании существует ряд 90 021 других расходов и налогов на недвижимость, которые необходимо учитывать и заплатили за оформление операции, прежде чем вы сможете стать владельцем своего нового дома в Испании.

Между оценкой имущества, нотариусом, реестром и соответствующими налогами эксперты рекомендуют иметь дополнительную экономию от 10% до 12%, в зависимости от того, где находится имущество и его цена. Эти проценты сверх 20%, необходимых для ипотечного депозита. Обратите внимание, что если вам не требуется ипотечный кредит, вам все равно придется платить эти дополнительные сборы. Все это обязательные расходы , которые связаны с покупкой дома, хотя общая сумма, подлежащая выплате, будет зависеть от того, покупаете ли вы новый или бывший в собственности дом, где вы покупаете недвижимость и от суммы. Вот краткое изложение того, из чего состоит каждый из них, и примерная цена/стоимость в 2023 году:

Стоимость покупки недвижимости в Испании
1. Нотариус
2. Земельный кадастр
3. Налоги при покупке недвижимости в Испании
4. Налоги при покупке нового дома в Испании
5. Налоги при покупке старого дома в Испании
6. Консультант
Дополнительные расходы по ипотеке в Испании
1. Оценка имущества
2. Плата за открытие

Стоимость покупки недвижимости в Испании

Нотариус

Одна из статей расходов, которую следует учитывать при покупке дома в Испании, как нового, так и бывшего в употреблении, — это расходы на нотариуса. Нотариусы в Испании выполняют ту же работу, что и адвокат, когда вы покупаете дом в Великобритании, и их гонорары регулируются государством, а это означает, что все они взимают одинаковую плату за идентичные услуги. В случае предоставления публичного акта купли-продажи цены обычно составляют от 600 до 875 евро, но сильно зависят от цены недвижимости. Например, за квартиру стоимостью 100 000 евро вы заплатите примерно 850 евро, а за квартиру стоимостью 250 000 евро вам придется заплатить около 1000 евро.

Земельный кадастр

Регистрация документов, подписанных нотариусом, также стоит денег. Опять же, эти сборы установлены испанским законодательством и напрямую зависят от цены недвижимости, хотя обычно они составляют от 400 до 700 евро.

Налоги при покупке недвижимости в Испании

Покупатель дома также должен иметь дополнительные деньги для уплаты испанских налогов, хотя сумма будет зависеть от цены дома и от того, новый он или подержанный.

Если вы покупаете новый дом в Испании, то вам придется платить больше налогов. Это связано с тем, что новостройки облагаются НДС ( IVA на испанском языке) . В 2023 году НДС составит 10 % от стоимости недвижимости. Другими словами, вам нужно будет накопить дополнительно 10 000 евро в случае дома за 100 000 евро и 25 000 евро в случае дома за 250 000 евро. Стоит отметить, что этот налог ниже на Канарских островах и не известен как НДС: эквивалент НДС при покупке дома составляет всего 7,0% и известен как IGIC — косвенный общий налог Канарских островов. В случае государственного субсидируемого жилья НДС может составлять 4%, но это зависит от автономного сообщества и типа рассматриваемого социального жилья.

Второй налог должен быть добавлен к НДС в случае покупки нового дома в Испании: налог на документально подтвержденные правовые акты (IAJD, также часто известный как AJD). Этот налог эквивалентен гербовому сбору в Испании и по-прежнему оплачивается покупателем. Сумма также зависит от каждого автономного сообщества. Обратите внимание, что эти налоги не распространяются на бывшие в собственности дома, а только на новостройки .

Налоги при покупке нового дома в Испании

7 98 7 Кастилия-Ла-Манча 2907

Андалусия	1,2%	10,0%
Арагон	1,5%	10,0%
Астурия 9,29297 0298	10,0%
Балеарские острова	1,2%	10,0%
Канарские острова	0,75%	7,0%
Кантабрия	1,5%	10,0%	1,5%	10,0%
Кастилия и Леон	1,5%	10,0%
Каталония	1,5%	10298 903 903 0297 Сеута	0,5%	10,0%
Мадрид	0,75%	10,0%
Валенсия	1,5%	10,0%
Эстремадура	9,98% 9,95%
Галисия	1,5%	10,0 %
Ла-Риоха	1,0 %	10,0 %
Мелилья	0,5 %		0,5 %
Мурсия	1,5%	10,0%
Наварра	0,5%	10,0%
Страна Басков	0,0%	10,0%

21 Налог на передачу собственности ( ИТП) . В этом случае сумма зависит от процента, применяемого к зарегистрированной цене, и от автономного сообщества, в котором находится дом, хотя, как правило, применяется ставка от 6% до 10%. В 2023 году будут применяться следующие ставки ITP:

Налоги, подлежащие уплате при покупке вторичного жилья в Испании

1 90929 Рио-де-Жанейро 8 97 7,0%

Андалусия	8,0%
	Арагон 9029 8,029 8
Астурия	8,0%
Балеарские острова	8,0%
Канарские острова	6,5%
Кантабрия
Кастилия-Ла-Манча	9,0%
Кастилия и Леон	8,0%
Каталония	10,0%
Сеута	6,0%	8	03 96 Мадрид 7 6,0%
Валенсия	10,0%
Эстремадура	8,0%
Галисия	10,0%
6
Мелилья	6,0%
Мурсия	8,0%
Наварра	6,0%
Страна Басков	4,0%

Следует отметить, что для многодетных семей (СПАН) известен в Испании как familias numerosas ), для людей с ограниченными возможностями и для молодежи часто бывают более низкие показатели . Например, в Мадриде семьи с 3 и более детьми, которые покупают независимую недвижимость, будут платить 4% от зарегистрированной цены в качестве налога на недвижимость при условии, что приобретаемый ими дом является их основным местом жительства.

Консультант

Единственными необязательными расходами при покупке дома является получение «гестора», человека, который сможет обрабатывать налоговые расчеты и выполнять другие документы. Наем такого консультанта может быть особенно полезен для эмигрантов, которые не говорят по-испански. У них нет конкретных сборов, и они обычно заключаются только при открытии ипотечного кредита на покупку недвижимости примерной стоимостью 300 евро.

Узнайте больше о том, как «гестор» может помочь вам в Испании

Дополнительные расходы по ипотеке в Испании

Все вышеперечисленные налоги и сборы применяются независимо от того, нужно ли вам брать ипотечный кредит или нет. Если вы планируете приобрести недвижимость в Испании, взяв ипотечный кредит, то вам нужно иметь в виду, что могут возникнуть некоторые дополнительные расходы, которых вы не ожидали. Имейте в виду, что стоимость и условия ипотеки также могут отличаться, если вы не являетесь резидентом Испании.

Оценка имущества

Если покупатель собирается подать заявку на ипотеку, то ему или ей придется заплатить геодезисту для оценки имущества. Это часто организуется банком , и после этой оценки имущества банк будет знать, какой процент финансирования он может предоставить.

Как уже упоминалось, банки в Испании обычно ссужают сумму, эквивалентную 80% покупной цены или оценочной стоимости, хотя некоторым удается финансировать 90–100% покупной цены, обычно останавливаясь на самой низкой. В 2023 году 9Оценка 0021 будет стоить от 250 до 600 евро в зависимости от компании, осуществляющей процесс, типа имущества и его оценки. Некоторые испанские банки покроют эти расходы, но не все, поэтому важно проверить это в условиях вашего кредита. После того, как оценка завершена, она действительна в течение 6 месяцев с даты выдачи.

Плата за открытие счета

Некоторые банки могут взимать плату за открытие счета или получение ипотечного кредита, и эта плата может составлять до 2% от ссудного капитала, по согласованию с финансовым учреждением.