Покупка жилья испания: Страница не найдена — Ошибка 404

7 шагов к вилле на море

Приобретение недвижимости в Испании без получения ВНЖ

Многие состоятельные люди рассматривают покупку недвижимости в Европе в качестве инвестиций. И получение вида на жительство в той стране, где расположен жилой объект (или объекты), их мало интересует. Для покупки лучше всего обратиться в местное агентство недвижимости. Желательно выбирать авторитетные компании, занимающие первые места в специализированных рейтингах.

Учтите, что общаться с их сотрудниками вам, скорее всего, придется на испанском языке. Точно так же будет проходить общение с продавцом, юристами, нотариусом. Вам нужно досконально разбираться в документации (а она тоже будет на испанском). Словом, найдите профессионального переводчика, которому вы будете доверять.

Важно!

Если вы приобретаете жилье в Испании без оформления ВНЖ, то сможете проживать в нем лишь на протяжении срока действия вашей шенгенской визы. Это неудобно, ведь полноценно пользоваться объектом вы не сможете.

Недвижимость с видом на жительство в Испании

Приобретите недвижимость стоимостью от 500 тыс. евро и подайте документы на оформление вида на жительство для всей вашей семьи, включая финансово зависимых детей до 26 лет. На данный момент это один из оптимальных видов инвестиций.

Какие преимущества вы получаете, участвуя в программе Golden Residence Permit?

• Можете приезжать в Испанию в любое время на какой угодно срок (или не приезжать вовсе)
• Вам больше не нужна шенгенская виза – ВНЖ Испании дает вам право передвигаться по Шенгену без виз
• При желании вы можете стать резидентом Испании – для этого понадобится проводить в стране более 183 дней в году
• Если вы захотите переехать в Испанию со всей семьей, у вас уже будет готов надежный «запасной аэродром»
• Через 5 лет вы получаете право продать недвижимость, приобретенную в рамках программы, вернуть инвестиции и оставить себе ВНЖ
• Через 10 лет вы можете подать заявление на гражданство Испании для всей семьи – при условии, что вы проживали в стране не менее 183 дней в году и не покидали ее более чем на 6 месяцев

С чего начать покупку испанской недвижимости?

Всё зависит от того, каким из перечисленных нами двух путей вы пойдете. Если вам не нужна карта ВНЖ, то начинайте покупку с поиска надежного агента по недвижимости в Испании, ищите профессионального переводчика. Также вам понадобится грамотный консультант, который поможет вам заключить договор, оплатить сделку.

Если же вы решили принять участие в программе Golden Residence Permit, то для вас всё будет проходить намного проще. Достаточно обратиться в компанию, которая занимается миграционными вопросами и официально работает с испанской программой. В частности, наша компания предоставляет полный комплекс услуг – от подбора объекта недвижимости до организации переезда вашей семьи в Испанию.

Условия	Покупка без ВНЖ	Покупка по программе
Подбор недвижимости	Самостоятельно или через агентство недвижимости	Подбор организует компания, с которой вы подписываете договор о сотрудничестве
Просмотр недвижимости	Вы самостоятельно получаете визу для въезда в Испанию и встречаетесь с представителями агентства недвижимости	Компания целиком организует ваш выезд в Испанию для просмотра объекта, открывает вам резидентскую визу
Открытие счета в банке	Вы делаете это сами в Испании	Открываете счет с помощью компании
Сопровождение сделки, проверка юридической чистоты	Вам понадобится найти опытного юриста, который разбирается в испанских законах и будет проводить проверку объекта	Юридическую поддержку на всех этапах оказывает юрист компании, который досконально проверит юридическую чистоту объекта, вплоть до наличия коммунальных задолженностей
Заверение сделки	Вам придется переводить каждый документ на русский язык, чтобы ознакомиться с содержанием документации перед тем, как ее заверит нотариус	Компания переведет все документы, ознакомит вас с юридическими нюансами, предупредит о возможных рисках и после вашего согласия заверит документы у нотариуса

Основные этапы покупки

Этап I.

Выбор объекта недвижимости

Процедуру подбора жилья для покупки лучше начать с дистанционного изучения вариантов. К примеру, наша компания предлагает клиентам портфолио объектов, подобранное под индивидуальные требования.

Просматривать отобранные варианты, безусловно, нужно «вживую». Для этого мы откроем для вас визу, позволяющую свободно въезжать в Испанию и передвигаться по стране. Если же у вас уже есть открытая шенгенская виза, это станет большим плюсом и сэкономит время.

Выбор недвижимости в Испании чрезвычайно широк. О ценах и возможных вариантах мы уже рассказывали в нашем блоге. Жилье, на котором вы остановили выбор, должно быть зарезервировано и временно снято с продажи. Заключение контракта резервации обычно предусматривает оплату 1% от стоимости объекта.

Этап II. Открытие банковского счета

Открыть счет нужно в испанском банке. Именно с него продавцу будут переводиться средства в процессе покупки. Далее вы сможете использовать счет для перевода денег по программе «золотого» ВНЖ, коммунальных платежей, бытовых покупок, оформления страховок, оплаты услуг.

Чтобы открыть счет, понадобится:

• ваш загранпаспорт;  
• справка о доходах;  
• налоговая декларация;  
• регистрация по месту жительства (прописка)

В последнее время большинство банков требуют документы, подтверждающие легальное происхождение средств.

Этап III. Получение идентификационного номера

Número de Identificación de Extranjero (NIE) – это то же самое, что ИНН в России. Он необходим для заключения сделок купли/продажи, ведь процедура накладывает на вас определенные налоговые обязательства.

Получить NIE можно в испанском посольстве или консульстве. Понадобится заявление на испанском языке, загранпаспорт и его копия. Выдача обычно занимает 14-30 дней.

Этап IV. Проверка юридической чистоты объекта

Юрист, сопровождающий сделку, должен убедиться, что жилье не находится в залоге, на него не распространяются ограничения. Необходимо также выяснить, не оставляет ли продавец коммунальных задолженностей.

Этап V. Заключение предварительного договора

Далее необходимо заключить с продавцом предварительный договор (Contrato privado de compraventa) и уплатить залог в сумме 10% стоимости объекта. В договоре прописывают условия оплаты оставшейся суммы и указывают технические параметры объекта.

Какие обязательства появляются у сторон?

• Если продавец отменит сделку, вы получите залог обратно в двукратном размере
• Если сделку отмените вы, то залог останется у продавца
• В течение 2 месяцев вы обязаны выплатить остаток суммы

За это время должны быть готовы все документы для регистрации сделки у нотариуса.

Этап VI. Подписание окончательного договора

Эта процедура проходит в присутствии нотариуса. Вы подтверждаете факт полной оплаты покупки. Покупатель и продавец получают заверенные копии правоустанавливающих документов. Оригиналы договора купли-продажи (Escritura publica) будут выданы сторонам через 2-3 дня.

После подписания договора купли-продажи продавец в присутствии нотариуса передает вам ключи. А нотариус обязан сообщить о сделке в Реестр собственности (Registro de propriedad).

Этап VII. Регистрация нового владельца недвижимости

В течение месяца вы должны оплатить гербовый сбор по сделке. Обычно регистрация в Реестре собственности – не быстрый процесс и занимает 2-3 месяца. После этого вы получаете правоустанавливающий документ – выписку из реестра Nota Simple Informativa.

Какие затраты несет покупатель?

При покупке первичной недвижимости в Испании покупатель обязательно уплачивает НДС. Он может отличаться в зависимости от региона. Однако нужно ориентироваться на 10% от суммы, указанной в договоре купли-продажи. К примеру, в Андалусии объект стоимостью выше 400 тыс. евро, но ниже 700 тыс. евро «потянет» на 9%.

При покупке объекта на вторичном рынке вы платите так называемый налог на передачу имущественных прав Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Он также отличается во всех регионах, а в среднем составляет 7,5%. К примеру, объект на «вторичке» в Алаве оплачивается по минимуму – всего 6%. В Галисии и Арагоне сбор составляет 7%, в Кантабрии – 8%, в Валенсии – 10%.

Также вы оплачиваете гербовый сбор – стандартная сумма 1% от стоимости объекта. Государственные сборы займут 0,5-0,7%, а услуги нотариуса – еще 1,2-1,5%.

Если вы дополнительно пользовались услугами адвоката, это еще 1% от стоимости. Если привлекали агентство недвижимости – плюс 1-2%.

Недвижимость в Испании отличается ликвидностью и в последние годы постепенно растет в цене. Рекомендуем внимательнее присмотреться к объектам, расположенным на Балеарских островах, в Коста-Брава, Коста-Дорада, Коста-Бланка, Аликанте, Бенидорме, Коста-Асааре, Коста-Калида, Коста-дель-Соль, Марбелье, Эстепоне. Желаем удачных покупок!

Процесс покупки недвижимости в Испании

1. ВВЕДЕНИЕ

Покупка жилья — одна из самых главных в нашей жизни инвестиций, и если покупатель проживает за пределами Испании, следует иметь в виду ряд существенных аспектов. Испанским законодательством установлено мно¬жество гарантий, позволяющих любому покупателю проверить, насколько солидной является та или иная компания. Приобретение объекта недвижимо-сти, особенно в том случае, когда его строительст¬во еще предстоит, порождает необходимость дать покупателю определенные гарантии того, что жилье действительно будет построено, вручено в предус¬мотренный срок, и что при этом будут соблюдены все согласованные ранее характеристики, включая инженерные сети, услуги и положения технического паспорта проекта. Далее приводится всесторонняя информация о пра¬вовых аспектах и различных процедурах, о которых должен быть осведомлен покупатель, приобретаю¬щий жилье в Испании.

2. ДОКУМЕНТЫ, НЕОБХОДИМЫЕ ДЛЯ ОФОРМЛЕНИЯ КУПЛИ-ПРОДАЖИ

Физическое или юридическое лицо, не имеющее вида на жительство в Испании и намеревающееся приобрести недвижимое имущество, должно иметь в виду, что, в зависимости от страны происхождения и проживания, оно должно выполнить следующие требования и оформить следующие документы.

ФИЗИЧЕСКИЕ ЛИЦА СТРАНЫ, ВХОДЯЩИЕ В ЕВРОПЕЙСКИЙ СОЮЗ

Действительный паспорт

Идентификационный номер иностранца (NIE): необходим в день подписания нотариально заверяемого договора.

Рекомендуется запросить его сразу после приобретения жилья.

Банковский счет в Испании: необходим для ежемесячного списания средств на оплату снабжения водой, электричеством, а также налога на недвижимость и прочего.

Представить подтверждения платежей, осуществленных в счет покупки объекта недвижимости: необходимо в день подписания нотариально заверяемого договора.

Налоговый представитель: необходим для подписания нотариально заверяемого договора и уплаты налогов.

Услуги перевода и оформления нотариально заверяемых договоров купли-продажи.

СТРАНЫ, НЕ ВХОДЯЩИЕ В ЕВРОПЕЙСКИЙ СОЮЗ

Действительный паспорт

Идентификационный номер иностранца (NIE): необходим в день подписания нотариально заверяемого договора..

Банковский счет в Испании: необходим для ежемесячного списания средств на оплату снабжения водой, электричеством, а также налога на недвижимость и прочего.

Представить подтверждения платежей, осуществленных в счет покупки объекта недвижимости: необходимо в день подписания нотариально заверяемого договора.

Налоговый представитель: необходим для подписания нотариально заверяемого договора и уплаты налогов.

Услуги перевода и оформления нотариально заверяемых договоров купли-продажи.

Разрешение военных властей: объекты недвижимости, расположенные в районе Orihuela Costa .

Для оформления этого разрешения необходимо представить следующую документацию:

Копия вашего паспорта, заверенная нотариусом и переведенная на испанский присяжным переводчиком.

Справка о несудимости, переведенная на испанский язык присяжным переводчиком, с апостилем согласно Гаагской конвенции.

Примечание: Разрешение военных властей оформляет наша компания, причем это не требует никаких расходов со стороны клиентов, кроме оплаты по переводу документов.

ЮРИДИЧЕСКИЕ ЛИЦА СТРАНЫ ЕВРОПЕЙСКОГО СОЮЗА

Действительный паспорт представителей.

Идентификационный номер иностранца (NIE) для представителей:необходим в день подписания нотариально заверяемого договора

Идентификационный код налогоплательщика или документы, удостоверяющие существование компании, должным образом переведенные, с проставленным апостилем.

Банковский счет в Испании: необходим для ежемесячного списания средств на оплату снабжения водой, электричеством, а также налога на недвижимость и прочего.

Представить подтверждения платежей, осуществленных в счет покупки объекта недвижимости: необходимо в день подписания нотариально заверяемого договора.

Налоговый представитель: необходим для подписания нотариально заверяемого договора и уплаты налогов.

Услуги перевода и оформления нотариально заверяемых договоров купли-продажи.

СТРАНЫ, НЕ ВХОДЯЩИЕ В ЕВРОПЕЙСКИЙ СОЮЗ

Действительный паспорт представителей.

Идентификационный номер иностранца (NIE) для представителей:необходим в день подписания нотариально заверяемого договора.

Идентификационный код налогоплательщика или документы, удостоверяющие существование компании, должным образом переведенные, с проставленным апостилем.

Банковский счет в Испании: необходим для ежемесячного списания средств на оплату снабжения водой, электричеством, а также налога на недвижимость и прочего.

Представить подтверждения платежей, осуществленных в счет покупки объекта недвижимости: необходимо в день подписания нотариально заверяемого договора.

Налоговый представитель: необходим для подписания нотариально заверяемого договора и уплаты налогов.

Услуги перевода и оформления нотариально заверяемых договоров купли-продажи.

3. ДОКУМЕНТАЦИЯ, КОТОРУЮ ДОЛЖНЫ ПОДПИСЫВАТЬ ПОКУПАТЕЛИ

В процессе купли-продажи недвижимости, перед подписанием нотариально заверяемого договора, обычно подписываются два частных документа: документ о задатке или бронировании и договор купли-продажи.

Договор купли-продажи в соответствии с законодательством считается полностью действительным способом заключения сделки, и это означает, что подписавшие его лица, с юридической точки зрения, принимают на себя обязательства в отношении всего его содержания, если только заключенное соглашение не противоречит правовым нормам.

При этом лица, подписавшие договор, не могут освободить себя от его выполнения на том основании, что им не подходит то, что в нем обусловлено.

В случае, если клиенты не имеют вида на жительство в Испании, мы предоставляем перевод договора купли-продажи на язык покупателя, однако следует иметь в виду, что, с правовой точки зрения, эти информативные переводы не имеют законной юридической силы, поскольку, в соответствии с испанским законодательством, текст на испанском языке всегда является приоритетным.

ЗАДАТОК ИЛИ ДОГОВОР О БРОНИРОВАНИИ

Перед подписанием договора купли-продажи обычно подписывается документ о задатке, при этом вручается определенная сумма в счет бронирования.

Система задатков служит обеспечением исполнения обязательств по соответствующему договору: она позволяет покупателю отказаться от приобретения недвижимости, однако при этом следует иметь в виду, что если покупатель отказывается от покупки, он теряет врученную сумму; а если продавец отказывается от продажи, то он должен вернуть врученную ему сумму в двойном размере.

Рекомендуется, чтобы в этот момент покупатель, перед тем как возвращаться в свою страну, запросил идентификационный номер иностранца (NIE) и заверил нотариально свои паспорта.

Если ему необходимо разрешение военных властей, то, кроме того, он должен представить нам перевод заверенных нотариально паспортов и справку о несудимости всех владельцев.

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ

П одписание договора купли-продажи подразумевает официальное предоставление согласия от обеих сторон; покупатель соглашается внести на соответствующий счет необходимые суммы в оговоренный срок и в оговоренной форме, а продавец -вручить жилой объект на таких условиях и в такой срок, которые были оговорены. В случае с продукцией «под ключ» важно, чтобы покупатель подписал договор перед тем, как возвращаться в свою страну, особенно если он проживает в стране, не входящей в Европейский Союз.

ФОРМЫ ОПЛАТЫ И ДАТЫ ВРУЧЕНИЯ, ОБУСЛОВЛЕННЫЕ В ДОГОВОРЕ КУПЛИ-ПРОДАЖИ МЕЖДУ ПОКУПАТЕЛЕМ И ПРОДАВЦОМ.

Строгое выполнение того, что обусловлено в частном документе, является обязанностью обеих сторон, поэтому любое изменение должно быть согласовано покупателем и продавцом. Платежи на счет продавца должны вноситься только лицами, фигурирующими в качестве собственников покупаемого имущества по данному договору купли-продажи, и в срок, установленный в указанном договоре. Что касается сроков вручения ключей от жилья «под ключ», необходимо располагать по меньшей мере 10-ю днями для того, чтобы оборудовать объект, заключить договоры о снабжении водой и электричеством, а также провести уборку объекта недвижимости. Заключение договоров на снабжение, а также оборудование жилого объекта осуществляется после оплаты полной стоимости объекта недвижимости и (или) подписания нотариально заверяемого договора. Следует иметь в виду, что до тех пор, пока не будет оплачена полная стоимость объекта недвижимости и подписан нотариально заверяемый договор, не будет производиться ни вручение ключей, ни ремонтные работы и оборудование жилья покупателем .

НОТАРИАЛЬНО ЗАВЕРЯЕМЫЙ ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ

Несмотря на то, что частный договор купли-продажи имеет полную юридическую силу, необходимо также его нотариальное заверение — для того, чтобы зарегистрировать объект недвижимости в Реестре недвижимой собственности.

Нотариально заверенный договор превосходит частный документ по ряду причин: Достоверность: он делает куплю-продажу действительной по отношению к третьим лицам, поскольку он подкреплен свидетельством нотариуса.

Юридическая надежность:

своим профессиональным действием нотариус придает договору юридическую надежность путем различных проверок: он запрашивает информацию в Реестре недвижимой собственности (упрощенная справка), где указывается, кто является собственником данного жилого объекта и имеет ли он какие-либо обязательства и другие обременения; после подписания и нотариального заверения договора нотариус автоматически представляет его по факсу в Реестр недвижимой собственности; он удостоверяется в том, что объект недвижимости не имеет задолженностей по оплате расходов Товарищества собственников жилья; а также запрашивает кадастровую информацию, используя последнюю квитанцию об уплате налога на недвижимое имущество.

Консультации:

нотариус является профессионалом в юридической области, и в его функции входит предоставление бесплатных консультаций и советов. Он осуществляет это в непредвзятой форме и фактически должен предоставлять помощь тем, кто больше в ней нуждается. Нотариус запрашивает у покупателя следующие документы, а также ставит вопрос о выполнении следующих требований: оригинал действительного паспорта, идентификационный номер иностранца (NIE), разрешение военных властей (если таковое необходимо), подтверждение всех осуществленных платежей, переводчик (если покупатель не понимает испанского языка) и налоговый представитель.

4. РАСХОДЫ ПО КУПЛЕ-ПРОДАЖЕ И ИПОТЕКЕ

Продавцу:

стоимость объекта недвижимости и налог на добавленную стоимость (НДС), на счета компаний-владельцев каждого жилого комплекса или застройки.

В Испании при купле-продаже недвижимого имущества, относящегося к новому строительству, когда речь идет о первой передаче права собственности, применяется ставка 10% от цены( на 2013 год). Это указывается при подписании документа о задатке и (или) договора.

Также следует иметь в виду стоимость договоров о снабжении водой и электричеством. Оплата, в зависимости от местоположения объекта недвижимости, вручается компании-продавцу в момент вручения ключей, либо списывается прямо с банковского счета покупателя.

Нотариусу:

Оплата рассчитывается пропорционально стоимости объекта недвижимости, при этом гонорары применяются в соответствии с заранее установленными пошлинами, как к нотариальному заверению договора купли-продажи, так и, в соответствующем случае, к ипотеке. Покупатель должен уплатить гонорары нотариуса в полном объеме, что в явной форме указано в договоре купли-продажи.

Консультантам:

оплата за их услуги, в случае, если они запрашивались. В случае наличия ипотеки консультационные услуги оказываются в обязательном порядке через консультационную службу финансового учреждения.

Государственным налоговым органам:

Налог на документированные юридические действия, взимаемый автономными сообществами, размер которого составляет от 0,5% до 1% от стоимости продажи, указанной в нотариально заверенном договоре купли-продажи. В случае существования ипотеки оплачивается 1% от общей ипотечной ответственности.

В Реестр недвижимой собственности:

гонорары, соответствующие регистрации вашего права собственности и ипотеки, если таковая существует. Сумма регистрационных пошлин устанавливается на основании регламентарной пошлины или тарифа и варьирует в зависимости от стоимости объекта недвижимости.

Переводчик:

покупатель, не проживающий в Испании, для подписания нотариально заверяемого договора нуждается в услугах переводчика, за исключением случаев, когда он заявит о том, что понимает испанский язык, и продемонстрирует это.

Налоговый представитель:

в случае, если покупатель не имеет вида на жительство в Испании, ему необходим представитель для выполнения налоговых обязанностей, вытекающих из владения недвижимым имуществом в Испании, и в том числе для получения идентификационного номера иностранца (NIE).

Гонорары адвокатам:

согласно общепринятой практике (как правило) адвокатские конторы, занимающиеся темой недвижимости, получают в качестве оплаты от 1% до 1,5% от оплаченной стоимости объекта недвижимости. Тем не менее, поскольку данное правило нигде не зафиксировано, эта шкала может варьировать: она зависит от частной ценовой политики каждой адвокатской конторы. Пользование услугами адвокатской конторы не является совершенно обязательным, компания GRUPO CALIPSO предлагает своим клиентам все услуги по юридическому сопровождению сделки бесплатно.

Консалтинговая компания или адвокат обычно берут на себя данное оформление, вплоть до действительной регистрации нотариально заверенного договора купли-продажи в Реестре недвижимой собственности (в случае существования ипотеки оформление в обязательном порядке поручается консалтинговой фирме банка). Обычно оформление занимает приблизительно от 1 до 2 месяцев.

ЕЖЕГОДНЫЕ РАСХОДЫ

После приобретения объекта недвижимости следует иметь в виду следующие ежегодные платежи:

Налог на недвижимое имущество: это местный налог, подлежащий оплате в тот муниципальный совет, на территории которого расположен объект недвижимости. Он рассчитывается на основе оценки объекта недвижимости муниципальным советом (кадастровая стоимость), при этом каждый муниципальный совет применяет свой собственный коэффициент. Срок уплаты этого налога варьирует в зависимости от каждого конкретного муниципального совета, при этом обычно направляется уведомление по данному объекту недвижимости. Рекомендуется оформить автоматическое списание соответствующей суммы в счет этого платежа с вашего банковского счета, что гарантирует уплату в установленный срок и позволяет избежать начисления дополнительных сумм. Указанный налог оплачивается собственником объекта недвижимости 1 января каждого текущего года..

Подоходный налог на лица, не имеющие вида на жительство в Испании:

его обязаны уплачивать лица, не имеющие вида на жительство в Испании и являющиеся собственниками объекта недвижимости городского типа, расположенного на территории Испании.

Подлежащей внесению в декларацию налогооблагаемой базой при этом является результат применения к кадастровой стоимости объекта недвижимости (указанной на квитанции об оплате налога на недвижимое имущество) процентной ставки, которая:

— в общем случае составляет 2% — в случае объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых была пересмотрена или изменена начиная с 1 января 1994 года, составляет 1,1%.

Результирующая сумма понимается как относящаяся к одному календарному году, так что если право собственности на объект недвижимости существует менее одного года, следует рассчитывать ее пропорционально количеству дней, в течение которых имеется указанное право.

К результирующей сумме применяется налоговая ставка 24%. Налог начисляется 31 декабря каждого года, а срок представления декларации (для нее используется модель 210) — в течение целого календарного года, следующего за этой датой. Декларация должна представляться в представительство государственного налогового агентства по месту нахождения объекта недвижимости.

Пример: Кадастровая стоимость: 54.000 €, предположим, что она была пересмотрена начиная с 1 января 1994 г.. Объект недвижимости был приобретен 30.09.2010. На 31 декабря 2010 года будет начислен следующий налог: База налогообложения: 54.000 € х 1,1% х (92/365 дней)= 149,72 € Подлежит оплате: 24% х 149,72 € = 35,93 €, в течение всего 2011 г.. И таким образом следует делать расчет на все годы, в которые данное недвижимое имущество будет находиться в вашей собственности.

Товарищество собственников жилья: если объект недвижимости входит в товарищество собственников жилья, вы должны будете периодически (ежемесячно, ежеквартально, раз в полугодие, ежегодно) уплачивать надлежащую сумму. Целесообразно оформить автоматическое списание соответствующей суммы с вашего банковского счета в Испании. Снабжение водой и электричеством: вы должны иметь банковский счет, на котором будет оформлено автоматическое списание оплаты по квитанциям компаний-поставщиков. В случае неуплаты по соответствующим квитанциям эти компании обычно прекращают снабжение.

5. ДОКУМЕНТЫ, НЕОБХОДИМЫЕ ДЛЯ ОФОРМЛЕНИЯ ИПОТЕКИ И УЧРЕДИТЕЛЬСКИХ РАСХОДОВ

Для того чтобы запросить финансирование покупки жилья, необходимо продемонстрировать свою экономическую состоятельность, достаточную для того, чтобы вернуть предоставленные суммы. Рекомендуемый предел выплаты  по предоставленному кредиту обычно составляет около 30-35% от вашего чистого месячного дохода. При рассмотрении вопроса о возможности предоставления ипотечного кредита финансовое учреждение обычно учитывает следующее:

Наличие стабильной работы: это определяет возможность предоставления долгосрочного кредита.

Годовой доход: выписки из платежной ведомости или эквивалентные им документы.

Финансовая траектория: учитывается финансовое прошлое клиента, в том числе были ли в его жизни факты неуплаты, несвоевременной оплаты и т. д.

Финансовые учреждения запрашивают у клиента банковский сертификат с информацией о его финансовой траектории и имеющихся задолженностях, что позволяет узнать, позволяют ли клиенту его доходы увеличить задолженность или нет.

Имущество: объекты недвижимости помимо того, который приобретается.

Поручители: другие лица, которые, не покупая данный объект недвижимости, гарантируют его возврат. Другие дополнительные гарантии: накопительные планы, пенсионные планы, портфели инвестиций и т. д.

Если покупатель является юридическим лицом (компанией), то он должен предоставить всю документацию, касающуюся компании, должным образом заверенную и с проставленным апостилем, а кроме того, он должен предоставить следующую информацию:

О типе компании: акционерная компания, акционерное общество с ограниченной ответственностью, холдинговая компания и т. д.

Вид деятельности и цель компании: чем она занимается.

Время существования бизнеса.

Акционеры-совладельцы: С кем следует вести переговоры и кто будет заниматься оформлением покупки жилья.

Сведения об экономическом положении: Уровень объема продаж, чистый доход после оплаты всех расходов, приблизительная прибыль, каким образом она распределяется и т.д.

Возможность того, что акционеры лично одобрят эту операцию.

Имущество, зарегистрированное на имя компании, и задолженности.

Необходимо представить:

— Нотариально заверенный акт об учреждении компании и нотариально заверенную доверенность на осуществление полномочий

— Справку о налогах.

— Последний балансовый отчет и счет прибылей и убытков (все страницы)

— Подтверждение права собственности на имущество, зарегистрированное на имя компании.

В случае с компаниями, зарегистрированными не в Испании, большинство финансовых учреждений просит, чтобы в качестве получателя ссуды выступало физическое лицо; а компании при этом фигурируют как залогодатели, не являющиеся должниками. При этом разрешение на использование имущества, находящегося в собственности компании, в качестве ипотечного залога, должно быть утверждено на собрании акционеров; документ об указанном утверждении должен быть переведен, и на нем должен быть поставлен апостиль. Процентная ставка, применяемая для финансирования, зависит от страны происхождения клиента, в среднем  это  60-70%  от продажной цены.

РАСХОДЫ НА УЧРЕЖДЕНИЕ ИПОТЕКИ

Учреждение ипотеки, помимо расходов на нотариуса, налог на документированные юридические действия, регистрацию, перевод, подготовку документации и оформление, включает также следующие расходы:

— Оценочная экспертиза: приблизительно 300 € г

— Комиссионные за открытие: от 1 до 2,5%

— Комиссионные за погашение: в соответствии с законодательством .

— Обязательное страхование: в соответствии с законодательством, мы обязаны заключать только договор о страховании на случай пожара; однако на практике нас обычно обязывают заключать договор страхования жилища и, в отдельных случаях, на амортизацию ссуды

— Другие продукты: карты, оформление автоматического списания со счета и т. д.

6. ПОДПИСАНИЕ НОТАРИАЛЬНО ЗАВЕРЯЕМОГО ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ И ИПОТЕКА

Первым требованием для того, чтобы можно было заключить нотариально заверяемый договор купли-продажи, является то, чтобы объект недвижимости был предварительно оплачен или чтобы оплата оставшихся сумм была должным образом гарантирована.

Подписание нотариально заверяемого договора купли-продажи осуществляется в рабочий день утром. На нем должны присутствовать все участники: покупатели (или, в соответствующем случае, уполномоченные на это лица), лицо, уполномоченное компанией-продавцом, переводчик и представители банка, в случае существования ипотеки.

Процесс покупки недвижимости в Испании

Это для Вас не первая покупка недвижимости? Если да, то скоро Вы убедитесь, что процесс покупки жилья в Испании мало отличается от списка уже знакомых процедур. Если же Вы впервые собираетесь окунуться в сферу купли-продажи недвижимого имущества, то удивитесь тому, насколько все просто: выбрал, получил N. I.E, купил.

Проблема лишь в том, что речь идет о “больших” деньгах. И, так как Вы серьезный покупатель, правильно делаете, что задаетесь вопросом, как купить недвижимость в Испании. Ведь ошибки в данном деле недопустимы.
Что же Вас ждет?

1. Выбираем недвижимость.

Вы знаете, что Вам нужно. На сайте компании La Epoca Real S.L (C.I.F. — B54353982) предложено 695 объектов недвижимости на продажу. Отсортируйте 5-10 лучших на Ваш взгляд предложений, ориентируясь по цене или внешним признакам. Если у Вас нет времени на поиски, мы можем сделать это за Вас. Просто позвоните нам. Заодно задайте нам все вопросы, накопившиеся за время чтения этой статьи.

“Лучше один раз увидеть”. Поэтому после отборочного этапа пора отправиться в ознакомительный тур. За наш счет. При условии, что Вы купите недвижимость в Испании, конечно. С большой предвзятостью осмотрите все объекты. Выберите лучший.

2. Переходим к резервации

Объект, который Вы хотите приобрести, необходимо снять с продажи. Для этого покупатель должен внести залог — сумму, размер которой зависит от стоимости недвижимого объекта. Обычно она составляет 5-10% от общей стоимости недвижимости. Залог не возвращается покупателю, если он решит отменить сделку.

Одновременно с внесением залоговой суммы заключается предварительный договор купли-продажи. Он служит для Вас и продавца недвижимости гарантией, что сделка состоится на тех условиях, которые были оговорены: цена, сроки и способ оплаты, состояние объекта и т.д.

3. Получаем N.I.E.

N.I.E — это идентификационный номер иностранца. Получить его можно в отделении Полиции по месту покупки недвижимости. Он Вам понадобиться для совершения этой и последующих сделок, например, при покупке автомобиля или яхты.

Пакет документов, необходимых для получения N.I.E:

• Специальная заполненная Вами анкета в двух экземплярах. Бланк предоставляется полицией.
• Два фото 3*4.
• Копии всех страниц паспорта.
• Копия предварительного договора купли-продажи.
• Документ, подтверждающий факт внесения залоговой суммы за недвижимость.
• Справка о наличии действующего счета в испанском банке, на котором есть деньги.

Подавать документы на получение номера иностранца нужно лично, а получить N.I.E может и Ваше доверенное лицо. Если Вы женаты, лучше оформлять N.I.E сразу для обоих. Процедура оформления N.I.E длится от 2 до 14 дней.

4. Покупаем: купчая и оплата.

Как только Вы получили идентификационный номер иностранца можно перейти к нотариальному оформлению сделки. Чтобы нотариус мог приступить к подготовке документов, ему понадобится:

• Ваш паспорт и N.I.E;
• паспорт продавца или документы фирмы;
• предварительный договор.

Лицо, продающее недвижимость, должно предоставить справки и квитанции об уплате всех задолженностей за коммунальные услуги и налогов. Далее в течение 1-3 дней нотариус занимается тем, что готовит договор купли-продажи (купчую), а также проверяет объект на юридическую чистоту. Если покупаемый Вами объект находится еще на стадии строительства, то проверка будет более тщательной и займет больше времени.

В день подписания купчей Вы вновь встречаетесь с Вашим нотариусом, продавцом недвижимости и переводчиком. Если Вы воспользовались услугами ипотечного кредитования, то в сделке участвует и представитель банка. В обратном случае до этой встречи или во время подписания документа от Вас требуется произвести полную оплату объекта, а также НДС, составляющего 10% от всей суммы.

5. Регистрируем документы

Теперь Вы стали полноправным владельцем недвижимости в Испании, но до завершения сделки остался еще один шаг — регистрация в реестре недвижимости. В течение первого месяца со дня заключения сделки нужно:

• обратиться в регистр собственности в Испании — Registro de Propiedad;
• заполнить специальный бланк с личными данными;
• оплатить в банке таксу за регистрацию недвижимости;
• отнести копию квитанции в Регистр.

Вся процедура займет не более 60 минут. Вы можете заняться этим лично или попросить об этом наше агентство. В течение 1-2 месяцев Вы получите документ Nota Simple, подтверждающий регистрацию.

Покупка строящейся недвижимости в Испании

Если Вы собираетесь приобрести строящуюся недвижимость, учтите, что порядок заключения сделки будет отличаться:

• При заключении резервационного договора Вы не вносите залог, а оплачиваете около 30% от стоимости объекта.
• На протяжении строительства действуете по утвержденной Вами и продавцом схеме оплаты.
• Подписываете купчую после полного завершения строительных работ и вносите оставшуюся сумму за объект.

Еще одно отличие заключается в том, что продавец обязан предоставить Вам пакет документов, подтверждающий законность строительства, соответствие объекта нормам и отсутствие обременений.

Покупка недвижимости в Испании: почему такой огромный спрос

Фото с сайта alegria-realestate.com

Современная ситуация в странах вынуждает многих выбирать недвижимость за границей. Отличный вариант — недвижимость в Испании. Подобрать подходящий вариант можно на сайте https://justreal.ru/catalog/spain/.

Зачем покупать недвижимость в Испании

Россияне часто отдают предпочтение покупке недвижимости не в своей стране, а где-то за границей. Наиболее распространенный вариант покупки — недвижимость в Испании. Самая весомая причина покупки жилья в этой стране — географическое расположение. В этом государстве отличный ландшафт, большое количество зелени, отличная транспортная инфраструктура.

Еще одна причина покупки недвижимости в Испании — высокий уровень жизни. Кроме того, испанцы очень гостеприимные люди, поэтому иммигрантам достаточно легко находить новые знакомства. По этой причине россияне чувствуют себя комфортно в этой стране.
К слову, строительство недвижимости в этих местах не очень дорогое. Коммерческая или обычная недвижимость может стоить от 1 тыс.евро за квадратный метр. Если сравнивать с Москвой, то некоторое жилье стоит намного дороже, особенно в центре.
Еще одна причина для покупки недвижимости и переезда — много возможностей для открытия своего дела. Испания открывает множество возможностей для ведения бизнеса, поэтому россияне могут надеяться в дальнейшем на неплохую прибыль. Хоть в европейских странах и есть высокая конкуренция, но она намного меньше, чем в России. Кстати, для будущих предпринимателей есть возможность создания чего-то своего или оформить покупку уже готового варианта. К тому же нужно помнить, что в этой стране достаточно большой поток туристов, поэтому отели, кафе, рестораны — это золотая ниша для начинающих предпринимателей.

Еще одна причина покупки недвижимости в Испании — расположение вблизи Средиземного моря. Покупая жилье в этой местности, вы можете получить круглогодичный доступ к морю. К тому же в летнее время можно сдавать недвижимость в аренду туристам, получая за это неплохие дивиденды.

Это лишь небольшой список причин, почему стоит покупать недвижимость в Испании. На самом деле преимуществ намного больше, из-за чего большинство предпочитает покупать жилье в этой стране, нежели в своей родной.

5 шагов для успешной сделки

Если вы хотите стать владельцем дома или квартиры за рубежом и присматриваетесь к Испании, то стоит больше узнать об особенностях процедуры покупки. Мы подробно расскажем о пяти шагах для успешного совершения выгодной сделки.

Для начала — пару слов о ключевых моментах. Каковы условия для покупки жилья в Испании для иностранцев, насколько усложняется покупка дома или квартиры, если вы не резидент? Отвечаем сразу: ни на сколько.

Условия покупки испанской недвижимости для иностранцев

Именно в Испании одни из наиболее выгодных условий покупки жилья для иностранцев. Ипотека так же доступна нерезидентам, как и жителям страны в сотом поколении – никаких отличий, разве что процентная ставка будет незначительно отличаться. Ключевое слово – незначительно, речь идет о нескольких процентах, некратных двузначным числам, таких процентных ставок в этой стране вообще нет. Иностранный инвестор может рассчитывать на 50-70% покрытие ипотеки банком. Ставка, как правило, составляет 2-3,5% годовых — это приятно удивляет будущих владельцев испанского жилья, российским банкам с такими цифрами не посоперничать.

Еще один приятный момент – поручительство не требуется. То есть житель другой страны, покупающий в Испании недвижимость, не должен искать поручителей, в отличие от самих испанцев (но им, стоит заметить, государство готово предоставить 100%-е покрытие ипотеки).

Любые коммерческие или жилые объекты, земельные участки в Испании можно без ограничений оформлять как на юридическое, так и на физическое лицо.

Таким образом, купить жилье в Испании, пусть даже в ипотеку, не сложнее, чем в России, а, может быть, даже проще.

Все сделки с объектами недвижимости в обязательном порядке регистрируются нотариально, в плане юридической регистрации купля-продажа безопасна, надежна и прозрачна. Но, в любом случае, действовать лучше согласно определенному алгоритму. Совершив описанные ниже шаги, вы можете быть уверены в том, что вложили деньги удачно.

Шаг первый: поиск профессионального агентства недвижимости

Искать недвижимость следует на проверенных ресурсах. Для сопровождения сделки также следует обращаться только в профессиональные агентства недвижимости. Такие агентства помогут найти ликвидные объекты, проверить их юридическую чистоту, легально оформят сделку, обеспечат постпродажное обслуживание (помощь в решении коммунальных и других вопросов после получения ключей).

Шаг второй: реальный осмотр выбранных объектов недвижимости

Посетить лично и осмотреть выбранный объект – необходимо. Только так покупатель может быть на 100% уверен в том, что дом или апартаменты действительно отвечают его требованиям. Профессиональные агентства недвижимости помогают решить все вопросы для осуществления визита. В ходе поездки необходимо открыть в каком-либо из испанских банков счет, предварительно получив налоговый номер иностранца.

На этом же этапе следует оценить все предстоящие расходы. К стоимости заинтересовавшего объекта добавьте дополнительные затраты на оплату государственных пошлин, налогов, юридическое сопровождение сделки. При ипотечном кредитовании следует заложить в бюджет от суммы сделки еще 1-2% на оформление ипотеки. Также следует оценить стоимость последующего после покупки обслуживания выбранного объекта недвижимости (ежемесячные коммунальные платежи и т.д.). Останавливать свой выбор на объекте следует только при полной уверенности в том, что все платежи выполнимы.

Шаг третий: сбор необходимой документации

На этом этапе нужно обратиться к нотариусу, который проверит объект на обременения и выдаст сертификаты о юридической чистоте объекта.

Убедиться в полной юридической проверке объекта обязательно необходимо до заключения договора купли-продажи. Если даже один пункт вызывает какие-либо сомнения относительно наличия тех или иных обременений (ипотечные платежи, задолженности за коммунальные услуги и т. д.), то от такого дома или апартаментов лучше отказаться, даже если они кажутся очень привлекательными.

Шаг четвертый: подписание договора купли-продажи

Составляется договор, который называется по-испански «Contrato Privado de Compraventa» (частный контракт договора купли-продажи). В договоре должны быть указаны не только сумма приобретения объекта недвижимости, первого взноса и даты платежей, но и все персональные данные продавца и покупателя, обязанности сторон, их права. Дополнением к договору служит нотариальный акт Escritura Publica (публичное письмо).

Сделка купли-продажи может проводиться только государственным нотариусом, через которого прошли все документы, подтверждающие юридическую чистоту объекта и сделки. Он должен зарегистрировать переход права собственности. Присутствие юриста – по желанию покупателя, для неговорящих на испанском языке необходимо присутствие аккредитованного переводчика, данные которого также вносятся в договор. Услуги по регистрации сделки всегда оплачиваются в Испании покупателем.

Шаг пятый: изменение данных о владельце объекта недвижимости в Регистре собственности

Данные должны измениться в течение 2 месяцев после подписания договора купли-продажи. Они являются основанием для получения выписки Nota Simple, которая дает право на оформление мультивизы, по которой пребывать в Испании можно до 180 дней в году. Если купленная недвижимость стоила более 500 тысяч евро, то можно получать не мультивизу, а ВНЖ – вид на жительство, и пользоваться всеми преимуществами жителя Евросоюза.

Сейчас испанский рынок недвижимости – одно из самых выгодных направлений для зарубежных инвестиций. Стоимость жилья на данный момент пока еще ниже докризисных показателей, но при этом наблюдается уверенное восстановление спроса и стабильная динамика роста стоимости аренды, строительный рынок на подъеме, в крупных городах и на популярных курортах даже встречается дефицит предложения. Но покупателю, решившему приобрести дом или квартиру в Испании, тем не менее, всегда есть из чего выбрать в нашем каталоге, где легко найти шикарный дом на Коста Брава или на богатейшем в культурном отношении побережье Коста-дель-Соль с изысканными виллами и уютными апартаментами, визуализирующими мечту каждого человека о земном рае.

В настоящий момент вложение в квартиру, дом или виллу в королевстве солнца, моря и фламенко – это действительно выгодно. Время покупать жилье в Испании!

Please enable JavaScript to view the comments powered by Disqus.

Возврат к списку

Расходы при покупке жилья в Испании

При покупке дома в Испании для проведения отпусков или постоянного проживания многие люди на стадии планировании расходов ошибочно сосредотачивают свое внимание только на цене недвижимости. Однако, существуют дополнительные расходы, связанные с проведением сделки, не говоря уже о расходах, которые сопровождают владение недвижимостью. Для получения полной картины финансовой стороны дела нужно знать о наличии всех этих расходов и их размерах.

Расходы при оформлении сделке зависят от того, какая покупается недвижимость, где и с использованием ипотечного кредита или без. Рассмотрим далее различные типы расходов.

Налоги

При покупке нового жилья у застройщика или банка оплачивается НДС (Impuesto sobre Valor Anadido – IVA) и гербовый сбор (Actos Juridicos Documentados – AJD)

Эти налоги применяются в тех случаях, когда недвижимость продается впервые и продавцом является девелопер недвижимости. НДС c 01.01.2013г равен 10% от стоимости покупки жилой недвижимости (вилла, квартира и т.п.). Гербовый сбор платится по фиксированной ставке в 1% от суммы покупки. И НДС, и гербовый сбор платятся покупателем, а если ранее вносился депозит, то на момент его внесения также взимается НДС.

Итого: около 11% от общей стоимости.

При покупке вторичного жилья оплачивается Налог на передачу собственности (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales – ITP)

Данный налог платится в случае, если считается, что это второй и более переход права собственности на недвижимость. Величина налога зависит от того от того, в каком автономном регионе Испании расположена недвижимость. К примеру, в Валенсийском сообществе и Каталонии, налог составляет 10% от стоимости вторичной недвижимости.Передаточный налог оплачивается покупателем. Если до заключения сделки вносился какой-либо депозит, то с него не взимается передаточный налог. Тем не менее, при завершении сделки передаточный налог должен быть оплачен полностью со всей суммы.

Нотариальные сбор

Оплачиваются покупателем и связаны с нотариальным оформлением сделок купли-продажи или договоров о предоставлении ипотечного кредита. Размеры нотариальных сборов в Испании устанавливает государство. Они состоят из фиксированной ставки и переменной составляющей, которая зависит от цены недвижимости и количества пунктов в договоре. Также за каждую копию договора (copia simple), затребованную покупателем, берется около € 30. Заранее трудно сказать, сколько точно составят расходы на нотариуса. Ориентировочно, они находятся в пределах от 0.1% от задекларированной цены недвижимости (для собственности стоимостью € 400’000 и выше) до 0.4% (для собственности стоимостью до € 100’000). Плюс к сборам надо добавить размер НДС. Приблизительно услуги нотариуса за подписание договора купли – продажи составят € 600 – 1000.

При использовании ипотеки так же платятся сборы и по ипотечному договору. В том же диапазоне – от 0.1% от объема кредита (для сумм выше € 400’000) и до 0.4% (для сумм до € 100’000). Приблизительно услуги нотариуса по подписанию ипотечного договора составят € 600 – 1000

Расходы по регистрации собственности

Оплачиваются покупателем и связаны с регистрацией купли-продажи жилья в Реестре собственности. Как и в случае с нотариальными сборами, ставка по нему варьируется в зависимости от цены недвижимости. Для дорогой недвижимости они составляет примерно 0.1% и для дешевой – 0.3% от заявленной цены. Также сбор по регистрации собственности увеличивается на ставку НДС.

 Юридические услуги

Многие юристы в прибрежных районах работают по ставке 1-1.5% (плюс НДС 16%) от полной стоимости недвижимости, как рекомендуется адвокатской ассоциацией (colegio de abogados) в таких регионах как Малага (Malaga). Некоторые юристы работают на основе почасовой оплаты (которая может быть от € 70 до € 400 и более за час работы, в зависимости от юриста), и некоторые работают по фиксированной ставке € 1’500-2’000 (плюс НДС) вне зависимости от стоимости недвижимости. Как видно, за те же самые юридические услуги оплата может сильно различаться. Для практических целей следует оценивать расходы на юридические услуги как 1% плюс НДС и просто не иметь дела с теми юристами, которые запрашивают оплату свыше 1%.

При найме юриста нужно выяснить, что входит в стоимость его услуг. Некоторые оказывают полное юридическое сопровождение, включая оплату налогов, внесение записи в регистр собственности и кадастр. Другие могут ограничивать свой сервис только проверкой контрактов и присутствием на подписании документов у нотариуса, оказывая все прочие услуги за дополнительную плату. В последнем случае имеет смысл нанять хестора (gestor), услуги которых стоят дешевле, чем квалифицированных юристов.

 Ипотека

Если для покупки недвижимости используется ипотека, то расходы на налоги, нотариальные и регистрационные сборы увеличиваются. Гербовый сбор (IAJD) взимается со всей стоимости ипотеки, а не только с суммы кредита. Вся стоимость складывается из выдаваемой суммы, суммы процентов и расходов, что почти удваивает налогооблагаемую базу. Ставка налога различается по автономным регионам  и может быть 0.5% или 1%. Поскольку налог берется со всей стоимости ипотеки, то эффективная ставка обычно в итоге получается 1. 5-2% от суммы кредиты. Оформление ипотеки в Испании также сопровождается нотариальными и регистрационными расходами.

При этом, при взятии ипотеки в Испании, кроме перечисленных выше, нужно учитывать расходы на следующее:

• Оценка стоимости жилья (Tasación). Для решения о выдаче кредита банку необходима официальная оценка недвижимости (тасация), которая осуществляется независимыми экспертами. Покупателю надо будет оплатить проведение оценки недвижимости, что может стоить от нескольких сот евро до более чем тысяча, в зависимости от недвижимости. В большинстве случаев стоимость оценки составляет € 300-500.
• Открытие ипотечного кпедита. Многие кредиторы берут плату за открытие ипотеки. Обычно она находится в пределах 0.5-1%, хотя некоторые кредиторы могут запрашивать и больше.
• Административные расходы. При взятии ипотеки кредитор будет настаивать, чтобы оплату налогов и вписание в регистр собственности проводил хестор, назначенный банком. Эти расходы, вероятно, составят пару сотен евро.
• Страхование недвижимости (Segurode hogar). Одним из обязательных условий предоставления ипотечного кредита согласно действующему законодательству является страхование жилья. Поскольку покупаемая недвижимость является залогом выплаты кредита, банк желает удостовериться, что в случае непредвиденных ситуаций все расходы будут покрыты за счет страховой выплаты. Составляет € 100 -220 в год (зависит от стоимости жилья).
• Ипотечный брокер. Обычно имеет смысл использовать брокера для получения лучших условий ипотеки и организации ее открытия. Некоторые брокеры запрашивают фиксированную ставку в несколько сот евро для рассмотрения заявки, другие же делают это бесплатно. Все брокеры берут комиссию за успешное открытие ипотеки, которая обычно составляет 0.5-1% от суммы полученного кредита. Нужно иметь в виду, что некоторые брокеры могут брать и больше.

Другие расходы

Есть также ряд других расходов, которые могут касаться покупки недвижимости в Испании и которые нужно принимать во внимание:

• Международные банковские переводы. Большинство банков берет комиссию за зачисление денег по международному переводу. Если ее заранее не согласовать со своим банком, она может оказаться неожиданно высокой, например, 0.5% от суммы перевода. Когда на свой счет в Испанском банке переводится, скажем, € 100’000 для подготовки к подписанию публичных документов у нотариуса, то банк в этом случае может удержать € 500 и более за зачисление их на счет. Многие банки готовы обсуждать размер этой комиссии и установить ее лимит на уровне € 30, к примеру. При открытии счета в банке следует выяснить этот момент.
• Комиссия за выпуск заверенных чеков. Если продавцу для совершения сделки нужен чек, заверенный банком (cheque bancaria), то надо заранее узнать соответствующую банковскую комиссию. Как и в случае с переводами, она может составлять 0.5% от суммы выписанного чека, если этого не согласовать с банком заранее, еще при открытии счета. Следует договориться об ее ограничении максимум в € 15-30. Иначе сумма этих двух несогласованных комиссий при покупке собственности на € 100’000 может составить € 1’000, что равно 1% от цены. Поэтому когда планируется воспользоваться какой-либо из этих услуг, важно определить размеры комиссий.
• Доверенность. Стоимость оформления доверенности полностью зависит от того, где ее выписывать. В Испании она должна заверяться нотариусом и может стоить в пределах € 50-200 в зависимости от того, привлекается ли юрист для ее оформления или нет.
• Комиссия агентства недвижимости.
• Мебель. Не следует забывать, что купленную недвижимость нужно будет обставить. Если планируется перевезти в Испанию свою мебель, то необходимо будет учесть стоимость ее доставки. Многие компании предлагают свои варианты меблировки, стоимость которых для стандартных 2-спальных апартаментов начинается от € 12’000-15’000.
• Коммунальные подключения. При покупке новостройки требуется заключение контрактов на коммунальные услуги. Очень приближенная цена вопроса при самостоятельной их организации составляет:
• газ: € 70
• водоснабжение: € 120
• электричество: € 120

Нужно отметить, что все эти цифры все лишь ориентировочные и приведены для правильного планирования своего бюджета и понимания тех расходов, которые связаны с покупкой недвижимости в Испании.

 

Как оформить испанскую недвижимость на своих детей

Оформление испанской недвижимости на своих детей

Покупка недвижимости в любой стране – процесс долгий и трудоемкий: выбор жилья, сбор всех необходимых документов, открытие банковских счетов, и прочие шаги, необходимые для совершения сделки. Кульминационным моментом во всем этом процессе является подписание купчей (escritura de compra-venta). Подходя к этому последнему этапу многие семьи, имеющие детей задают вопрос о том, как вписать ребенка в договор о покупке жилья. В этой статье мы попытаемся в краткой форме разъяснить ситуацию.

Согласно испанскому законодательству существует три способа, которые позволяют детям иметь законные права на владение недвижимостью.

1. Вписание в купчую детей, не достигших совершеннолетия, как долевых участников в покупке жилья.

Вопрос с юридической точки зрения очень непростой, т.к. несовершеннолетний ребенок, по закону, находится на полном попечении своих родителей. В этом случае необходимым будет предоставить подтверждение источника средств детей на приобретение недвижимости — это может быть дарственная бумага со стороны родителей на сумму, пропорциональную долевому участию, либо документ о вступление в наследство денежными средствами. Также, испанские власти в праве потребовать разрешение суда на осуществление этой операции. Все вышеперечисленные действия облагаются немалыми налогами и занимают весьма продолжительное время.

2. В Испанском законодательстве существует такой термин как «Узуфрукт» (Usufructo).

Что он означает? Этот статус дает право на ПОЛЬЗОВАНИЕ вашим объектом недвижимости без возможности им распоряжаться. Вы можете вписать в купчую любого члена семьи, будь он даже несовершеннолетним ребенком. В чем же все минусы и плюсы такого шага?

Плюсы: лицо, являющиеся  «узуфруктом» может на равных правах проживать и пользоваться объектом, но не может им распоряжаться, например, продать. В его законные обязанности входит сохранность имущества, уплата налогов, оповещение о предстоящих ремонтах и т.д.

Минусы: вы, как собственник данного объекта недвижимости не можете осуществить его продажу без согласия «узуфрукта».

Срок действия этого статуса, как правило, оговаривается заранее и прописывается в договоре купли-продажи.

3. Составление завещания у нотариуса.

Это, пожалуй, один из самых легких способов уверится в том, что после того, как вас не станет, ваши дети вступят в законное владение вашим имуществом. Безусловно, вступление в право наследства тоже облагается налогом.

В любом случае, в Испании дети и супруги являются прямыми наследниками, поэтому даже при отсутствии всех вышеперечисленных документов, можете не беспокоиться – ваши дети автоматически вступят в право на наследование.

Подводя итоги, хотелось бы отметить, что  каждый случай – уникален, поэтому невозможно составить четкую схему действий. В данных вопросах всегда существует множество «подводных камней», появляющихся на разных этапах этого процесса. Поэтому, прежде чем начать его, мы настоятельно рекомендуем обратиться за консультацией к юристам, услуги которых с удовольствием предоставит наша компания. Без четкого понимания того, что вам предстоит сделать, сколько времени, усилий и, в конце концов, расходов это займет, лучше не стоит предпринимать опрометчивых шагов.

Покупка недвижимости в Испании в качестве иностранца

Испания является чрезвычайно популярным направлением для эмигрантов, которые ищут приятный климат и высокий уровень жизни. Думаете ли вы о работе в Испании, в одном из крупных городов, таких как Мадрид, Барселона или Валенсия, или об отдыхе на испанском побережье, вы можете найти идеальное место в Испании.

Если вы думаете о переезде в Испанию, вам нужно найти жилье. Хотя аренда в Испании является хорошим вариантом, многие иностранцы предпочитают покупать недвижимость, если собираются остаться в ней на длительный срок.

Доля домовладельцев в Испании, составляющая 78%, выше среднего европейского показателя, а большие общины эмигрантов, разбросанные по всей Испании, означают, что значительная часть недвижимости уже принадлежит иностранцам. Фактически, только в первом квартале 2017 года иностранцы купили почти 15 000 домов.

Традиционно британцы были крупнейшей группой экспатов, инвестирующих в испанскую недвижимость, но из-за колебаний валютных курсов и беспокойства по поводу Brexit количество покупателей из Великобритании сократилось. Тем не менее, больше экспатов, чем когда-либо, покупают недвижимость в Испании, что создает гораздо более диверсифицированную группу иностранных владельцев жилья.

Если вы думаете сделать то же самое, вам нужно немного узнать о том, как будет происходить процесс покупки дома в Испании в качестве экспата. Вот краткое руководство.

Каков рынок недвижимости в Испании?

Мировой экономический кризис сильно ударил по испанскому рынку недвижимости. В годы, предшествовавшие кризису, цены на жилье были одними из самых высоких в Европе, а в некоторых районах за 10 лет, предшествовавших краху, наблюдался рост примерно на 250%. В частности, в прибрежных районах Испании наблюдался рост цен, поскольку люди из Испании и других стран покупали вторые дома, что привело к росту цен.

По мере того, как экономика Испании страдала от экономического кризиса, пострадал и рынок жилья, подвергшийся серьезной корректировке. Фактически, по стране цены на недвижимость в среднем потеряли около 40% своей стоимости в период с конца 2007 г. по третий квартал 2015 г. Это снижение, естественно, затронуло одни области сильнее, чем другие. Хотя из года в год цены продолжали падать, после 2013 года падение начало замедляться, и сейчас спрос снова начинает расти. Рынок жилья Испании вернулся к положительному росту в первой половине 2016 года.

Недвижимость в Испании сейчас начинает рассматриваться многими как выгодное вложение. Из-за этого иностранные покупки сыграли значительную роль в изменении испанского рынка недвижимости: многие экспаты покупают дома в крупных городах и на побережье. Возобновление интереса привело к росту цен, и перспективы на 2017 год не изменились. По оценкам, рост цен в течение года составит около 7% в Барселоне и 4% в Мадриде. В среднем по стране прогноз роста составляет около 2%.

Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Испании?

Особых требований и оформления документов для иностранцев, желающих купить недвижимость в Испании, нет, так что проблем быть не должно. На самом деле правительство традиционно поощряло иностранные инвестиции в испанскую недвижимость, хотя это вызвало споры во время краха, когда иностранных инвесторов обвиняли в том, что они наживаются на бедах страны. С повышением цен климат для иностранных инвесторов снова выглядит благоприятным.

Какова примерная стоимость различных объектов недвижимости в Испании?

Если вы думаете о покупке недвижимости в Испании, цена, которую вы заплатите, будет в значительной степени зависеть от того, где вы хотите жить. Некоторые из самых дорогих объектов недвижимости в стране можно найти в Барселоне, а цены в центре Мадрида чуть ниже. Однако, если вы хотите жить в столице с ограниченным бюджетом, вы можете значительно снизить расходы на жилье, обратив внимание на пригороды, а не на центр города.В других районах страны, таких как прибрежные районы, широкий выбор жилья означает, что вы можете найти что-то практически на любой бюджет.

Город	50m2 квартира	120m2 квартира	180m2 квартира
Barcelona	€ 248500	€ 531720	€ 882540
Мадрид (центр)	€ 214700	€ 529 080	€ 844 920	€ 844 920
Мадрид (пригород)	€ 141 300	€ 141 300	€ 334 6800	€ 524 700

Как можно найти недвижимость в Испании?

Агентства и агенты по недвижимости

Есть несколько способов найти недвижимость в Испании:

• Через агента ( inmobiliaria )
• Интернет-портал, позволяющий владельцам напрямую связываться с потенциальными покупателями
• Из уст в уста или через рекламу в интересующем вас районе

Агент по недвижимости, если он используется, обычно работает от имени продавца. Гонорар агента по недвижимости обычно составляет от 2,5 до 3% от цены недвижимости и обычно оплачивается продавцом.

Если вы впервые покупаете недвижимость в Испании, то специалист по закупкам или брокер может дать полезный совет и получить представление о местном рынке. Тем не менее, за эту услугу взимается плата, и вы должны четко понимать, что вы получите за свои деньги, поскольку как пакеты, так и цены сильно различаются.

Как избежать мошенничества и ловушек

Спросите местного совета и рекомендации для брокера, чтобы избежать мошенничества и ловушек.Поиск членства в профессиональном органе — еще один хороший выбор. API — это ассоциация испанских риелторов, которая работает в региональных отделениях по всей Испании. Выбрав агента в вашем регионе, который имеет это членство, вы должны убедиться, что вы не попадете в ловушку мошенников.

Сайты недвижимости в Испании

Лучший способ начать поиск места для покупки в Испании — поискать в Интернете. Отличные сайты, где можно найти дом или квартиру для покупки, включают:

.

• Idealista предлагает объявления на английском, французском, немецком и нескольких других основных языках, а также удобную функцию поиска, позволяющую выбрать важные для вас характеристики дома.
• Compracasa имеет англоговорящих агентов, которые могут помочь вам с вашим поиском.
У
• Servihabitat есть веб-сайт на английском языке с функцией карты, позволяющей вам легко выбрать, где вы хотите искать свой новый дом.

Как правильно выбрать недвижимость?

Типы свойств

В Испании хорошо развит сектор недвижимости. Это означает, что у вас будет широкий выбор квартир, домов или даже земли, если вы хотите построить дом своей мечты самостоятельно.Естественно, вы найдете больше квартир в застроенных районах и городах, а дома и виллы более доступны в новых застройках в пригородах, а также в городах и деревнях.

Вы найдете хорошее сочетание старой недвижимости и новостроек в городах, в то время как прибрежные города, особенно популярные среди тех, кто хочет выйти на пенсию в Испании, также имеют хорошее сочетание новых жилых комплексов и вилл, а также более традиционных стиль дома, как только вы отойдете немного от моря.

Состояние имущества

Это разумная идея, хотя и не обязательная по закону, провести обследование любой выбранной вами собственности, прежде чем вы решите ее купить. На самом деле это не является нормой в Испании, но в некоторых домах, особенно в тех, которым более 15 лет, могут быть скрытые проблемы, устранение которых обходится дорого.

Строительные стандарты в Испании значительно улучшились за последние годы, и новые здания возводятся в соответствии с теми же стандартами, что и где-либо еще в Европе или Северной Америке.Однако старые дома, возможно, не были построены в соответствии с такими же тщательными стандартами. Чтобы еще раз проверить это, вы можете найти геодезиста в Интернете или попросить рекомендации у местных знакомых.

Каковы шаги по покупке недвижимости иностранцем?

Покупка недвижимости в Испании не слишком отличается от покупки дома в других странах Европы или Северной Америки. Вам нужно:

• Решите, какие ипотечные кредиты могут вам подойти, и получите принципиальное предложение, чтобы иметь в виду бюджет
• Найдите недвижимость, которую хотите купить
• Сделать оферту, с которой соглашается продавец, и поручить нотариусу составить договоры купли-продажи
• Проверьте Registro de la Propiedad (Регистр собственности), чтобы убедиться в отсутствии непогашенных долгов перед недвижимостью (ваш юрист может помочь с этим)
• Вернуться в банк и оформить ипотеку
• Подпишите предварительное соглашение, известное как Contrato privado de compraventa , и внесите 10% депозита
• И вы, и продавец подписываете форму Escritura de compraventa для завершения покупки. Теперь вы должны оплатить остаток цены и любые непогашенные сборы
• Зарегистрировать продажу у нотариуса

Каковы юридические требования к покупке недвижимости в Испании?

Нотариус играет чрезвычайно важную роль в продаже домов в Испании. Он подготовит контракты и проверит их соответствие местным законам, а затем внесет передачу собственности в земельный кадастр ( Registro de las Propiedad ).

Однако вам также понадобится собственный юрист по недвижимости, чтобы помочь с другими аспектами продажи, такими как подтверждение того, что лицо, предлагающее продажу, действительно является законным владельцем собственности, и что нет существующих долгов, перечисленных против собственности.Это особенно важно в Испании, так как долги прикрепляются к собственности и переходят вместе с ней. Если на это место имеется непогашенная ипотека на имя предыдущего владельца, вы можете оказаться в ответственности за это, если не проверите это должным образом.

Как получить банковский кредит/ипотеку?

В большинстве случаев для покупки дома в Испании вам придется брать ипотечный кредит в испанском банке. Нет юридических препятствий для получения ипотеки в банке из другой страны (по крайней мере, в Европе), но отдельные банки обычно отклоняют такие заявки.Это связано с тем, что кредитор должен провести проверки как имущества, так и заемщика, которые, как правило, должны быть организованы на месте. Это делает трансграничное ипотечное кредитование довольно необычным.

Тем не менее, в Испании развит банковский сектор, и у вас есть хороший выбор местных и мировых банковских брендов, когда дело доходит до оформления ипотеки. Четырьмя крупнейшими банками Испании являются Bankia, BBVA, La Caixa и Santander. Все предлагают ипотечные продукты, хотя стоит проверить мелкий шрифт, так как каждый продукт будет немного отличаться от другого.

Вам не нужно быть резидентом, чтобы открыть банковский счет и ипотеку в Испании, и многие банки, в том числе упомянутые выше, предлагают определенные продукты для нерезидентов. Однако эти учетные записи могут не предлагать такое же количество привилегий, как учетная запись резидента. Предлагаемые ипотечные кредиты, вероятно, также будут более ограниченными, если вы не являетесь законным резидентом. Если вы планируете переехать в Испанию на более длительный срок, вам следует рассмотреть возможность открытия счета в испанском банке и обеспечения ипотечного кредита после того, как вы подтвердите свое законное проживание.

Как работают депозиты, авансовые платежи, ипотечные кредиты и банковские кредиты?

Выбор банка

После того, как вы выбрали наиболее подходящий для вас ипотечный продукт, обычно вам необходимо лично посетить банк для получения одобрения.

Прежде чем зайти слишком далеко в поисках недвижимости, стоит заключить договор об ипотеке, так как это даст вам более четкое представление о том, что вы можете себе позволить.

Многие испанские банки не предлагают фиксированных условий ипотеки, а работают на договорной основе с каждым клиентом. Это означает, что может быть хорошей идеей использовать брокера, который поможет вам найти подходящую ипотеку для вас. Простое присутствие на вашей стороне кого-то, кто говорит по-испански и действительно понимает систему, может принести дивиденды.

Каждый банк работает немного по-своему, поэтому, когда вы будете готовы приступить к оформлению ипотечного кредита, вам нужно будет позвонить в местное отделение, чтобы узнать, нужно ли вам записываться на прием заранее. Если вы не используете брокера, вам также следует проверить, есть ли англоговорящий сотрудник, который может вам помочь, так как это не всегда так.

Вы должны знать, что большинство банков проверят вашу кредитоспособность, проанализировав совокупные расходы на ваш образ жизни и любые текущие выплаты по кредиту, которые у вас есть. Будьте готовы заполнить личный баланс, чтобы показать ваши существующие финансовые отношения, и предоставить документы, подтверждающие ваши доходы и расходы.

Депозиты / Авансовые платежи

Депозит в размере 10 % за вашу собственность — это нормально. Эти деньги должны храниться на отдельном счете, чтобы ни одна из сторон не могла получить к ним доступ, пока сделка не будет завершена.Важно убедиться, что первоначальный контракт, который вы подписываете ( Contrato privado de compraventa ) с продавцом, включает соглашение arres . Это означает, что если продавец впоследствии откажется от соглашения, вы имеете право удвоить свои депозитные деньги обратно.

Если вы еще не в Испании, возможно, вам придется внести залог из-за границы. Это может означать осуществление международного денежного перевода для покрытия суммы депозита. Если вы переводите крупную сумму денег в разных валютах, важно получить наилучшую доступную сделку:

.

• Одним из разумных вариантов является использование международных переводов Wise.В отличие от банков, вы не будете платить скрытые надбавки к курсу обмена валюты, и не будет комиссий Swift. Это так же безопасно, как банк, но вы экономите свои деньги, избегая неприятных сюрпризов.

• Вы также можете получить мультивалютный счет от Wise. При этом вы можете хранить 15 различных валют на одном счете (включая фунты стерлингов, доллары США и евро). Это все равно, что иметь счет в местном банке, который вы можете использовать для оплаты, как местный житель, где бы он вам ни понадобился. И если вам нужно, вы платите только небольшую фиксированную комиссию за перевод наличных из одной валюты в другую, и вы всегда будете получать реальный обменный курс.

Какие налоги и сборы мне нужно будет заплатить?

После того, как вы просуммируете все сборы, которые вам придется заплатить как покупателю, вы можете ожидать, что к вашему счету добавится около 6-10% от стоимости недвижимости. Сборы и налоги включают:

• Налог на передачу собственности: 6-10% от покупной цены
• Нотариальные сборы: Обычно 0,03-0,45% в зависимости от обстоятельств
• Регистрационные сборы: Обычно 0,02–18%
• Гонорары агентов по недвижимости: обычно оплачиваются продавцом, обычно около 2. 5-3% от цены

Покупка недвижимости — большой и захватывающий шаг, но навигация по системе в новой стране может оказаться сложной задачей. К счастью, покупка дома вашей мечты в Испании должна быть довольно простой, если вы выполните следующие шаги и получите правильную местную помощь, если она вам понадобится.

Удачи в поиске, покупке и заселении вашего нового дома в Испании.

американцев покупают недвижимость в Испании

Будучи гражданином США, вы найдете более дешевую недвижимость в Испании по сравнению с недвижимостью такого же качества в США.Numbeo.com также поддерживает это. Согласно веб-сайту, по сравнению с Нью-Йорком вы сэкономите 81% на средней квартире с тремя спальнями, если купите ее в Барселоне. Это свидетельствует о том, что при покупке недвижимости в Испании, даже в самом дорогом городе, таком как Мадрид, можно сэкономить до 70%.

Купить недвижимость в Испании могут как резиденты, так и нерезиденты. Недвижимость может быть жилой, коммерческой или земельным участком. Прежде чем подробно остановиться на деталях покупки недвижимости, стоит упомянуть некоторые правила.Хотя любой может купить недвижимость в Испании, как американский гражданин, вы не сможете жить там более трех месяцев. Граждане ЕС, Швейцарии и Норвегии могут сделать это, подтвердив свою медицинскую страховку и достаточные финансовые средства. Тем не менее, гражданам других стран необходимо получить визу для более длительного пребывания. Если вы хотите и купить недвижимость, и жить в Испании, Золотая виза в Испанию может оказаться весьма полезной в этом смысле.

Это руководство проинформирует вас о процессе покупки недвижимости в Испании и о том, на что следует обратить внимание при ее покупке.

Поиск недвижимости в Испании

Сначала вам следует определиться с типом дома, который вы хотите. Если вы хотите жить в квартире с видом на море или в доме за пределами центра города и так далее. После того, как вы определились со своими потребностями и предпочтениями, можно приступать к их поиску. Таким образом, вы также сэкономите время и силы. Вы найдете множество онлайн-платформ для поиска недвижимости в Испании. Многие из них также предлагают раздел английского языка.

Использование агентов по недвижимости

Когда вы ищете недвижимость на веб-сайтах в Интернете, вы увидите, что агенты по недвижимости управляют большинством свойств на этих веб-сайтах.Хотя некоторые из них говорят по-английски, большинство из них могут общаться с иностранцами.

С ними также следует быть осторожными. В Испании продавцы платят агентам по недвижимости, поэтому они стараются продать свои квартиры вне зависимости от их качества. Также следует воздержаться от авансовых платежей. Кроме того, лучше найти собственного нотариуса, адвоката и ипотечного кредитора. Возможно, вы не захотите доверять предложениям поместья.

Шаги для покупки недвижимости в Испании

Шаг 1: Сделайте предложение и подпишите предварительный договор

В качестве первого шага вы делаете предложение на выбранную недвижимость. В общем, сделать это можно через агента по недвижимости продавца. Далее вы и продавец подписываете предварительный договор (contrato privado de compraventa), если покупатель принимает предложение.

↓

Шаг 2: При необходимости выполните проверки

Если вы хотите выполнить проверки, вы можете сделать это сейчас. Проверки включают строительные и нормативные обследования, испытания почвы и т. д. Это имеет решающее значение, особенно для объектов недвижимости в сельской местности, с точки зрения соблюдения правил при строительстве объекта.После процесса проверки вы вносите залог, который обычно составляет 10% от стоимости покупки.

↓

Шаг 3: Дополнительная ипотека

Если вам нужна ипотека, вы можете организовать процесс на этом этапе. Также важно отметить, что банки в Испании не так легко выдают ипотечные кредиты, особенно после имущественного кризиса 2008 года.

↓

Шаг 4: Подписание договора купли-продажи

Если вы живете в Испании, вы можете подписать договор купли-продажи («escritura de compraventa») у нотариуса. Это означает, что вы должны были оплатить полную стоимость продажи, соответствующие налоги и другие расходы. Если вы не находитесь в Испании, вы можете назначить адвоката, который будет действовать от вашего имени. Это означает, что если вы дадите разрешение, ваш адвокат может получить банковский чек в банке, заплатить цену продавцу и уплатить соответствующие налоги.

Требуемые сборы и налоги

Как покупатель, вы будете нести большую часть расходов. Стоимость варьируется от региона к региону. Дополнительные сборы для покупателей составляют от 8% до 12%.Вы можете увидеть их ставки ниже:

Налоги на приобретение имущества

Для вновь строящейся жилой недвижимости НДС составляет 10%. На участки, гаражи и складские помещения она составляет 21%. Гербовый сбор составляет 1,5% почти для всех регионов Испании. В дополнение к этому, есть некоторые другие сборы, которые нужно заплатить. Например, нотариальные сборы. При покупке жилой недвижимости она варьируется от 500 до 2500 евро. Также плата за земельный кадастр может составлять 50-70% от нотариального сбора и судебных издержек. Стоимость юридических услуг составляет от 1% до 2%, включая НДС.

При перепродаже налог на передачу варьируется от 8% до 10%. Однако для каждого автономного сообщества он будет разным.

Как указано выше, продавец оплачивает услуги агента по недвижимости. Тем не менее, желательно проверить это, прежде чем работать с агентом. Продавцы платят около 3% от продажной цены.

Налоги на владение недвижимостью

Если вы не сдаете недвижимость в аренду, фиксированная ставка налога составляет 1,1% от кадастровой стоимости вашей недвижимости. Как американский гражданин, вы должны заплатить 24% от этой стоимости.

Если вы сдаете свою недвижимость в аренду, вы облагаетесь налогом в размере 24% от вашего валового дохода как гражданина, не являющегося гражданином ЕС.

Налог на прирост капитала

Налог на прирост капитала варьируется от 21% до 27%.

Важные юридические вопросы

• Нотариус: Для большинства ипотечных сделок использование услуг нотариуса является обязательным. Для продажи недвижимости это не так. Тем не менее, желательно сделать это для безопасного процесса транзакции.
• Как покупатель, вы должны оплатить все налоги и расходы, связанные с процессом покупки.Ваш адвокат может сообщить вам о суммах и связанных с этим вопросах. Вы также несете ответственность за регистрацию собственности. Нотариусы могут оказывать эту услугу платно, а также сообщать в ЗАГС о реализации купли-продажи, не оформляя полную регистрацию.
• Официально продавцы несут ответственность за дефекты имущества, независимо от того, знают они о них или нет. Вам, как покупателю, может быть сложно получить компенсацию за это. Таким образом, в качестве меры предосторожности вы можете поручить обследование третьей стороне до внесения депозита или полной стоимости недвижимости.

Депозиты и ипотечные кредиты в Испании

Как упоминалось выше, после кризиса 2008 года банки в Испании стали принимать меньше ипотечных кредитов. Кроме того, ставки и условия ипотечных кредитов также стали менее благоприятными.

Обычно, пока вы не купите недвижимость, ипотечные кредиторы не заключают ипотечный договор в Испании. Поэтому целесообразно включить пункт в договор. Пункты должны предоставлять вам право выйти из соглашения, если вы не можете взять ипотечный кредит.

Также следует учитывать, что банки могут выставлять стоимость, сильно отличающуюся от обычной рыночной цены. Так что, прежде чем платить депозит, вам лучше пойти и поговорить с банком.

Кроме того, ставка по ипотеке на сельскую недвижимость будет составлять всего 50% от оценки недвижимости банком.

Выбор адвоката

Настоятельно рекомендуется найти независимого юриста, который является экспертом в области испанского земельного права (urbanismo). Также важно, чтобы выбранный вами адвокат был зарегистрирован в местной коллегии адвокатов (Colegio de Abogados), то есть являлся официальным адвокатом.

В Испании агенты по недвижимости могут также порекомендовать адвоката. Тем не менее, вы должны быть очень осторожны с этим, потому что в случае возникновения проблемы вы не можете быть полностью уверены, защитит ли юрист ваши интересы или интересы продавца.

Оплата стоимости недвижимости

Чтобы оплатить соответствующую сумму, вам необходимо открыть счет в испанском банке. Вы можете легко найти банки, обслуживающие эмигрантов, такие как Banco Santander и Banco Sabadell. Вам нужно только принести свой паспорт и NIE (идентификационный номер иностранца), чтобы открыть свой банковский счет.Вы можете получить свой номер NIE в консульстве США или в Испании. Кроме того, ваш адвокат также может помочь вам получить его.

Недвижимость в руинах

Есть некоторые правила восстановления руин. Они могут отличаться от региона к региону. Однако в основном правила заключаются в том, что руины должны иметь частично или полностью неповрежденную крышу, чтобы получить разрешение на ремонт. Поэтому важно уточнить ситуацию в официальном совете или у местного архитектора.

Ваше семейное положение при покупке недвижимости в Испании

Если вы состоите в браке в США, вам необходимо подтвердить свое семейное положение и систему брака, если вы хотите купить недвижимость в Испании.Стандартные свадебные контракты в США различаются в зависимости от того, где вы живете. В некоторых частях США стандартным договором является общность активов. В то время как в других стандартом является разделение активов.

Документы для предоставления

Если вы состоите в браке при «разделении имущества» в государстве, где законным супружеским режимом является режим «общности» имущества, вам необходимо предоставить один из следующих документов:

• Оригинал брачного договора: Желательно получить апостиль на этот документ
• Копия нотариального брачного контракта: он должен быть заверен государственным органом, поскольку это документ нотариуса.

Если покупатель не предоставит брачный договор, он все равно может купить недвижимость. В этом случае нотариус санкционирует продажу. Тем не менее, могут возникнуть некоторые ситуации, подобные приведенным ниже:

• Если один из супругов покупает недвижимость в частном порядке, она может быть зарегистрирована на имя обоих супругов («община»)
• Банк может отказать в одобрении кредита, если покупатель берет ипотечный кредит и если супружеский режим не доказан.

Подводя итог, если ваш профиль совпадает с описанным выше, вам необходимо предоставить оригинал вашего брачного контракта, подлинность которого подтверждена государственным органом.Если вы не можете предоставить оригинал, обратитесь к нотариусу для подтверждения вашего супружеского режима нотариальным актом. Затем вы можете его заверить или получить выписку из ЗАГС и заверить его. Если нотариус требует, переведите документы на испанский язык с помощью официального переводчика.

Покупка недвижимости в Испании после Brexit (обновление Covid)

Покупка недвижимости в Испании после Brexit заставляет всех нас задуматься. Например, стоит ли покупать недвижимость в Испании после Brexit? Это безопасно? Это мудро?

Сможете ли вы сдать его в аренду? Цены на недвижимость после Brexit вырастут? Даже здравоохранение, пенсии, работа или жизнь в Испании.Обо всем этом и многом другом в нашей кураторской статье.

Краткая инфографика, подробная статья под инфографикой

Могу ли я купить недвижимость в Испании после Brexit? ДА

Нет никаких правил, ограничивающих покупку недвижимости в Испании только гражданами ЕС. Это момент, который нужно прояснить сразу, поскольку неопределенность может привести к дезинформации и беспокойству. В Испании, если вы можете заплатить цену покупки, вы можете владеть недвижимостью.

На протяжении многих лет граждане из-за пределов ЕС, таких как Норвегия или Америка, покупали недвижимость в Испании без каких-либо проблем, и тот факт, что Великобритания выйдет из ЕС, не изменит это правило, и не будет специального правила, указывающего граждан Великобритании.

Вы не только можете купить дом в Испании, но и правительство Испании всегда делает все возможное, чтобы поощрить жителей стран, не входящих в ЕС, к покупке недвижимости в Испании с помощью таких сделок, как схема «Золотая виза». Подумайте об этом, Испания очень выигрывает от того, что иностранцы покупают недвижимость и живут там, даже после Brexit.

Кроме того, есть сигналы, что испанский строительный сектор начал расти и двигаться еще раз.

Число граждан Великобритании, делающих выбор в пользу покупки недвижимости и проживания в Испании, в последнее время значительно возросло, в частности, из-за Brexit.Итак, стоит ли покупать недвижимость в Испании после Brexit? Продолжайте читать, и если вы заинтересованы, проверьте наши свойства ниже.

Будет ли это стоить вам больше денег из-за Brexit? НЕТ, но…

Нет. Как и в первом случае, ваша национальность или гражданство не повлияют на цену, которую вы платите за недвижимость. Независимо от того, являетесь ли вы гражданином ЕС или нет, вы будете платить одинаковую сумму за недвижимость.

Плата за покупку дома в Испании одинакова для всех:

• Налог на покупку
• Нотариальный сбор
• Сбор за регистрацию собственности
• Некоторые мелкие расходы

Что касается нотариальных сборов, Чтобы купить недвижимость в Великобритании, вы просто обмениваетесь контрактами на недвижимость, платите продавцу, и недвижимость принадлежит вам, это простая процедура.После этого вы добавляете свой титул собственности в земельный кадастр.

Однако в Испании вам потребуется нотариус, чтобы засвидетельствовать эту процедуру, чтобы вы могли внести свое право собственности в реестр собственности. Плата, которую вы платите нотариусу, контролируется правительством Испании и зависит от количества пунктов в документах о собственности и объявленной стоимости собственности. Здесь мы анализируем, насколько надежен испанский нотариус.

Наконец, колебания фунта и евро постоянны и могут влиять на стоимость валюты и на то, сколько вы платите за покупку недвижимости в Испании, особенно с учетом последствий сделки Brexit. Это следует иметь в виду, когда вы думаете о покупке недвижимости в Испании после Brexit.

Что касается вопросов Brexit, независимо от того, являетесь ли вы резидентом или нерезидентом, вы должны знать о налогах на недвижимость в Испании в отношении покупки, продажи или владения вашей недвижимостью.

Будут ли трудности с посещением моей собственности или проживанием в ней из-за Brexit? НЕТ, но это не на 100% ясно..

У этого вопроса есть две стороны.

Если вы покупаете недвижимость в Испании после Brexit и хотите приехать на короткое время, вы не почувствуете никакой разницы.

В настоящее время это неясно, но если вы хотите посетить свою недвижимость в течение длительного периода времени, превышающего 90 дней, вам может потребоваться получить визу. Это не так сложно, как кажется, и потребуется лишь небольшая оплата в аэропорту. Тем не менее, это еще не то, что было согласовано.

Туризм по-прежнему является одной из самых важных отраслей в Испании, и Великобритания является крупнейшим источником этого, так как 18 миллионов британцев посещают Испанию каждый год. С учетом сказанного вполне вероятно, что испанское правительство делает все возможное, чтобы этот поток продолжался, а это означает, что они максимально упростят для граждан Великобритании покупку, посещение или пребывание в Испании.Всем хорошо.

Наконец, самая большая неопределенность заключается в том, сможете ли вы переехать в Испанию в своей новой собственности или нет. Причина этого в том, что не было соглашения по этому вопросу или по всем другим вопросам, таким как работа в Испании, здравоохранение, пенсии и любые другие основные требования для проживания в стране. Нам придется дождаться возобновления переговоров, чтобы мы могли узнать больше об этом вопросе.

Вам понравилась наша статья? Поделитесь им с друзьями по ссылке в верхней части нашей страницы.

Могу ли я сдать свою недвижимость в аренду из-за Brexit? ДА, но имейте в виду..

Вы сможете без проблем сдать в аренду свою собственность, но может быть подвох.

Для граждан Испании или ЕС подоходный налог с аренды составляет 19%, поэтому в настоящее время британцы платят этот процент. Однако для граждан, не входящих в ЕС, налог на доход от аренды составляет 24%, а это означает, что в этом вопросе действуют разные правила, независимо от того, являетесь ли вы гражданином Европы или нет.

Более того, британцы платят столько же за известный налог на наследство.

Brexit может повлиять на эти две стороны, если это не будет согласовано, граждане Великобритании могут платить тот же налог на доход от аренды, что и нерезиденты ЕС, и платить налог на наследство по более высокой ставке. Это то, что не дает всем спать и может оказать потенциальное влияние на граждан Великобритании после Brexit.

Что касается процесса легальной аренды недвижимости в Испании, то он будет таким же.

Испанский рынок недвижимости после Brexit

Рынок недвижимости в Испании сильно колебался в течение последних лет, однако он находился в фазе восстановления после разрушительного 30-процентного падения в период с 2008 по 2014 год. На данный момент покупка недвижимости в Испании является хорошей инвестицией.

Итак, разумно ли покупать недвижимость в Испании после Brexit? Что ж, в начале этого 2019 года средняя цена на недвижимость в Испании выросла до 6%, что делает ее еще лучшим выбором с точки зрения покупки или перепродажи недвижимости. На данный момент, ближе к 2019 и 2020 году, цена на рынке жилья снизилась и достигла устойчивой точки, что делает его «устойчивым» вложением.

Сказав это, здравый смысл подсказывает вам, что цены на жилье в Испании после Brexit будут колебаться, поскольку такие крупные события всегда оказывают влияние на рынок недвижимости, финансовый рынок, валюту и многое другое.

Хотите знать, вырастет ли испанский рынок недвижимости в 2020 году?

ОФИЦИАЛЬНАЯ информация о здравоохранении, пенсиях, работе в Испании и многом другом

Эти вопросы абсолютно необходимы для принятия решения о том, покупать недвижимость в Испании после Brexit или нет. Это потому, что это основные факторы в повседневной жизни, и их следует принимать во внимание.

Я оставлю здесь эту статью от правительства Испании (La Moncloa), объясняющую каждый конкретный вопрос и многие другие, в гипотетическом случае есть соглашение или нет после Brexit.

Думаете о покупке недвижимости в Испании после Brexit? Вы предпочитаете хорошие апартаменты.. Или, может быть, большую виллу. Посмотрите все наши дома в Испании

Испания: покупка и аренда недвижимости

Введение

В этом справочнике содержится необходимая информация для граждан Великобритании, желающих приобрести недвижимость в Испании, включая юридические консультации, покупки в определенных областях, жалобы и многое другое. Его следует читать вместе с руководством «Как купить недвижимость за границей».

Министерство иностранных дел, по делам Содружества и Развития (FCDO) не может предоставить какие-либо рекомендации по индивидуальной покупке недвижимости, кроме информации и ссылок, перечисленных ниже.

См. нашу информацию о том, что консульства могут и не могут делать для граждан Великобритании.

Смотрите видео о покупке недвижимости в Испании.

Юридическая консультация

Мы настоятельно рекомендуем вам выбрать независимого юриста, который специализируется на испанском земельном праве (urbanismo). Независимость означает, что они работают только от вашего имени и не заботятся об интересах агента или разработчика.

Испанская система передачи собственности отличается от системы Великобритании, поэтому вы должны убедиться, что лица, участвующие в сделке, имеют квалификацию и опыт работы в Испании.

Будьте предельно осторожны, если агент по недвижимости, промоутер или юрист призывает вас срезать углы, чтобы сэкономить деньги или время.

Испанские нотариусы

Испанский нотариус подготовит договор купли-продажи и выдаст документы.

Как покупатель вы имеете право выбирать, к какому нотариусу обращаться.

Нотариус — это государственный служащий, который обязан предоставить вам бесплатную и беспристрастную юридическую консультацию по всем аспектам договора до его подписания. Лучше заранее обратиться за консультацией к нотариусу.Когда назначена дата подписания договора, у вас есть 3 дня, чтобы посетить нотариуса и задать любые вопросы, которые могут у вас возникнуть по любому аспекту договора.

Найдите англоговорящих нотариусов.

Британские агенты по недвижимости, промоутеры и юристы

Если вы решите работать с британским агентом по недвижимости, промоутером или юристом, проверьте следующее:

• они квалифицированы, надежны и имеют опыт работы в Испании
• они зарегистрированы в Юридическом обществе Великобритании
• они специализируются на международных транзакциях

Если ваш адвокат базируется в Испании, запросите его регистрационный номер и убедитесь, что он зарегистрирован и практикует в местной коллегии адвокатов (Colegio de Abogados).

Вам также следует убедиться, что у вашего адвоката есть страховка профессиональной ответственности, и не подписывать никаких бумаг и не передавать деньги до тех пор, пока вы не получите независимую юридическую консультацию.

Хотя посольство Великобритании не может порекомендовать адвоката, у нас есть списки местных англоговорящих юристов.

Гесторс

Многие испанские граждане используют «гестор» для выполнения бюрократических функций от их имени. Только Gestor Administrativo со знаком GA имеет профессиональную квалификацию и сертификат для работы с документами непосредственно в испанской администрации.Более подробную информацию об услугах gestor можно найти здесь.

Имущественные споры: юридическая помощь

Если вы участвуете в имущественном споре и у вас недостаточно денег для оплаты судебных издержек, вы можете обратиться за юридической помощью. Дополнительная информация доступна на Европейском портале электронного правосудия.

Если вы являетесь резидентом Испании, вы можете обратиться в местную ассоциацию адвокатов за адвокатом по оказанию юридической помощи.

Возможно, вам потребуется найти нового юриста со специальным опытом, например, юристов-специалистов по гражданским делам для исков о возмещении ущерба против частных сторон, таких как агенты, застройщики или банки, и специалистов-юристов государственных органов (contencioso administrativo) для исков против местных, региональных или государственных органов власти. .

Переводчики

Если вы плохо понимаете испанский язык, убедитесь, что все контракты и документы переведены независимым переводчиком.

Список аккредитованных письменных и устных переводчиков в Испании можно найти на сайте Министерства иностранных дел Испании.

Ипотека

Выполните домашнее задание: проанализируйте и сравните различные продукты и услуги, предлагаемые кредитными компаниями. Если у вас есть какие-либо сомнения относительно условий, попросите кредитора объяснить.

Вам также следует проверить в Банке Испании, что кредитор имеет право работать в Испании

Существует ряд предлагаемых ипотечных кредитов, и вам следует обратить особое внимание на процентную ставку и период погашения, сборы за оформление ипотечного кредита, а также досрочное погашение и сборы за аннулирование.

Если вы не сможете выплачивать ипотеку в срок, испанский банк может изъять вашу собственность в Испании. Если стоимость имущества меньше, чем общая непогашенная задолженность (у вас отрицательный собственный капитал), банк может преследовать ваши активы в Великобритании, чтобы возместить дефицит по ипотеке, используя европейский исполнительный лист.

Убедитесь, что вы полностью понимаете ипотечное соглашение, которое подписываете. Если у вас есть какие-либо сомнения, свяжитесь с филиалом в течение 10 рабочих дней после предоставления обязывающего предложения.

Если по какой-либо причине вы не можете продолжать выплаты по ипотеке, вам следует немедленно обратиться в свой банк (до невыполнения обязательств по погашению), чтобы обсудить доступные варианты.

Дополнительную информацию об ипотеке в Испании можно получить в Испанской ипотечной ассоциации.

NIE — идентификационный номер иностранца

NIE (Numero de Identidad de Extranjero) — это личный идентификационный номер, необходимый для выполнения любых финансовых операций в Испании, таких как открытие банковского счета или покупка недвижимости.

Иностранным гражданам присваивается номер NIE при регистрации в качестве резидента Испании в Oficina de Extranjeros (иммиграционная служба) или специальном полицейском участке, однако покупатели недвижимости из-за пределов Испании могут подать заявление на получение NIE в посольстве или консульстве Испании в Великобритании или через представителя.

Налоги

Налогообложение — сложный вопрос, и налоги, связанные с покупкой, продажей и арендой недвижимости в Испании, могут сильно различаться в зависимости от региона, поэтому рекомендуется обратиться за советом к бухгалтеру или профессиональному налоговому консультанту.

Испанский налоговый орган Agencia Tributaria предоставляет некоторую информацию о собственности и налогах на своем веб-сайте на английском языке.

Краткую информацию о налогообложении см. в руководстве «Жизнь в Испании».

Мошенничество

См. руководство по мошенничеству с недвижимостью.

Жалобы на правовую систему

Если вы считаете, что ваш адвокат проявил халатность и не выполнил свои обязательства, вам следует сначала пожаловаться в провинциальную коллегию адвокатов (Ilustre Colegio Provincial de Abogados).Если их ответ неудовлетворителен, вы можете подать жалобу в региональную, а затем в национальную коллегию адвокатов.

Жалобы должны быть в письменной форме и на испанском языке.

См. список ассоциаций адвокатов Испании на веб-сайте Генерального совета испанских юристов.

Если у вас есть жалоба на то, как суд рассмотрел ваше дело, обратитесь в Генеральный совет судебной власти.

Если у вас есть жалоба на нотариуса или gestor administrativo, обратитесь в профессиональный совет, членом которого они являются.

Требования к визе/виду на жительство

См. требования к проживанию в Испании.

Контрольный список покупателя

Прежде чем завершить покупку недвижимости, убедитесь, что:

• вы ознакомились с выпиской из земельного кадастра (не простой), которую можно получить в Colegio de Registradores (перевод на английский язык за дополнительную плату), и проверили следующие данные
• недвижимость и земля для продажи соответствуют зарегистрированным данным, и продавцы являются зарегистрированными владельцами
• нет никаких долгов или сборов, таких как ипотека, на недвижимость (см. примечание простое)
• в отношении объекта не возбуждено судебное дело о нарушении закона о землеустройстве

Вы должны убедиться, что разрешения на строительство в порядке, и собственность является законной постройкой.Это особенно важно при покупке вне плана или непосредственно у застройщика. Мэрия может сказать вам, есть ли у здания все лицензии и разрешения и какой это тип земли.

Если недвижимость построена на земле в сельской местности или на земле, не предназначенной для строительства, вам следует обратиться в региональное правительство с просьбой подтвердить разрешение на строительство.

Если вы покупаете строящуюся недвижимость, подтвердите, что недвижимость была сертифицирована зарегистрированным архитектором как завершенная и зарегистрирована в реестре собственности как новостройка.В регистрации также должны быть указаны сведения о страховании застройщика от структурных и других дефектов конструкции. В случае частной постройки (предыдущий владелец построил свой собственный дом и решил продать до истечения 10 лет) вам необходимо будет запросить эти данные отдельно

Вам следует проверить последний план города, чтобы узнать, есть ли на участке, который вы хотите купить, какие-либо ограничения по строительству, находится ли он в зеленой зоне, включает ли он общественную дорожку или что-то подобное. Вы можете сделать это в отделе градостроительства (urbanismo) местной мэрии.

Вы должны обследовать имущество. Это не обязательно, но разумно нанять сертифицированного инспектора для проверки имущества.

Вы должны знать кадастровую стоимость недвижимости и размер налога на покупку. Налог взимается с оценки имущества, проведенной советом, а не с суммы продажи. Уточнить это можно на сайте налоговой инспекции в режиме онлайн по кадастровому номеру

.

Убедитесь, что вы ознакомились со следующими документами:

• квитанция об оплате ежегодного налога на имущество предыдущего владельца (IBI).Также целесообразно получить справку из мэрии об отсутствии неуплаченных ставок за предыдущие годы
• кадастровый сертификат с указанием точных границ и квадратных метров вашей земли — он будет связан с кадастровой записью кадастровым регистрационным номером. Вы должны убедиться, что описание собственности и земли, содержащееся в обеих записях, соответствует
.
• свидетельство о первом заселении или жилье, выданное мэрией. Этот документ понадобится вам для подключения к электроэнергетическим и водопроводным компаниям.Разработчики не могут заставить вас пройти без этой лицензии
• квитанция, подтверждающая оплату всех счетов за коммунальные услуги предыдущим владельцем
• , если применимо, сертификат, подписанный президентом Сообщества владельцев собственности (см. Comunidad de Vecinos), подтверждающий отсутствие непогашенных долгов. Вы должны знать, что если вы позже обнаружите, что есть такие долги, как новый владелец, вы берете на себя долги за текущий и предыдущий год (всего 2 года)
• с 1 июня 2013 года, все дома для продажи или сдачи в аренду в Испании по закону должны иметь сертификат энергоэффективности.Если вы рассматриваете возможность покупки недвижимости, продавец обязан предъявить вам этот сертификат
.

По завершении акт должен содержать точное описание имущества. Вы должны как можно скорее зарегистрировать недвижимость на свое имя в Земельном кадастре, чтобы обеспечить полную защиту своих прав. Нотариус может даже отправить предварительное уведомление в Земельный кадастр в электронном виде после подписания публичного акта.

Проверить местоположение недвижимости перед покупкой

Правила планирования и строительства различаются от региона к региону, вам следует убедиться, что вы изучили правила, касающиеся местоположения собственности, до покупки.

Береговая демаркация

Если вы рассматриваете возможность приобретения прибрежной недвижимости, вам следует обратиться в офис по демаркации прибрежной зоны в вашем регионе, чтобы получить сертификат, удостоверяющий, что недвижимость не подпадает под действие Закона о прибрежной зоне 1988 года. Имейте в виду, что хотя на веб-сайте Министерства окружающей среды можно просмотреть прибрежные границы общественных морских территорий в режиме онлайн, это может не предоставить достаточно точной информации, на которой можно основывать покупку недвижимости.

Сельская земля

Будьте предельно осторожны, если в земельном кадастре указано, что недвижимость, которую вы хотите купить, построена на сельской земле. В обычных обстоятельствах правительство резервирует этот тип земли для сельскохозяйственного использования, и вам необходимо проконсультироваться с муниципальными и региональными властями, чтобы убедиться, что получено полное разрешение на строительство для использования в качестве жилого дома.

Военные базы

В некоторых частях Испании периферийные земли, окружающие военную или военно-морскую базу, считаются «ограниченными» в соответствии с испанским законодательством, и при покупке, продаже или проведении строительных работ на объектах, расположенных в этих районах, могут применяться особые правила.

С 1 января 2021 года граждане Великобритании, желающие приобрести недвижимость в этих районах, в том числе те, которые подпадают под действие Соглашения о выходе, должны будут соответствовать требованиям граждан третьих стран (т. е. граждан, не входящих в ЕС) и получить военное разрешение. от Министерства обороны Испании перед покупкой. Это разрешение применимо только к покупке новой недвижимости или строительным работам в районах, указанных ниже, с 1 января 2021 года.

Области, упомянутые в этом законе, включают:

• Район Картахены (Мурсия), включая южную часть Аликанте и восточную часть Альмерии
• район Гибралтарского пролива
• Район залива Кадис
• Прибрежные районы Галиции
• все регионы, граничащие с Францией, Андоррой и Португалией
• все острова Испании (Балеарские острова и Канарские острова) – см. статью 32.и Приложение II к Королевскому указу 689/1978.
• Сеута
• Мелилья

См. Приложение II Королевского указа 689/1978 для получения списка конкретных затронутых городов и районов, а также уточните в местных реестрах собственности и у местных нотариусов, применяется ли этот закон к собственности, которой вы владеете или которую рассматриваете для покупки. Исключения могут применяться в определенных областях.

Как и при любых сделках с недвижимостью, мы настоятельно рекомендуем вам обратиться за специализированной юридической консультацией к юристу, который может проконсультировать и поддержать вас в процессе и, при необходимости, запросить военное разрешение от вашего имени. См. список англоговорящих юристов в Испании.

Покупка недвижимости вне плана

Покупка недвижимости на стадии строительства неизбежно сопряжена с более высоким риском, чем покупка вторичной недвижимости. Если вы рассматриваете возможность покупки вне плана в Испании, необходимо учитывать ряд моментов.

Перед оплатой

Убедитесь, что у вас есть банковская гарантия (aval bancario) для покрытия поэтапных платежей. Застройщики строящихся объектов по закону обязаны обеспечивать все депозиты банковской гарантией.Однако имейте в виду, что это обязательство вступает в силу только после того, как застройщик получит разрешение на строительство, поэтому вам следует попросить его просмотреть, прежде чем производить какие-либо платежи.

Вы также можете проверить это в Земельном кадастре, потому что, если описание будущего здания будет зарегистрировано, регистратор увидит свидетельство наличия лицензии и начала работ по утвержденному проекту.

Вы должны убедиться, что банковская гарантия является индивидуальной, а не коллективной гарантией, охватывающей всю разработку, которая не обеспечивает такой же защиты. Вам также следует запросить подтверждение того, что ваши платежи зачисляются на специальный счет условного депонирования, который можно использовать только для строительства указанного объекта.

Убедитесь, что разработчик зарегистрирован в Mercantile Registry, а лицо, которое собирается подписать от имени разработчика, имеет на это законные полномочия. Вы можете посетить любой отдел торгового реестра или воспользоваться веб-сайтом Земельного кадастра.

Обратитесь в Земельный кадастр, чтобы убедиться, что земля, на которой планируется строительство, зарегистрирована на застройщика, с которым вы ведете бизнес.

Убедитесь, что вы получили копию кадастрового сертификата с точными границами и квадратными метрами вашей земли.

Убедитесь, что у застройщика есть страховка, покрывающая ущерб, причиненный структурными дефектами здания. Эта страховка должна быть включена в руководство по недвижимости (libro del edificio), которое вам дает застройщик.

Вы также должны получить сертификат планирования участка, который хотите купить, в отделе градостроительства (Urbanismo) мэрии. Это будет включать информацию о том, есть ли на участке какие-либо ограничения на строительство, находится ли он в зеленой зоне, включает ли он общественную пешеходную дорожку или есть ли какие-либо текущие планы строительства автомагистрали и т. д.

Перед тем, как подписать свидетельство о праве собственности

После завершения строительства и до подписания документа о праве собственности попросите у продавца подтверждение того, что строительство завершено в соответствии с описанием, приведенным в планах. Выдается в виде сертификата (certificado final de obra).Вы также можете проверить это в Земельном кадастре.

Убедитесь, что у вас есть разрешение на первое размещение (licencia de Primera occupación), которое выдается мэрией для новых зданий и подтверждает, что недвижимость пригодна для проживания. Этот документ понадобится вам для подключения к электроэнергетическим и водопроводным компаниям. Разработчики не могут заставить вас пройти без этой лицензии.

Подумайте о том, чтобы попросить дипломированного инспектора проверить имущество. Это не обязательно, но было бы разумно получить профессиональное мнение о собственности, прежде чем вы закончите.В Испании существует Королевский институт сертифицированных геодезистов (RICS), и на полуострове и островах работают сертифицированные геодезисты. Членами RICS являются квалифицированные и опытные специалисты, предлагающие независимые и беспристрастные советы.

Испанский колледж архитекторов в каждой провинции также предлагает список независимых специалистов-геодезистов.

Отказ от договора

Если застройщик не построит вашу недвижимость к сроку, указанному в договоре, или услуги и коммунальные услуги не будут завершены и подключены к стандарту, или сертификат на жилье не может быть выдан, вы имеете законное право на:

• расторгнуть договор и вернуть депозиты плюс проценты
• продлевает срок, позволяя застройщику завершить недвижимость

Если вы хотите расторгнуть договор, вам следует получить независимую юридическую консультацию. После того, как вы проконсультировались с юристом, первым делом напишите застройщику, чтобы объяснить, что из-за несоблюдения договора вы хотите расторгнуть договор и потребовать вернуть уплаченные до сих пор депозиты, а также начисленные интерес.

Вы должны приложить все соответствующие документы (например, копию контракта, копии произведенных платежей, копию банковской гарантии) и указать дату, до которой вы хотите, чтобы сумма была возвращена. Вы должны написать разработчику, используя Burofax, услугу, предоставляемую испанской почтовой службой «Correos» и большинством курьеров, которая юридически удостоверяет, что контент был получен адресатом.

Если разработчик не отвечает вам в указанный срок, вам следует обратиться в отдел претензий банка или сберкассы, ответственной за гарантию, с требованием возврата произведенных платежей. Опять же, целесообразно связаться с помощью Burofax и приложить копии всех соответствующих документов, включая копию банковской гарантии, копию жалобы, поданной разработчику, копию ответа разработчика (если есть) и копии любых документы, свидетельствующие о том, что застройщик не выполнил условия договора.

Если банк не подчинится, единственный оставшийся способ возмещения ущерба — поручить юристу возбудить против банка гражданский иск.

Если вы считаете, что стали жертвой мошенничества и у вас нет ни банковской гарантии, ни страхового полиса от застройщика, вам следует обратиться за независимой юридической консультацией по поводу возбуждения уголовного дела в судебном порядке и зарегистрировать заявление в полиции.

«Сообщество собственников» («Comunidad de Propietarios» или «Comunidad de Vecinos») — это юридическое лицо (в соответствии с Ley de Propiedad Horizontal 49/1960), в состав которого входят все домовладельцы в рамках одной и той же застройки, например многоквартирного дома или урбанизация.Целью этой организации является управление техническим обслуживанием и финансовым содержанием имущества, особенно коммунальных объектов.

Каждому домовладельцу назначается месячная квота в соответствии с уставом сообщества (Estatutos de la Comunidad de Propietarios), и он обязан представлять сообщество в совете управляющих (Junta de Gobierno) на основе ротации. «Сообщества владельцев» могут подать в суд на любого владельца, который не платит коммунальные платежи.

Аренда в Испании

Владельцы, которые сдают свою недвижимость в аренду на краткосрочной или долгосрочной основе в Испании, должны соблюдать национальные правила аренды, изложенные в национальном законе об аренде (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos и Real Decreto-Ley 7). /2019, 1 марта).

Прежде чем заключать договор аренды в качестве арендодателя (arrendador) или арендатора (arrendatario) в Испании, убедитесь, что вы знаете свои права и обязанности, поскольку они могут отличаться от прав и обязанностей в Великобритании. Подумайте о том, чтобы обратиться за профессиональной консультацией, чтобы убедиться, что вы соблюдаете испанское и местное законодательство.

Сертификат энергоэффективности

С 2013 года все домовладельцы в Испании по закону обязаны иметь сертификат энергоэффективности (Certificado de Eficiencia Energetica) перед продажей или сдачей в аренду своей недвижимости. Сертификаты предоставляют потенциальным покупателям и арендаторам информацию об энергоэффективности недвижимости и типичных расходах энергии.

Краткосрочная (отпускная) аренда

Если вы хотите сдать свою собственность туристам на краткосрочной основе, вы должны убедиться, что делаете это в соответствии с испанским законодательством. Большинство регионов Испании ввели в действие законодательство, регулирующее аренду на время отпуска в своей области, сделав обязательным для владельцев недвижимости получение лицензии до сдачи в аренду и установив потолок количества доступных лицензий.Некоторые местные власти ввели мораторий на выдачу новых лицензий, чтобы контролировать количество объектов аренды жилья для отдыха в своем городе.

Недвижимость может подвергаться проверкам со стороны местных властей, а владельцы, пойманные на продаже нелицензированной частной жилой недвижимости туристам без соблюдения местного законодательства, могут быть подвергнуты серьезным штрафам.

Классификация туристических апартаментов (apartamentos turisticos) и домов для отдыха (viviendas vacacionales) может различаться в зависимости от региона.В некоторых районах это зависит от продолжительности пребывания или от того, сдается ли недвижимость целиком или отдельные комнаты. В других случаях это определяется местоположением недвижимости (т.е. близостью к центру города, пляжу).

Перед покупкой вам следует обратиться за независимой юридической консультацией и ознакомиться с местными законами и требованиями (т.

Если вы планируете купить квартиру, которая является частью жилого дома, вам также следует ознакомиться с уставом Сообщества собственников, чтобы узнать, существуют ли какие-либо правила, запрещающие или ограничивающие сдачу в аренду на время отпуска в сообществе. Набор законодательных мер, касающихся испанских законов об аренде (Real Decreto-ley 7/2019), вступивших в силу в марте 2019 года, наделяет сообщества владельцев большими полномочиями запрещать аренду домов для отдыха в пределах их застройки или квартала.

После того, как вы правильно зарегистрировали свою недвижимость в местных органах власти и получили необходимую лицензию, вы можете подумать о найме испанского агента по сдаче в аренду, который поможет найти арендаторов, составить договоры аренды и управлять недвижимостью от вашего имени.В некоторых регионах обязательно использование специализированной туристической управляющей компании для краткосрочной сдачи в аренду туристам.

Долгосрочная аренда

Многие люди, желающие купить второй дом в Испании, предпочитают арендовать его перед покупкой. Договоры частной аренды регулируются национальными законами об аренде (Закон 29/1994, де 24 ноября, де Arrendamientos Urbanos и Real Decreto-Ley 7/2019, де 1 де марзо), которые устанавливают и защищают права и обязанности как арендодатель (arrendador) и арендатор (arrendatario).

Перед подписанием договора аренды

Арендаторы должны провести тщательный осмотр имущества перед подписанием контракта.

Хорошей практикой является проверка личности лица или агентства, сдающего жилье в аренду, чтобы убедиться, что оно является владельцем. Это можно сделать в Национальном реестре имущества с помощью «nota simple». Если кто-то действует от имени владельца, например, агент, вы должны убедиться, что у него есть доверенность на это.

Договоры аренды

Договоры аренды должны предоставлять арендатору полные условия аренды и быть официально оформлены в письменной форме.Перед подписанием убедитесь, что вы полностью понимаете все пункты, и если что-то неясно, обратитесь за юридической консультацией. В письменном соглашении должны быть указаны полное имя и идентификационный номер (DNI для граждан Испании, NIE или паспорт для иностранных граждан) арендодателя и арендатора, полный адрес собственности и конкретные условия, на которые согласились обе стороны, такие как сумма арендной платы, оплата. метод и т. д.

Если имущество меблировано, это должно быть указано в договоре, как и возможность арендатора использовать любые другие объекты, такие как кладовые, парковочные места, общие сады и бассейны и т. д.

Организация по защите прав потребителей UCO (Organización de Consumidores y Usuarios) предлагает образец договора аренды здесь.

Инвентарь

Арендодатель должен предоставить арендатору опись, в которой указана вся мебель, электроприборы или другое оборудование, включенное в договор аренды, и указано их состояние на момент подписания. Вы должны проверить, что все электроприборы находятся в рабочем состоянии, и должны убедиться, что инвентарь правильный. Вы можете сделать фотографии, чтобы избежать каких-либо споров в будущем.

Важно проверить водопроводную, газовую и электрическую арматуру.

Депозиты

Депозит (fianza или señal) должен быть оплачен при подписании контракта, и арендодатель должен предоставить квитанцию. По закону арендодатель в Испании может запросить депозит только на один месяц при долгосрочной аренде. Могут быть запрошены дополнительные гарантии, такие как банковская гарантия (aval bancario) или другие гарантии, однако они являются отдельными от депозита и по закону не могут превышать общую сумму арендной платы за два месяца.

По закону арендодатель обязан разместить депозит в соответствующем «Agencia Social de la Vivienda» региона. Это эквивалент одобренной правительством схемы залога аренды (TDP) в Великобритании.

При расторжении договора арендодатель обязан вернуть залог арендатору в течение одного месяца с даты расторжения договора.

Агентства по сдаче в аренду

Если вы решите арендовать помещение через агента по сдаче в аренду, плата, как правило, будет эквивалентна арендной плате за один месяц плюс НДС.

Срок аренды

Продолжительность договора аренды может свободно согласовываться между арендодателем и арендатором, однако, если в договоре аренды не указан фиксированный срок, взаимно согласованный обеими сторонами, будут применяться положения национального законодательства об аренде (Real Decreto-Ley 7/2019, 1 марта).

Договоры аренды, как правило, заключаются на один год, после чего они могут быть расторгнуты или продлены. Если договор бессрочный или на срок менее 5 лет, арендатор имеет право продлевать его каждый год, пока не будет достигнуто не более 5 лет (7, если арендатор является юридическим лицом). По истечении пяти лет, если ни одна из сторон не уведомит другую о своем желании расторгнуть договор, он будет автоматически продлеваться ежегодно еще максимум на три года

.

Коммунальные услуги и другие расходы

Заключение договоров на оказание коммунальных услуг (т. е. электричества, газа, воды и т. д.) является обязанностью арендатора, если иное не установлено условиями договора.

Арендодатели должны предоставить арендаторам Свидетельство о праве собственности (Cédula de Habitabilidad), выданное региональным советом.Этот документ служит гарантией того, что имущество соответствует назначению, и требуется при заключении договоров на водо-, газо- и электроснабжение.

Прежде чем окончательно оформить договор об аренде, убедитесь, что вы четко определили согласованную сумму, и проверьте, включают ли условия договора какие-либо дополнительные расходы, такие как коммунальные платежи (см. раздел «Сообщество владельцев») или Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). ежегодный налог, который, если не указано иное в договоре, ложится на владельца собственности.

Аренда

Испанский закон гласит, что арендодатели могут применять ежегодные надбавки к арендной плате только в том случае, если это четко оговорено в условиях договора (например,г. фиксированный годовой процентный прирост). Однако, если методология увеличения не указана, сумма не может превышать годовую ставку индекса потребительских цен (Índice de Precios al Consumo — IPC).

Если в договоре не указаны надбавки к арендной плате, они не могут применяться до истечения срока действия договора (5 или 7 лет).

По истечении этого времени арендодатель может увеличить арендную плату, если он улучшит имущество (кроме регулярных работ по техническому обслуживанию) через месяц после завершения работ и только в том случае, если арендатор был проинформирован об этом в письменной форме.Любые надбавки, связанные с улучшением имущества, ограничены 20%, и арендодатель должен предоставить арендатору подробную информацию о связанных с этим затратах и ​​о том, как была рассчитана новая арендная плата.

Обслуживание имущества

Арендодатель обязан выполнять любые работы, необходимые для обеспечения того, чтобы недвижимость была пригодной для проживания, и в результате не может применять надбавки к арендной плате.

Арендаторы обязаны возместить любой ущерб, причиненный имуществу, который не является естественным (не изнашивается), например, преднамеренное повреждение, случайное или небрежное отношение.

И арендодатели, и арендаторы должны вести учет любой работы, которую они выполняют или оплачивают во время вашей аренды.

Рекомендации по безопасности

Некоторые аспекты безопасности испанского законодательства об аренде жилья отличаются от принятых в Великобритании. Настоятельно рекомендуется использовать детекторы дыма и угарного газа, однако, в отличие от Великобритании, в Испании это не является обязательным требованием для сдаваемой в аренду недвижимости.

В отличие от Великобритании, арендодатели по закону не обязаны проводить ежегодные проверки безопасности газа, однако поставщики услуг обязаны проводить полную проверку газа каждые 5 лет. Многие предлагают схемы обслуживания арендной платы, а некоторые также обеспечивают покрытие в случае, если арендатор не вносит платежи.

Хотя арендодатели не обязаны по закону проводить профессиональные проверки электроприборов, тем не менее они обязаны обеспечивать безопасность использования всего электрооборудования.

Расторжение договора

Договор аренды может быть расторгнут только по истечении 6 месяцев с даты подписания, если арендатор письменно уведомит арендодателя не менее чем за 30 дней; или если после года аренды арендодатель (persona fisica) должен потребовать вернуть имущество в качестве своего основного места жительства, и в этом случае он должен уведомить арендатора не менее чем за два месяца.

Соглашения об аренде также могут быть расторгнуты, если одна из сторон не выполняет свои обязательства, такие как выплата арендной платы или удержание депозита. Дополнительную информацию см. в национальном законе об аренде (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. )

.

Разрешение споров об аренде

В случае возникновения споров между арендодателем и арендатором существует ряд различных механизмов, с помощью которых любая из сторон может добиваться разрешения посредством арбитража, посредничества или судебного иска:

• , если договор аренды заключается между физическим лицом и зарегистрированной компанией (лицо-юридика), арендаторы могут подать официальную жалобу в местный административный орган по защите прав потребителей.Для получения дополнительной информации см. здесь
• , если договор заключен между двумя лицами (particulares), можно запросить посредничество или судебный иск. См. список англоговорящих юристов в Испании.
• некоторые региональные власти в Испании создали органы потребительского арбитража и посредничества (например, арбитражные съезды). Для получения дополнительной информации вам следует обратиться в местные органы власти по номеру
.

Сдача внаем и подоходный налог

Вы должны декларировать свой доход от аренды в налоговые органы Испании (Agencia Tributaria), независимо от того, являетесь ли вы резидентом Испании или нет, и независимо от продолжительности аренды.

Имейте в виду, что владельцы недвижимости в Испании, не являющиеся резидентами, обязаны каждый год заполнять налоговую декларацию, даже если они не сдают свое жилье в аренду.

Налогообложение — сложный вопрос, поэтому рекомендуется обратиться за советом к бухгалтеру или профессиональному налоговому консультанту, обладающему всесторонними и современными знаниями налогового законодательства Великобритании и Испании.

Схемы высвобождения капитала

Схемы высвобождения капитала — это схемы, которые позволяют домовладельцам высвобождать капитал из стоимости своей собственности в виде дохода, единовременной суммы или сочетания того и другого.Обратная ипотека (hipoteca inversa) — это одна из форм выпуска акций, которая позволяет домовладельцам занимать деньги под стоимость своего дома, который используется в качестве залога. Обратная ипотека обычно предлагается пенсионерам-домовладельцам старше 65 лет.

Если вы рассматриваете схему выпуска акций, такую ​​как обратная ипотека или пожизненная ссуда, рекомендуется убедиться, что компания, предлагающая ипотеку, зарегистрирована в финансовом регуляторе рынков ценных бумаг, Национальной комиссии по торговле ценными бумагами (CNMV). ) и что им не вынесено никаких предупреждений.

Список финансовых компаний, которым не разрешено работать в Испании и в отношении которых ведется расследование, доступен на веб-сайте CNMV.

Прежде чем подписывать какие-либо контракты, обратитесь за независимой юридической консультацией, чтобы убедиться, что информация, предоставленная вам компанией, верна, в контракте нет оскорбительных положений и вы полностью осведомлены о своих правах.

С подозрением относитесь к финансовым компаниям или агентам, которые пытаются убедить вас подписать соглашение об обратной ипотеке, чтобы избежать или уменьшить ваши налоговые обязательства.Если у вас есть какие-либо опасения по поводу ваших налоговых обязательств (например, налога на наследство), вам следует обратиться за советом к опытному профессиональному налоговому консультанту, который может дать вам независимый совет. В качестве альтернативы вы можете обратиться в налоговую службу Испании (Agencia Tributaria).

Если вы недовольны схемой, по которой вы были проданы, первым делом нужно подать жалобу в компанию, ответственную за ваши инвестиции. Если по истечении 2 месяцев вы не удовлетворены ответом или не получили ответа, вы имеете право подать жалобу в CNMV.

Хотя окончательные отчеты CNMV не имеют обязательной силы, они содержат комментарии относительно поведения компании или лица, против которого подана жалоба. Если отчет в пользу клиента, вовлеченная компания должна уведомить CNMV о любых действиях, предпринятых для решения вопроса.

Если вы считаете, что стали жертвой мошенничества, связанного со схемой высвобождения акций, вы можете подать заявление в полицию и обратиться за независимой юридической консультацией по поводу обращения в суд.Дополнительная информация для жертв мошенничества доступна на странице мошенничества.

Проблемы с таймшером

Право собственности на таймшеры хорошо зарекомендовало себя в Испании. Тем не менее, есть также много недобросовестных компаний, некоторые из которых утверждают, что предоставляют различные стимулы (включая инвестиции на фондовом рынке и скидки на авиабилеты и проживание) при обмене владения существующими таймшерами или выходе из клубов отдыха.

Возможно, вам будет полезно ознакомиться с советом по мошенничеству с таймшерами от Action Fraud, национального центра Великобритании по сообщениям о мошенничестве, находящегося в ведении Национального управления по борьбе с мошенничеством.

Другие источники информации

Земельный кадастр Испании публикует Руководство по покупке недвижимости в Испании. Spanish Property Insight предоставляет информацию и советы по покупке недвижимости в Испании.

Форумы экспатов, англоязычные газеты и общение с местными жителями и другими британскими гражданами, которые уже переехали, могут действительно дать вам представление о районе и получить представление о любых местных проблемах.

Омбудсмен Испании отвечает за защиту основных прав и гражданских свобод граждан, контролируя деятельность органов государственной власти.Если у вас есть жалоба на какой-либо орган государственной власти, вы можете подать жалобу региональному или национальному омбудсмену.

Если у вас возникли проблемы с недвижимостью в Испании, существует множество ассоциаций жителей, которые могут оказать поддержку и дать совет, а также познакомить вас с другими людьми, у которых был подобный опыт.

Полезные ссылки

Отказ от ответственности

Эта информация предоставляется в качестве общего руководства и основана на информации, предоставленной посольству соответствующими местными властями, и может быть изменена в любое время с небольшим уведомлением или без него.FCDO и посольство Великобритании не несут ответственности за какие-либо неточности в этой информации. Граждане Великобритании, желающие получить любую дополнительную информацию, должны обратиться в соответствующие местные органы власти или обратиться за юридической консультацией к специалисту.

Иностранное домовладение: шаги при покупке в Испании

Вы думаете о покупке дома в Испании как иностранный владелец? Не знаете, какие процедуры следовать или с чего начать? Согласно отчету Ассоциации регистраторов собственности и торговли Испании, покупка испанских домов иностранцами, особенно в туристических местах, стала источником 10 случаев. 73% всех продаж в третьем квартале 2020 года. Следовательно, есть много иностранцев, которые предпочитают покупать первое или второе жилье в нашей стране, но некоторые не уверены в документах, связанных с покупкой квартиры в Испании как иностранец в безопасный и законный способ.

Шаги для покупки дома в Испании в качестве иностранца.

Если вы посетили Испанию и влюбились в очарование испанского образа жизни и солнечного света, вот шаги, которые вы должны предпринять, чтобы купить дом в Испании как иностранный домовладелец:

Исследуй и сравнивай: Как и следовало ожидать, первый шаг — посмотреть и сравнить.Есть много веб-сайтов, которые в настоящее время предлагают недвижимость на рынке, где вы можете найти квартиры, квартиры или дома для продажи, например, idealista.com; pisos.com, fotocasa или Milanuncios. Важно сравнивать цены и проявлять осторожность, когда цены кажутся слишком низкими или если публикуется очень мало (или совсем нет) фотографий.

Посетите собственность. Как бы очевидно это ни звучало, это мудрая идея. Увидев дом, вы также можете проверить его ориентацию, количество дневного света, который он получает, какой шум можно ожидать с улицы или от соседей, какие коммуникации и какие удобства находятся поблизости.Кроме того, следует нанять доверенного инспектора для проверки структурных проблем, которые могут возникнуть в доме, что может снизить запрашиваемую цену или может потребовать оплаты строительных работ.

Зарегистрируйтесь для NIE. NIE — это аббревиатура от Número de Identidad de Extranjero, т. е. идентификационного номера для иностранцев. Это необходимо для подтверждения вашей личности при покупке недвижимости, уплате налогов и выполнении других связанных с этим документов. Номер NIE можно запросить в полицейском участке Испании или в посольстве Испании в вашей стране.

Проверьте право собственности, описание и стоимость дома. После того, как вы выбрали дом для покупки, вы должны проверить, кто является владельцем, есть ли у собственности какие-либо кредиты, связанные с ней, и как недвижимость описана (площадь пола и застроенная площадь и т. д.), и есть ли сервитут доступа, либо сборы, либо ипотечные кредиты.

Согласовать цену и условия продажи. Убедитесь, что в договоре купли-продажи указана дата продажи, указано, кто оплачивает связанные с этим расходы и какой нотариус был выбран для надзора за сделкой.Целесообразно обратиться за юридической консультацией в юридическую фирму, специализирующуюся на недвижимости.

Подпишите соглашение о задатке (contrato de arras). Иногда частное соглашение, известное как договор о задатке, подписывается до встречи с нотариусом. Это контракт, в котором продавец и покупатель договариваются о продаже, и покупатель вносит продавцу залог в размере примерно 10% от продажной цены.

Подпишите договор купли-продажи. И продавец, и покупатель должны встретиться в нотариальной конторе для подписания договора.Это когда покупатель передает оставшуюся часть причитающихся денег (или банк, если ипотека была согласована).

Оплата расходов и налогов, вытекающих из договора купли-продажи. Покупка недвижимости в Испании в качестве иностранца влечет за собой такие же расходы и налоги, как и те, которые взимаются с испанских домовладельцев. К ним относятся:

• НДС или налог на передачу имущества (ITP) в зависимости от того, является ли это первой или второй передачей активов.
• Муниципальный налог на прирост капитала, который будет уплачиваться продавцом.
• Гербовый сбор, от которого иногда отказываются;
• Нотариальные сборы для завершения продажи. Эти пошлины устанавливаются в соответствии со шкалой цен, которую можно проверить в нотариальной конторе, чтобы узнать, какова будет плата за конкретную недвижимость.
• Плата за регистрацию собственности для подачи сведений о продаже. Эти сборы также устанавливаются в соответствии со шкалой цен, которую можно проверить в ЗАГСе до покупки недвижимости.
• Агентские сборы за правильное оформление документов, связанных с регистрацией собственности и оформлением договора купли-продажи. В Испании нет обязанности привлекать агента при покупке недвижимости, но это экономит время, несмотря на дополнительные расходы.

Оформление договора купли-продажи. Акт купли-продажи регистрируется в Реестре собственности, так что домовладение регистрируется на ваше имя.

Как подробно описано выше, покупка дома в Испании в качестве иностранца включает в себя процедуры, которые требуют времени, и следует обратиться за помощью в испанскую консультационную службу, которая может оказать поддержку на протяжении всего процесса и может взять на себя некоторые документы от вашего имени.

Веб-сайт Лейалта: https://www.leialta.com/en/

Блог для ведения бизнеса в Испании: https://www. leialta.com/en/blog-for-doing-business-in-spain/

на какие налоги и сборы можно рассчитывать?

Покупка недвижимости в Испании влечет за собой определенные расходы помимо покупной цены. Помимо налогов, вам нужно будет оплатить сборы за профессиональные услуги. В результате общая сумма может составлять от 10 % до 15 % сверх покупной цены.Не забудьте учесть эту цифру в своем бюджете на покупку.

В этой статье мы перечисляем все налоги и расходы, связанные с покупкой недвижимости в Испании, а также сумму, которую вы можете заплатить за каждый из них. Мы предполагаем, что вы покупаете дом для проживания, а не коммерческую недвижимость, так как это влияет на подлежащие уплате налоги. Обратите внимание, что некоторые налоги на покупку испанской недвижимости варьируются от региона к региону — те, что указаны в этой статье, относятся к Коста-дель-Соль в Андалусии.

Налоги на покупку недвижимости в Испании

Испанские налоги на недвижимость различаются в зависимости от того, покупаете ли вы новый дом или недвижимость на вторичном рынке. Новое относится к собственности, которая никогда раньше не переходила из рук в руки — в данном случае; обычно он продается напрямую разработчиком. Вторичная продажа относится к домам, которые были проданы по крайней мере один раз ранее. Это включает в себя новую недвижимость, которая была куплена банками или принята ими в случае неуплаты ипотечных платежей, например.

При покупке недвижимости в Испании вам придется заплатить от 8% до 11,5% налогов.

Новая недвижимость

При покупке новостройки в Испании вы должны уплатить два налога:

• НДС (IVA на испанском языке) взимается в размере 10% от покупной цены.Например, если вы покупаете новую виллу в Марбелье стоимостью 950 000 евро, вы должны уплатить НДС в размере 95 000 евро.
• Гербовый сбор (налог на юридическую документацию / AJD на испанском языке) в размере 1,5% от покупной цены. В приведенном выше примере с виллой вам придется заплатить 9500 евро в AJD.

Между ними НДС и AJD добавляют 11,5% к стоимости покупки недвижимости в Андалусии.

Вторичная недвижимость

Существует только один налог, взимаемый с покупки недвижимости при перепродаже, и это налог на передачу собственности (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales/ITP на испанском языке).Причитающаяся сумма зависит от цены имущества и по скользящей шкале.

На Коста-дель-Соль в 2020 году налог на передачу взимался по следующим ставкам:

• 8% на недвижимость до 400 000 евро
• 9% на недвижимость стоимостью от 400 000 до 700 000 евро
• 10% на недвижимость стоимостью более 700 000 евро

Налогом на передачу имущества также облагаются другие виды собственности, такие как гаражное место на автостоянке. В этом случае он также применяется в качестве скользящей шкалы следующим образом:

• 8% на гаражные места до 30 000 евро
• 9% на гаражные помещения стоимостью от 30 000 до 50 000 евро
• 10% на гаражные места стоимостью более 50 000 евро.

ITP добавляет от 8% до 10% к стоимости покупки недвижимости на Коста-дель-Соль.

Расходы на покупку недвижимости в Испании

Помимо уплаты налогов, вы должны платить сборы за услуги при покупке дома. Среди них:

Нотариальные сборы

Нотариус взимает плату за подготовку документов о праве собственности для продажи и заверение подписи документов обеими сторонами. Сборы рассчитываются в зависимости от цены покупки и сложности документов, подтверждающих право собственности — например, покупки с ипотекой требуют более высоких нотариальных сборов.Учтите 1% от цены, хотя вы, вероятно, заплатите около 0,5%.

Сборы земельного кадастра

Земельный кадастр (Registro de la Propiedad) официально регистрирует право собственности на недвижимость на ваше имя после завершения покупки. За это взимается комиссия в размере от 0,5% до 1%, в зависимости от покупной цены и наличия ипотечного кредита.

Судебные издержки

Настоятельно рекомендуется воспользоваться услугами юриста в процессе покупки.Будьте готовы заплатить около 1% от цены за юридические услуги и больше, если покупка связана со сложными переговорами или юридическими процедурами.

Гонорар агента по недвижимости

Комиссия агентства недвижимости обычно оплачивается продавцом. Сборы варьируются от 2% до 10% (или более) в зависимости от типа недвижимости и наличия у агента эксклюзивного контракта на продажу недвижимости. Однако, поскольку комиссионные агентства недвижимости обычно включаются в цену покупки, вам не нужно отдельно планировать их в своих расчетах.

Gestoría сборы

Покупка недвижимости в Испании требует оформления некоторых документов, и обычно используется форма gestoría (оформление документов и административные услуги). Гестория отвечает за ряд задач, в том числе:

• Обеспечение уплаты налогов от вашего имени.
• Сбор документов у нотариуса и передача их в Земельный кадастр для регистрации на ваше имя.
• Регистрация для уплаты налогов местного совета и общественных сборов.Ссылка на сборы сообщества https://www.realista.com/resources/buy/your-guide-to-community-fees-in-spain/
• Перевод коммунальных услуг на ваше имя и установка прямого дебета для их оплаты.

gestoría обычно взимает фиксированную плату за свои услуги, которая начинается примерно со 100 евро.

Банковские расходы

Если вы переводите деньги в Испанию со своего банковского счета в своей стране, с вас может взиматься комиссия за транзакцию, особенно если вы переводите деньги из другой валюты в евро.Использование услуг специализированного брокера по обмену валюты может снизить банковские сборы — присмотритесь к котировкам.

Банки также взимают плату за выдачу банковской тратты, используемой для оплаты недвижимости, когда вы подписываете документы о праве собственности у нотариуса. Сборы за это могут быть высокими (не удивляйтесь, если с вас возьмут 0,5% от стоимости чека), но они подлежат обсуждению. Прежде чем заказывать банковскую тратту, проконсультируйтесь с вашим банком, чтобы избежать неприятных сюрпризов.

Плата за ипотеку

Если вы используете финансирование для покупки недвижимости в Испании, вам необходимо включить в свой бюджет банковские сборы. Вам придется заплатить за оценку — обычно это стоит около 500 евро — плюс сами расходы по ипотеке. Они зависят от типа ипотеки и суммы кредита, но, как правило, ожидайте плату в размере 1% от стоимости ипотеки.

Прочтите наш путеводитель по ипотеке в Испании.

Получить консультацию специалиста

Понимание того, какие налоги и расходы связаны с покупкой недвижимости на Коста-дель-Соль, является лишь частью процесса покупки. В Realista мы предлагаем исчерпывающие консультации и информацию на протяжении всего процесса.Свяжитесь с нами, чтобы узнать, как мы можем помочь вам купить дом вашей мечты на Коста-дель-Соль.

Хотите узнать больше? Просто свяжитесь с нами, и мы свяжемся с вами.

Руководство по покупке недвижимости в Испании

Рынок недвижимости в Испании растет очень быстро, так как спрос на испанскую недвижимость растет с каждым днем. Процесс покупки недвижимости в Испании прост и состоит из 3 основных этапов: Бронирование , Вексель и Документы .

ШАГ ПЕРВЫЙ «БРОНИРОВАНИЕ»

После того, как вы нашли испанскую недвижимость своей мечты для продажи и договорились о цене с продавцом, первым шагом будет бронирование и подтверждение вашего намерения приобрести недвижимость. В целом это делает две вещи: не позволяет любой другой стороне прийти и сделать более высокое предложение, поскольку недвижимость снимается с рынка, а во-вторых, дает вашему юристу время проверить лицензии на собственность и убедиться, что все в порядке. Обычно плата за резервирование в размере от 3000 до 6000 евро приемлема, а время, отведенное вашему адвокату для завершения своей работы, составляет от 4 до 6 недель.Опять же, оба являются предметом переговоров в точке продажи, на данный момент ничего не установлено. Когда вы будете готовы сделать бронирование, вы должны подписать простой двухстраничный документ с вашим юристом вместе с оплатой сбора за бронирование.

 

ЭТАП ВТОРОЙ «ОБЯЗАТЕЛЬНОЕ»

После того, как ваш юрист завершит все проверки документов на недвижимость, он предоставит вам отчет о собственности. Они также потребуют от продавца векселя, в котором будут указаны все важные моменты продажи и полное описание имущества; они пришлют вам это вместе со своими мыслями и сообщат вам о возможных изменениях в контракте.

После того, как вы и продавец недвижимости согласуете вексельный договор, вы заплатите вторую сумму, которая обычно представляет собой процент от продажной цены, который варьируется от 10% до 60% от окончательной продажной цены. На данный момент договор юридически зарегистрирован и продавцу очень сложно выйти из продажи. Фактически, испанское законодательство гласит, что, если продавец отказывается от договора векселя, он должен заплатить двойную сумму по сравнению с суммой, уже выплаченной покупателю, что дает гарантии покупателю, поскольку штрафы за отказ очень суровы и практически останавливают никому от этого.

 

ШАГ ТРЕТИЙ «ДЕЛА»

Это довольно простой процесс, так как большая часть работы выполняется на первом этапе: векселе. Если недвижимость в Испании, которую вы приобрели, была вне плана, то юрист на этом этапе проверит наличие всех лицензий и отсутствие долгов у собственности. Как только все это будет подтверждено, вы завершите покупку вместе с оплатой остатка, ваш адвокат зарегистрирует недвижимость на ваше имя, и вы станете владельцем собственности в Испании.

Если испанская недвижимость, которую вы хотите приобрести, готова и у вас есть средства, можно пропустить шаг 2 и сразу перейти к шагу 3, Документы. Тем не менее, не у многих людей есть полная сумма, доступная в течение 15-30 дней, поэтому вексельный договор подписывается примерно в 90% случаев покупки недвижимости.

Покупка недвижимости в Испании – это прозрачный процесс, и вы, как покупатель, полностью защищены на протяжении всего процесса. Компания Spanish Homes здесь, чтобы сделать весь этот процесс еще проще для вас, поддерживая вас на каждом этапе вашего пути к покупке недвижимости в Испании.

.