Жить на ренту Forbes опубликовал список крупнейших владельцев российской недвижимости: Среда обитания: Lenta.ru
Российский Forbes в феврале опубликовал список из тридцати крупнейших компаний-владельцев российской недвижимости, отсортировав их не по стоимости активов, а по доходу, который эти активы способны принести своим хозяевам в 2007 году.
Рейтинг российской недвижимости Forbes публикует уже в третий раз, однако впервые в список попадают не только московские компании. В 2006 году, пишет журнал, в рейтинг пробрался десяток новых участников, а совокупная ежегодная рента приблизилась к 3,9 миллиарда долларов.
Так как российский рынок недвижимости непрозрачен, авторам рейтинга пришлось использовать данные многочисленных консалтинговых компаний и немного упростить правила игры — так, к собственниками приравняли и компании, которые распоряжаются объектами на основании долгосрочных договоров с властями.
Первое место заняла компания «ИКЕА Рус», являющаяся российским подразделением IKEA. Благодаря торговым центрам в Екатеринбурге, Ростовек, Нижегородской области. а также московским и подмосковным магазинам ее доход от ренты в 2007 году составит около 1,14 миллиарда долларов.
На втором месте — компания «Сафра Инструментс», принадлежащая Зараху Илиеву. Именно «Сафра» владеет торговыми центрам «Москва», «Гранд» и «Электронный рай на Пражской». Последним ее проектом стал ТЦ «Европейский». Доход от этих объектов в 2007 году составит 568 миллионов долларов.
Почти в два раза меньше, всего 303 миллиона долларов составляет, по оценкам Forbes, доход от объектов турецкой Enka, оказавшейся на третьем месте в рейтинге. Самые известные их активы — «Риверсайд тауэрс», а также «Башня на набережной».
На четвертом месте — группа БИН, которую контролирует семья Гуцериевых. Активы группы включают в себя «Смоленский пассаж», торговые помещения «Седьмого континента», а также пять отелей. Все это способно приносить рантье в год около 184 миллионов долларов.
Пятое место занял холдинг «Адамант» со 159 миллионами долларов в год.
«Адамант» работает в основном на петербургском рынке, управляя более чем полумиллионом квадратных метров недвижимости.
На шестом месте оказалась группа компаний «Крокус». В ближайшее время она намерена расширяться за МКАД. Для этого в Подмосковье будет построен город-спутник, а в Воронеже и Петербурге появятся магазины «Твой дом». А пока существующие активы приносят «Крокусу» 155 миллионов долларов в год.
Немного отстал от «Крокуса» занявший седьмое место «АЛМ-Девелопмент» с его 138 миллионами долларов в год. Эта компания специализируется на реконструкции фабрик и заводов Москвы, а не на возведении зданий с нуля. Прошедшие реконструкцию предприятия превращаются в более доходные офисы и склады.
Первый участник рейтинга с доходом ниже 100 миллионов долларов в год — занявший восьмое место «Форум пропертиз». Эта компания получает в год 91 миллион долларов, сдавая в аренду 14 бизнес-центров по всей Москве.
Группа «Декра», владеющая подземным торговым комплексом «Охотный ряд» и получающая от этого 87 миллионов долларов в год, заняла 9 место в рейтинге.
Группа также занимается жилищным строительством, на ее счету около десятка проектов жилых комплексов.
Замыкает десятку лучших рантье управляющая деловым центром «Нагатинский», а также бизнес-центрами «Красная роза» и «На Смольной» компания KR Properties. Эти объекты, приносящие по 73 миллиона долларов в год, принадлежат группе «Нерль».
Впрочем, многие интересные компании не попали в десятку. Например, «Промсвязьнедвижимость» (11 место), которая принадлежит братьям Ананьевым, принося им 72 миллиона долларов арендных платежей. Или «Горбушкин двор» (16 место), зарабатывающий по 54 миллионов долларов на территории завода «Рубин».
Попала в рейтинг и компания Романа Абрамовича Millhouse Capital (22 место), занимающаяся скупкой лондонской недвижимости и строительством московской и обеспечивающей ренту в 45 миллионов долларов. Интересен и номер 26 рейтинга — компания «Романов Девелопмент Групп», которой принадлежит сверхдорогой кинотеатр «Романов Синема» и комплекс «Романов двор». Все это позволяет хозяину, Гагику Адибекяну, зарабатывать на аренде по 39 миллионов долларов в год.
Замыкают рейтинг московская «Черри Тауэр», знаменитая своей высоткой с вертолетной площадкой, тюменская «Сибинтел», зарабатывающая на близости своих торговых центров к нефтедобыче, а также крупнейший девелопер Поволжья «Самарский деловой мир». Все они могут рассчитывать на ренту в размере около 38 миллионов долларов в год.
Авторы списка особо отмечают, что пока российские компании приглядываются к регионам, зарубежные фирмы все больше вкладываются в Москву, так как спрос на торговые площади чрезвычайно велик. По данным Deutsche UFG, ставки в крупных московских ТЦ составляют 400 долларов за квадратный метр, уступая только лондонскому 631 доллару. В Париже, Берлине и Амстердаме ставки аренды, например, ниже в два раза, а Доходность от сдачи в аренду офисной недвижимости достигает в Москве 12,5 процентов при 6-6,5 в европейских столицах.
Все это заставляет думать, что российские рантье на достигнутом не остановятся.
Успешный ТЦ: концепты и акценты
Снимая площадь в очередном торговом центре, арендатор хочет быть уверен, что его надежды на прибыль окажутся не напрасными.
Конечно, проходимость и набор арендаторов играют важную роль, но основным условием успешного ТЦ является качественная концепция. О том, что это такое и из чего она складывается, в ходе открытой лекции «Концепции торговых центров» рассказал Андрей Шувалов, старший директор по торговой недвижимости компании Cushman&Wakefield.
Рецепт успеха
Концепция ТЦ — это не просто планировочное решение, это четкая коммерческая идея будущего торгового комплекса. Концепция позволяет определить, какой именно комплекс может быть построен в данном месте, чтобы приносить владельцу максимальный доход в долгосрочной перспективе, с учетом изменчивой конкурентной среды. Она включает в себя как технические показатели вроде оптимальной площади для той или иной торговой зоны, ширины витрин и соотношения между якорными арендаторами и небольшими магазинами, так и качественные — рекомендации по составу арендаторов, ассортиментной матрице, архитектурному облику и стилю объекта.
Доходность торгового центра сильно зависит от наличия у его управляющих специфических знаний в области торговой недвижимости, от того, насколько эффективен текущий маркетинг объекта. Нельзя забывать о том, что арендаторы ТЦ имеют право расторгнуть в одностороннем порядке договор аренды, если сочтут, что объект малопосещаемый или плохо управляется. Поэтому ни один здравомыслящий предприниматель не будет полагаться лишь на личный опыт и строить ТЦ по собственному разумению. Помимо этого, сотрудничество с консультантами позволяет быть в курсе последних тенденций и настроений арендаторов, ведь их непосредственная задача — держать руку на пульсе рынка. Например, консультантам известно, что если раньше «Медиамаркт» арендовал площади не менее 5 тысяч кв.
Слагающие качественного ТЦ
Значительную часть пространства вокруг ТЦ должна занимать парковка, эффективность которой оценивается по специальному коэффициенту с учетом расположения торгового центра. Хорошим коэффициентом обеспеченности ТЦ машиноместами считается 2, если торговый объект находится в центре города, и 4 — если ТЦ построен за городом и имеет якорный продуктовый гипермаркет. Эта разница объясняется тем, что основная часть потока посетителей городского ТЦ может пользоваться общественным транспортом. Например, торговый центр «Галерея» в Санкт-Петербурге имеет коэффициент 1,35, но это не значит, что объект плохо обеспечен машиноместами, ведь основные потоки покупателей идут от метро.
Еще один важный параметр в качественной концепции торгового центра — эффективность площади..jpg?v1655385435)
Она определяется как соотношение арендопригодной площади (GLA) к общей площади (GBA). Стопроцентной эффективности быть не может: для крупного торгового центра, которым считается объект с GLA от 50 тысяч кв. м, коэффициент полезного использования площади может составлять до 80%, для среднего — 70%, для маленького — 67%. Столь странное уменьшение объясняется эффектом масштаба: в небольших ТЦ много места занимают общественные и технические зоны, что сильно влияет на общий объем полезной площади. Владельцы небольших торговых центров могут увеличивать коэффициент эффективности, размещая в коридорах торговые киоски и меняя формат торговых галерей. Таким образом они увеличивают арендную площадь и, соответственно, доход от ее сдачи. Однако повышать коэффициент полезного использования с выгодой для себя бесконечно невозможно: освобождающиеся в основных торговых галереях помещения станут занимать якорные арендаторы, ставка аренды у которых в пять раз ниже, и торговый центр начнет терять деньги.
Соотношение якорных арендаторов, к которым относятся операторы площадью более 1 000 кв..jpg?v1586944209)
м., и остальных магазинов — еще один секрет успеха качественной концепции. Правило здесь простое: чем крупнее торговый центр, тем больше в нем должно быть «якорей». Кроме того, если ТЦ находится в зоне крупного пешеходного потока, на «якорей» должно приходиться 30-40% арендопригодной площади. Если объект построен вне крупных пешеходных потоков, то в целях создания центра притяжения покупателей нужно отдать якорям не менее 60%. Наглядный пример: гипермаркет «Ашан» способен создать поток в 35 тысяч человек в день. Ставка аренды для него будет не высокой, но небольшие арендаторы смогут получить больше посетителей, и общая синергия приведет к увеличению дохода от аренды. Если же торговый центр находится в центральной части города или у метро, то наличие такого арендатора, как «Ашан», уже не принципиально важно: там существует поток посетителей, созданный естественным способом. Все, что останется сделать владельцу ТЦ, — разместить определенное количество качественных «якорей» из сегмента fashion.
Чтобы ТЦ отвечал требованиям арендаторов, необходима определенная высотность комплекса. Считается, что многоэтажные торговые центры не очень эффективны, потому что посещаемость верхних этажей гораздо меньше, чем первого: если взять за 100% первый этаж, то посещаемость второго составит 90%, а третьего — уже 70%. Что касается высоты каждого этажа, то для операторов, работающих в масс-маркет и среднем ценовом сегменте, минимальная высота помещения от потолка до пола должна составлять 3,5 метра, в средневысоком ценовом сегменте —4 метра «в чистоте». С гипермаркетами и кинотеатрами ситуация, конечно, немного иная: в первом случае из-за стеллажной системы хранения высота помещения должна быть от 6 до 7,5 метров, а во втором — от 8 до 11 метров для залов на 100 и 300 мест соответственно.
Специфической зоной, требующей внимания, является фудкорт торгового центра. Сейчас актуальна тенденция к росту доли общепита в проектах ТЦ, причем это характерно для всей России.
Наконец, одним из самых главных элементов в торговом центре является центральный атриум. Находясь в нем, посетители должны иметь хороший обзор и видеть магазины на других этажах, ведь это — залог посещаемости верхних этажей. Минимальная ширина атриума должна составлять 5-6 метров, ширина балкончика — 3-4 метра. Кроме того, над головой посетителей первого этажа должно быть пространство: высокий купол создает ощущение чуда, чего-то выходящего за пределы повседневности, а это влияет на настроение посетителей.
Акценты концепта
Задача разработчиков концепции торгового центра состоит не только в том, чтобы учесть все технические особенности, конфигурацию участка, сделать зонирование и рассчитать покупательские потоки.
Нужно иметь широкое видение, в том числе и в архитектурном плане. Например, не обязательно идти по классическому пути нового строительства — иногда можно использовать то, что уже имеется. Допустим, можно «вписать» новое строение в существующее: накрыть стеклянным колпаком пространство между зданиями, чтобы получился внутренний объем с отдельным входом. Также в условиях нарастающей конкуренции очень важно придумать идею, фишку, то, что отличало бы проект от множества имеющихся на рынке. Иногда изюминкой может стать дизайн ТЦ. Пример — уникальный торговый центр под Краснодаром OZ mall, являющийся одним из крупнейших в Европе (GLA 164 тысячи кв. м). Он имеет уникальный футуристичный дизайн: здание с плавными обтекаемыми формами напоминает гигантский космический корабль. Однако эффектный внешний вид еще не означает, что объект не будет иметь узких мест. Некоторые эксперты отмечают, что недостатком OZ mall является отсутствие кольцевой схемы, из-за чего поток посетителей разделяется на части, и каждое крыло работает «на себя».
Помимо выдающегося дизайна, есть и другие способы конкурировать на рынке торговой недвижимости, например, предложить отличающийся пул арендаторов. За примером далеко ходить не надо: в Москве рядом с ТЦ «Европейский» строится новый торговый объект. Казалось бы, конкуренция «лоб в лоб» не означает ничего хорошего, но сдаваемая площадь «Европейского» — лишь 6 тысяч кв. м., поэтому при желании можно наполнить новый объект арендаторами, которых там нет. В результате получится интересный синергетический эффект.
В последнее время среди торговых центров нового поколения встречается много нестандартных проектов. К ним можно отнести проект «Митино-Парк», где сделан большой уклон в сторону создания условий для качественного отдыха и времяпрепровождения. Сначала якорным арендатором в проект хотели пригласить гипермаркет Spar, но потом было решено, что объекту необходима более оригинальная продовольственная концепция.
В итоге в «Митино-Парке» сделали так называемый «фреш-маркет» с необычной планировкой, где располагаются лавки с фермерскими продуктами, свежей едой и прочими радостями домашней кулинарии. Любопытно, что благодаря такому решению проект начали рассматривать международные бренды, что довольно неожиданно для торгового центра на окраине Москвы.
Одной из последних тенденций в поисках разнообразия в ТЦ является интерес к детским и культурным развлечениям. В планирующихся объектах активно проектируются комнаты страха, огромные аквариумы, театры, музеи и даже библиотеки. Однако эксперты рекомендуют не преувеличивать значение этих составляющих: проблема в том, что такие развлечения потребители посещают в основном только один раз, в то время как в традиционный кинотеатр люди возвращаются снова и снова. Так что можно сказать, что рецепт идеального торгового центра уже давно найден: удачное местоположение, пешеходная и транспортная доступность, отсутствие в непосредственной близости конкурентов со схожей концепцией, качественная «подборка» торговых операторов, ресторанов и комфортных кинозалов.
Все это уже обеспечивает высокий интерес посетителей и оптимальную доходность объекта.
Снимая площадь в очередном торговом центре, арендатор хочет быть уверен, что его надежды на прибыль окажутся не напрасными. Конечно, проходимость и набор арендаторов играют важную роль, но основным…
Когда компании покидают Россию, их активы могут быть арестованы – Boston Herald
Ассошиэйтед Пресс
Торговый центр «Европейский» в Москве когда-то был символом России, интегрированной в глобальную потребительскую экономику, с атриумами, названными в честь таких городов, как Лондон , Париж и Рим.
Но теперь большая часть семиэтажного торгового центра затихла после того, как западные бренды от Apple до Victoria’s Secret закрыли свои российские операции за две недели после того, как страна вторглась в Украину.
Сотни компаний аналогичным образом объявили о планах свернуть связи с Россией, причем темпы ускорились за последнюю неделю по мере усугубления смертоносного насилия и гуманитарного кризиса в Украине, а также по мере того, как западные правительства ужесточают экономические санкции.
Президент России Владимир Путин ответил в четверг, заявив, что, если иностранные компании закроют производство в России, он поддерживает план «привлечь внешнее управление, а затем передать эти компании тем, кто хочет работать».
Законопроект может разрешить российским судам назначать внешних администраторов для компаний, которые прекратили свою деятельность и в которых не менее 25% акций принадлежат иностранцам. Если владельцы откажутся возобновить деятельность или продать, акции компании могут быть проданы с аукциона, заявила правящая партия «Единая Россия», назвав это «первым шагом к национализации».
Крис Уифер из Macro-Advisory, консалтинговой компании, специализирующейся на России, сказал, что российское правительство «применяет метод кнута и пряника к иностранному бизнесу», при этом разговоры о национализации уравновешиваются государственной помощью для тех, кто остается. Ключевой причиной, по словам Уифера, является желание Кремля избежать массовой безработицы.
«Когда речь заходит о социальном давлении или потенциальной общественной реакции, я думаю, они понимают, что люди не выйдут на улицы, потому что они не могут купить Биг Мак», — сказал Уифер. «Но они могут выйти на улицу, если у них нет работы и дохода».
Пресс-секретарь Белого дома Джен Псаки раскритиковала «любое беззаконное решение России арестовать активы этих компаний», заявив, что это «в конечном итоге приведет к еще большим экономическим потерям для России».
«Это станет четким сигналом мировому бизнес-сообществу о том, что Россия — небезопасное место для инвестиций и ведения бизнеса», — написала она в Твиттере, добавив, что «Россия также может возбудить судебные иски со стороны компаний, чье имущество арестовано. ”
Еще до своего последнего вторжения в Украину Россия уже пыталась освоить свое продовольственное снабжение после санкций, которые она наложила на Европейский союз в 2014 году. Поскольку свежих продуктов питания, импортируемых от этих торговых партнеров, практически не было, Россия уделяла больше внимания отечественным продуктам питания.
и импорт из более дружественных стран, таких как Турция.
Такие компании, как французский пищевой гигант Danone, который приостанавливает капиталовложения в России, но продолжает там производство, являются «по существу российскими компаниями» с местным персоналом и цепочками поставок и могут функционировать более или менее автономно от иностранных владельцев, сказал Уифер.
Но сохранить бизнес в России — даже при вмешательстве государства — будет непросто. Это потому, что условия, которые заставили иностранные компании покинуть Россию, все еще в силе: международные санкции, нарушение цепочки поставок и давление со стороны клиентов в Европе и Северной Америке.
Автомобильная промышленность особенно сильно пострадала от зависимости от электроники иностранного производства. Даже компании, которые остались в России, такие как французский автопроизводитель Renault, мажоритарный владелец российского производителя АвтоВАЗ, были вынуждены временно приостановить производство.
Без импорта такие предприятия, как производитель мебели Ikea или многие фэшн-ритейлеры, не смогут функционировать и, вероятно, будут вынуждены вообще покинуть российский рынок, сказал Уифер.
Некоторые иностранные компании, приостанавливающие свою деятельность в России, такие как McDonald’s и производитель сигарет Imperial Brands, заявили, что будут продолжать платить сотрудникам, даже когда их рабочие места закрыты. Это не может длиться вечно, и Уифер прогнозирует, что к концу лета компаниям придется решить, возобновлять ли работу или полностью уйти.
Против конфискации активов иностранных компаний выступает миллиардер-металлург Владимир Потанин, который сравнил конфискацию с русской революцией 1917 года, когда к власти пришли коммунисты.
«Это отбросит нас на 100 лет назад, в 1917 год, и последствия такого шага — глобальное недоверие к России со стороны инвесторов — мы будем ощущать на протяжении многих десятилетий», — заявил он в четверг в социальных сетях его компания «Норникель».
___
Следите за новостями AP об украинском кризисе на https://apnews.com/hub/russia-ukraine
Когда компании покидают Россию, их активы могут быть арестованы – Chicago Tribune
Торговый центр «Европейский» в Москве когда-то был символом России, интегрированной в глобальную потребительскую экономику, с атриумами, названными в честь таких городов, как Лондон, Париж и Рим.
Но теперь большая часть семиэтажного торгового центра затихла после того, как западные бренды от Apple до Victoria’s Secret закрыли свои российские операции за две недели после того, как страна вторглась в Украину.
Реклама
Сотни компаний аналогичным образом объявили о планах свернуть связи с Россией, причем темпы ускорились за последнюю неделю по мере усугубления смертоносного насилия и гуманитарного кризиса в Украине, а также по мере того, как западные правительства ужесточают экономические санкции.
Президент России Владимир Путин ответил в четверг, заявив, что, если иностранные компании закроют производство в России, он поддерживает план «привлечь внешнее управление, а затем передать эти компании тем, кто хочет работать».
Реклама
Законопроект может разрешить российским судам назначать внешних администраторов для компаний, которые прекратили свою деятельность и в которых не менее 25% акций принадлежат иностранцам. Если владельцы откажутся возобновить деятельность или продать, акции компании могут быть проданы с аукциона, заявила правящая партия «Единая Россия», назвав это «первым шагом к национализации».
Крис Уифер из Macro-Advisory, консалтинговой компании, специализирующейся на России, сказал, что российское правительство «применяет метод кнута и пряника к иностранному бизнесу», при этом разговоры о национализации уравновешиваются государственной помощью для тех, кто остается. Ключевой причиной, по словам Уифера, является желание Кремля избежать массовой безработицы.
«Когда речь заходит о социальном давлении или потенциальной общественной реакции, я думаю, они понимают, что люди не выйдут на улицы, потому что они не могут купить Биг Мак», — сказал Уифер. «Но они могут выйти на улицу, если у них нет работы и дохода».
Пресс-секретарь Белого дома Джен Псаки раскритиковала «любое беззаконное решение России арестовать активы этих компаний», заявив, что это «в конечном итоге приведет к еще большим экономическим потерям для России».
«Это станет четким сигналом мировому бизнес-сообществу о том, что Россия — небезопасное место для инвестиций и ведения бизнеса», — написала она в Твиттере, добавив, что «Россия также может возбудить судебные иски со стороны компаний, чье имущество арестовано. ”
Еще до вторжения в Украину Россия уже пыталась освоить свои поставки продовольствия после санкций, которые она наложила на Европейский союз в 2014 году. Поскольку свежие продукты импортируются практически полностью от этих торговых партнеров, Россия уделяет больше внимания отечественным продуктам питания и импорт из более дружественных стран, таких как Турция.
Такие компании, как французский пищевой гигант Danone, который приостанавливает капиталовложения в России, но продолжает там производство, являются «по существу российскими компаниями» с местным персоналом и цепочками поставок и могут функционировать более или менее автономно от иностранных владельцев, сказал Уифер.
Но сохранить бизнес в России — даже при вмешательстве государства — будет непросто. Это потому, что условия, которые заставили иностранные компании покинуть Россию, все еще в силе: международные санкции, нарушение цепочки поставок и давление со стороны клиентов в Европе и Северной Америке.
Реклама
Автомобильная промышленность особенно сильно пострадала от зависимости от электроники иностранного производства. Даже компании, которые остались в России, такие как французский автопроизводитель Renault, мажоритарный владелец российского производителя АвтоВАЗ, были вынуждены временно приостановить производство.
Без импорта такие предприятия, как производитель мебели Ikea или многие фэшн-ритейлеры, не смогут функционировать и, вероятно, будут вынуждены вообще покинуть российский рынок, сказал Уифер.
Некоторые иностранные компании, приостанавливающие свою деятельность в России, такие как McDonald’s и производитель сигарет Imperial Brands, заявили, что будут продолжать платить сотрудникам, даже когда их рабочие места закрыты.
