Вакансии в ашане в кунцево плаза: Вакансия Кассир в гипермаркет (ТЦ Кунцево Плаза) в Москве, работа в компании АШАН Ритейл Россия (вакансия в архиве c 17 июля 2022)

На сегодняшний день в Москве насчитывается около 280 торговых центров. По данным компании RRG, общая арендная площадь в качественных и некачественных торговых объектах составляет 4,4 млн кв. С учетом населения Москвы эксперты оценивают, что на 1000 жителей приходится от 380 до 440 кв. м торговых площадей в столице. Они считают, что этого недостаточно для удовлетворения растущего спроса, особенно с учетом того, что в столице также ощущается значительный дефицит качественных торговых центров. Для сравнения, по данным компании Knight Frank, в Барселоне на 1000 жителей приходится около 800 кв. м торговых площадей, в Париже и Нью-Йорке — около 9 кв.00 кв.м, Милан — около 920 кв.м, а в Лондоне более 1000 кв.м на 1000 жителей. Конечно, уровень жизни и уровень доходов в крупных европейских странах значительно выше, чем в Москве. Например, потребительские расходы в первом квартале 2009 года в столице Франции достигли 5,88 млн евро, в Лондоне — 6,17 млн ​​евро, а в Москве — 4 млн евро. Учитывая, что 2,5 млн человек проживает в Цирисе, 7,3 млн в Лондоне и около 11,5 млн в Москве, мы видим, насколько Москва отстает. Что еще хуже, в России не проводилось никаких исследований, чтобы выяснить, сколько и каких торговых площадей необходимо в Москве, чтобы удовлетворить требования различных целевых аудиторий.

Что понимается под качеством? По данным Praedium Oncor International, к концу 2010 года уровень вакантных площадей в торговых центрах составлял 7%. Однако на рынке по-прежнему присутствует большое количество торговых центров со слабой концепцией или неудачным расположением, и уровень вакантности в них достиг 30 -40% в 2010 году.

Кризис обнажил все ошибки девелоперов, усугубив существующие проблемы некоторых объектов, оставшихся невостребованными на рынке Следует отметить, что новые торговые центры, отвечающие высоким потребительским запросам, вынуждают владельцев уже действующих SC для реализации новых концепций их свойств. «Из-за отсутствия посетителей не менее 20% всех качественных торговых центров на столичном рынке сейчас требуют хотя бы частичной реконцепции. Если рассматривать все торговые центры, в том числе непрофессиональные, то можно сказать, что более 30% из них нуждаются в реконцепции», — говорит Александр Болотников, эксперт по недвижимости RRG. «Один из таких ярких примеров — реконцепция Охотного Ряда, где пересмотр пула арендаторов помог лучше позиционировать этот торговый центр на рынке и повысить его привлекательность», — добавляет Олеся Черданцева, директор по анализу розничного и инвестиционного рынка Jones Lang LaSalle.

Таким образом, мы видим, что появление в 2010 году новых торговых и развлекательных форматов заставило участников рынка недвижимости осознать необходимость системы оценки торговых площадей. Ведущие консалтинговые компании, такие как CB Richard Ellis, Colliers International, Cushman & Wakefield и Jones Lang LaSalle, разработали перечень критериев, которым должны соответствовать современные торговые центры. Они сформулировали 10 критериев, и если данный торговый центр соответствует хотя бы семи из них, его можно считать современным объектом.

В соответствии с оценочными параметрами, эксперты JLL считают, что к декабрю 2010 года в Москве насчитывалось 78 современных торговых центров с качественными торговыми площадями общей площадью 3 080 000 кв. м, или 70% всего рынка.

Среди полностью успешных объектов по этим критериям можно выделить ТРЦ «Мега», «Европейский», «Метрополис» и «Атриум».

Снабжение

По данным компании RRG, которая подсчитала количество торговых центров, в Москве насчитывается 31,4% ДК с торговой площадью более 25 000 кв.м, 290,4% местных центров с GLA 5000 кв.м и 24,5% районных центров с типичным размером 14000 кв.м. Далее следуют 8,8% надрегиональных торговых центров с арендопригодной площадью более 50 000 кв. м и 5,9 % региональных центров с торговой площадью более 40 000 кв. м. Ритейлеры признаются, что предпочитают торговые центры с большими торговыми площадями, где потребителю предоставляется максимальное количество и ассортимент товаров и услуг. Однако следует отметить, что рецессия заставила некоторых ритейлеров искать новые возможности, и для привлечения этих ритейлеров некоторые торговые центры успешно преобразовались в специализированные центры. Как правило, эти специализированные объекты имеют площадь до 20 000 кв.м. «Особенно популярными стали форматы товаров для дома и мебели. В создании специализированных центров есть смысл.

Что касается расположения торговых центров, то, по мнению экспертов «Магазин Магазинов» совместно с CB Richard Ellis, они распределены практически равномерно по всем районам столицы. Однако есть несколько исключений – 18% сосредоточено в южном округе столицы, наименьшее количество торговых площадей (4,3%) – на востоке; северо-запад имеет 6,5%.

Ставки аренды

Расположение торгового центра имеет значение для арендных ставок, так как определяет интенсивность покупательского потока. Однако эксперты рынка не смогли дать однозначного ответа, какую посещаемость арендаторы и владельцы торговых центров сочтут удовлетворительной. Екатерина Пригода, директор по развитию Melon Fashion Group, рассказывает: «Рассматривая предложение от нового торгового центра, мы оцениваем его категорию, измеряя поток посетителей нашей целевой аудитории, а затем принимаем решение о данном комплексе.

В одном из своих отчетов Денис Соколов, партнер и руководитель отдела стратегического консалтинга и исследований компании Cushman & Wakefield, привел следующие данные — приобретая вещь в торговом центре, покупатель в Москве в среднем платит 26% за импорт, от 7 до 9 % таможенных пошлин, от 14 до 16 % арендных ставок, 12 % расходов на персонал, 3 % расходов на маркетинг, 2 % на экипировку и 7 % на накладные расходы. Однако иногда сумма аренды будет варьироваться в зависимости от того, какие предметы покупает покупатель. То есть для торговых операторов арендная ставка зависит от профиля арендатора. Например, в Москве продуктовый ритейлер платит около $100-130 за кв. м при площади 5 000 кв. м, а продавец бытовой техники — $200 за кв. Как сообщает «Магазин Магазинов» совместно с CB Richard Ellis, расположение розничной части в торговом центре обычно не влияет на ставку; если это хороший торговый центр, то в нем нет тупиковых зон. Например, в кассовых залах, переполненных покупателями и изобилующих небольшими секциями, скорость не может быть такой, как в галерее. Зоны можно разделить на кассовые вестибюли и пересечение ТРЦ — ставки на этих площадках выше на 15%, при входе в ТРЦ в торговой галерее — арендаторы платят по среднему тарифу, причем чем выше этаж, тем ниже ставка — разница может достигать 15%.

Расположение торгового объекта зачастую определяет ценовой сегмент, в котором планирует работать владелец торгового центра. По данным RRG, в настоящее время структуру качественных торговых центров по ценовому сегменту можно разделить следующим образом: ТЦ среднего класса — 65,5%, выше среднего — 29,3%, премиум-класса — 5,2%. Классификация торговых центров по ценовым сегментам определяется преобладанием соответствующих ценовых сегментов в торговых галереях, представленных миксом арендаторов (40%), и не учитывает цены на товары, предлагаемые якорными арендаторами. Это означает, что оператор торговой галереи, работающий в среднем ценовом сегменте, реализует товары по цене от 1 до 3 тыс. высокого ценового сегмента на 5-10 тыс. руб., а оператор сегмента премиум-класса на сумму более 10 тыс. руб. за шт. Например, ТРЦ «Атриум» работает преимущественно в сегменте «верхний средний», поскольку 48% товаров розничных операторов, работающих в этих галереях, продается в диапазоне 3–5 тыс. руб. ТРЦ «РИО» относится к среднему классу (72% операторов относятся к среднему ценовому сегменту), а ТРЦ «Сезоны» относится к классу «премиум», так как 85% его операторов относятся к этому классу.

Спрос

В настоящее время во многих московских торговых центрах смешиваются арендаторы, представляющие абсолютно разный ценовой диапазон. Этот фактор влияет на статус торгового центра и лояльность его клиентов. Дмитрий Кондрахин, руководитель отдела развития Carlo Pazolini Group, отмечает: «Существенные колебания в ценовом сегменте нежелательны, так как это размывает позиционирование ТРЦ. Оптимальное соотношение операторов одежды и обуви, фудкортов, развлекательных зон и якоря для торгового центра в целом также очень важны».

У ритейлеров теперь есть следующие требования к торговым центрам (от большего к меньшему): расположение, которое является одним из важнейших критериев размещения магазинов; торговая площадь не менее 25-30 тыс. кв.м.; сильная управляющая компания, способная подобрать квалифицированных арендаторов; и маркетинговая политика торгового центра в целом. Конечно, в зависимости от позиционирования арендатора на рынке приоритетные требования могут незначительно меняться. Так, для некоторых сетей одежды степень узнаваемости их бренда в торговом центре не так важна, как наличие профессиональной управляющей компании и грамотной маркетинговой политики. Для якорных арендаторов эти критерии имеют другой приоритет. Таким образом, для сети бытовой техники и электроники типа «М.видео» важно, чтобы маркетинговые акции ТЦ были активными и эффективными. Это касается рекламы внутри ТЦ, наружной рекламы, внутренней навигации, торжественных открытий, спецмероприятий, а также «внешнего» маркетинга – рекламы в городских пробках, в зоне охвата ТЦ, рекламы в СМИ, специализированных журналах. , Интернет и телевидение. «При наличии двух одинаковых торговых центров более успешным будет тот, кто вкладывает средства в маркетинговое продвижение, и поэтому такие детали всегда обсуждаются на этапе подписания договора. Действительно, маркетинговое продвижение многих торговых центров после их открытия не не всегда соответствуют обещанным планам», — говорит Павел Бреев, вице-президент, директор по развитию «М. Видео».

Отметим, что, по данным компании RRG, затраты арендаторов на маркетинг в среднем составляют около $25-30 тыс. за квадратный метр в год. То есть торговый центр с арендопригодной площадью 30 000 кв. м ежегодно получает от своих арендаторов до $7 50 000 на эти цели. Очевидно, что при таком сценарии руководству торгового комплекса было бы логично представить отчет об использовании этих средств, поскольку все средства, направляемые на рекламно-маркетинговую деятельность, должны быть направлены на поддержание и увеличение посещаемости. поток в торговый центр. «Действительно, это ключевые показатели эффективности для любого торгового центра, к которым арендаторы очень внимательно присматриваются. Очевидно, что именно управляющая компания (или собственник) должна поддерживать уровень популярности и посещаемости центра. Однако в действительности договоры аренды не содержат никаких условий, призванных стимулировать собственника к принятию мер в плане поддержания желаемого уровня посещаемости», — говорится в сообщении 9. 0007 Юрий Надежин, эксперт по недвижимости Адвокатского бюро «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры» . Однако представляется, что в перспективе, в связи с распространением систем учета посещаемости, положение о том, что обязанностью владельца является поддержание посещаемости на определенном уровне, скоро станет нормой. Для надлежащего исполнения этой обязанности в договор лизинга должны быть внесены стимулирующие условия. В частности, если уровень посещаемости по какой-либо причине снижается, а собственник не предпринимает никаких действий или действия недостаточны, арендная плата подлежит снижению, говорится в сообщении 9.0007 Екатерина Медейко, старший юрист, руководитель отдела недвижимости ЮФ «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры» .

«Если управляющая компания оказывает услуги по продвижению торгового центра, в договоре должны быть указаны его составляющие — организация мероприятий, отчетность об эффективности рекламных кампаний и пр. Однако не все PM-компании оказывают данные услуги, они обычно нанимают подрядчика, что в свою очередь указано в договоре», — добавляет Ирина Соколова, директор по управлению недвижимостью NAI Becar. Например, Алексей Ванчугов, управляющий партнер CityMarketing, сообщает об аналогичном опыте работы с арендаторами: «В наших договорах по операционному маркетингу мы оговариваем конечные цели — посещаемость, средний размер покупки, удовлетворенность пользователей на основе опроса клиентов. установление плановых показателей более чем на 10% влечет за собой штраф в размере 30% от нашей прибыли по проекту.»

Тем не менее, профессиональная компания по управлению проектами может взять на себя обязательства по всем вопросам управления, позволяя владельцам сосредоточиться на своем основном бизнесе, считают эксперты. «В России большинство собственников и девелоперов торговых зданий стараются управлять своими объектами самостоятельно, нанимая подрядчиков только для технического обслуживания, уборки и охраны. -домоуправляющие компании. При таком подходе управление коммерческими объектами становится скорее административной функцией, чем реальным управлением», — говорит Елена Кислицына, старший директор по недвижимости Jones Lang LaSalle. По данным компании CityMarketing, только 5% всех торговых центров работают по схеме профессионального управления недвижимостью — с привлечением независимой управляющей компании. Торговыми центрами в Москве управляют такие компании, как NAI Becar, CB Richard Ellis, Colliers International FM, Cushman & Wakefield, Property Management Company, My House, Fragra.
В заключение следует отметить, что маркетинговая политика и грамотный менеджмент торгового центра, а также другие важные критерии, влияющие на выбор ритейлерами торговых центров, стали второстепенными по отношению к наиболее благоприятному соотношению арендной платы к обороту продаж. «Следует учитывать, что в Москве в новых торговых центрах с удачным расположением и благоприятной конкурентной средой по-прежнему тревожно большое количество вакансий — так что, возможно, это связано не только с недостатками маркетинговой поддержки. в неадекватной сдаточной политике собственника или некомпетентности структуры, отвечающей за аренду помещений. Также возможно, что центр строился в кредит и арендные ставки сейчас диктует банк», — говорит Ольга Збруева, руководитель отдела обслуживания клиентов в Astera Moscow в альянсе с BNP Paribas Real Estate.

Таким образом, даже при самых низких арендных ставках мертвые зоны, а также лучшие зоны движения останутся незанятыми, если розничный оператор получит низкую рентабельность.

bne IntelliNews — Нехватка объектов торговой недвижимости способствует восстановлению сегмента коммерческой недвижимости в Москве перерыв, сообщает JJL.

Это лучше, чем уровень вакантных площадей в 10,2% в третьем квартале прошлого года, чаша кризиса в розничном сегменте розничного сегмента сектора недвижимости. В целом сектор начал восстанавливаться, так как инвестиции также растут, достигнув 4,6 млрд долларов в 2017 году. 

В период с 2013 по 2015 год развитие розничной торговли рухнуло, поскольку экономический рост резко остановился, а предложение на рынке закончилось переизбытком. На строительство крупного торгового центра от начала до конца уходит около трех лет, поэтому, поскольку экономика замедлила импульс, набранный в предыдущие годы, привела к избытку площадей, выходящих на рынок, как раз в то время, когда экономический рост упал до нуля с 2013 года.

После двух лет «тихого кризиса» в России, который с тех пор доминировал в бизнесе и привел к падению как доходов, так и розничного товарооборота, рынок уже прошел дно, говорят консультанты по недвижимости JJL. Нехватка новых площадей и медленное восстановление розничных расходов начинают сказываться на уровне вакантных площадей в российской столице.

Розничные продажи также начали расти во втором квартале впервые с 2014 года, при этом как непродовольственные, так и продовольственные продажи были положительными. «Вместе эти тенденции указывают на постепенное улучшение операционной среды для компаний розничной торговли и потребительских товаров», — говорится в декабрьском отчете Fitch. Ожидается, что потребители останутся «очень чувствительными к цене», при этом ожидается, что рост будет сосредоточен на массовом рынке, а восстановление в премиальных сегментах останется ограниченным.

Сбор проектов

В 2017 году на московский рынок вышли только три торговых центра, по данным JLL: «Вегас Кунцево» (113 400 кв. м), «Видное Парк» (24 000 кв. м) и торговая часть МФК «Фили Град» (12 000 кв. м).

«Полученный годовой показатель в 150 000 кв.м. стал самым низким за последние пять лет. Стоит отметить, что в первой половине 2017 года поставок не было», — говорится в отчете JJL.

Сейчас рынок оживает, хотя и скромно, в работе находится несколько проектов, сообщает JJL, хотя более медленное, чем ожидалось, восстановление экономики означает, что завершение большинства из них было перенесено на 2018 год9.0003

Среди обсуждаемых проектов, названных JJL: «Арена Плаза» (20 000 кв. м), «Миля» (19 000 кв. м), «Галеон» (14 000 кв. м) и «Петровский» (8 500 кв. м) были среди проектов, ожидаемых в 2017 г., но перенесенных на 2018 г. Общий объем нового торгового предложения в 2018 году ожидается на уровне 306 000 кв. м, включая такие крупные проекты, как ТЦ на Каширском шоссе (71 000 кв. м) и «Остров мечты» (65 000 кв. м).

«Снижение вводов — основной результат низкой активности девелоперов в связи с экономическим спадом 2014–2016 годов, — отмечает в исследовательской записке Екатерина Земская, региональный директор, руководитель розничной группы JLL в России и СНГ. «Отсутствие заемного финансирования в 2015-2016 годах и корректировка стратегий расширения большинства ритейлеров повлияли на девелоперов. Список проектов 2017 года сократился также из-за отложенных поставок. Тем не менее, мы ожидаем, что в следующем году рынок недвижимости войдет в новый цикл, и девелоперская активность начнет расти».

Низкий уровень ввода торговых площадей в 2017 году в основном повлиял на уровень вакантных площадей, который в течение года снизился с 7,5% до 6,2%. Уровень вакантных площадей в первоклассных торговых центрах с высокой посещаемостью и конверсией в течение года оставался близким к нулю.

«Принимая во внимание консервативный прогноз завершения строительства на 2018 год, мы ожидаем, что ритейлеры продолжат фокусироваться на новых действующих торговых центрах. В результате доля вакантных площадей в следующем году существенно не изменится и останется близкой к 6,0%. Однако в 2019 году новое торговое предложение может увеличиться до 567 000 кв. м.и привести к увеличению доли вакантных площадей до 7,6%. Это произойдет в случае сдачи трех крупнейших проектов (ТРЦ Garden Mall, МФК на Аминьевском шоссе и ТРЦ Salaris), которые могут добавить на рынок 322 000 кв. м», — отмечает Оксана Копылова, руководитель направления Retail and Warehouse Research, JLL Россия и СНГ

Красиво маленькое

JJL также определяет изменяющийся характер розничной торговли в Москве и других крупных городах, которые все больше ощущают распределительный эффект бурно развивающейся электронной коммерции. медленно уступая место более мелким, более местным торговым центрам, в которых больше внимания уделяется досугу и развлечениям, а меньше внимания сосредоточено на магазинах.Это тенденция, которая подходит России, поскольку розничная торговля традиционно была меньше и более локальна, говорится в отчете Fitch за декабрь.

«Пока в Москве не хватает привлекательных для девелопера площадок под застройку, меняется структура нового розничного предложения. В течение следующих двух лет большая часть будет представлена ​​небольшими локальными проектами, торговыми площадями в многофункциональных комплексах или транспортных узлах, а также следующими фазами существующих проектов». комментирует Полина Жилкина, национальный директор, руководитель направления розничного консультирования, JLL, Россия и СНГ. «Тем не менее районные проекты так же привлекательны для операторов розничной торговли, как и крупноформатные торговые центры: они дают ритейлерам возможность расположиться ближе к своим покупателям, увеличить частоту покупок и повысить узнаваемость бренда. Более того, даже крупные торговые сети становятся более гибкими за счет оптимизации занимаемых площадей и развития магазинов малого формата. Такие концепции уже запустили несколько продуктовых сетей («Перекресток», «Азбука вкуса», Ашан), а другие крупные ритейлеры объявили об открытии (Декатлон, Леруа Мерлен, ОБИ, М. Видео, ИКЕА)».

Иностранные ритейлеры возвращаются в Россию

Активность международных ритейлеров в России в 2017 году была сопоставима с уровнем 2016 года: 49 и 47 новичков соответственно. Более того, некоторые бренды, ранее ушедшие с рынка, подумывают о возвращении. Американский бренд сумок и аксессуаров Coach, французский косметический бренд Sephora, немецкий фэшн-ритейлер Orsay, а также несколько других европейских и ближневосточных фэшн-ритейлеров представили свои стратегии расширения на 2018 год9.0003

«Большинство новичков 2017 года — бренды класса люкс (18%) и премиум-класса (37%). Примечательно, что доля люксовых брендов увеличилась вдвое по сравнению с 2016 годом», — добавляет Копылова.

Подавляющее большинство иностранных ритейлеров выходят на рынок, находя местных партнеров. Среди ключевых российских розничных групп: Mercury, Bosco di Ciliegi, Crocus Group, JamilCo, Aizel Group, BNS Group, Kashemir & Shelk.

Большинство участников рынка открыли свои первые магазины в Москве, а семь решили выйти на рынок через региональный город, в основном с помощью региональных партнеров, где затраты намного ниже, но местный рынок может быть значительным.